Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Цирулик О.В., Гребенщикова С.И.
при участии
- от МУП г. Хабаровска "Управление капитального строительства" - представитель не явился;
- от ТСЖ "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" - Кнаус М.П., представитель по доверенности от 25.04.2013;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Муниципального унитарного предприятия г. Хабаровска "Управление капитального строительства"
на решение от 13.06.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013
по делу N А73-20857/2009 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жолондзь Ж.В., в апелляционном суде судьи: Волкова М.О., Иноземцев И.В., Тихоненко А.А.
По иску Муниципального унитарного предприятия г. Хабаровска "Управление капитального строительства"
к Товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"
о взыскании 127 501 784 руб. 06 коп.
по встречному иску Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"
к Муниципальному унитарному предприятию г. Хабаровска "Управление капитального строительства"
о взыскании 7 796 446 руб. 17 коп.
Муниципальное унитарное предприятие г. Хабаровска "Управление капитального строительства" (ОГРН 1022700927721, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, 17; далее - МУП "УКС", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" (ОГРН 1052700148511, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Фрунзе, 48Б; далее - ТСЖ "СССТ-1", товарищество) о взыскании 127 501 784 руб. 06 коп. задолженности по договору от 04.07.2005 N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус" (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.06.2011 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 решение отменено, иск удовлетворен в заявленном объеме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.03.2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
При новом рассмотрении спора истец, указав на незаключенность договора от 04.07.2005 N 06, просил взыскать с ответчика 127 501 784 руб. 06 коп. неосновательного обогащения.
В свою очередь, ТСЖ "СССТ-1" предъявило встречный иск о взыскании с предприятия 7 796 446 руб. 17 коп., в том числе 6 718 660 руб. 97 коп. неосновательного обогащения и проценты в размере 1 077 785 руб. 20 коп., сославшись на неправомерность включения в цену жилых помещений налога на добавленную стоимость.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.06.2013 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные требования оставлены без рассмотрения.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит решение от 13.06.2013 и постановление от 30.08.2013 отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам спора, о неправильном применении апелляционным судом норм материального права. Полагает, что судами неверно исчислена стоимость доли товарищества исходя из ориентировочной цены, указанной в договоре, а не фактической стоимости строительства.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик возражал против ее удовлетворения, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными. Представитель товарищества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу, дав по ним пояснения.
Истец извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, однако явку своего представителя в суд не обеспечил.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.07.2005 между ТСЖ "СССТ-1" (инвестор) и МУП "УКС" (заказчик) заключен договор N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус", предметом которого является проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию группы жилых домов (3 очереди).
По условиям договора заказчик принял на себя обязательство обеспечить строительство объекта и передать его после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию инвестору. Инвестор, в свою очередь, обязался обеспечить финансирование строительства объекта в полном объеме.
Пунктом 1.4 договора установлены основные характеристики объекта инвестиций: адрес; общая площадь застройки, общая и жилая площадь квартир, общая площадь нежилых помещений; ориентировочная стоимость объекта в размере 918 456 000 руб., исходя из расчета стоимости за 1 кв. м (23 110 руб. - базовая стоимость), которая в соответствии с пунктом 5.6 договора подлежит ежеквартальному увеличению на индекс, утвержденный РегиоСтройИнформ.
В силу пункта 5.2 договора общая сумма финансирования объекта, обеспечиваемая инвестором, включает в себя: расходы на изготовление проектно-сметной документации - 40 миллионов руб.; оплату сметной стоимости строительства, включающей: стоимость строительно-монтажных работ - 857 456 тысяч руб., расходы в сумме 3 миллиона руб., предназначенные для подготовки и сдачи объекта; выполнения и оплаты требований сетедержателей для получения технических условий по магистральным сетям, необходимых для подключения объекта; выполнения программы развития инженерной инфраструктуры города; затраты на осуществление функций технического надзора заказчика за строительством объекта в размере 18 миллионов руб.
Согласно пунктам 5.3, 5.4 договора сметная стоимость строительства объекта определяется в соответствии с проектно-сметной документацией, которая может пересматриваться по соглашению сторон при необходимости изменения объемов работ, при изменении конструктивных элементов здания, размеров и площадей, их назначения, увеличения протяженности инженерных коммуникаций, влияющих на стоимость и сроки выполнения работ, что оформляется дополнительными соглашениями.
