Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2013 по делу N А76-5342/2013 (судья Кирьянова Г.И.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Гранд" - Пахомова Наталия Петровна (доверенность от 26.11.2013);
- муниципального унитарного предприятия "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" - Узингер Ольга Леонидовна (доверенность от 20.08.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее - истец, ООО "Гранд", общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" (далее - ответчик, МУП "Куратор", предприятие) с требованием о признании недействительным пункта 2.1 договора N 17 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 14.04.2010 в части включения в цену продаваемого объекта недвижимости налога на добавленную стоимость в сумме 497 288 руб.; просил изложить абзац первый пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 договора, составляет 2762712 руб. без учета НДС" (т. 1 л.д. 5-8).
Определением Арбитражного суда от 28.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Озерского городского округа Челябинской области (далее - администрация, третье лицо) Южно-Уральская торгово-промышленная палата (далее - ЮУТПП, третье лицо) (т. 1 л.д. 51-55).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2013 (резолютивная часть от 09.09.2013) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным пункт 2.1 договора N 17 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 14.04.2010 в части включения в цену продаваемого объекта недвижимости налога на добавленную стоимость в сумме 497 288 рублей. Суд обязал изложить абзац первый пункта 2.1 указанного договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 договора составляет 2 762 712 (два миллиона семьсот шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей без учета НДС" (т. 3 л.д. 32-44).
В апелляционной жалобе МУП "Куратор" (далее - податель жалобы,, апеллянт, предприятие) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Просило оставить п. 2.1 договора N 17 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретении арендуемого имущества от 14.04.2010 в прежней редакции (т. 3 л.д. 60-63).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции. По мнению апеллянта, судом первой инстанции не были выяснены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела. Суд первой инстанции на основании выкопировки из отчета N 026-05-01205-1, не указанного в договоре, изменил первый абзац п. 2.1 договора, но при этом оставил редакцию второго абзаца данного пункта договора, в котором указан иной номер отчета - N 026-05-01205-3. Конечная цена, отчуждаемого в порядке приватизации имущества, была определена Постановлением Главы Озерского городского округа от 16.02.2010 N 579, данный нормативный акт в настоящее время действует, МУП "Куратор" обязано его исполнять. Поскольку истец не обжалует указанное постановление, которое является правообразующим для сторон приватизации муниципального имущества, изменение п. 2.1. договора N 17 от 14.04.2010, по мнению подателя жалобы, является невозможным.
К дате судебного заседания письменных отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.
С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие администрации и ЮУТПП.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представитель истца возражал относительно доводов апелляционной жалобы, дал пояснения в обоснование своих возражений.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальным унитарным предприятием Озерского городского округа "Хэлис", правопреемником которого является ответчик (продавец) и ООО "Гранд" (покупатель) 14.04.2010 подписан договор N 17 купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - договор, л.д. 17-18 т. 1), согласно пункту 1.1 которого продавец передает покупателю имущество, отчуждаемое в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого (среднего) предпринимательства, а покупатель уплачивает продавцу стоимость имущества; принимает имущество в свою собственность; самостоятельно и за собственный счет регистрирует право собственности на имущество; соблюдает иные условия, предусмотренные договором и законодательством.
Согласно пункту 1.2 договора, наименование и место нахождения имущества: нежилое помещение N 1 - магазин "Подарки", общей площадью 180,0 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, 37.
Согласно пункту 2.1 договора цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 договора, составляет 3 260 000 рублей 00 копеек. Цена имущества равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом N 026-05-00215-3 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 1 - магазин "Подарки", общей площадью 180,0 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, 37.
Сторонами согласован график оплаты в рассрочку отчуждаемого имущества к договору (лист дела 19 том 1).
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сделок с ним 21.05.2010 внесена запись о регистрации договора (л.д. 18 т. 1 на обороте).
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 21.05.2010 (л. д. 21 т. 1).
В материалы дела представлена выкопировка из отчета об оценке N 026-05-01205-1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения N 1 магазина "Подарки" общей площадью 180 кв. м, расположенного по адресу Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, д. 37 по состоянию на 15.12.2009 с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) и необходимого округления составляет 3 260 000 рублей (л.д. 20, т. 1).
Кроме того, в материалы дела представлена выкопировка из отчета об оценке N 026-05-01205-3, согласно которому предметом оценки было нежилое помещение N 4 общей площадью 81,2 кв. м, расположенное по адресу Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, д. 26 (л.д. 134 т. 1).
Не согласившись с включением в состав выкупной стоимости суммы НДС, общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из положений ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), согласно которой передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения.
Выводы суда являются верными, основанными на материалах дела и правильном применении норм материального и процессуального права.
