Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Панкратов М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Параскун Т.И.
судей Бусиной Н.В., Новоселовой Е.Г.
при секретаре С.А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя третьего лица Ч.Ю. - Ш.
на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 14 февраля 2013 г. по делу по иску Ч.В. к С.А.С., Ч.М. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
Заслушав доклад судьи Бусиной Н.В., судебная коллегия
установила:
Собственниками <адрес> являлись Ч.В. - 1\\2 доля в праве общей долевой собственности, Ч.Ю. и несовершеннолетний ФИО1 по 1\\4 доли в праве общей долевой собственности.
ДД.ММ.ГГ Ч.В. и С.А.С. заключили договор купли-продажи 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между С.А.С. и Ч.М. также заключен договор купли-продажи указанной выше доли в праве собственности на квартиру.
Ч.В. обратился в суд с иском, с учетом уточнения требований, к С.А.С., Ч.М. в котором просит признать недействительными договоры купли-продажи 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> от ДД.ММ.ГГ, заключенный между истцом и С.А.С. и от ДД.ММ.ГГ, заключенный между С.А.С. и Ч.М.
В обоснование заявленных требований истец Ч.В. указал на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ является притворной сделкой, поскольку совершена в счет обеспечения возврата суммы долга <данные изъяты> руб. по договору займа, заключенного ДД.ММ.ГГ с С.А.С.. В связи с неисполнением условий договора о возврате суммы долга, в счет обеспечения заемного обязательства, Ч.В. и С.А. заключили оспариваемый договор купли-продажи.
Вместе с тем денежные средства при заключении договора купли -продажи денежные средства за продаваемую долю в праве собственности на квартиру ответчиком не передавались, стоимость отчуждаемой доли, указанная в договоре, носит формальный характер.
Поскольку денежные средства по договору займа возвращены, а ответчик С.А.С. совершил сделку по отчуждению спорной доли имущества, Ч.В. вынужден обратиться с иском о признании сделок недействительными, приведении сторон в первоначальное положение
Решением Ленинского районного суда г. Барнаула от 14 февраля 2013 г. исковые требования Ч.В. удовлетворены.
Признан недействительным договор купли-продажи 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между Ч.В. и С.А.С..
Признан недействительным договор купли-продажи 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между С.А.С. и Ч.М..
Прекращено право собственности Ч.М. на 1\\2 долю в праве собственности на квартиру находящуюся по адресу: <адрес>.
За Ч.В. признано права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
В апелляционной жалобе представитель третьего лица Ч.Ю. - Ш. просит состоявшееся решение суда отменить, принять новое решение.
В качестве оснований к отмене решения суда, приведя нормативное обоснование, указано на необоснованность выводов суда о том, что у сторон отсутствовало намерение заключить договор купли-продажи с целью отчуждения имущества в собственность С.А.С., а сама сделка совершена с целью обеспечения договора займа, поскольку оспариваемые истцом сделки по отчуждению спорной доли в праве собственности на <адрес> прошли государственную регистрацию. Сами сделки носили самостоятельный характер. При этом доказательств, свидетельствующих о производном характере договора купли-продажи от договора займа, как и признаков, позволяющих квалифицировать их как взаимосвязанные сделки, при рассмотрении дела представлено не было. Договор залога недвижимости, как способ обеспечения обязательства, предусматривает обязательную государственную регистрацию в качестве такового в учреждениях Росреестра, а из оспариваемых сделок не следует, что они выступают в качестве средства обеспечения денежного обязательства. Из анализа заключенных договоров купли -продажи следует, что они соответствуют требованиям законодательства, регулирующего обязательства по данному договору, поскольку между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По мнению подателя жалобы, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ является исполненным, так как покупателю передана отчуждаемая доля в праве собственности на спорное жилое помещение, за которым и зарегистрировано право собственности. Указанные действия свидетельствуют о том, что намерения сторон направлены именно на совершение той сделки, которая и была заключена. Дальнейшая реализация этого же имущества третьему лицу является реализацией собственником прав по распоряжению приобретенным имуществом.
