Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Крысанов В.П.
Докладчик Галкина Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего судьи Смоленцева М.В.
судей Галкиной Л.Н., Рудь Т.Н.,
при секретаре М.О.,
с участием прокурора Подчередниченко О.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске дело по апелляционной жалобе Н.С.С. на решение Вилегодского районного суда Архангельской области от 12 октября 2012 года, с учетом дополнительного решения от 31 января 2013 года, которым исковые требования М.М. к Н.С.С., Н.В.А., Н.С.В. и Н.А.В. о заключении договора найма жилого помещения, удовлетворены частично, на Н.С.С. возложена обязанность заключить с М.М. договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***. В удовлетворении исковых требований М.М. в части платы за наем жилого помещения в размере *** рублей в месяц отказано. В удовлетворении исковых требований М.М. к Н.В.А., Н.С.В., Н.А.В. - отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Галкиной Л.Н., судебная коллегия
установила:
М.М. обратился с иском к Н.С.С. о признании ее утратившей право пользования жилым помещением по адресу: ***, выселении, снятии с регистрационного учета, о взыскании упущенной выгоды.
В ходе рассмотрения дела, истец М.М. изменил предмет иска. Просил обязать Н.С.С., Н.В.А., Н.С.В. и Н.А.В. заключить с ним договор найма вышеуказанного жилого помещения.
В обоснование иска ссылается на то, что имеет в собственности здание общежития, расположенное в с. ***. В части данного общежития произведена реконструкция под квартиры, в одной из которых проживает ответчик с семьей. На неоднократные просьбы заключить договор найма жилого помещения Н.С.С. отвечает отказом.
К участию в деле судом в качестве соответчиков привлечены Н.В.А., Н.С.В. и Н.А.В.
В судебном заседании истец М.М. поддержал исковые требования.
Ответчики Н.С.С., Н.В.А., их представитель Ч. с исковыми требованиями не согласились.
Ответчики Н.С.В., Н.А.В., в суд не явились.
Суд постановил указанное решение, с которым не согласилась Н.С.С., в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на то, что у суда не имелось правовых оснований для понуждения ее заключать с М.М. договор коммерческого найма жилого помещения. Полагает, что по нормам жилищного законодательства, действовавшим на момент ее увольнения с работы (ст. 97, 108, 110 ЖК РСФСР), другое жилое помещение выселяемым из общежития гражданам должно предоставляться на условиях социального найма в бессрочное пользование, поэтому между Н.С.С. и собственником жилого помещения М.М. может быть заключен только договор найма жилого помещения на условиях социального найма, жилое помещение должно быть предоставлено ей в бессрочное пользование. Ссылается на положения ст. 675 ГК РФ, 64 ЖК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав заключение прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
На основании п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.
Как следует из материалов дела, общежитие по адресу: *** ранее принадлежало МП ТОО "Ленская ПМК".
Спорное жилое помещение - кв. *** в указанном доме, была предоставлена Н.С.С. и членам ее семьи МП ТОО "Ленская ПМК" на основании договора от 26 февраля 1995 года на весь период ее работы в указанной организации.
В начале 2000 года МП ТОО "Ленская ПМК" было реорганизовано в ПК "Ленская ПМК".
01 марта 2000 года Н.С.С. была уволена из ПК "Ленская ПМК" на основании пункта первого статьи 33 КЗоТ РСФСР в связи с сокращением численности работников.
М.М. на основании договора купли-продажи N 139 - А-1 от 15 октября 2004 года, заключенного между ним и специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества", приобрел указанное здание общежития. В общежитии на момент продажи зарегистрированы, имеют право на проживание и право пользоваться жилыми помещениями Н.В.А., Н.С.С.
Согласно дополнениям к договору купли-продажи N 139-А-1 от 15 октября 2004 года, при переходе права собственности на здание общежития, проживающие в этом здании общежития, имеют право проживания и пользования отведенными им жилыми помещениями с соблюдением жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования М.М. к Н.С.С. о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, суд обоснованно с учетом положений ч. 1 ст. 421, 671, 674 ГК РФ, исходил из того, что между собственником жилого помещения М.М. и Н.С.С. сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилищном фонде, принадлежащем на праве собственности истцу.