Приложением N 1 к договору определен график финансирования по видам работ, являющийся неотъемлемой частью договора.
Сроки строительства объекта определены в разделе 3 договора: 1 очередь - 1 квартал 2007 года, 2 очередь - 3 квартал 2008 года, 3 очередь - 1 квартал 2010 года.
Пунктами 4.2, 4.3 договора предусмотрено ежемесячное предоставление заказчиком инвестору отчетов об исполнении настоящего договора, в котором указываются: сведения об использовании денежных средств, перечисленных инвестором заказчику; сведения об исполнении заказчиком своих обязанностей по оформлению в уполномоченных органах документов, необходимых для строительства объекта; сведения об исполнении заказчиком иных обязанностей, установленных договором.
К отчету заказчика прилагаются документы, подтверждающие расходы заказчика, связанные с исполнением договора; выписки по расчетному счету, платежные поручения, а также иные документы, подтверждающие перечисление и расходование денежных средств в соответствии с условиями договора.
В ходе строительства объекта сторонами путем заключения дополнительных соглашений вносились изменения в договор. Так, дополнительными соглашениями от 01.10.2007, от 23.03.2011 и от 16.05.2011 в пункт 1.4 внесены изменения в части уменьшения общей площади жилых и нежилых помещений, а также базовой стоимости одного квадратного метра жилых помещений, составившей 22 000 руб. - для жилых помещений и 30 000 руб. - для нежилых помещений, в этой связи общая ориентировочная стоимость строительства объекта определена в размере 218 811 900 руб., в том числе: 201 755 400 руб. - ориентировочная стоимость строительства жилых помещений по укрупненным показателям и 17 056 500 руб. - ориентировочная стоимость строительства нежилых помещений. Стоимость строительно-монтажных работ согласована в размере 390 998 473 руб. (пункт 5.2.2.1 договора, который в дальнейшем не изменялся). Размер доли товарищества составил 41,72%, а доли заказчика - предприятия - 58,28%.
Во исполнение условий пунктов 4.2, 4.3 договора заказчиком инвестору ежемесячно предоставлялись отчеты об исполнении договора, которые подписаны инвестором.
Согласно отчету по полученным и использованным денежным средствам задолженность ответчика перед истцом составила 184 325 837 руб. 52 коп. Счет-фактура на указанную сумму товариществом оплачена не была, претензия предприятия оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения МУП "УКС" в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договору от 04.07.2005.
При новом рассмотрении спора предприятие, указав на отсутствие соглашения сторон о цене недвижимости ввиду чего спорный договор инвестирования как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи является незаключенным, просило взыскать с товарищества неосновательное обогащение в сумме 127 501 784 руб. 06 коп.
В свою очередь, ТСЖ "СССТ-1", полагая неправомерным включение МУП "УКС" при определении стоимости жилых помещений налога на добавленную стоимость, обратилось с встречным иском о взыскании 7 796 446 руб. 17 коп., составляющих неосновательное обогащения и процентов.
Встречные требования оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения товариществом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного разделом 11 договора от 04.07.2005 N 06. В данной части судебные акты не оспариваются.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды пришли к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по оплате стоимости его доли в объекте инвестирования.
Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как "инвестиционные", выражена в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11.
Дав оценку спорному договору на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суды правильно квалифицировали его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, приняв во внимание факт получения заказчиком разрешения на отвод земельного участка для строительства и последующее заключение договора аренды от 02.06.2006 N 657.
Отклоняя утверждения истца о незаключенности спорного договора ввиду несогласования сторонами его цены, суды правильно применили нормы материального права.
В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, в этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
С учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.01.2010 по делу N А73-13299/2009, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, цена недвижимости в договоре от 04.07.2005 N 06 установлена сторонами из расчета на один квадратный метр площади объекта. Так изначально стоимость одного квадратного метра предусматривалась в сумме 23 110 руб.; однако в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2011 цена одного квадратного метра жилой площади определена в размере 22 000 руб., цена одного квадратного метра нежилой площади - в размере 30 000 руб., с последующим ежеквартальным увеличением стоимости квадратного метра строительства, с учетом поправочных коэффициентов РегиоСтройИнформ.
