Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 36
15 августа 2013 года судебная коллегия по гражданским делам
Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Веретенниковой М.В.,
судей Авдеевой С.Н., Родовниченко С.Г.,
при секретаре С.Р.И.,
с участием адвоката Почуевой Л.Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Веретенниковой М.В.
гражданское дело по иску Б.Е.А. к П.Д.А., М.Е.В. о переводе прав и обязанностей покупателя доли земельного участка и жилого дома в праве общей долевой собственности
по апелляционной жалобе П.Д.А., М.Е.В.
на решение Центрального районного суда города Воронежа
от 15 мая 2013 года
(судья районного суда Панин С.А.),
установила:
Б.Е.А. обратилась в суд с иском к П.Д.А., М.Е.В. о признании преимущественного права покупки долей в праве общей долевой собственности на доли дома и земельного участка переводе прав и обязанностей покупателя доли земельного участка и жилого дома в праве общей долевой собственности. Свои требования мотивировала тем, что является собственником 1/4 доли жилого дома N ..., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. ..., а сособственниками указанного жилого дома являлись: П.М.В. - в 3/5 доли и П.Д.А. - в 3/20 доли. 14 января 2013 г. в ее, истца, адрес ответчиком П.Д.А. было направлено письмо-уведомление о предстоящей продаже принадлежащих ему 3/20 долей жилого дома и 1/5 доли земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, за ... рублей, из которых стоимость доли дома была установлена в размере ... рублей, а земельного участка - ... рублей. При этом в уведомлении ей, Б.Е.А., было разъяснено преимущественное право приобретения спорных объектов недвижимости и установлен срок для покупки - 1 месяц с момента получения данного уведомления, которое фактически было ею получено 17 января 2013 года. Однако после получения уведомления ей, истцу, стало известно, что доли спорных объектов недвижимости были проданы П.Д.А. ранее (в конце 2012 года) ответчику М.В.Б., который уже зарегистрировал свое право собственности в Управлении Росреестра по Воронежской области, о чем ему выданы свидетельства о государственной регистрации права. Считает, что указанной сделкой нарушено ее, Б.Е.А., преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, что дает право требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя (л.д. 8 - 9).
Определением Центрального районного суда города Воронежа от 14 мая 2013 года производство по делу части исковых требований о признании преимущественного права покупки 1/5 доли земельного участка и 3/20 долей жилого дома N ... по ул. ... г. Воронежа прекращено в связи с отказом от иска в указанной части (л.д. 86, 87).
Решением Центрального районного суда города Воронежа от 15 мая 2013 года исковые требования Б.Е.А. к П.Д.А., М.Е.В. удовлетворены: на Б.Е.А. переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 22 января 2013 года, заключенному между П.Д.А. и М.Е.В. в отношении 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 3/20 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом N ..., расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. ..., ... (л.д. 92, 93 - 95).