Заключение договора купли-продажи N 17 от 14.04.2010 осуществлено сторонами в рамках исполнения положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статья 12 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" также предусматривает, что начальная цена подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Из пункта 2.1 договора купли-продажи 14.04.2010 N 17 следует, что при заключении договора стоимость объекта недвижимости была определена сторонами в сумме 3 260 000 рублей.
Между тем, из выкопировки отчета об оценке N 026-05-01205-1 рыночной стоимости нежилого помещения N 1 магазин "Подарки", расположенного по адресу: г. Озерск, пр. Победы, д. 37, следует, что рыночная стоимость по состоянию на 15.12.2009 с учетом НДС и необходимого округления 3 260 000 рублей (т. 1 л.д. 20).
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
На основании пункта 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
При этом, абзацем вторым пункта 3 статьи 161 НК РФ установлено, что при реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учетом налога. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Таким образом, в случае, если соответствующая операция по реализации имущества подлежит обложению налогом на добавленную стоимость, то предполагается, что выкупная цена, исчисленная на основе определенной независимым оценщиком рыночной стоимости, уже включает в себя налог на добавленную стоимость. Порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 года, не может приводить к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.
Из текста отчета от 28.12.2009 N 026-05-01205-1 следует, что оценщик, определяя цену имущества, установил стоимость имущества с учетом НДС.
Доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества для цели совершения сделки продажи определялась оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, ответчиком суду апелляционной инстанции представлено не было.
Следовательно, положения пункта 2.1 договора от 14.04.2010 N 17 в части условия об обеспечении рыночной цены объекта недвижимости в размере 3 260 000 рублей без учета НДС, противоречит статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Согласно статье 168 и пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав, признается объектом налогообложения.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 146 НК РФ передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения.
Основываясь на приведенных выше положениях и оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что цена отчужденного имущества не могла включать сумму НДС. В связи с чем, правомерно признал положения договора в части включения в стоимость нежилого помещения суммы НДС не соответствующими закону (статьи 143, 146 НК РФ, статьи 12 и 18 Закона о приватизации).
Доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованном уменьшении судом первой инстанции цены договора на сумму 497 288 руб., предполагаемую как НДС, подлежат отклонению, поскольку согласно представленной в материалы дела выкопировки из отчета Южно-Уральской торгово-промышленной палаты N 026-05-01205-1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 1 магазин "Подарки", расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, проспект Победы, д. 37, указанная рыночная стоимость в размере 3 260 000 рублей определена с учетом НДС и включена в договор купли-продажи муниципального имущества.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что истец не оспорил постановление Главы Озерского городского округа от 16.02.2010 N 579, послужившее основанием для заключения договора купли-продажи, подлежат отклонению в силу следующего.
В статье 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Под использованием упомянутого способа защиты гражданских прав законодатель подразумевает два разных правомочия суда. Во-первых, речь идет о правомочиях суда при рассмотрении имущественного спора не применять нормативный акт, который не соответствует нормативному акту более высокой силы; во-вторых, - о правомочиях суда при рассмотрении конкретного имущественного спора оценивать законность индивидуального акта государственного органа или органа местного самоуправления, на котором основаны исковые требования или возражения по иску, и не применять незаконный акт.
При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что для неприменения последствий этого акта при рассмотрении имущественного спора не обязательно первоначальное решение суда о признании индивидуального акта государственного органа недействительным. Обязанность суда не применять властный акт, принятый с нарушением закона, закреплена ст. 120 Конституции Российской Федерации. Согласно этой норме суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд полагает, что отсутствие судебного акта, которым было бы признано несоответствующим действующему законодательству постановление Главы Озерского городского округа от 16.02.2010 N 579 (в части включения в выкупную стоимость спорного помещения НДС), на основании которого между сторонами был заключен спорный договор купли-продажи, не препятствует рассмотрению настоящего спора и удовлетворению заявленных истцом требований.
Доводы подателя апелляционной жалобы об ином отчете об оценке N 026-05-00215-3, подлежат отклонению, поскольку материалами дела подтверждается, что объект недвижимости - нежилое помещение N 1 магазин "Подарки", расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, проспект Победы, д. 37, - приобретенный истцом по договору купли-продажи от 14.04.2010 N 17, являлся предметом оценки, по результатам которой был составлен отчет Южно-Уральской торгово-промышленной палаты N 026-05-01205-1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения. Тот факт, что в пункте 2.1. договора купли-продажи от 14.04.2010 N 17 была допущена опечатка в номере отчета - 026-05-01205-3, не свидетельствует о принятии судом первой инстанции неправильного решения. Допущенная сторонами при составлении договора купли-продажи от 14.04.2010 N 17 опечатка подлежит исправлению путем внесения этими лицами соответствующих изменений в договор.