Проверив расчет цены договора исходя из размера доли инвестора в объекте строительства и с учетом заложенного в графике финансирования механизма поквартального увеличения, суды установили, что стоимость жилых помещений товарищества первой очереди составила 205 152 493 руб., второй очереди - 63 086 044 руб.; стоимость нежилых помещений первой очереди, с учетом НДС, составила 15 802 289 руб. 78 коп., второй очереди с учетом НДС - 10 956 881 руб. 74 коп.
Поскольку общий размер денежных обязательств товарищества составил 294 997 708 руб. 52 коп., в то время как за период с 2005 года по 2011 год инвестором уплачено 301 716 369 руб. 49 коп., суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика задолженности перед предприятием по договору от 04.07.2005 N 06.
Вывод судов согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Довод заявителя жалобы о необходимости исчисления стоимости доли товарищества исходя из фактической стоимости строительства, а не из ориентировочной цены, указанной в договоре, не принимается судебной коллегией, как основанный на неправильном толковании положений статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей согласование сторонами в письменной форме условия договора о цене. Как верно указал апелляционный суд, отклоняя аналогичный довод истца, при квалификации спорного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, установленный экспертными организациями объем выполненных работ по объекту инвестирования и стоимость этих работ не имеет правового значения для определения денежных обязательств ТСЖ "СССТ-1".
Кроме того, данное утверждение истца расходится с установленными в рамках дела N А73-13299/2009 обстоятельствами относительно определения цены спорного договора, что противоречит части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка заявителя жалобы на неверное исключение судом из расчета стоимости жилых помещений товарищества налога на добавленную стоимость, реализация которых не является объектом налогообложения, поскольку на основании спорного договора предприятие осуществляло функции заказчика по техническому надзору, а не реализовывало жилые помещения, несостоятельна, поскольку противоречит установленным судами обстоятельствам и правовой природе договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В этой связи при проверке правильности произведенных сторонами расчетов судами обоснованно учтены положения подпунктов 22, 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которых операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.
Иных доводов, имеющих правовое значение для рассмотрения настоящего спора и свидетельствующих о неправильном применении судами норм материального права, в кассационной жалобе не приводится.
Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 13.06.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 по делу N А73-20857/2009 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 22.10.2013 N Ф03-4833/2013 ПО ДЕЛУ N А73-20857/2009
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2013 г. N Ф03-4833/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Цирулик О.В., Гребенщикова С.И.
при участии
- от МУП г. Хабаровска "Управление капитального строительства" - представитель не явился;
- от ТСЖ "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" - Кнаус М.П., представитель по доверенности от 25.04.2013;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Муниципального унитарного предприятия г. Хабаровска "Управление капитального строительства"
на решение от 13.06.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013
по делу N А73-20857/2009 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жолондзь Ж.В., в апелляционном суде судьи: Волкова М.О., Иноземцев И.В., Тихоненко А.А.
По иску Муниципального унитарного предприятия г. Хабаровска "Управление капитального строительства"
к Товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"
о взыскании 127 501 784 руб. 06 коп.
по встречному иску Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"
к Муниципальному унитарному предприятию г. Хабаровска "Управление капитального строительства"
о взыскании 7 796 446 руб. 17 коп.
Муниципальное унитарное предприятие г. Хабаровска "Управление капитального строительства" (ОГРН 1022700927721, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, 17; далее - МУП "УКС", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" (ОГРН 1052700148511, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Фрунзе, 48Б; далее - ТСЖ "СССТ-1", товарищество) о взыскании 127 501 784 руб. 06 коп. задолженности по договору от 04.07.2005 N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус" (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.06.2011 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 решение отменено, иск удовлетворен в заявленном объеме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.03.2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
При новом рассмотрении спора истец, указав на незаключенность договора от 04.07.2005 N 06, просил взыскать с ответчика 127 501 784 руб. 06 коп. неосновательного обогащения.
В свою очередь, ТСЖ "СССТ-1" предъявило встречный иск о взыскании с предприятия 7 796 446 руб. 17 коп., в том числе 6 718 660 руб. 97 коп. неосновательного обогащения и проценты в размере 1 077 785 руб. 20 коп., сославшись на неправомерность включения в цену жилых помещений налога на добавленную стоимость.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.06.2013 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные требования оставлены без рассмотрения.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит решение от 13.06.2013 и постановление от 30.08.2013 отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам спора, о неправильном применении апелляционным судом норм материального права. Полагает, что судами неверно исчислена стоимость доли товарищества исходя из ориентировочной цены, указанной в договоре, а не фактической стоимости строительства.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик возражал против ее удовлетворения, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными. Представитель товарищества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу, дав по ним пояснения.