В апелляционной жалобе П.Д.А. и М.Е.В. выражают несогласие с указанным решением суда, просят отменить его, как незаконное и необоснованное, указывают, что судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела. Так, в решении суда указано, что договор купли-продажи от 21 января 2013 года подписан (заключен) ответчиками до истечения установленного п. 2 ст. 250 ГК РФ месячного срока для волеизъявления сособственников об отказе или нежелании приобретать продаваемую долю недвижимого имущества, а, соответственно, с нарушением преимущественного права покупки Б.Е.А., как участника долевой собственности. Однако относительно договора купли-продажи жилого помещения понятия "заключен" и "зарегистрирован" не могут различаться, в том числе во времени, поскольку "заключенность" договора купли-продажи жилого помещения определяется моментом его государственной регистрации, а до момента государственной регистрации договор не считается заключенным. Районным судом установлено, что 21 февраля 2013 года в ЕГРП внесены сведения о государственной регистрации права собственности М.Е.В. на спорные доли в жилом помещении и доли земельного участка, судом также точно установлен день заключения договора купли-продажи - 22 января 2013 года, однако суд сделал не основанный на законе вывод о "заключенности" договора купли-продажи доли 22 января 2013 года, то есть в момент осуществления расчетов между сторонами. При этом незаконный вывод суда о моменте заключения между ответчиками договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок привел к неверному применению ст. 250 ГК РФ и необоснованному удовлетворению требований истца. Первоначальное уведомление о продаже долей ответчик П.Д.А. отправил истице 09 июля 2012 года с указанием цены и двумя номерами телефонов, по которым можно было с ним связаться, а в сентябре 2013 года при личной встрече с истцом Б.Е.А. ответчик П.Д.Л. из разговора узнал, что она изъявила желание приобрести продаваемые им доли. Однако истец Б.Е.А. письмо на почте не получила и спустя месяц оно вернулось ответчику с указанием "истек срок хранения". Ответчик П.Д.А. ожидал согласия на покупку своих долей еще в течение двух месяцев, но истец Б.Е.А. не предприняла никаких мер к заключению договора купли-продажи долей. В результате долгого ожидания потенциальный покупатель отказался от покупки продаваемых 3/20 доли дома и 1/5 доли земельного участка по адресу: <...>, и такое же повторное уведомление было отправлено ответчиком П.Д.А. 14 января 2013 года, а в своем исковом заявлении истец Б.Е.А. указала, что получила уведомление 17 января 2013 года. Учитывая обстоятельства, произошедшие в 2012 году, когда ни сособственники, ни потенциальный покупатель не приняли мер к покупке спорных жилого дома и земельного участка, между ответчиками П.Д.А. и М.Е.В. был подписан договор купли-продажи от 22 января 2013 года. В связи с тем, что по истечении месячного срока никто из сособственников не предпринял мер к покупке, 21 февраля 2013 года, то есть по истечении более одного месяца отправления ответчиком П.Д.А. повторного уведомления, была произведена регистрация сделки в Управлении Росреестра. При этом в материалах гражданского дела имеются уведомления от 01 февраля 2013 года N 01/010/2013-321, 322, N 01/010/2013-323 о приостановлении государственной регистрации прав по заявлению П.Д.А., однако судом не дана правовая оценка данному обстоятельству. Таким образом, Б.Е.А. не выполнила свою обязанность по приобретению спорного имущества в установленный законом месячный срок, была неплатежеспособна. Кроме того, судом первой инстанции были допущены существенные нарушения норм процессуального права, выразившиеся в том, что П.Д.А. и М.Е.В. не смогли в установленные законом сроки воспользоваться правом ознакомления с протоколом судебного заседания, правом подачи замечаний на протокол судебного заседания, правом ознакомления с мотивированным решением суда (л.д. 99 - 104).
В суде апелляционной инстанции М.Е.В. доводы апелляционной жалобы поддержала и судебной коллегии пояснила, что, принимая исковое заявление от Б.Е.А., суд первой инстанции оставил исковое заявление без движения, поскольку ею не была оплачена государственная пошлина. Также от нее поступило ходатайство о предоставлении отсрочки по уплате государственной пошлины, и эти обстоятельства свидетельствуют о трудном материальном положении Б.Е.А. на тот момент.
Оформлением оспариваемой сделки занимался юрист, который говорил, что сособственники ранее отказывались от покупки, что подтверждается уведомлением от 09 августа 2012 года. Б.Е.А. отказывалась приобретать спорную долю жилого дома и земельного участка, поскольку, по ее мнению, дом находится в аварийном состоянии, а предложенная цена не соответствует рыночной стоимости. Данное обстоятельство могли бы подтвердить свидетели, но ее, М.Е.В., ходатайство не было рассмотрено судом, а замечания на протокол судебного заседания не были удостоверены как правильные. Регистрация договора в Росреестре была приостановлена в связи с несоблюдением месячного срока, по истечении которого регистрация была произведена.
М.В.Б. судебной коллегии пояснил, что все о данном споре ему известно со слов других людей, в частности, со слов продавца.
