Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.10.2013.
Полный текст постановления изготовлен 01.11.2013.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Вечканова А.И., судей Логиновой О.А., Соловьевой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмидько Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Грызунова Дмитрия Викторовича, г. Владимир, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.05.2013 по делу N А11-9677/2011,
по иску закрытого акционерного общества "Центрстройград", г. Владимир (ОГРН 1023301289912), к индивидуальному предпринимателю Грызунову Дмитрию Викторовичу, г. Владимир (ОГРНИП 304332732500030), о взыскании 3 008 910 руб. 81 коп.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Грызунова Дмитрия Викторовича к закрытому акционерному обществу "Центрстройград" о расторжении договора долевого участия в строительстве и о взыскании 4 478 526 руб. 59 коп.,
в судебном заседании приняли участие представители:
- от закрытого акционерного общества "Центрстройград" - Прахов М.С. по доверенности от 29.11.2012 N 1/10-12 сроком действия три года;
- от индивидуального предпринимателя Грызунова Дмитрия Викторовича - Кузьмин Б.И. по доверенности от 10.02.2011 сроком действия три года,
закрытое акционерное общество "Центрстройград" (далее - истец, ЗАО "Центрстройград") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Грызунову Дмитрию Викторовичу (далее - ответчик, ИП Грызунов Д.В.) о взыскании 2 714 400 руб. задолженности, 294 510 руб. 81 коп. неустойки.
ИП Грызунов Д.В. обратился в Арбитражный суд Владимирской области со встречным иском к ЗАО "Центрстройград" о расторжении договора долевого участия в строительстве от 22.03.2010 N 17/М, о взыскании 3 648 000 руб. 59 коп. неосновательного обогащения, 830 526 руб. 59 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Грызунов Д.В. отказался от встречного искового заявления к ЗАО "Центрстройград".
Решением от 26.07.2013 Арбитражный суд Владимирской области взыскал с ИП Грызунова Д.В. в пользу ЗАО "Центрстройград" задолженность в сумме 2 705 605 руб., неустойку в сумме 293 860 руб. 20 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 37 925 руб. 12 коп. В удовлетворении иска в остальной части исковых требований суд отказал. Производство по делу в отношении встречного иска суд прекратил.
ИП Грызунов Д.В., не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к несогласию с предъявленным требованием истца о взыскании стоимости помещения, площадь которого увеличена на 33,5 кв. м.
Со ссылкой на положения статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации заявитель жалобы отметил, что, поскольку договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, любые изменения условий данного договора также подлежат государственной регистрации. При этом каких-либо изменений к договору долевого участия не имеется, изменения в договор относительно изменения площади спорного помещения сторонами не вносились и не регистрировались.
В судебном заседании представитель истца возразил против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом (застройщик) и предпринимателем (участник долевого строительства) подписан договор от 22.03.2010 N 17/М участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно пункту 2.1 которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом; после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта застройщик обязался передать участнику долевого строительства в собственность нежилое помещение как объект долевого строительства; участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять нежилое помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Как определено в пункте 2.2 договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства за строительство в соответствии с проектной документацией нежилого помещения N 8 - "Магазина промышленных товаров" в цокольном этаже в 5-м подъезде в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными объектами обслуживания (III очередь строительства, Сакко и Ванцетти, шифр 5701-04.2) по адресу: г. Владимир, ул. Сакко и Ванцетти, д. 23, а застройщик по окончании строительства и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передает в собственность участника долевого строительства вышеуказанное нежилое помещение на условиях и в порядке, предусмотренных договором.
Участник долевого строительства передает застройщику денежные средства на строительство нежилого помещения исходя из расчетной площади нежилого помещения, которая определена и согласована сторонами и на дату заключения договора составляет 141,2 кв. м (пункт 2.6 договора).
В силу пункта 2.7 договора дата начала строительства - 14.08.2009, плановый срок окончания строительства - декабрь 2010 года.
