Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вебер Т.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Поповой Н.П.,
судей Тертишниковой Л.А., Медведева А.А.,
при секретаре К.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца К.Г.И. - С. на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 28 августа 2013 года по делу
по иску К.Г.И. к ООО "Инвестиционная компания - АКХС", ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения *** о признании права собственности на квартиру, прекращении залога и исключении записи об ипотеке,
Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия
установила:
К.Г.И. обратилась в суд с иском к ООО "Инвестиционная компания - АКХС", ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 о признании права собственности на квартиру площадью *** кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, признании прекращенным залога (ипотеки) на указанную квартиру, в рамках договора, заключенного между ООО "Инвестиционная компания - АКХС" и ОАО "Сберегательный Банк" и исключении из ЕГРП записи об ипотеке на срок.
В обоснование своих требований указывала, что ДД.ММ.ГГ К.Г.И. по договору найма с возможностью последующего выкупа ООО "Инвестиционная компания - АКХС" предоставило <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГ между указанными сторонами заключен договор выкупа квартиры, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи указанной квартиры. Выкупная стоимость квартиры определена в сумме *** рублей, которую истица оплатила полностью. ДД.ММ.ГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым договор выкупа признан основным договором купли-продажи. При обращении истицы ДД.ММ.ГГ в ООО "Инвестиционная компания - АКХС" с просьбой зарегистрировать ее право собственности на спорную квартиру, последним ей было отказано, ввиду того, что исполнить обязанности по регистрации невозможно, так как в отношении Общества введена процедура банкротства - наблюдение, а также в связи с нахождением данной квартиры в залоге у Сбербанка и отсутствия его согласия на регистрацию перехода права собственности на истицу.
Решением Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования К.Г.И. к ООО "Инвестиционная компания - АКХС", ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 о признании права собственности на квартиру, прекращении залога и исключении записи об ипотеке оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истицы С. просит решение суда отменить, вынести новое - об удовлетворении исковых требований. В качестве оснований к отмене указывает, что суд пришел к необоснованному выводу о недействительности (незаключенности) договора выкупа квартиры, поскольку отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога не влечет недействительность сделки, а только порождает право у залогодержателя обратиться с требованиями о признании оспоримой сделки недействительной. Также не соответствует закону вывод суда о признании незаключенным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ, как основного договора, так как на тот момент решения о банкротстве принято не было, введенная процедура наблюдения, не влечет прекращения полномочий руководителя предприятия, подписавшего соглашение. Указывает, что у суда имелись основания для удовлетворения требований истца, в связи с тем, что в договоре найма содержалось указание на отсутствие обременений на указанную квартиру, о наличии залога на квартиру истице стало известно только ДД.ММ.ГГ, поэтому при наличии договора купли-продажи квартиры имеются основания для признания права собственности. В качестве обоснований, ссылается на положения ст. 2 ГПК РФ, ч. 2 ст. 218 ГК РФ, ст. 558 ГК РФ, ч. 5, 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 "О внесении изменений в гл. 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и п. 58, 59, абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10. Также полагает, что, исполнив свои обязательства перед АКХС в полном объеме, которое в нарушение договоренности не перечислило в Сбербанк денежные средства за указанную квартиру, истица имеет право на прекращение залога. У ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 в настоящее время отсутствуют основания для обращения взыскания на заложенное имущество-квартиру, принадлежащую истице, поскольку договорных отношений с ней не имеется, а факт не перечисления АКХС в Сбербанк суммы, уплаченной истицей за квартиру, не может повлечь нарушение прав К.Г.И.
В суде апелляционной инстанции представители истца К.Г.И. - С. и К.Д. поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая, что у К.Г.И. возникло право собственности на спорную квартиру. Представитель ответчика ОАО "Сбербанк России" - Д. просил отказать в удовлетворении жалобы, полагая, что сделка по выкупу квартиры ничтожна и перехода права собственности не произошло. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю К.Н. полагал вынесенное решение законным.
Истица К.Г.Н. и представитель ООО "Инвестиционная компания - АКХС" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы. Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия, проверяя законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для его отмены.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора *** от ДД.ММ.ГГ, между Сбербанком в лице Алтайского отделения N 8644, выступившим в статусе кредитора, и ответчиком ООО "Инвестиционная компания - АКХС", выступившим в статусе заемщика, ООО "Инвестиционная компания - АКХС" открыта невозобновляемая кредитная линия с лимитом *** руб. для финансирования затрат по проекту строительства десятиэтажного жилого дома с предприятием общественного назначения, по адресу: <адрес> (строительный ***) на срок по ДД.ММ.ГГ под переменную процентную ставку. Задолженность по кредитному договору до настоящего времени не погашена.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Инвестиционная компания - АКХС" и К.Г.И. заключен договор найма жилого помещения - <адрес> в <адрес>, с возможностью последующего выкупа квартиры.