П.Д.А. судебной коллегии пояснил, что после получения им доли в праве собственности на спорный дом по договору дарения он на протяжении нескольких лет не мог в него попасть, поскольку его не впускали. В итоге дом пришел в негодность, а он, П.Д.А., предложил Б.Е.А. и П.М.В. купить принадлежащую ему долю. При этом Б.Е.А. приходится ему сестрой, а П.М.В. - дядей. Они никак не отреагировали на предложение, потому он, П.Д.А., направил им официальные уведомления о продаже доли. В августе никто не откликнулся, но долю он не продал и вернулся к этой проблеме лишь в январе, когда также направил уведомления, но ответа не дождался. Уведомление о том, что Б.Е.А. согласна на приобретение доли, он, П.Д.А., не получил. Решение суда считает незаконным и необоснованным.
Б.Е.А. судебной коллегии пояснила, что считает решение суда правильным, обоснованным, поскольку суд первой инстанции учел всю доказательственную базу по предъявленному иску. Усилия прилагались к тому, чтобы у дома был один хозяин, поскольку дом изначально не предназначен для выдела долей в натуре, для чего были выкуплены доли. В то же время с П.Д.А. сложились неприязненные отношения. Пояснила, что с П.Д.А. она, Б.Е.А., не виделась и он, П.Д.А., вводит суд в заблуждение. Также отметила, что уведомление с предложением приобрести спорные доли дома и земельного участка она получила 21 января 2013 года, а не 17, как указано в исковом заявлении и это - опечатка. Она, Б.Е.А. заранее предупредила ответчиков о наличии имущественного спора между ней и братом, предостерегая М-вых от покупки, но они не пожелали этого учесть.
Адвокат Почуева Л.Н. в защиту интересов Б.Е.А. судебной коллегии пояснила, что когда Б.Е.А. получила уведомление, то на следующий же день обратилась к ней, Почуевой Л.Н., при этом предложение попробовать урегулировать конфликт во внесудебном порядке не имело успеха, в связи с чем пришлось обращаться в суд. С решением суда согласна.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания извещены в установленном законом порядке, что подтверждается почтовыми уведомлениями, однако в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав М.Е.В., М.В.Б., П.Д.А., Б.Е.А., адвоката Почуеву Л.Н. в защиту интересов Б.Е.А., действующую на основании ордера N 32875 от 08 августа 2013 года, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно требованиям ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Из положений ст. 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Как видно из материалов дела и установлено судом, Б.Е.А. является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом N ..., общей площадью ... кв. м, по ул. ... г. Воронежа. Сособственниками указанного жилого дома являлись П.Д.А., которому принадлежало 3/20 доли, и П.М.В., которому принадлежало 3/5 доли (л.д. 13, 14 - 16, 19 - 22).
09 августа 2012 года П.Д.А. направил в адрес Б.Е.А. письмо-уведомление в порядке ст. 250 ГК РФ с предложением приобрести принадлежащие ему 3/20 доли жилого дома и 1/5 доли земельного участка в праве общей долевой собственности, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. ..., ... (л.д. 46, 64 - 66).
Указанная корреспонденции вернулась в адрес П.Д.А. 13 сентября 2012 года "за истечением срока хранения" (л.д. 67 - 68).
14 января 2013 года П.Д.А. направил повторное письмо-уведомление в адрес Б.Е.А. с предположением приобрести принадлежащие ему доли спорного имущества (л.д. 17, 18, 42, 63).
Согласно почтовому извещению данное уведомление получено Б.Е.А. 21 января 2013 года (л.д. 42).
Письмом-уведомлением, направленным заказным письмом с уведомлением в адрес П.Д.А. 06 февраля 2013 года, истец выразила согласие на приобретение долей сособственника на предложенных условиях (л.д. 60, 61).
Указанное письмо возвратилось в адрес Б.Е.А. 11 марта 2013 года за истечением срока хранения (л.д. 62).
22 января 2013 года между П.Д.А. и М.Е.В. был заключен договор купли-продажи 3/20 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/5 доли в праве на земельный участок, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. ..., ..., за ... рублей. По передаточному акту от 22 января 2013 года соответствующие доли переданы покупателю. В соответствии с распиской от 22 января 2013 года М.Е.В. передала П.Д.А. денежные средства в размере ... рублей по указанному договору (л.д. 54, 55, 56).
