Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9532/2013) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.07.2013 по делу N А75-10064/2012 (судья И.А. Козицкая), принятое по иску Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к индивидуальному предпринимателю Абдуллаеву Галибу Шамы оглы (ОГРНИП 305860210200059) о взыскании 1 021 561 руб. 45 коп., третье лицо: Касумов Агил Ибрагим оглы,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Абдуллаева Галиба Шамы оглы Березина И.Ю. по доверенности от 01.07.2013 сроком действия по 01.04.2014,
установил:
Администрация города Сургута (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Абдуллаеву Галибу Шамы оглы (далее - предприниматель Абдуллаев Г.Ш., ответчик) о взыскании 876 123 руб. 45 коп. основного долга по договору аренды от 20.07.2010 и 145 438 руб. договорной неустойки.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.07.2013 по делу N А75-10064/2012 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя Абдулаева Г.Ш. в пользу Администрации взыскано 920 037 руб. 14 коп., в том числе 876 123 руб. 45 коп. основного долга, 43 913 руб. 69 коп. договорной неустойки. В остальной части иск оставлен без удовлетворения. Этим же решением с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 20 908 руб. 41 коп.
Не согласившись с решением суда в части отказа во взыскании неустойки, истец в апелляционной жалобе просил его в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы Администрация указала на то, что позиция о невозможности начисления неустойки за просрочку внесения арендных платежей при перемене лиц в обязательстве (и отсутствии соглашения о расторжении договора) судом нормативно не обоснована.
Представители истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика счел апелляционную жалобу истца не подлежащей удовлетворению. Просил проверить законность и обоснованность судебного акта в части удовлетворения требований. Пояснил, что истец злоупотребляет правом. Сообщил, что оснований для внесения платы за пользование земельным участком за 2008, 2009 годы не имеется, так как возможность освоения участка у предпринимателя отсутствовала. На вопрос суда, какую сумму исковых требований предприниматель признает, представитель ответить затруднился.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела усматривается, что между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Абдуллаевым Г.Ш. (арендатор) заключен договор аренды от 20.07.2010 N 715, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для окончания строительства магазина земельный участок, площадью 2 260 кв. м, кадастровый номер 86:10:01 01 195:10, расположенный в Ханты-Мансийском автономном округе - Югры в г. Сургуте в микрорайоне 34 по проспекту Мира, в территориальной зоне Ж.3-34, со сроком с 09.08.2008 по 08.08.2012.
Согласно пункту 4.1 договора аренды от 20.07.2010 N 715 обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора в размере, исчисляемом пропорционально времени аренды, исходя из суммы годовой арендной платы на текущий год.
Размер арендной платы на 2010 год составляет 811 733 руб. 25 коп. из них; за 2008 год - 196 852 руб. 79 коп., за 2009 год - 257 567 руб. 68 коп., за 2010 год - 357 312 руб. 78 коп. (пункт 4.2).
В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды от 20.07.2010 N 715 арендная плата за земельный участок вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за четвертый квартал - до 10 декабря.
Арендная плата за время фактического пользования земельным участком, начиная с 09.08.2008 до заключения договора, включая период квартала, в котором заключен договор (до последнего дня последнего месяца квартала включительно), должна быть внесена не позднее срока очередного платежа, наступающего после заключения договора (пункт 4.5 договора).
Согласно пункту 5.3 договора аренды от 20.07.2010 N 715 за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель Абдуллаев Г.Ш. должным образом не исполнял обязательства по уплате арендных платежей, в связи с чем за период с 09.08.2008 по 11.07.2011 (день, предшествующий дню государственной регистрации права собственности третьего лица, на объект незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке) у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 876 123 руб. 45 коп.
В связи с несвоевременным внесением арендной платы истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 145 438 руб., начисленной за период с 10.12.2010 по 12.09.2012.
