Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сутягина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего Копотева И.Л.,
судей Костенковой С.П., Нургалиева Э.В.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 28 октября 2013 г.
дело по апелляционной жалобе С.В.
на решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 29 июля 2013 г., которым:
В удовлетворении иска С.В. к И.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи 1/5 доли, принадлежащей ответчику, в общей долевой собственности, <адрес>, на условиях цены продажи <...> рублей, условиям расчета - в день подписания договора купли-продажи - отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Копотева И.Л., объяснения С.В. ее представителя Я., И.В.П., представителя ответчика И.А. - М., Судебная коллегия
Истец С.В. обратился в суд с иском к И.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи 1/5 доли, принадлежащей ему, в общей долевой собственности в <адрес> по цене <...> рублей с условием оплаты в день подписания договора купли-продажи жилого помещения.
Иск основан на том, что в адрес истца направлялось письмо ответчика 04 декабря 2012 года, удостоверенное нотариусом, с предложением приобрести 1/5 долю спорного имущества за <...> рублей.
О своем согласии истец ответчика известил 24 декабря 2012 года, однако ответ не последовал, договориться о совершении сделки с ответчиком невозможно.
В декабре 2012 года ответчик уведомил о продаже доли постороннему лиц, нарушив преимущественное право на покупку доли, но после предъявления претензий договор расторгнут.
Истец намерена приобрести указанное недвижимое имущество, денежные средства в размере <...> рублей перечислены на депозит управления судебного департамента в качестве меры обеспечения исполнения решения суда с ее стороны.
Ответчик в суд первой инстанции не явился, просил рассмотреть дело без его участия.
Третье лицо И.В.Н. в судебном заседании поддержал иск С.В.
Представитель отдела органа по делам семьи и охране прав детства Администрации Индустриального района г. Ижевска, извещенный о дне и месте рассмотрения дела. В суд не явился, просил рассмотреть в их отсутствие.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе истец просила решение суда отменить, и принять новое решение, которым удовлетворить ее требования, ссылаясь на то, что судом неправильно оценены представленные доказательства, неверно применены нормы материального права.
Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, Судебная коллегия не находит оснований для отмены по существу решения суда.
Суд первой инстанции правильно установил значимые по делу обстоятельства, не допустил нарушений норм материального и процессуального права, влекущих за собой отмену судебного решения.
Суд установил следующие обстоятельства.
Жилое помещение по адресу: <адрес>, принадлежит в равных долях по 1/5 доле С.В., И.В.Н., несовершеннолетней С.К. ДД.ММ.ГГГГ рождения, несовершеннолетнему С.Н. ДД.ММ.ГГГГ рождения, И.А.
08 декабря 2012 года нотариусом г. Ижевска извещение И.А. о намерении продать принадлежащую ему долю в праве долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> с ценой продажи <...> рублей с условием о расчете в день подписания договора, вручено истцу, действовавшему в интересах себя и несовершеннолетних детей, третьему лицу И.В.Н.
Срок действия предложения определен в 1 месяц.
24 декабря 2012 года С.В. направила нотариусу заявление о намерении выкупить в собственность 1/5 долю в <адрес> за <...> рублей.
Сделка между сторонами не состоялась.
31 января 2013 года нотариусом извещение И.А. о намерении продать принадлежащую ему долю в праве долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> с ценой продажи <...> рублей с условием о расчете в день подписания договора, вручено истцу, действующему в интересах себя и несовершеннолетних детей, третьему лицу И.В.Н.
Правовыми основаниями иска С.В. являются положения п. 4 ст. 445 ГК РФ и ст. 250 ГК РФ.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, в том числе по порядку и срокам передачи продавцом жилого помещения, сроки освобождения продавцом жилого помещения, порядок оплаты.
Данные выводы суда нельзя признать правильными, они основаны на неверном применении норм материального права.
Заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
По смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей долевой собственности, известивший остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, вправе продать свою долю любому лицу в случае, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение месяца.
Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке ст. 250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст. 436 ГК РФ не подлежит отзыву.
В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора /п. 1 ст. 445 ГК РФ/.
Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные ст.ст. 554, 555 ГК РФ ответчиками истицу не направлялся.
С момента принятия оферты договор заключен (ст. 433 ГК РФ).
Однако в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Сделки купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме и только путем составления одного документа (ст. 550 ГК РФ).
Таким образом, уведомление сособственников не может быть рассмотрено как предварительный договор купли-продажи, поскольку согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор. В данном случае - в простой письменной форме путем составления одного документа.
Следовательно, в отсутствие предварительного договора купли-продажи объекта доли в недвижимости, собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении такого объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту.
Статья 250 ГК РФ ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.
Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.
Из анализа пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 421, статьи 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.
Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 433, статьей 435 Гражданского кодекса РФ.
Представленные истцом отчеты о стоимости доли недвижимого имущества не имеют значимого обстоятельства по делу.
Доводы жалобы о злоупотреблении правом со стороны истца также не имеют значение для разрешения спора.
При таких обстоятельствах, имущественные права и законные интересы истца нельзя признать нарушенными и подлежащими защите способом, определенным истцом.
С учетом вышеизложенной позиции, доводы апелляционной жалобы отмену решения суда не влекут, поскольку являются результатом иного толкования и оценки возникших правоотношений и не свидетельствуют о незаконности постановленного решения суда.
При таких обстоятельствах, решение суда не подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
Решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 29 июля 2013 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 28.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3907
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. по делу N 33-3907
Судья: Сутягина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего Копотева И.Л.,
судей Костенковой С.П., Нургалиева Э.В.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 28 октября 2013 г.