При совокупности изложенных обстоятельств суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на МУП "Куратор".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2013 по делу N А76-5342/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.12.2013 N 18АП-12128/2013 ПО ДЕЛУ N А76-5342/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2013 г. N 18АП-12128/2013
Дело N А76-5342/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2013 по делу N А76-5342/2013 (судья Кирьянова Г.И.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Гранд" - Пахомова Наталия Петровна (доверенность от 26.11.2013);
- муниципального унитарного предприятия "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" - Узингер Ольга Леонидовна (доверенность от 20.08.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее - истец, ООО "Гранд", общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" (далее - ответчик, МУП "Куратор", предприятие) с требованием о признании недействительным пункта 2.1 договора N 17 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 14.04.2010 в части включения в цену продаваемого объекта недвижимости налога на добавленную стоимость в сумме 497 288 руб.; просил изложить абзац первый пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 договора, составляет 2762712 руб. без учета НДС" (т. 1 л.д. 5-8).
Определением Арбитражного суда от 28.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Озерского городского округа Челябинской области (далее - администрация, третье лицо) Южно-Уральская торгово-промышленная палата (далее - ЮУТПП, третье лицо) (т. 1 л.д. 51-55).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2013 (резолютивная часть от 09.09.2013) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным пункт 2.1 договора N 17 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 14.04.2010 в части включения в цену продаваемого объекта недвижимости налога на добавленную стоимость в сумме 497 288 рублей. Суд обязал изложить абзац первый пункта 2.1 указанного договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 договора составляет 2 762 712 (два миллиона семьсот шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей без учета НДС" (т. 3 л.д. 32-44).
В апелляционной жалобе МУП "Куратор" (далее - податель жалобы,, апеллянт, предприятие) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Просило оставить п. 2.1 договора N 17 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретении арендуемого имущества от 14.04.2010 в прежней редакции (т. 3 л.д. 60-63).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции. По мнению апеллянта, судом первой инстанции не были выяснены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела. Суд первой инстанции на основании выкопировки из отчета N 026-05-01205-1, не указанного в договоре, изменил первый абзац п. 2.1 договора, но при этом оставил редакцию второго абзаца данного пункта договора, в котором указан иной номер отчета - N 026-05-01205-3. Конечная цена, отчуждаемого в порядке приватизации имущества, была определена Постановлением Главы Озерского городского округа от 16.02.2010 N 579, данный нормативный акт в настоящее время действует, МУП "Куратор" обязано его исполнять. Поскольку истец не обжалует указанное постановление, которое является правообразующим для сторон приватизации муниципального имущества, изменение п. 2.1. договора N 17 от 14.04.2010, по мнению подателя жалобы, является невозможным.
К дате судебного заседания письменных отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.
С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие администрации и ЮУТПП.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представитель истца возражал относительно доводов апелляционной жалобы, дал пояснения в обоснование своих возражений.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальным унитарным предприятием Озерского городского округа "Хэлис", правопреемником которого является ответчик (продавец) и ООО "Гранд" (покупатель) 14.04.2010 подписан договор N 17 купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - договор, л.д. 17-18 т. 1), согласно пункту 1.1 которого продавец передает покупателю имущество, отчуждаемое в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого (среднего) предпринимательства, а покупатель уплачивает продавцу стоимость имущества; принимает имущество в свою собственность; самостоятельно и за собственный счет регистрирует право собственности на имущество; соблюдает иные условия, предусмотренные договором и законодательством.
Согласно пункту 1.2 договора, наименование и место нахождения имущества: нежилое помещение N 1 - магазин "Подарки", общей площадью 180,0 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, 37.
Согласно пункту 2.1 договора цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 договора, составляет 3 260 000 рублей 00 копеек. Цена имущества равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом N 026-05-00215-3 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 1 - магазин "Подарки", общей площадью 180,0 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, 37.
Сторонами согласован график оплаты в рассрочку отчуждаемого имущества к договору (лист дела 19 том 1).
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сделок с ним 21.05.2010 внесена запись о регистрации договора (л.д. 18 т. 1 на обороте).
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 21.05.2010 (л. д. 21 т. 1).
В материалы дела представлена выкопировка из отчета об оценке N 026-05-01205-1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения N 1 магазина "Подарки" общей площадью 180 кв. м, расположенного по адресу Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, д. 37 по состоянию на 15.12.2009 с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) и необходимого округления составляет 3 260 000 рублей (л.д. 20, т. 1).
Кроме того, в материалы дела представлена выкопировка из отчета об оценке N 026-05-01205-3, согласно которому предметом оценки было нежилое помещение N 4 общей площадью 81,2 кв. м, расположенное по адресу Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, д. 26 (л.д. 134 т. 1).
Не согласившись с включением в состав выкупной стоимости суммы НДС, общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из положений ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), согласно которой передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения.
Выводы суда являются верными, основанными на материалах дела и правильном применении норм материального и процессуального права.