Возражая против исковых требований, предприниматель Абдуллаев Г.Ш. сослался на то, что в период с 09.08.2008 по 29.12.2009 он не пользовался спорным земельным участком по назначению в силу одностороннего отказа Администрации, что установлено постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2009 по делу N А75-8288/2008, в связи с чем включение в условия договора аренды от 20.07.2010 N 715 обязанности по внесению арендных платежей за указанный период является неправомерным.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика и удовлетворяя исковые требования в части взыскания основного долга, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
По правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 указанной статьи предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению, возможно лишь по согласию сторон.
При заключении договора аренды от 20.07.2010 N 715 в пункте 4.5 стороны согласовали условие об оплате ответчиком арендной платы за период, предшествующий заключению договора, что не противоречит действующему гражданскому законодательству.
Вопреки доводам ответчика, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2009 по делу N А75-8288/2008 установлен только факт невозможности освоения арендатором спорного земельного участка по независящим от ответчика причинам, а не факт отсутствия земельного участка в пользовании арендатора.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не подтвердил свои доводы относительно отсутствия у него обязанности по оплате задолженности за фактическое пользование земельным участком, установленной в пункте 4.2 договора, в период с 09.08.2008 по 29.12.2009.
Исходя из пункта 4.5 договора аренды от 20.07.2010 N 715, первый платеж по договору должен был быть внесен арендатором до 10.12.2010.
Как указал суд первой инстанции, поскольку ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за пользование арендованным имуществом, требование истца в части взыскания основного долга в сумме 876 123 руб. 45 коп. за период с 09.08.2008 по 11.07.2011 по договору аренды от 20.07.2010 N 715 является обоснованным.
Суд апелляционной инстанции также учитывает следующее.
Ответчик не оспаривает, что земельный участок площадью 2 260 кв. м, кадастровый номер 86:10:01 01 195:10, расположенный в Ханты-Мансийском автономном округе - Югры в г. Сургуте в микрорайоне 34 по проспекту Мира, в территориальной зоне Ж.3-34, ему Администрацией фактически передан по договору аренды от 05.12.2005 N 1032.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2009 по делу N А75-8288/2008, имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, помимо прочего, установлено, что предприниматель Абдуллаев Г.Ш. по состоянию на 2008 год на указанном земельном участке поставил ограждение, вырыл котлован, забил сваи, что свидетельствует о начале строительства, размещении на участке объекта незавершенного строительства.
Учитывая, что арендатор приступил к освоению земельного участка - строительству, земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 20.07.2010 N 715, и фактически переданный во владение ответчика до заключения данного договора, в силу действующего гражданского законодательства не мог быть передан в пользование иному лицу.
Наличие в 2008 г. на земельном участке незавершенного строительством объекта подтверждается также тем, что по договору аренды от 20.07.2010 N 715 земельный участок предоставлен для окончания строительства магазина (пункт 1.4).
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
То есть, сам факт нахождения на земельном участке принадлежащего ответчику незавершенного строительством объекта свидетельствует о пользовании (владении) предпринимателем Абдуллаевым Г.Ш. этим участком.
В удовлетворении требования Администрации об обязании ИП Абдуллаева Г.Ш. возвратить земельный участок в рамках арбитражного дела N А75-8288/2008 отказано. Доказательств реального возврата ответчиком Администрации земельного участка, являющегося предметом предыдущего договора аренды и предметом договора аренды от 20.07.2010 N 715, в том состоянии, в котором он был получен, не представлено.
В связи с этим обстоятельство, связанное с тем, что в силу одностороннего отказа Администрации от предыдущего договора аренды спорного земельного участка, ответчик не имел возможности осваивать земельный участок в аналогичных целях, указанных в договоре аренды от 20.07.2010 N 715, не освобождает предпринимателя Абдуллаева Г.Ш. от внесения арендной платы.
Доводы ответчика об отсутствии возможности освоения спорного земельного участка в связи с односторонним отказом арендодателя от предыдущего договора аренды, признанным судом совершенным со злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ), подлежат оценке при обращении арендатора (предпринимателя Абдуллаева Г.Ш.) с иском о возмещении убытков.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает факт пользования ответчиком спорным земельным участком в период, заявленный в иске, в том числе в период в период с 09.08.2008 по 29.12.2009, установленным, следовательно, ответчик обязан уплатить арендую плату за указанный период.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Поскольку ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.