Стоимость строительства нежилого помещения определяется соглашением сторон и составляет 5 648 000 руб. Указанная цена договора является твердой, не подлежит одностороннему изменению в течение всего срока действия договора; без соглашения сторон цена договора подлежит изменению только вследствие изменения расчетной площади нежилого помещения после проведения технической инвентаризации по окончании строительства многоэтажного жилого дома; порядок и сроки оплаты цены договора определяются в соответствии с разделом 4 договора. Цена договора может быть изменена в любое время по соглашению сторон (пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора).
Согласно пункту 1.1 договора расчетная площадь нежилого помещения - определяемая по предварительным проектным данным площадь нежилого помещения, равная общей площади нежилого помещения, включая 50% площади лоджий и 30% площади балконов; при окончательном расчете между сторонами расчетная площадь нежилого помещения подлежит пересмотру и корректировке только после получения полной проектной документации на дом и в случае расхождения предварительных проектных данных с данными технического паспорта нежилого помещения, выданного ФГУП "Ростехинвентаризация" по г. Владимиру; при этом для целей расчетов между сторонами к площади нежилого помещения, указанной в техническом паспорте, прибавляется 50% площади лоджий и (или) 30% площади балконов.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что участник долевого строительства не позднее 25.03.2010 обязан перечислить или внести в банк на расчетный счет застройщика денежные средства в сумме 1 148 000 руб.; эта сумма является авансом участника долевого строительства в счет причитающихся с него по договору платежей. Оставшаяся сумма 4 500 000 руб. должна быть уплачена участником долевого строительства застройщику в следующие сроки: не позднее 30.04.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.05.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.06.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.07.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.08.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.09.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.10.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.11.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.12.2010 - 500 000 руб.
В случае если участник долевого строительства не соблюдает сроки уплаты денежных средств, предусмотренные пунктом 4.1, на сумму просроченной задолженности начисляются проценты, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику; проценты начисляются исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату возникновения задолженности, за период времени от даты возникновения задолженности до даты ее уплаты застройщику; если в течение указанного периода времени произошло изменение ставки рефинансирования ЦБ РФ, то размер подлежащих уплате процентов от даты такого изменения до даты уплаты суммы долга застройщику или до даты нового изменения ставки рефинансирования (в зависимости от того, какая дата наступит ранее) рассчитывается с учетом такого изменения (пункт 4.2 договора).
Согласно пункту 4.3 договора не позднее одного месяца по окончании срока строительства или даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию (в зависимости от того, какой срок наступит раньше) и в случае, если по данным, содержащимся в техническом паспорте на построенное нежилое помещение, его площадь окажется больше расчетной, указанной в пункте 2.6 договора, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику стоимость излишка по цене 40 000 руб. за 1 кв. м; в случае, если по данным, содержащимся в техническом паспорте на построенное нежилое помещение, его площадь окажется меньше расчетной, указанной в пункте 2.6 договора (с учетом положений пункта 1 договора), застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства стоимость недостающей площади по цене 40 000 руб. за 1 кв. м.
В случае несогласия участника долевого строительства с расчетом суммы задолженности участника долевого строительства в соответствии с пунктом 4.3 договора и при его отказе уплатить указанную сумму застройщику, передача застройщиком построенного нежилого помещения участнику долевого строительства не производится (пункт 4.6 договора).
В силу пункта 5.1 договора передача нежилого помещения застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами акту приема-передачи нежилого помещения; в случае отказа одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
Обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 N RU 33301000-134/10.
По акту приема-передачи объекта долевого строительства от 25.05.2011 Общество передало, а Предприниматель принял нежилое помещение N 8 "Магазин промышленных товаров", расположенное в цокольном этаже, общей площадью 174,7 кв. м.
В данном акте отражено, что обязательства Общества по договору от 22.03.2010 N 17/М выполнены полностью, задолженность Предпринимателя по оплате нежилого помещения составляет 2 714 400 руб.