21 февраля 2013 года в ЕГРП внесены сведения о государственной регистрации права собственности М.Е.В. на 3/20 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/5 доли в праве на земельный участок, расположенные по адресу: <...> (л.д. 58 - 59).
В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал доводы и возражения сторон, представленные ими в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ доказательства, оценил их применительно к нормам материального права, регулирующим возникшие правоотношения, и пришел к обоснованным выводам об удовлетворении исковых требований, поскольку при продаже долей в праве общей долевой собственности было нарушено право преимущественной покупки Б.Е.А.
При этом районный суд правомерно исходил из того, что П.Д.А., действуя по собственной инициативе и направляя повторно предложение о покупке долей, знал и понимал характер, а также правовые последствия, которые могут наступить в случае изъявления согласия сособственника на заключение сделки.
Приведенные в решении нормы материального права применены и истолкованы судом верно.
Выводы суда в решении достаточно последовательны и мотивированы, основаны на представленных доказательствах.
Каких-либо существенных нарушений норм процессуального права, способных повлечь отмену законного и обоснованного решения суда, также не имеется. При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, замечания П.Д.А. и М.Е.В. на протокол судебного заседания рассмотрены в установленном законом порядке, о чем судом первой инстанции вынесено мотивированное определение (л.д. 109). Кроме того, решение районного суда вынесено и оглашено в судебном заседании с участием указанных ответчиков, порядок его обжалования и получения копии мотивированного решения суда им разъяснялся.
При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, другие доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку и субъективное толкование, аналогичные приведенным в ходе судебного разбирательства, учитывались и оценивались судом при вынесении решения, выводов которого не опровергают, также не могут повлечь отмены обжалуемого судебного постановления.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда города Воронежа от 15 мая 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу П.Д.А., М.Е.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.08.2013 N 33-3865
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 августа 2013 г. N 33-3865
Строка N 36
15 августа 2013 года судебная коллегия по гражданским делам
Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Веретенниковой М.В.,
судей Авдеевой С.Н., Родовниченко С.Г.,
при секретаре С.Р.И.,
с участием адвоката Почуевой Л.Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Веретенниковой М.В.
гражданское дело по иску Б.Е.А. к П.Д.А., М.Е.В. о переводе прав и обязанностей покупателя доли земельного участка и жилого дома в праве общей долевой собственности
по апелляционной жалобе П.Д.А., М.Е.В.
на решение Центрального районного суда города Воронежа
от 15 мая 2013 года
(судья районного суда Панин С.А.),
установила:
Б.Е.А. обратилась в суд с иском к П.Д.А., М.Е.В. о признании преимущественного права покупки долей в праве общей долевой собственности на доли дома и земельного участка переводе прав и обязанностей покупателя доли земельного участка и жилого дома в праве общей долевой собственности. Свои требования мотивировала тем, что является собственником 1/4 доли жилого дома N ..., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. ..., а сособственниками указанного жилого дома являлись: П.М.В. - в 3/5 доли и П.Д.А. - в 3/20 доли. 14 января 2013 г. в ее, истца, адрес ответчиком П.Д.А. было направлено письмо-уведомление о предстоящей продаже принадлежащих ему 3/20 долей жилого дома и 1/5 доли земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, за ... рублей, из которых стоимость доли дома была установлена в размере ... рублей, а земельного участка - ... рублей. При этом в уведомлении ей, Б.Е.А., было разъяснено преимущественное право приобретения спорных объектов недвижимости и установлен срок для покупки - 1 месяц с момента получения данного уведомления, которое фактически было ею получено 17 января 2013 года. Однако после получения уведомления ей, истцу, стало известно, что доли спорных объектов недвижимости были проданы П.Д.А. ранее (в конце 2012 года) ответчику М.В.Б., который уже зарегистрировал свое право собственности в Управлении Росреестра по Воронежской области, о чем ему выданы свидетельства о государственной регистрации права. Считает, что указанной сделкой нарушено ее, Б.Е.А., преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, что дает право требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя (л.д. 8 - 9).