Как указывалось ранее, Администрацией заявлено о взыскании с ответчика неустойки за период с 10.12.2010 (исходя из срока уплаты, установленного в пункте 4.5 договора аренды от 20.07.2010 N 715) по 12.09.2012.
Требование истца о взыскании с ответчика неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции частично.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о том, что неустойку следует взыскать за период с 10.12.2010 по 11.07.2011, во взыскании неустойки за период с 12.07.2011 по 12.09.2012 следует отказать, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Так, как правильно установил суд первой инстанции, объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, продан ответчиком на основании договора купли-продажи от 06.07.2011, переход права собственности к покупателю зарегистрирован 12.07.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 86-АБ N 273398.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пункт 3 этой статьи устанавливает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Исходя из приведенных норм права и разъяснений следует, что с момента государственной регистрации права собственности Касумова А.И. на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, арендуемом продавцом по договору аренды от 20.07.2010 N 715, Касумов А.И. приобрел право пользования данным земельным участком на праве аренды, прежний собственник объекта недвижимости - предприниматель Абдуллаев Г.Ш. выбыл из отношений по аренде земельного участка.
Отсутствие факта оформления договорных отношений по поводу спорного земельного участка между его собственником и Касумов А.И. не свидетельствует о том, что обязательства предпринимателя Абдуллаева Г.Ш. из договора аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715 с момента заключения договора купли-продажи не прекратились.
Таким образом, оснований для начисления и взыскания неустойки, предусмотренной пунктом 5.3 договора аренды от 20.07.2010 N 715, не имеется, так как с 12.07.2011 прекратились правоотношения между Администрацией и предпринимателем Абдуллаевым Г.Ш. по указанному договору аренды.
Учитывая изложенное, основания для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Апелляционная жалоба истца подлежит оставлению без удовлетворения.
Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Администрация в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.07.2013 по делу N А75-10064/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2013 ПО ДЕЛУ N А75-10064/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 г. по делу N А75-10064/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9532/2013) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.07.2013 по делу N А75-10064/2012 (судья И.А. Козицкая), принятое по иску Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к индивидуальному предпринимателю Абдуллаеву Галибу Шамы оглы (ОГРНИП 305860210200059) о взыскании 1 021 561 руб. 45 коп., третье лицо: Касумов Агил Ибрагим оглы,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Абдуллаева Галиба Шамы оглы Березина И.Ю. по доверенности от 01.07.2013 сроком действия по 01.04.2014,
установил:
Администрация города Сургута (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Абдуллаеву Галибу Шамы оглы (далее - предприниматель Абдуллаев Г.Ш., ответчик) о взыскании 876 123 руб. 45 коп. основного долга по договору аренды от 20.07.2010 и 145 438 руб. договорной неустойки.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.07.2013 по делу N А75-10064/2012 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя Абдулаева Г.Ш. в пользу Администрации взыскано 920 037 руб. 14 коп., в том числе 876 123 руб. 45 коп. основного долга, 43 913 руб. 69 коп. договорной неустойки. В остальной части иск оставлен без удовлетворения. Этим же решением с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 20 908 руб. 41 коп.
Не согласившись с решением суда в части отказа во взыскании неустойки, истец в апелляционной жалобе просил его в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы Администрация указала на то, что позиция о невозможности начисления неустойки за просрочку внесения арендных платежей при перемене лиц в обязательстве (и отсутствии соглашения о расторжении договора) судом нормативно не обоснована.
Представители истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика счел апелляционную жалобу истца не подлежащей удовлетворению. Просил проверить законность и обоснованность судебного акта в части удовлетворения требований. Пояснил, что истец злоупотребляет правом. Сообщил, что оснований для внесения платы за пользование земельным участком за 2008, 2009 годы не имеется, так как возможность освоения участка у предпринимателя отсутствовала. На вопрос суда, какую сумму исковых требований предприниматель признает, представитель ответить затруднился.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела усматривается, что между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Абдуллаевым Г.Ш. (арендатор) заключен договор аренды от 20.07.2010 N 715, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для окончания строительства магазина земельный участок, площадью 2 260 кв. м, кадастровый номер 86:10:01 01 195:10, расположенный в Ханты-Мансийском автономном округе - Югры в г. Сургуте в микрорайоне 34 по проспекту Мира, в территориальной зоне Ж.3-34, со сроком с 09.08.2008 по 08.08.2012.