ДД.ММ.ГГ в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору *** от ДД.ММ.ГГ и дополнительных соглашений к нему между ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 и ООО "Инвестиционная компания - АКХС" заключен договор ипотеки ***, в соответствии с которым залогодатель передал Банку в залог принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе, спорную квартиру.
В абз. 2 п. 4.1.2. вышеназванного договора ипотеки предусмотрено, что залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога - в аренду, в лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
Однако, как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между ООО "Инвестиционная компания - АКХС" и К.Г.И. заключен договор выкупа (так поименован сторонами) квартиры. Из его содержания усматривается, что стороны достигли соглашения о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи <адрес>, расположенной в жилом <адрес> в <адрес>, приведенной (общей) площадью *** кв. м, по цене *** руб. При этом в данном договоре выкупа указания на наличие, либо отсутствие обременений квартиры не содержится.
Истица, выплатив в течение 2012 г. частями сумму, определенную в договоре от ДД.ММ.ГГ, обратилась к ООО "Инвестиционная компания - АКХС" с заявлением о регистрации ее права собственности на указанное недвижимое имущество. Однако ДД.ММ.ГГ истице в удовлетворении заявления было отказано, со ссылкой на то, что на тот момент в отношении Общества введена процедура банкротства - наблюдение, а кроме того <адрес> является предметом ипотеки, а залогодержатель отказывается дать согласие на регистрацию перехода права собственности на истицу.
Кроме того, истица в обоснование иска указывала, что ДД.ММ.ГГ между ней и ООО "Инвестиционная компания - АКХС" было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого договор выкупа квартиры от ДД.ММ.ГГ признан основным договором купли-продажи спорной квартиры.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Оценивая заключенный сторонами договор выкупа квартиры и дополнительное соглашение к нему, судебная коллегия исходит из положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как выше указано предметом договора выкупа от ДД.ММ.ГГ являлась подготовка и заключение в последующем договора купли-продажи квартиры. Сроком действия договора указан период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, по истечении которого стороны договорились заключить договор купли-продажи <адрес> (далее - основной договор), расположенной по адресу <адрес>. Таким образом, учитывая положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей природу предварительного договора и устанавливающей, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный договор выкупа, по своей природе, является предварительным договором купли-продажи квартиры, по окончании срока которого, должен быть заключен основной договор купли-продажи.
На основании ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ч. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, при отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации)
В силу ч. 1, 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из вышеизложенного и фактических обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в установленный предварительным договором срок, основной договор купли-продажи заключен не был.
Заключенное ДД.ММ.ГГ сторонами дополнительное соглашение по смыслу параграфа 7 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации не отвечает требованиям указанных положений.
Условленная в договоре выкупа форма договора, сторонами не соблюдена. В соответствии с дополнительным соглашением, оно заключалось к договору выкупа, при этом его содержание как основной договор расценить соглашение не позволяет.
Кроме того, оценивая порядок заключения вышеназванных договоров, судебная коллегия, проанализировав положения закона, также усматривает нарушения, подтверждающие вывод о его незаключенности.
Так, сторонами договора в установленном законом порядке государственная регистрация договора произведена не была, ссылки представителя истца в жалобе на то, что в настоящее время законодательством не предусмотрена обязательная регистрация договоров, не состоятельны, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.
Также, сомнение в действительном волеизъявлении сторон вызывает то обстоятельство, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ подписано генеральным директором Ф., действующим, как указано в тексте: "на основании решения Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу ***", из чего можно логически сделать вывод о том, что на самом деле дополнительное соглашение могло быть составлено только после ДД.ММ.ГГ, а следовательно, ввиду утверждения названным решением Арбитражного суда конкурсного управляющего, на момент подписания соглашения, полномочия Ф. не подтверждены.
Как следует из материалов дела, в отношении ООО "Инвестиционная компания - АКХС" определением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ была введена процедура, применяемая в деле о банкротстве- наблюдение, временным управляющим утвержден Е. Объявление о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" ДД.ММ.ГГ, в связи с чем в указанной части судебная коллегия соглашается с доводом жалобы и полагает ошибочным суждение судьи о нахождении предприятия в момент подписания соглашения в стадии банкротства, однако, основанием к отмене решения суда данное обстоятельство служить не может.
В силу требований ч. 2 ст. 64 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" введение наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника, которые продолжают осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в любом случае дополнительное соглашение ДД.ММ.ГГ могло быть подписано руководителем предприятия, но только с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, однако указанное согласие в материалах дела отсутствует.