Определением Центрального районного суда города Воронежа от 14 мая 2013 года производство по делу части исковых требований о признании преимущественного права покупки 1/5 доли земельного участка и 3/20 долей жилого дома N ... по ул. ... г. Воронежа прекращено в связи с отказом от иска в указанной части (л.д. 86, 87).
Решением Центрального районного суда города Воронежа от 15 мая 2013 года исковые требования Б.Е.А. к П.Д.А., М.Е.В. удовлетворены: на Б.Е.А. переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 22 января 2013 года, заключенному между П.Д.А. и М.Е.В. в отношении 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 3/20 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом N ..., расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. ..., ... (л.д. 92, 93 - 95).
В апелляционной жалобе П.Д.А. и М.Е.В. выражают несогласие с указанным решением суда, просят отменить его, как незаконное и необоснованное, указывают, что судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела. Так, в решении суда указано, что договор купли-продажи от 21 января 2013 года подписан (заключен) ответчиками до истечения установленного п. 2 ст. 250 ГК РФ месячного срока для волеизъявления сособственников об отказе или нежелании приобретать продаваемую долю недвижимого имущества, а, соответственно, с нарушением преимущественного права покупки Б.Е.А., как участника долевой собственности. Однако относительно договора купли-продажи жилого помещения понятия "заключен" и "зарегистрирован" не могут различаться, в том числе во времени, поскольку "заключенность" договора купли-продажи жилого помещения определяется моментом его государственной регистрации, а до момента государственной регистрации договор не считается заключенным. Районным судом установлено, что 21 февраля 2013 года в ЕГРП внесены сведения о государственной регистрации права собственности М.Е.В. на спорные доли в жилом помещении и доли земельного участка, судом также точно установлен день заключения договора купли-продажи - 22 января 2013 года, однако суд сделал не основанный на законе вывод о "заключенности" договора купли-продажи доли 22 января 2013 года, то есть в момент осуществления расчетов между сторонами. При этом незаконный вывод суда о моменте заключения между ответчиками договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок привел к неверному применению ст. 250 ГК РФ и необоснованному удовлетворению требований истца. Первоначальное уведомление о продаже долей ответчик П.Д.А. отправил истице 09 июля 2012 года с указанием цены и двумя номерами телефонов, по которым можно было с ним связаться, а в сентябре 2013 года при личной встрече с истцом Б.Е.А. ответчик П.Д.Л. из разговора узнал, что она изъявила желание приобрести продаваемые им доли. Однако истец Б.Е.А. письмо на почте не получила и спустя месяц оно вернулось ответчику с указанием "истек срок хранения". Ответчик П.Д.А. ожидал согласия на покупку своих долей еще в течение двух месяцев, но истец Б.Е.А. не предприняла никаких мер к заключению договора купли-продажи долей. В результате долгого ожидания потенциальный покупатель отказался от покупки продаваемых 3/20 доли дома и 1/5 доли земельного участка по адресу: <...>, и такое же повторное уведомление было отправлено ответчиком П.Д.А. 14 января 2013 года, а в своем исковом заявлении истец Б.Е.А. указала, что получила уведомление 17 января 2013 года. Учитывая обстоятельства, произошедшие в 2012 году, когда ни сособственники, ни потенциальный покупатель не приняли мер к покупке спорных жилого дома и земельного участка, между ответчиками П.Д.А. и М.Е.В. был подписан договор купли-продажи от 22 января 2013 года. В связи с тем, что по истечении месячного срока никто из сособственников не предпринял мер к покупке, 21 февраля 2013 года, то есть по истечении более одного месяца отправления ответчиком П.Д.А. повторного уведомления, была произведена регистрация сделки в Управлении Росреестра. При этом в материалах гражданского дела имеются уведомления от 01 февраля 2013 года N 01/010/2013-321, 322, N 01/010/2013-323 о приостановлении государственной регистрации прав по заявлению П.Д.А., однако судом не дана правовая оценка данному обстоятельству. Таким образом, Б.Е.А. не выполнила свою обязанность по приобретению спорного имущества в установленный законом месячный срок, была неплатежеспособна. Кроме того, судом первой инстанции были допущены существенные нарушения норм процессуального права, выразившиеся в том, что П.Д.А. и М.Е.В. не смогли в установленные законом сроки воспользоваться правом ознакомления с протоколом судебного заседания, правом подачи замечаний на протокол судебного заседания, правом ознакомления с мотивированным решением суда (л.д. 99 - 104).