Согласно пункту 4.1 договора аренды от 20.07.2010 N 715 обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора в размере, исчисляемом пропорционально времени аренды, исходя из суммы годовой арендной платы на текущий год.
Размер арендной платы на 2010 год составляет 811 733 руб. 25 коп. из них; за 2008 год - 196 852 руб. 79 коп., за 2009 год - 257 567 руб. 68 коп., за 2010 год - 357 312 руб. 78 коп. (пункт 4.2).
В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды от 20.07.2010 N 715 арендная плата за земельный участок вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за четвертый квартал - до 10 декабря.
Арендная плата за время фактического пользования земельным участком, начиная с 09.08.2008 до заключения договора, включая период квартала, в котором заключен договор (до последнего дня последнего месяца квартала включительно), должна быть внесена не позднее срока очередного платежа, наступающего после заключения договора (пункт 4.5 договора).
Согласно пункту 5.3 договора аренды от 20.07.2010 N 715 за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель Абдуллаев Г.Ш. должным образом не исполнял обязательства по уплате арендных платежей, в связи с чем за период с 09.08.2008 по 11.07.2011 (день, предшествующий дню государственной регистрации права собственности третьего лица, на объект незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке) у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 876 123 руб. 45 коп.
В связи с несвоевременным внесением арендной платы истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 145 438 руб., начисленной за период с 10.12.2010 по 12.09.2012.
Возражая против исковых требований, предприниматель Абдуллаев Г.Ш. сослался на то, что в период с 09.08.2008 по 29.12.2009 он не пользовался спорным земельным участком по назначению в силу одностороннего отказа Администрации, что установлено постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2009 по делу N А75-8288/2008, в связи с чем включение в условия договора аренды от 20.07.2010 N 715 обязанности по внесению арендных платежей за указанный период является неправомерным.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика и удовлетворяя исковые требования в части взыскания основного долга, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
По правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 указанной статьи предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению, возможно лишь по согласию сторон.
При заключении договора аренды от 20.07.2010 N 715 в пункте 4.5 стороны согласовали условие об оплате ответчиком арендной платы за период, предшествующий заключению договора, что не противоречит действующему гражданскому законодательству.
Вопреки доводам ответчика, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2009 по делу N А75-8288/2008 установлен только факт невозможности освоения арендатором спорного земельного участка по независящим от ответчика причинам, а не факт отсутствия земельного участка в пользовании арендатора.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не подтвердил свои доводы относительно отсутствия у него обязанности по оплате задолженности за фактическое пользование земельным участком, установленной в пункте 4.2 договора, в период с 09.08.2008 по 29.12.2009.
Исходя из пункта 4.5 договора аренды от 20.07.2010 N 715, первый платеж по договору должен был быть внесен арендатором до 10.12.2010.
Как указал суд первой инстанции, поскольку ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за пользование арендованным имуществом, требование истца в части взыскания основного долга в сумме 876 123 руб. 45 коп. за период с 09.08.2008 по 11.07.2011 по договору аренды от 20.07.2010 N 715 является обоснованным.
Суд апелляционной инстанции также учитывает следующее.
Ответчик не оспаривает, что земельный участок площадью 2 260 кв. м, кадастровый номер 86:10:01 01 195:10, расположенный в Ханты-Мансийском автономном округе - Югры в г. Сургуте в микрорайоне 34 по проспекту Мира, в территориальной зоне Ж.3-34, ему Администрацией фактически передан по договору аренды от 05.12.2005 N 1032.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2009 по делу N А75-8288/2008, имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, помимо прочего, установлено, что предприниматель Абдуллаев Г.Ш. по состоянию на 2008 год на указанном земельном участке поставил ограждение, вырыл котлован, забил сваи, что свидетельствует о начале строительства, размещении на участке объекта незавершенного строительства.