Ненадлежащее исполнение Предпринимателем обязательства по оплате нежилого помещения послужило основанием для обращения Общества с иском в арбитражный суд.
Как следует из имеющихся в деле документов, рассматриваемый спор возник из правоотношений сторон, сложившихся в рамках исполнения договора от 22.03.2010 N 17/М участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Исходя из правовой природы отношений сторон спора суд верно применил нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ установлено, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В силу части 2 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства участника строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Стороны признаки объекта долевого строительства индивидуализировали в пункте 2.2 договора, как нежилое помещение N 8 - "Магазин промышленных товаров", площадь объекта на дату заключения договора согласовали как расчетную 141,2 кв. м в пункте 2.6 договора, порядок окончательных взаиморасчетов - в пункте 4.3 договора.
Исходя из смысла и содержания условий заключенного договора изменение площади фактически построенного помещения относительно указанной в пункте 2.6 договора не требовало дополнительного согласования и, как следствие, его дополнительной государственной регистрации.
Согласно экспликации к плану строений технического паспорта (т. 2 л. д. 64) общая площадь встроенного нежилого помещения N 8 равна 174,7 кв. м.
Факт передачи Обществом Предпринимателю в рамках исполнения договора от 22.03.2010 N 17/М нежилого помещения N 8 "Магазин промышленных товаров", расположенного в цокольном этаже, общей площадью 174,7 кв. м подтверждается актом приема-передачи от 25.05.2011 без каких-либо претензий и замечаний.
Предприниматель доказательства оплаты нежилого помещения в полном объеме в материалы дела не представил, наличие задолженности в сумме 2714400 руб. документально не опроверг.
По результатам проведенной экспертизы экспертом сделаны выводы, что выполненные работы в нежилых помещениях магазина N 8 в цокольном этаже соответствуют договору от 22.03.2010 N 17/М, за исключением деревянного оконного блока, установленного в помещении N 7. Для приведения помещения N 3 магазина N 8 в соответствие с проектом необходимо выполнить работы, стоимость которых на момент осмотра составляет 1470 руб. Для приведения кирпичной кладки тамбура в соответствие с требованиями СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" необходимо выполнить следующие работы: разборка кирпичных стен, кладка перегородок из кирпича неармированных толщиной в 1/2 кирпича при высоте этажа свыше 4 м. Стоимость работ по ремонту стен тамбура в помещении N 2 магазина N 8 в цокольном этаже на момент осмотра составляет 7325 руб.
Принимая во внимание вышеизложенное, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы (в том числе договор, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт приема-передачи объекта долевого строительства, заключение эксперта), арбитражный суд требование Общества о взыскании задолженности правомерно удовлетворил за вычетом определенной экспертом стоимости работ, необходимых для устранения некачественно выполненных работ, то есть в сумме 2 705 605 руб.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пеню). По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Как следует из представленного Обществом в материалы дела расчета, неустойка за период с 26.03.2010 по 26.10.2011 составляет 294 510 руб. 81 коп.
Проверив правильность произведенного Обществом расчета, арбитражный суд требование о взыскании неустойки удовлетворил частично в сумме 293 860 руб. 20 коп., обоснованно пересчитав размер неустойки с учетом результатов проведенной в рамках рассматриваемого дела судебной экспертизы и признанной обоснованной суммы задолженности.
Ходатайство Предпринимателя о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом рассмотрено и отклонено, поскольку Предприниматель документально не обосновал заявленное ходатайство и не доказал явную несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства.
С учетом изложенного арбитражный суд вынес законное решение.
Обжалуемый судебный акт соответствуют нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы заявителя жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклоняются в связи с вышеизложенным.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.05.2013 по делу N А11-9677/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Грызунова Дмитрия Викторовича, г. Владимир, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2013 ПО ДЕЛУ N А11-9677/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2013 г. по делу N А11-9677/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 25.10.2013.