В суде апелляционной инстанции М.Е.В. доводы апелляционной жалобы поддержала и судебной коллегии пояснила, что, принимая исковое заявление от Б.Е.А., суд первой инстанции оставил исковое заявление без движения, поскольку ею не была оплачена государственная пошлина. Также от нее поступило ходатайство о предоставлении отсрочки по уплате государственной пошлины, и эти обстоятельства свидетельствуют о трудном материальном положении Б.Е.А. на тот момент.
Оформлением оспариваемой сделки занимался юрист, который говорил, что сособственники ранее отказывались от покупки, что подтверждается уведомлением от 09 августа 2012 года. Б.Е.А. отказывалась приобретать спорную долю жилого дома и земельного участка, поскольку, по ее мнению, дом находится в аварийном состоянии, а предложенная цена не соответствует рыночной стоимости. Данное обстоятельство могли бы подтвердить свидетели, но ее, М.Е.В., ходатайство не было рассмотрено судом, а замечания на протокол судебного заседания не были удостоверены как правильные. Регистрация договора в Росреестре была приостановлена в связи с несоблюдением месячного срока, по истечении которого регистрация была произведена.
М.В.Б. судебной коллегии пояснил, что все о данном споре ему известно со слов других людей, в частности, со слов продавца.
П.Д.А. судебной коллегии пояснил, что после получения им доли в праве собственности на спорный дом по договору дарения он на протяжении нескольких лет не мог в него попасть, поскольку его не впускали. В итоге дом пришел в негодность, а он, П.Д.А., предложил Б.Е.А. и П.М.В. купить принадлежащую ему долю. При этом Б.Е.А. приходится ему сестрой, а П.М.В. - дядей. Они никак не отреагировали на предложение, потому он, П.Д.А., направил им официальные уведомления о продаже доли. В августе никто не откликнулся, но долю он не продал и вернулся к этой проблеме лишь в январе, когда также направил уведомления, но ответа не дождался. Уведомление о том, что Б.Е.А. согласна на приобретение доли, он, П.Д.А., не получил. Решение суда считает незаконным и необоснованным.
Б.Е.А. судебной коллегии пояснила, что считает решение суда правильным, обоснованным, поскольку суд первой инстанции учел всю доказательственную базу по предъявленному иску. Усилия прилагались к тому, чтобы у дома был один хозяин, поскольку дом изначально не предназначен для выдела долей в натуре, для чего были выкуплены доли. В то же время с П.Д.А. сложились неприязненные отношения. Пояснила, что с П.Д.А. она, Б.Е.А., не виделась и он, П.Д.А., вводит суд в заблуждение. Также отметила, что уведомление с предложением приобрести спорные доли дома и земельного участка она получила 21 января 2013 года, а не 17, как указано в исковом заявлении и это - опечатка. Она, Б.Е.А. заранее предупредила ответчиков о наличии имущественного спора между ней и братом, предостерегая М-вых от покупки, но они не пожелали этого учесть.