Вместе с тем, как верно установлено судом, на момент заключения договора выкупа, <адрес> в <адрес> находилась в залоге у ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского филиала N 8644. Письменного согласия Банка на отчуждение заложенного недвижимого имущества получено не было, хотя данное условие предусмотрено и договором об ипотеке от ДД.ММ.ГГ и требованиями ст. 37 ФЗ "Об ипотеке".
В силу ст. 39 ФЗ "Об ипотеке" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы в данной части, и признает выводы суда о незаключенности основного договора уже ввиду самого факта нахождения квартиры в залоге, на момент подписания соглашения, а также ввиду не получения согласия залогодержателя - ошибочными. Нарушение порядка отчуждения заложенного имущества не влечет признание сделки незаключенной, либо недействительной, а только порождает определенные права и обязанности у залогодержателя и приобретателя заложенного имущества. Однако с учетом сделанных выше выводов, данное суждение не является основанием удовлетворения иска, притом, что договор купли продажи между сторонами заключен не был.
Довод жалобы представителя истца о том, что истица не знала о залоге, выплатила всю сумму за квартиру также признается не состоятельным, и не влечет возникновение у истицы законного права на спорное имущество, поскольку договор купли-продажи заключен в установленном порядке не был, и, кроме того, по смыслу положений ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 38 ФЗ "Об ипотеке" переход права собственности на имущество к лицу, полагавшему, что данное имущество свободно от права залога, не влечет прекращение права залога, которое следует судьбе заложенного имущества.
С учетом того, что права в отношении квартиры у истицы не возникли, оснований для удовлетворения требований о прекращении залога также не имелось.
На основании изложенного, выбранный истицей способ защиты права признается судебной коллегией ненадлежащим, однако она не лишена возможности защитить свои права в рамках иных отношений - между покупателем и продавцом по поводу возмещения последним убытков, причиненных покупателю, при наличии таковых.
Иные доводы жалобы также не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку приводились в обоснование иска, обоснованно отвергнуты судом, основаны на неверном толковании действующего законодательства и судебной коллегией не принимаются.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении, построены на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку доказательств, оснований для которой не имеется. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя истца К.Г.И. - С. на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 28 августа 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-9241/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2013 г. по делу N 33-9241/2013
Судья Вебер Т.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Поповой Н.П.,
судей Тертишниковой Л.А., Медведева А.А.,
при секретаре К.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца К.Г.И. - С. на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 28 августа 2013 года по делу
по иску К.Г.И. к ООО "Инвестиционная компания - АКХС", ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения *** о признании права собственности на квартиру, прекращении залога и исключении записи об ипотеке,
Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия
установила:
К.Г.И. обратилась в суд с иском к ООО "Инвестиционная компания - АКХС", ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 о признании права собственности на квартиру площадью *** кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, признании прекращенным залога (ипотеки) на указанную квартиру, в рамках договора, заключенного между ООО "Инвестиционная компания - АКХС" и ОАО "Сберегательный Банк" и исключении из ЕГРП записи об ипотеке на срок.
В обоснование своих требований указывала, что ДД.ММ.ГГ К.Г.И. по договору найма с возможностью последующего выкупа ООО "Инвестиционная компания - АКХС" предоставило <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГ между указанными сторонами заключен договор выкупа квартиры, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи указанной квартиры. Выкупная стоимость квартиры определена в сумме *** рублей, которую истица оплатила полностью. ДД.ММ.ГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым договор выкупа признан основным договором купли-продажи. При обращении истицы ДД.ММ.ГГ в ООО "Инвестиционная компания - АКХС" с просьбой зарегистрировать ее право собственности на спорную квартиру, последним ей было отказано, ввиду того, что исполнить обязанности по регистрации невозможно, так как в отношении Общества введена процедура банкротства - наблюдение, а также в связи с нахождением данной квартиры в залоге у Сбербанка и отсутствия его согласия на регистрацию перехода права собственности на истицу.