Судебная коллегия с данным выводом суда согласна, поскольку он основан на законе и представленных материалах.
Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции и указанные выше, свидетельствуют о том, что Н.С.С. и члены ее семьи занимают жилое помещение в частном жилом фонде, следовательно, между сторонами фактически сложились отношения по договору коммерческого найма, несмотря на отсутствие такого договора, оформленного в письменном виде.
Н.С.С. и члены ее семьи пользуются жилым помещением, не имеют намерений его освобождать, следовательно, в данном случае обязанность ответчика заключить договор коммерческого найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства.
Учитывая, что ответчики проживают в квартире длительное время, а также исходя из интересов сторон, сохранения стабильности жилищных прав ответчика, положения договора найма в части срока, на который заключен данный договор, приняты судом в редакции, соответствующей требованиям ч. 1 ст. 683 ГК РФ, устанавливающей максимальный срок договора найма в 5 лет, и ст. 684 ГК РФ, гарантирующей преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок.
Довод жалобы ответчика о том, что между сторонами может быть заключен только договор найма жилого помещения на условиях социального найма, не основан на нормах действующего законодательства.
Как предусмотрено 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В материалах дела отсутствуют доказательства тому, что ответчики ранее проживали в общежитии на условиях договора социального найма.
Исходя из материалов дела, общежитие не являлось государственной или муниципальной собственностью.
Вместе с тем, в силу требований ст. 672 ГК РФ только в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены полно и правильно, к спорным правоотношениям верно применен материальный закон, доводы сторон проверены, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Вилегодского районного суда Архангельской области от 12 октября 2012 года, с учетом дополнительного решения от 31 января 2013 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Н.С.С. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.СМОЛЕНЦЕВ
Судьи
Л.Н.ГАЛКИНА
Т.Н.РУДЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2563
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 апреля 2013 г. по делу N 33-2563
Судья Крысанов В.П.
Докладчик Галкина Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего судьи Смоленцева М.В.
судей Галкиной Л.Н., Рудь Т.Н.,
при секретаре М.О.,
с участием прокурора Подчередниченко О.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске дело по апелляционной жалобе Н.С.С. на решение Вилегодского районного суда Архангельской области от 12 октября 2012 года, с учетом дополнительного решения от 31 января 2013 года, которым исковые требования М.М. к Н.С.С., Н.В.А., Н.С.В. и Н.А.В. о заключении договора найма жилого помещения, удовлетворены частично, на Н.С.С. возложена обязанность заключить с М.М. договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***. В удовлетворении исковых требований М.М. в части платы за наем жилого помещения в размере *** рублей в месяц отказано. В удовлетворении исковых требований М.М. к Н.В.А., Н.С.В., Н.А.В. - отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Галкиной Л.Н., судебная коллегия
установила:
М.М. обратился с иском к Н.С.С. о признании ее утратившей право пользования жилым помещением по адресу: ***, выселении, снятии с регистрационного учета, о взыскании упущенной выгоды.
В ходе рассмотрения дела, истец М.М. изменил предмет иска. Просил обязать Н.С.С., Н.В.А., Н.С.В. и Н.А.В. заключить с ним договор найма вышеуказанного жилого помещения.
В обоснование иска ссылается на то, что имеет в собственности здание общежития, расположенное в с. ***. В части данного общежития произведена реконструкция под квартиры, в одной из которых проживает ответчик с семьей. На неоднократные просьбы заключить договор найма жилого помещения Н.С.С. отвечает отказом.
К участию в деле судом в качестве соответчиков привлечены Н.В.А., Н.С.В. и Н.А.В.
В судебном заседании истец М.М. поддержал исковые требования.
Ответчики Н.С.С., Н.В.А., их представитель Ч. с исковыми требованиями не согласились.
Ответчики Н.С.В., Н.А.В., в суд не явились.