Учитывая, что арендатор приступил к освоению земельного участка - строительству, земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 20.07.2010 N 715, и фактически переданный во владение ответчика до заключения данного договора, в силу действующего гражданского законодательства не мог быть передан в пользование иному лицу.
Наличие в 2008 г. на земельном участке незавершенного строительством объекта подтверждается также тем, что по договору аренды от 20.07.2010 N 715 земельный участок предоставлен для окончания строительства магазина (пункт 1.4).
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
То есть, сам факт нахождения на земельном участке принадлежащего ответчику незавершенного строительством объекта свидетельствует о пользовании (владении) предпринимателем Абдуллаевым Г.Ш. этим участком.
В удовлетворении требования Администрации об обязании ИП Абдуллаева Г.Ш. возвратить земельный участок в рамках арбитражного дела N А75-8288/2008 отказано. Доказательств реального возврата ответчиком Администрации земельного участка, являющегося предметом предыдущего договора аренды и предметом договора аренды от 20.07.2010 N 715, в том состоянии, в котором он был получен, не представлено.
В связи с этим обстоятельство, связанное с тем, что в силу одностороннего отказа Администрации от предыдущего договора аренды спорного земельного участка, ответчик не имел возможности осваивать земельный участок в аналогичных целях, указанных в договоре аренды от 20.07.2010 N 715, не освобождает предпринимателя Абдуллаева Г.Ш. от внесения арендной платы.
Доводы ответчика об отсутствии возможности освоения спорного земельного участка в связи с односторонним отказом арендодателя от предыдущего договора аренды, признанным судом совершенным со злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ), подлежат оценке при обращении арендатора (предпринимателя Абдуллаева Г.Ш.) с иском о возмещении убытков.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает факт пользования ответчиком спорным земельным участком в период, заявленный в иске, в том числе в период в период с 09.08.2008 по 29.12.2009, установленным, следовательно, ответчик обязан уплатить арендую плату за указанный период.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Поскольку ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.
Как указывалось ранее, Администрацией заявлено о взыскании с ответчика неустойки за период с 10.12.2010 (исходя из срока уплаты, установленного в пункте 4.5 договора аренды от 20.07.2010 N 715) по 12.09.2012.
Требование истца о взыскании с ответчика неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции частично.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о том, что неустойку следует взыскать за период с 10.12.2010 по 11.07.2011, во взыскании неустойки за период с 12.07.2011 по 12.09.2012 следует отказать, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Так, как правильно установил суд первой инстанции, объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, продан ответчиком на основании договора купли-продажи от 06.07.2011, переход права собственности к покупателю зарегистрирован 12.07.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 86-АБ N 273398.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пункт 3 этой статьи устанавливает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Исходя из приведенных норм права и разъяснений следует, что с момента государственной регистрации права собственности Касумова А.И. на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, арендуемом продавцом по договору аренды от 20.07.2010 N 715, Касумов А.И. приобрел право пользования данным земельным участком на праве аренды, прежний собственник объекта недвижимости - предприниматель Абдуллаев Г.Ш. выбыл из отношений по аренде земельного участка.
Отсутствие факта оформления договорных отношений по поводу спорного земельного участка между его собственником и Касумов А.И. не свидетельствует о том, что обязательства предпринимателя Абдуллаева Г.Ш. из договора аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715 с момента заключения договора купли-продажи не прекратились.
Таким образом, оснований для начисления и взыскания неустойки, предусмотренной пунктом 5.3 договора аренды от 20.07.2010 N 715, не имеется, так как с 12.07.2011 прекратились правоотношения между Администрацией и предпринимателем Абдуллаевым Г.Ш. по указанному договору аренды.
Учитывая изложенное, основания для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Апелляционная жалоба истца подлежит оставлению без удовлетворения.
Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Администрация в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.07.2013 по делу N А75-10064/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)