Истец извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, однако явку своего представителя в суд не обеспечил.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.07.2005 между ТСЖ "СССТ-1" (инвестор) и МУП "УКС" (заказчик) заключен договор N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус", предметом которого является проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию группы жилых домов (3 очереди).
По условиям договора заказчик принял на себя обязательство обеспечить строительство объекта и передать его после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию инвестору. Инвестор, в свою очередь, обязался обеспечить финансирование строительства объекта в полном объеме.
Пунктом 1.4 договора установлены основные характеристики объекта инвестиций: адрес; общая площадь застройки, общая и жилая площадь квартир, общая площадь нежилых помещений; ориентировочная стоимость объекта в размере 918 456 000 руб., исходя из расчета стоимости за 1 кв. м (23 110 руб. - базовая стоимость), которая в соответствии с пунктом 5.6 договора подлежит ежеквартальному увеличению на индекс, утвержденный РегиоСтройИнформ.
В силу пункта 5.2 договора общая сумма финансирования объекта, обеспечиваемая инвестором, включает в себя: расходы на изготовление проектно-сметной документации - 40 миллионов руб.; оплату сметной стоимости строительства, включающей: стоимость строительно-монтажных работ - 857 456 тысяч руб., расходы в сумме 3 миллиона руб., предназначенные для подготовки и сдачи объекта; выполнения и оплаты требований сетедержателей для получения технических условий по магистральным сетям, необходимых для подключения объекта; выполнения программы развития инженерной инфраструктуры города; затраты на осуществление функций технического надзора заказчика за строительством объекта в размере 18 миллионов руб.
Согласно пунктам 5.3, 5.4 договора сметная стоимость строительства объекта определяется в соответствии с проектно-сметной документацией, которая может пересматриваться по соглашению сторон при необходимости изменения объемов работ, при изменении конструктивных элементов здания, размеров и площадей, их назначения, увеличения протяженности инженерных коммуникаций, влияющих на стоимость и сроки выполнения работ, что оформляется дополнительными соглашениями.
Приложением N 1 к договору определен график финансирования по видам работ, являющийся неотъемлемой частью договора.
Сроки строительства объекта определены в разделе 3 договора: 1 очередь - 1 квартал 2007 года, 2 очередь - 3 квартал 2008 года, 3 очередь - 1 квартал 2010 года.
Пунктами 4.2, 4.3 договора предусмотрено ежемесячное предоставление заказчиком инвестору отчетов об исполнении настоящего договора, в котором указываются: сведения об использовании денежных средств, перечисленных инвестором заказчику; сведения об исполнении заказчиком своих обязанностей по оформлению в уполномоченных органах документов, необходимых для строительства объекта; сведения об исполнении заказчиком иных обязанностей, установленных договором.
К отчету заказчика прилагаются документы, подтверждающие расходы заказчика, связанные с исполнением договора; выписки по расчетному счету, платежные поручения, а также иные документы, подтверждающие перечисление и расходование денежных средств в соответствии с условиями договора.
В ходе строительства объекта сторонами путем заключения дополнительных соглашений вносились изменения в договор. Так, дополнительными соглашениями от 01.10.2007, от 23.03.2011 и от 16.05.2011 в пункт 1.4 внесены изменения в части уменьшения общей площади жилых и нежилых помещений, а также базовой стоимости одного квадратного метра жилых помещений, составившей 22 000 руб. - для жилых помещений и 30 000 руб. - для нежилых помещений, в этой связи общая ориентировочная стоимость строительства объекта определена в размере 218 811 900 руб., в том числе: 201 755 400 руб. - ориентировочная стоимость строительства жилых помещений по укрупненным показателям и 17 056 500 руб. - ориентировочная стоимость строительства нежилых помещений. Стоимость строительно-монтажных работ согласована в размере 390 998 473 руб. (пункт 5.2.2.1 договора, который в дальнейшем не изменялся). Размер доли товарищества составил 41,72%, а доли заказчика - предприятия - 58,28%.
Во исполнение условий пунктов 4.2, 4.3 договора заказчиком инвестору ежемесячно предоставлялись отчеты об исполнении договора, которые подписаны инвестором.