Решением Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования К.Г.И. к ООО "Инвестиционная компания - АКХС", ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 о признании права собственности на квартиру, прекращении залога и исключении записи об ипотеке оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истицы С. просит решение суда отменить, вынести новое - об удовлетворении исковых требований. В качестве оснований к отмене указывает, что суд пришел к необоснованному выводу о недействительности (незаключенности) договора выкупа квартиры, поскольку отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога не влечет недействительность сделки, а только порождает право у залогодержателя обратиться с требованиями о признании оспоримой сделки недействительной. Также не соответствует закону вывод суда о признании незаключенным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ, как основного договора, так как на тот момент решения о банкротстве принято не было, введенная процедура наблюдения, не влечет прекращения полномочий руководителя предприятия, подписавшего соглашение. Указывает, что у суда имелись основания для удовлетворения требований истца, в связи с тем, что в договоре найма содержалось указание на отсутствие обременений на указанную квартиру, о наличии залога на квартиру истице стало известно только ДД.ММ.ГГ, поэтому при наличии договора купли-продажи квартиры имеются основания для признания права собственности. В качестве обоснований, ссылается на положения ст. 2 ГПК РФ, ч. 2 ст. 218 ГК РФ, ст. 558 ГК РФ, ч. 5, 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 "О внесении изменений в гл. 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и п. 58, 59, абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10. Также полагает, что, исполнив свои обязательства перед АКХС в полном объеме, которое в нарушение договоренности не перечислило в Сбербанк денежные средства за указанную квартиру, истица имеет право на прекращение залога. У ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 в настоящее время отсутствуют основания для обращения взыскания на заложенное имущество-квартиру, принадлежащую истице, поскольку договорных отношений с ней не имеется, а факт не перечисления АКХС в Сбербанк суммы, уплаченной истицей за квартиру, не может повлечь нарушение прав К.Г.И.
В суде апелляционной инстанции представители истца К.Г.И. - С. и К.Д. поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая, что у К.Г.И. возникло право собственности на спорную квартиру. Представитель ответчика ОАО "Сбербанк России" - Д. просил отказать в удовлетворении жалобы, полагая, что сделка по выкупу квартиры ничтожна и перехода права собственности не произошло. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю К.Н. полагал вынесенное решение законным.
Истица К.Г.Н. и представитель ООО "Инвестиционная компания - АКХС" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы. Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия, проверяя законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для его отмены.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора *** от ДД.ММ.ГГ, между Сбербанком в лице Алтайского отделения N 8644, выступившим в статусе кредитора, и ответчиком ООО "Инвестиционная компания - АКХС", выступившим в статусе заемщика, ООО "Инвестиционная компания - АКХС" открыта невозобновляемая кредитная линия с лимитом *** руб. для финансирования затрат по проекту строительства десятиэтажного жилого дома с предприятием общественного назначения, по адресу: <адрес> (строительный ***) на срок по ДД.ММ.ГГ под переменную процентную ставку. Задолженность по кредитному договору до настоящего времени не погашена.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Инвестиционная компания - АКХС" и К.Г.И. заключен договор найма жилого помещения - <адрес> в <адрес>, с возможностью последующего выкупа квартиры.
ДД.ММ.ГГ в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору *** от ДД.ММ.ГГ и дополнительных соглашений к нему между ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 и ООО "Инвестиционная компания - АКХС" заключен договор ипотеки ***, в соответствии с которым залогодатель передал Банку в залог принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе, спорную квартиру.
В абз. 2 п. 4.1.2. вышеназванного договора ипотеки предусмотрено, что залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога - в аренду, в лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
Однако, как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между ООО "Инвестиционная компания - АКХС" и К.Г.И. заключен договор выкупа (так поименован сторонами) квартиры. Из его содержания усматривается, что стороны достигли соглашения о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи <адрес>, расположенной в жилом <адрес> в <адрес>, приведенной (общей) площадью *** кв. м, по цене *** руб. При этом в данном договоре выкупа указания на наличие, либо отсутствие обременений квартиры не содержится.
Истица, выплатив в течение 2012 г. частями сумму, определенную в договоре от ДД.ММ.ГГ, обратилась к ООО "Инвестиционная компания - АКХС" с заявлением о регистрации ее права собственности на указанное недвижимое имущество. Однако ДД.ММ.ГГ истице в удовлетворении заявления было отказано, со ссылкой на то, что на тот момент в отношении Общества введена процедура банкротства - наблюдение, а кроме того <адрес> является предметом ипотеки, а залогодержатель отказывается дать согласие на регистрацию перехода права собственности на истицу.
Кроме того, истица в обоснование иска указывала, что ДД.ММ.ГГ между ней и ООО "Инвестиционная компания - АКХС" было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого договор выкупа квартиры от ДД.ММ.ГГ признан основным договором купли-продажи спорной квартиры.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Оценивая заключенный сторонами договор выкупа квартиры и дополнительное соглашение к нему, судебная коллегия исходит из положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как выше указано предметом договора выкупа от ДД.ММ.ГГ являлась подготовка и заключение в последующем договора купли-продажи квартиры. Сроком действия договора указан период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, по истечении которого стороны договорились заключить договор купли-продажи <адрес> (далее - основной договор), расположенной по адресу <адрес>. Таким образом, учитывая положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей природу предварительного договора и устанавливающей, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный договор выкупа, по своей природе, является предварительным договором купли-продажи квартиры, по окончании срока которого, должен быть заключен основной договор купли-продажи.