Полный текст постановления изготовлен 01.11.2013.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Вечканова А.И., судей Логиновой О.А., Соловьевой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмидько Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Грызунова Дмитрия Викторовича, г. Владимир, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.05.2013 по делу N А11-9677/2011,
по иску закрытого акционерного общества "Центрстройград", г. Владимир (ОГРН 1023301289912), к индивидуальному предпринимателю Грызунову Дмитрию Викторовичу, г. Владимир (ОГРНИП 304332732500030), о взыскании 3 008 910 руб. 81 коп.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Грызунова Дмитрия Викторовича к закрытому акционерному обществу "Центрстройград" о расторжении договора долевого участия в строительстве и о взыскании 4 478 526 руб. 59 коп.,
в судебном заседании приняли участие представители:
- от закрытого акционерного общества "Центрстройград" - Прахов М.С. по доверенности от 29.11.2012 N 1/10-12 сроком действия три года;
- от индивидуального предпринимателя Грызунова Дмитрия Викторовича - Кузьмин Б.И. по доверенности от 10.02.2011 сроком действия три года,
установил:
закрытое акционерное общество "Центрстройград" (далее - истец, ЗАО "Центрстройград") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Грызунову Дмитрию Викторовичу (далее - ответчик, ИП Грызунов Д.В.) о взыскании 2 714 400 руб. задолженности, 294 510 руб. 81 коп. неустойки.
ИП Грызунов Д.В. обратился в Арбитражный суд Владимирской области со встречным иском к ЗАО "Центрстройград" о расторжении договора долевого участия в строительстве от 22.03.2010 N 17/М, о взыскании 3 648 000 руб. 59 коп. неосновательного обогащения, 830 526 руб. 59 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Грызунов Д.В. отказался от встречного искового заявления к ЗАО "Центрстройград".
Решением от 26.07.2013 Арбитражный суд Владимирской области взыскал с ИП Грызунова Д.В. в пользу ЗАО "Центрстройград" задолженность в сумме 2 705 605 руб., неустойку в сумме 293 860 руб. 20 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 37 925 руб. 12 коп. В удовлетворении иска в остальной части исковых требований суд отказал. Производство по делу в отношении встречного иска суд прекратил.
ИП Грызунов Д.В., не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к несогласию с предъявленным требованием истца о взыскании стоимости помещения, площадь которого увеличена на 33,5 кв. м.
Со ссылкой на положения статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации заявитель жалобы отметил, что, поскольку договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, любые изменения условий данного договора также подлежат государственной регистрации. При этом каких-либо изменений к договору долевого участия не имеется, изменения в договор относительно изменения площади спорного помещения сторонами не вносились и не регистрировались.
В судебном заседании представитель истца возразил против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом (застройщик) и предпринимателем (участник долевого строительства) подписан договор от 22.03.2010 N 17/М участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно пункту 2.1 которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом; после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта застройщик обязался передать участнику долевого строительства в собственность нежилое помещение как объект долевого строительства; участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять нежилое помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Как определено в пункте 2.2 договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства за строительство в соответствии с проектной документацией нежилого помещения N 8 - "Магазина промышленных товаров" в цокольном этаже в 5-м подъезде в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными объектами обслуживания (III очередь строительства, Сакко и Ванцетти, шифр 5701-04.2) по адресу: г. Владимир, ул. Сакко и Ванцетти, д. 23, а застройщик по окончании строительства и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передает в собственность участника долевого строительства вышеуказанное нежилое помещение на условиях и в порядке, предусмотренных договором.
Участник долевого строительства передает застройщику денежные средства на строительство нежилого помещения исходя из расчетной площади нежилого помещения, которая определена и согласована сторонами и на дату заключения договора составляет 141,2 кв. м (пункт 2.6 договора).
В силу пункта 2.7 договора дата начала строительства - 14.08.2009, плановый срок окончания строительства - декабрь 2010 года.