Заключение договора купли-продажи N 17 от 14.04.2010 осуществлено сторонами в рамках исполнения положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статья 12 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" также предусматривает, что начальная цена подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Из пункта 2.1 договора купли-продажи 14.04.2010 N 17 следует, что при заключении договора стоимость объекта недвижимости была определена сторонами в сумме 3 260 000 рублей.
Между тем, из выкопировки отчета об оценке N 026-05-01205-1 рыночной стоимости нежилого помещения N 1 магазин "Подарки", расположенного по адресу: г. Озерск, пр. Победы, д. 37, следует, что рыночная стоимость по состоянию на 15.12.2009 с учетом НДС и необходимого округления 3 260 000 рублей (т. 1 л.д. 20).
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
На основании пункта 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
При этом, абзацем вторым пункта 3 статьи 161 НК РФ установлено, что при реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учетом налога. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Таким образом, в случае, если соответствующая операция по реализации имущества подлежит обложению налогом на добавленную стоимость, то предполагается, что выкупная цена, исчисленная на основе определенной независимым оценщиком рыночной стоимости, уже включает в себя налог на добавленную стоимость. Порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 года, не может приводить к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.
Из текста отчета от 28.12.2009 N 026-05-01205-1 следует, что оценщик, определяя цену имущества, установил стоимость имущества с учетом НДС.
Доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества для цели совершения сделки продажи определялась оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, ответчиком суду апелляционной инстанции представлено не было.
Следовательно, положения пункта 2.1 договора от 14.04.2010 N 17 в части условия об обеспечении рыночной цены объекта недвижимости в размере 3 260 000 рублей без учета НДС, противоречит статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Согласно статье 168 и пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав, признается объектом налогообложения.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 146 НК РФ передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения.
Основываясь на приведенных выше положениях и оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что цена отчужденного имущества не могла включать сумму НДС. В связи с чем, правомерно признал положения договора в части включения в стоимость нежилого помещения суммы НДС не соответствующими закону (статьи 143, 146 НК РФ, статьи 12 и 18 Закона о приватизации).
Доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованном уменьшении судом первой инстанции цены договора на сумму 497 288 руб., предполагаемую как НДС, подлежат отклонению, поскольку согласно представленной в материалы дела выкопировки из отчета Южно-Уральской торгово-промышленной палаты N 026-05-01205-1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 1 магазин "Подарки", расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, проспект Победы, д. 37, указанная рыночная стоимость в размере 3 260 000 рублей определена с учетом НДС и включена в договор купли-продажи муниципального имущества.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что истец не оспорил постановление Главы Озерского городского округа от 16.02.2010 N 579, послужившее основанием для заключения договора купли-продажи, подлежат отклонению в силу следующего.
В статье 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Под использованием упомянутого способа защиты гражданских прав законодатель подразумевает два разных правомочия суда. Во-первых, речь идет о правомочиях суда при рассмотрении имущественного спора не применять нормативный акт, который не соответствует нормативному акту более высокой силы; во-вторых, - о правомочиях суда при рассмотрении конкретного имущественного спора оценивать законность индивидуального акта государственного органа или органа местного самоуправления, на котором основаны исковые требования или возражения по иску, и не применять незаконный акт.
При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что для неприменения последствий этого акта при рассмотрении имущественного спора не обязательно первоначальное решение суда о признании индивидуального акта государственного органа недействительным. Обязанность суда не применять властный акт, принятый с нарушением закона, закреплена ст. 120 Конституции Российской Федерации. Согласно этой норме суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд полагает, что отсутствие судебного акта, которым было бы признано несоответствующим действующему законодательству постановление Главы Озерского городского округа от 16.02.2010 N 579 (в части включения в выкупную стоимость спорного помещения НДС), на основании которого между сторонами был заключен спорный договор купли-продажи, не препятствует рассмотрению настоящего спора и удовлетворению заявленных истцом требований.
Доводы подателя апелляционной жалобы об ином отчете об оценке N 026-05-00215-3, подлежат отклонению, поскольку материалами дела подтверждается, что объект недвижимости - нежилое помещение N 1 магазин "Подарки", расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, проспект Победы, д. 37, - приобретенный истцом по договору купли-продажи от 14.04.2010 N 17, являлся предметом оценки, по результатам которой был составлен отчет Южно-Уральской торгово-промышленной палаты N 026-05-01205-1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения. Тот факт, что в пункте 2.1. договора купли-продажи от 14.04.2010 N 17 была допущена опечатка в номере отчета - 026-05-01205-3, не свидетельствует о принятии судом первой инстанции неправильного решения. Допущенная сторонами при составлении договора купли-продажи от 14.04.2010 N 17 опечатка подлежит исправлению путем внесения этими лицами соответствующих изменений в договор.
При совокупности изложенных обстоятельств суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на МУП "Куратор".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.09.2013 по делу N А76-5342/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)