На основании ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ч. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, при отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации)
В силу ч. 1, 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из вышеизложенного и фактических обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в установленный предварительным договором срок, основной договор купли-продажи заключен не был.
Заключенное ДД.ММ.ГГ сторонами дополнительное соглашение по смыслу параграфа 7 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации не отвечает требованиям указанных положений.
Условленная в договоре выкупа форма договора, сторонами не соблюдена. В соответствии с дополнительным соглашением, оно заключалось к договору выкупа, при этом его содержание как основной договор расценить соглашение не позволяет.
Кроме того, оценивая порядок заключения вышеназванных договоров, судебная коллегия, проанализировав положения закона, также усматривает нарушения, подтверждающие вывод о его незаключенности.
Так, сторонами договора в установленном законом порядке государственная регистрация договора произведена не была, ссылки представителя истца в жалобе на то, что в настоящее время законодательством не предусмотрена обязательная регистрация договоров, не состоятельны, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.
Также, сомнение в действительном волеизъявлении сторон вызывает то обстоятельство, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ подписано генеральным директором Ф., действующим, как указано в тексте: "на основании решения Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу ***", из чего можно логически сделать вывод о том, что на самом деле дополнительное соглашение могло быть составлено только после ДД.ММ.ГГ, а следовательно, ввиду утверждения названным решением Арбитражного суда конкурсного управляющего, на момент подписания соглашения, полномочия Ф. не подтверждены.
Как следует из материалов дела, в отношении ООО "Инвестиционная компания - АКХС" определением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ была введена процедура, применяемая в деле о банкротстве- наблюдение, временным управляющим утвержден Е. Объявление о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" ДД.ММ.ГГ, в связи с чем в указанной части судебная коллегия соглашается с доводом жалобы и полагает ошибочным суждение судьи о нахождении предприятия в момент подписания соглашения в стадии банкротства, однако, основанием к отмене решения суда данное обстоятельство служить не может.
В силу требований ч. 2 ст. 64 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" введение наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника, которые продолжают осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в любом случае дополнительное соглашение ДД.ММ.ГГ могло быть подписано руководителем предприятия, но только с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, однако указанное согласие в материалах дела отсутствует.
Вместе с тем, как верно установлено судом, на момент заключения договора выкупа, <адрес> в <адрес> находилась в залоге у ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского филиала N 8644. Письменного согласия Банка на отчуждение заложенного недвижимого имущества получено не было, хотя данное условие предусмотрено и договором об ипотеке от ДД.ММ.ГГ и требованиями ст. 37 ФЗ "Об ипотеке".
В силу ст. 39 ФЗ "Об ипотеке" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы в данной части, и признает выводы суда о незаключенности основного договора уже ввиду самого факта нахождения квартиры в залоге, на момент подписания соглашения, а также ввиду не получения согласия залогодержателя - ошибочными. Нарушение порядка отчуждения заложенного имущества не влечет признание сделки незаключенной, либо недействительной, а только порождает определенные права и обязанности у залогодержателя и приобретателя заложенного имущества. Однако с учетом сделанных выше выводов, данное суждение не является основанием удовлетворения иска, притом, что договор купли продажи между сторонами заключен не был.
Довод жалобы представителя истца о том, что истица не знала о залоге, выплатила всю сумму за квартиру также признается не состоятельным, и не влечет возникновение у истицы законного права на спорное имущество, поскольку договор купли-продажи заключен в установленном порядке не был, и, кроме того, по смыслу положений ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 38 ФЗ "Об ипотеке" переход права собственности на имущество к лицу, полагавшему, что данное имущество свободно от права залога, не влечет прекращение права залога, которое следует судьбе заложенного имущества.
С учетом того, что права в отношении квартиры у истицы не возникли, оснований для удовлетворения требований о прекращении залога также не имелось.
На основании изложенного, выбранный истицей способ защиты права признается судебной коллегией ненадлежащим, однако она не лишена возможности защитить свои права в рамках иных отношений - между покупателем и продавцом по поводу возмещения последним убытков, причиненных покупателю, при наличии таковых.
Иные доводы жалобы также не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку приводились в обоснование иска, обоснованно отвергнуты судом, основаны на неверном толковании действующего законодательства и судебной коллегией не принимаются.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении, построены на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку доказательств, оснований для которой не имеется. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя истца К.Г.И. - С. на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 28 августа 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)