дело по апелляционной жалобе С.В.
на решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 29 июля 2013 г., которым:
В удовлетворении иска С.В. к И.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи 1/5 доли, принадлежащей ответчику, в общей долевой собственности, <адрес>, на условиях цены продажи <...> рублей, условиям расчета - в день подписания договора купли-продажи - отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Копотева И.Л., объяснения С.В. ее представителя Я., И.В.П., представителя ответчика И.А. - М., Судебная коллегия
установила:
Истец С.В. обратился в суд с иском к И.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи 1/5 доли, принадлежащей ему, в общей долевой собственности в <адрес> по цене <...> рублей с условием оплаты в день подписания договора купли-продажи жилого помещения.
Иск основан на том, что в адрес истца направлялось письмо ответчика 04 декабря 2012 года, удостоверенное нотариусом, с предложением приобрести 1/5 долю спорного имущества за <...> рублей.
О своем согласии истец ответчика известил 24 декабря 2012 года, однако ответ не последовал, договориться о совершении сделки с ответчиком невозможно.
В декабре 2012 года ответчик уведомил о продаже доли постороннему лиц, нарушив преимущественное право на покупку доли, но после предъявления претензий договор расторгнут.
Истец намерена приобрести указанное недвижимое имущество, денежные средства в размере <...> рублей перечислены на депозит управления судебного департамента в качестве меры обеспечения исполнения решения суда с ее стороны.
Ответчик в суд первой инстанции не явился, просил рассмотреть дело без его участия.
Третье лицо И.В.Н. в судебном заседании поддержал иск С.В.
Представитель отдела органа по делам семьи и охране прав детства Администрации Индустриального района г. Ижевска, извещенный о дне и месте рассмотрения дела. В суд не явился, просил рассмотреть в их отсутствие.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе истец просила решение суда отменить, и принять новое решение, которым удовлетворить ее требования, ссылаясь на то, что судом неправильно оценены представленные доказательства, неверно применены нормы материального права.
Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, Судебная коллегия не находит оснований для отмены по существу решения суда.
Суд первой инстанции правильно установил значимые по делу обстоятельства, не допустил нарушений норм материального и процессуального права, влекущих за собой отмену судебного решения.
Суд установил следующие обстоятельства.
Жилое помещение по адресу: <адрес>, принадлежит в равных долях по 1/5 доле С.В., И.В.Н., несовершеннолетней С.К. ДД.ММ.ГГГГ рождения, несовершеннолетнему С.Н. ДД.ММ.ГГГГ рождения, И.А.
08 декабря 2012 года нотариусом г. Ижевска извещение И.А. о намерении продать принадлежащую ему долю в праве долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> с ценой продажи <...> рублей с условием о расчете в день подписания договора, вручено истцу, действовавшему в интересах себя и несовершеннолетних детей, третьему лицу И.В.Н.
Срок действия предложения определен в 1 месяц.
24 декабря 2012 года С.В. направила нотариусу заявление о намерении выкупить в собственность 1/5 долю в <адрес> за <...> рублей.
Сделка между сторонами не состоялась.
31 января 2013 года нотариусом извещение И.А. о намерении продать принадлежащую ему долю в праве долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> с ценой продажи <...> рублей с условием о расчете в день подписания договора, вручено истцу, действующему в интересах себя и несовершеннолетних детей, третьему лицу И.В.Н.
Правовыми основаниями иска С.В. являются положения п. 4 ст. 445 ГК РФ и ст. 250 ГК РФ.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, в том числе по порядку и срокам передачи продавцом жилого помещения, сроки освобождения продавцом жилого помещения, порядок оплаты.
Данные выводы суда нельзя признать правильными, они основаны на неверном применении норм материального права.
Заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
По смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей долевой собственности, известивший остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, вправе продать свою долю любому лицу в случае, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение месяца.
Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке ст. 250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст. 436 ГК РФ не подлежит отзыву.
В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора /п. 1 ст. 445 ГК РФ/.
Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные ст.ст. 554, 555 ГК РФ ответчиками истицу не направлялся.
С момента принятия оферты договор заключен (ст. 433 ГК РФ).
Однако в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Сделки купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме и только путем составления одного документа (ст. 550 ГК РФ).
Таким образом, уведомление сособственников не может быть рассмотрено как предварительный договор купли-продажи, поскольку согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор. В данном случае - в простой письменной форме путем составления одного документа.
Следовательно, в отсутствие предварительного договора купли-продажи объекта доли в недвижимости, собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении такого объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту.
Статья 250 ГК РФ ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.
Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.
Из анализа пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 421, статьи 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.
Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 433, статьей 435 Гражданского кодекса РФ.
Представленные истцом отчеты о стоимости доли недвижимого имущества не имеют значимого обстоятельства по делу.
Доводы жалобы о злоупотреблении правом со стороны истца также не имеют значение для разрешения спора.
При таких обстоятельствах, имущественные права и законные интересы истца нельзя признать нарушенными и подлежащими защите способом, определенным истцом.
С учетом вышеизложенной позиции, доводы апелляционной жалобы отмену решения суда не влекут, поскольку являются результатом иного толкования и оценки возникших правоотношений и не свидетельствуют о незаконности постановленного решения суда.
При таких обстоятельствах, решение суда не подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 29 июля 2013 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.КОПОТЕВ
И.Л.КОПОТЕВ
Судьи
С.П.КОСТЕНКОВА
Э.В.НУРГАЛИЕВ
С.П.КОСТЕНКОВА
Э.В.НУРГАЛИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)