Стоимость строительства нежилого помещения определяется соглашением сторон и составляет 5 648 000 руб. Указанная цена договора является твердой, не подлежит одностороннему изменению в течение всего срока действия договора; без соглашения сторон цена договора подлежит изменению только вследствие изменения расчетной площади нежилого помещения после проведения технической инвентаризации по окончании строительства многоэтажного жилого дома; порядок и сроки оплаты цены договора определяются в соответствии с разделом 4 договора. Цена договора может быть изменена в любое время по соглашению сторон (пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора).
Согласно пункту 1.1 договора расчетная площадь нежилого помещения - определяемая по предварительным проектным данным площадь нежилого помещения, равная общей площади нежилого помещения, включая 50% площади лоджий и 30% площади балконов; при окончательном расчете между сторонами расчетная площадь нежилого помещения подлежит пересмотру и корректировке только после получения полной проектной документации на дом и в случае расхождения предварительных проектных данных с данными технического паспорта нежилого помещения, выданного ФГУП "Ростехинвентаризация" по г. Владимиру; при этом для целей расчетов между сторонами к площади нежилого помещения, указанной в техническом паспорте, прибавляется 50% площади лоджий и (или) 30% площади балконов.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что участник долевого строительства не позднее 25.03.2010 обязан перечислить или внести в банк на расчетный счет застройщика денежные средства в сумме 1 148 000 руб.; эта сумма является авансом участника долевого строительства в счет причитающихся с него по договору платежей. Оставшаяся сумма 4 500 000 руб. должна быть уплачена участником долевого строительства застройщику в следующие сроки: не позднее 30.04.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.05.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.06.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.07.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.08.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.09.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.10.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.11.2010 - 500 000 руб.; не позднее 30.12.2010 - 500 000 руб.
В случае если участник долевого строительства не соблюдает сроки уплаты денежных средств, предусмотренные пунктом 4.1, на сумму просроченной задолженности начисляются проценты, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику; проценты начисляются исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату возникновения задолженности, за период времени от даты возникновения задолженности до даты ее уплаты застройщику; если в течение указанного периода времени произошло изменение ставки рефинансирования ЦБ РФ, то размер подлежащих уплате процентов от даты такого изменения до даты уплаты суммы долга застройщику или до даты нового изменения ставки рефинансирования (в зависимости от того, какая дата наступит ранее) рассчитывается с учетом такого изменения (пункт 4.2 договора).
Согласно пункту 4.3 договора не позднее одного месяца по окончании срока строительства или даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию (в зависимости от того, какой срок наступит раньше) и в случае, если по данным, содержащимся в техническом паспорте на построенное нежилое помещение, его площадь окажется больше расчетной, указанной в пункте 2.6 договора, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику стоимость излишка по цене 40 000 руб. за 1 кв. м; в случае, если по данным, содержащимся в техническом паспорте на построенное нежилое помещение, его площадь окажется меньше расчетной, указанной в пункте 2.6 договора (с учетом положений пункта 1 договора), застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства стоимость недостающей площади по цене 40 000 руб. за 1 кв. м.
В случае несогласия участника долевого строительства с расчетом суммы задолженности участника долевого строительства в соответствии с пунктом 4.3 договора и при его отказе уплатить указанную сумму застройщику, передача застройщиком построенного нежилого помещения участнику долевого строительства не производится (пункт 4.6 договора).
В силу пункта 5.1 договора передача нежилого помещения застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами акту приема-передачи нежилого помещения; в случае отказа одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
Обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 N RU 33301000-134/10.
По акту приема-передачи объекта долевого строительства от 25.05.2011 Общество передало, а Предприниматель принял нежилое помещение N 8 "Магазин промышленных товаров", расположенное в цокольном этаже, общей площадью 174,7 кв. м.
В данном акте отражено, что обязательства Общества по договору от 22.03.2010 N 17/М выполнены полностью, задолженность Предпринимателя по оплате нежилого помещения составляет 2 714 400 руб.