Суд постановил указанное решение, с которым не согласилась Н.С.С., в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на то, что у суда не имелось правовых оснований для понуждения ее заключать с М.М. договор коммерческого найма жилого помещения. Полагает, что по нормам жилищного законодательства, действовавшим на момент ее увольнения с работы (ст. 97, 108, 110 ЖК РСФСР), другое жилое помещение выселяемым из общежития гражданам должно предоставляться на условиях социального найма в бессрочное пользование, поэтому между Н.С.С. и собственником жилого помещения М.М. может быть заключен только договор найма жилого помещения на условиях социального найма, жилое помещение должно быть предоставлено ей в бессрочное пользование. Ссылается на положения ст. 675 ГК РФ, 64 ЖК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав заключение прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
На основании п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.
Как следует из материалов дела, общежитие по адресу: *** ранее принадлежало МП ТОО "Ленская ПМК".
Спорное жилое помещение - кв. *** в указанном доме, была предоставлена Н.С.С. и членам ее семьи МП ТОО "Ленская ПМК" на основании договора от 26 февраля 1995 года на весь период ее работы в указанной организации.
В начале 2000 года МП ТОО "Ленская ПМК" было реорганизовано в ПК "Ленская ПМК".
01 марта 2000 года Н.С.С. была уволена из ПК "Ленская ПМК" на основании пункта первого статьи 33 КЗоТ РСФСР в связи с сокращением численности работников.
М.М. на основании договора купли-продажи N 139 - А-1 от 15 октября 2004 года, заключенного между ним и специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества", приобрел указанное здание общежития. В общежитии на момент продажи зарегистрированы, имеют право на проживание и право пользоваться жилыми помещениями Н.В.А., Н.С.С.
Согласно дополнениям к договору купли-продажи N 139-А-1 от 15 октября 2004 года, при переходе права собственности на здание общежития, проживающие в этом здании общежития, имеют право проживания и пользования отведенными им жилыми помещениями с соблюдением жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования М.М. к Н.С.С. о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, суд обоснованно с учетом положений ч. 1 ст. 421, 671, 674 ГК РФ, исходил из того, что между собственником жилого помещения М.М. и Н.С.С. сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилищном фонде, принадлежащем на праве собственности истцу.
Судебная коллегия с данным выводом суда согласна, поскольку он основан на законе и представленных материалах.
Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции и указанные выше, свидетельствуют о том, что Н.С.С. и члены ее семьи занимают жилое помещение в частном жилом фонде, следовательно, между сторонами фактически сложились отношения по договору коммерческого найма, несмотря на отсутствие такого договора, оформленного в письменном виде.
Н.С.С. и члены ее семьи пользуются жилым помещением, не имеют намерений его освобождать, следовательно, в данном случае обязанность ответчика заключить договор коммерческого найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства.
Учитывая, что ответчики проживают в квартире длительное время, а также исходя из интересов сторон, сохранения стабильности жилищных прав ответчика, положения договора найма в части срока, на который заключен данный договор, приняты судом в редакции, соответствующей требованиям ч. 1 ст. 683 ГК РФ, устанавливающей максимальный срок договора найма в 5 лет, и ст. 684 ГК РФ, гарантирующей преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок.
Довод жалобы ответчика о том, что между сторонами может быть заключен только договор найма жилого помещения на условиях социального найма, не основан на нормах действующего законодательства.
Как предусмотрено 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В материалах дела отсутствуют доказательства тому, что ответчики ранее проживали в общежитии на условиях договора социального найма.
Исходя из материалов дела, общежитие не являлось государственной или муниципальной собственностью.
Вместе с тем, в силу требований ст. 672 ГК РФ только в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены полно и правильно, к спорным правоотношениям верно применен материальный закон, доводы сторон проверены, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Вилегодского районного суда Архангельской области от 12 октября 2012 года, с учетом дополнительного решения от 31 января 2013 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Н.С.С. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.СМОЛЕНЦЕВ
Судьи
Л.Н.ГАЛКИНА
Т.Н.РУДЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)