Адвокат Почуева Л.Н. в защиту интересов Б.Е.А. судебной коллегии пояснила, что когда Б.Е.А. получила уведомление, то на следующий же день обратилась к ней, Почуевой Л.Н., при этом предложение попробовать урегулировать конфликт во внесудебном порядке не имело успеха, в связи с чем пришлось обращаться в суд. С решением суда согласна.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания извещены в установленном законом порядке, что подтверждается почтовыми уведомлениями, однако в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав М.Е.В., М.В.Б., П.Д.А., Б.Е.А., адвоката Почуеву Л.Н. в защиту интересов Б.Е.А., действующую на основании ордера N 32875 от 08 августа 2013 года, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно требованиям ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Из положений ст. 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Как видно из материалов дела и установлено судом, Б.Е.А. является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом N ..., общей площадью ... кв. м, по ул. ... г. Воронежа. Сособственниками указанного жилого дома являлись П.Д.А., которому принадлежало 3/20 доли, и П.М.В., которому принадлежало 3/5 доли (л.д. 13, 14 - 16, 19 - 22).
09 августа 2012 года П.Д.А. направил в адрес Б.Е.А. письмо-уведомление в порядке ст. 250 ГК РФ с предложением приобрести принадлежащие ему 3/20 доли жилого дома и 1/5 доли земельного участка в праве общей долевой собственности, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. ..., ... (л.д. 46, 64 - 66).
Указанная корреспонденции вернулась в адрес П.Д.А. 13 сентября 2012 года "за истечением срока хранения" (л.д. 67 - 68).
14 января 2013 года П.Д.А. направил повторное письмо-уведомление в адрес Б.Е.А. с предположением приобрести принадлежащие ему доли спорного имущества (л.д. 17, 18, 42, 63).
Согласно почтовому извещению данное уведомление получено Б.Е.А. 21 января 2013 года (л.д. 42).
Письмом-уведомлением, направленным заказным письмом с уведомлением в адрес П.Д.А. 06 февраля 2013 года, истец выразила согласие на приобретение долей сособственника на предложенных условиях (л.д. 60, 61).
Указанное письмо возвратилось в адрес Б.Е.А. 11 марта 2013 года за истечением срока хранения (л.д. 62).
22 января 2013 года между П.Д.А. и М.Е.В. был заключен договор купли-продажи 3/20 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/5 доли в праве на земельный участок, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. ..., ..., за ... рублей. По передаточному акту от 22 января 2013 года соответствующие доли переданы покупателю. В соответствии с распиской от 22 января 2013 года М.Е.В. передала П.Д.А. денежные средства в размере ... рублей по указанному договору (л.д. 54, 55, 56).
21 февраля 2013 года в ЕГРП внесены сведения о государственной регистрации права собственности М.Е.В. на 3/20 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/5 доли в праве на земельный участок, расположенные по адресу: <...> (л.д. 58 - 59).
В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал доводы и возражения сторон, представленные ими в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ доказательства, оценил их применительно к нормам материального права, регулирующим возникшие правоотношения, и пришел к обоснованным выводам об удовлетворении исковых требований, поскольку при продаже долей в праве общей долевой собственности было нарушено право преимущественной покупки Б.Е.А.
При этом районный суд правомерно исходил из того, что П.Д.А., действуя по собственной инициативе и направляя повторно предложение о покупке долей, знал и понимал характер, а также правовые последствия, которые могут наступить в случае изъявления согласия сособственника на заключение сделки.
Приведенные в решении нормы материального права применены и истолкованы судом верно.
Выводы суда в решении достаточно последовательны и мотивированы, основаны на представленных доказательствах.
Каких-либо существенных нарушений норм процессуального права, способных повлечь отмену законного и обоснованного решения суда, также не имеется. При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, замечания П.Д.А. и М.Е.В. на протокол судебного заседания рассмотрены в установленном законом порядке, о чем судом первой инстанции вынесено мотивированное определение (л.д. 109). Кроме того, решение районного суда вынесено и оглашено в судебном заседании с участием указанных ответчиков, порядок его обжалования и получения копии мотивированного решения суда им разъяснялся.
При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, другие доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку и субъективное толкование, аналогичные приведенным в ходе судебного разбирательства, учитывались и оценивались судом при вынесении решения, выводов которого не опровергают, также не могут повлечь отмены обжалуемого судебного постановления.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда города Воронежа от 15 мая 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу П.Д.А., М.Е.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)