Ненадлежащее исполнение Предпринимателем обязательства по оплате нежилого помещения послужило основанием для обращения Общества с иском в арбитражный суд.
Как следует из имеющихся в деле документов, рассматриваемый спор возник из правоотношений сторон, сложившихся в рамках исполнения договора от 22.03.2010 N 17/М участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Исходя из правовой природы отношений сторон спора суд верно применил нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ установлено, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В силу части 2 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства участника строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Стороны признаки объекта долевого строительства индивидуализировали в пункте 2.2 договора, как нежилое помещение N 8 - "Магазин промышленных товаров", площадь объекта на дату заключения договора согласовали как расчетную 141,2 кв. м в пункте 2.6 договора, порядок окончательных взаиморасчетов - в пункте 4.3 договора.
Исходя из смысла и содержания условий заключенного договора изменение площади фактически построенного помещения относительно указанной в пункте 2.6 договора не требовало дополнительного согласования и, как следствие, его дополнительной государственной регистрации.
Согласно экспликации к плану строений технического паспорта (т. 2 л. д. 64) общая площадь встроенного нежилого помещения N 8 равна 174,7 кв. м.
Факт передачи Обществом Предпринимателю в рамках исполнения договора от 22.03.2010 N 17/М нежилого помещения N 8 "Магазин промышленных товаров", расположенного в цокольном этаже, общей площадью 174,7 кв. м подтверждается актом приема-передачи от 25.05.2011 без каких-либо претензий и замечаний.
Предприниматель доказательства оплаты нежилого помещения в полном объеме в материалы дела не представил, наличие задолженности в сумме 2714400 руб. документально не опроверг.
По результатам проведенной экспертизы экспертом сделаны выводы, что выполненные работы в нежилых помещениях магазина N 8 в цокольном этаже соответствуют договору от 22.03.2010 N 17/М, за исключением деревянного оконного блока, установленного в помещении N 7. Для приведения помещения N 3 магазина N 8 в соответствие с проектом необходимо выполнить работы, стоимость которых на момент осмотра составляет 1470 руб. Для приведения кирпичной кладки тамбура в соответствие с требованиями СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" необходимо выполнить следующие работы: разборка кирпичных стен, кладка перегородок из кирпича неармированных толщиной в 1/2 кирпича при высоте этажа свыше 4 м. Стоимость работ по ремонту стен тамбура в помещении N 2 магазина N 8 в цокольном этаже на момент осмотра составляет 7325 руб.
Принимая во внимание вышеизложенное, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы (в том числе договор, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт приема-передачи объекта долевого строительства, заключение эксперта), арбитражный суд требование Общества о взыскании задолженности правомерно удовлетворил за вычетом определенной экспертом стоимости работ, необходимых для устранения некачественно выполненных работ, то есть в сумме 2 705 605 руб.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пеню). По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Как следует из представленного Обществом в материалы дела расчета, неустойка за период с 26.03.2010 по 26.10.2011 составляет 294 510 руб. 81 коп.
Проверив правильность произведенного Обществом расчета, арбитражный суд требование о взыскании неустойки удовлетворил частично в сумме 293 860 руб. 20 коп., обоснованно пересчитав размер неустойки с учетом результатов проведенной в рамках рассматриваемого дела судебной экспертизы и признанной обоснованной суммы задолженности.
Ходатайство Предпринимателя о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом рассмотрено и отклонено, поскольку Предприниматель документально не обосновал заявленное ходатайство и не доказал явную несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства.
С учетом изложенного арбитражный суд вынес законное решение.
Обжалуемый судебный акт соответствуют нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы заявителя жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклоняются в связи с вышеизложенным.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.05.2013 по делу N А11-9677/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Грызунова Дмитрия Викторовича, г. Владимир, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.И.ВЕЧКАНОВ
А.И.ВЕЧКАНОВ
Судьи
О.А.ЛОГИНОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
О.А.ЛОГИНОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)