Согласно отчету по полученным и использованным денежным средствам задолженность ответчика перед истцом составила 184 325 837 руб. 52 коп. Счет-фактура на указанную сумму товариществом оплачена не была, претензия предприятия оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения МУП "УКС" в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договору от 04.07.2005.
При новом рассмотрении спора предприятие, указав на отсутствие соглашения сторон о цене недвижимости ввиду чего спорный договор инвестирования как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи является незаключенным, просило взыскать с товарищества неосновательное обогащение в сумме 127 501 784 руб. 06 коп.
В свою очередь, ТСЖ "СССТ-1", полагая неправомерным включение МУП "УКС" при определении стоимости жилых помещений налога на добавленную стоимость, обратилось с встречным иском о взыскании 7 796 446 руб. 17 коп., составляющих неосновательное обогащения и процентов.
Встречные требования оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения товариществом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного разделом 11 договора от 04.07.2005 N 06. В данной части судебные акты не оспариваются.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды пришли к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по оплате стоимости его доли в объекте инвестирования.
Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как "инвестиционные", выражена в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11.
Дав оценку спорному договору на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суды правильно квалифицировали его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, приняв во внимание факт получения заказчиком разрешения на отвод земельного участка для строительства и последующее заключение договора аренды от 02.06.2006 N 657.
Отклоняя утверждения истца о незаключенности спорного договора ввиду несогласования сторонами его цены, суды правильно применили нормы материального права.
В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, в этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
С учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.01.2010 по делу N А73-13299/2009, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, цена недвижимости в договоре от 04.07.2005 N 06 установлена сторонами из расчета на один квадратный метр площади объекта. Так изначально стоимость одного квадратного метра предусматривалась в сумме 23 110 руб.; однако в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2011 цена одного квадратного метра жилой площади определена в размере 22 000 руб., цена одного квадратного метра нежилой площади - в размере 30 000 руб., с последующим ежеквартальным увеличением стоимости квадратного метра строительства, с учетом поправочных коэффициентов РегиоСтройИнформ.
Проверив расчет цены договора исходя из размера доли инвестора в объекте строительства и с учетом заложенного в графике финансирования механизма поквартального увеличения, суды установили, что стоимость жилых помещений товарищества первой очереди составила 205 152 493 руб., второй очереди - 63 086 044 руб.; стоимость нежилых помещений первой очереди, с учетом НДС, составила 15 802 289 руб. 78 коп., второй очереди с учетом НДС - 10 956 881 руб. 74 коп.
Поскольку общий размер денежных обязательств товарищества составил 294 997 708 руб. 52 коп., в то время как за период с 2005 года по 2011 год инвестором уплачено 301 716 369 руб. 49 коп., суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика задолженности перед предприятием по договору от 04.07.2005 N 06.
Вывод судов согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Довод заявителя жалобы о необходимости исчисления стоимости доли товарищества исходя из фактической стоимости строительства, а не из ориентировочной цены, указанной в договоре, не принимается судебной коллегией, как основанный на неправильном толковании положений статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей согласование сторонами в письменной форме условия договора о цене. Как верно указал апелляционный суд, отклоняя аналогичный довод истца, при квалификации спорного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, установленный экспертными организациями объем выполненных работ по объекту инвестирования и стоимость этих работ не имеет правового значения для определения денежных обязательств ТСЖ "СССТ-1".
Кроме того, данное утверждение истца расходится с установленными в рамках дела N А73-13299/2009 обстоятельствами относительно определения цены спорного договора, что противоречит части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка заявителя жалобы на неверное исключение судом из расчета стоимости жилых помещений товарищества налога на добавленную стоимость, реализация которых не является объектом налогообложения, поскольку на основании спорного договора предприятие осуществляло функции заказчика по техническому надзору, а не реализовывало жилые помещения, несостоятельна, поскольку противоречит установленным судами обстоятельствам и правовой природе договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В этой связи при проверке правильности произведенных сторонами расчетов судами обоснованно учтены положения подпунктов 22, 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которых операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.
Иных доводов, имеющих правовое значение для рассмотрения настоящего спора и свидетельствующих о неправильном применении судами норм материального права, в кассационной жалобе не приводится.
Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 13.06.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 по делу N А73-20857/2009 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)