Доказательств того, что целью заключения договора купли-продажи является возврат займа, не представлено. Кроме того, тексты оспариваемых договоров не содержат какую-либо взаимосвязь с договором займа, наличие же порока воли обеих сторон сделок не доказано.
Вывод суда о том, что удовлетворение исковых требований не нарушает права третьего лица - Ч.Ю., как участника общей долевой собственности, являются не обоснованными, поскольку Ч.Ю. имел право на преимущественное приобретение доли отчуждаемого имущества.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя истца Ч.В. - Ч.Е., ответчика С.А.С., просивших оставить решение суда без изменения, полагая доводы жалобы не обоснованными, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Принимая решение об удовлетворении заявленных Ч.В. требований, суд первой инстанции, руководствуясь положения ст. 166, ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о притворности совершенной ДД.ММ.ГГ сделки, поскольку она направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю сторон данного договора. Судом также учтено, что доказательств, свидетельствующих об исполнении договора купли-продажи не представлено, С.А.С. жилым помещением фактически не пользовался.
Судебная коллегия с данным выводом суда соглашается по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли -продажи купли-продажи недвижимого имущества продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка, в силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Исходя из данной нормы права по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Поскольку притворная сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности является несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой.
Как следует из материалов дела и установлено судом Ч.В. являлся собственником 1\\2 доли в праве общей долевой собственности в праве собственности на <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между Ч.В. и С.А.С. заключен договор купли-продажи 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>. Впоследствии, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ вышеуказанная доля продана С.А.С. Ч.М..
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГ Ч.В. взял в долг у С.А.С. <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской.
Согласно ч. 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Из пояснений представителя истца, ответчиков С.А.С., Ч.М. следует, что договор купли-продажи спорной доли в праве общей долевой собственности на <адрес> заключен с целью обеспечения исполнения обязательств истца Ч.В. перед С.А.С. по возврату долга на основании указанной выше расписки. Заключая договор купли-продажи, стороны не преследовали цель передачи отчуждаемого имущества в собственность покупателя. По исполнению обязательства по возврату суммы долга, согласно достигнутой договоренности между сторонами по сделке, С.А.С. должен был переоформить право собственности на указанную долю вновь на Ч.В. Денежные средства за отчуждаемую долю в праве собственности продавцом (Ч.В.) получены от покупателя не были, что не опровергнуто при рассмотрении дела.
Указанные обстоятельства подтвердил ответчик С.А.С. в суде апелляционной инстанции, пояснивший, что целью заключения договора являлась гарантия возврата денежной суммы, переданной истцу Ч.В. на основании расписки от ДД.ММ.ГГ.
Кроме того, факт притворности оспариваемой сделки подтверждается тем, что передача квартиры от продавца к покупателю не производилась, Ч.В. продолжал состоять на регистрационном учете по месту жительства в <адрес> до ДД.ММ.ГГ., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из домовой книги.
Действительно, ДД.ММ.ГГ произведена регистрация права собственности С.А.С. на 1\\2 долю в праве общей долевой собственности на <адрес>, однако доказательств, свидетельствующих о фактической передаче имущества в пользование, владение ответчика не представлено.
При изложенных обстоятельствах, правильно применив нормы материального права и оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных Ч.В. требований, поскольку при рассмотрении дела установлено, что воля сторон при заключении оспариваемой сделки была направлена на обеспечение обязательств Ч.В. по расписке от ДД.ММ.ГГ, фактически содержание оспариваемого договора не соответствует согласованной воле и в результате заключения сделки возникли иные обязательства, не предусмотренные устно согласованной сделки.
Учитывая, что сделка купли-продажи 1\\2 доли вправе общей долевой собственности, заключенная ДД.ММ.ГГ между С.А.С. и Ч.М.являлась следствием заключенной ДД.ММ.ГГ сделки между Ч.В. и С.А.С. по отчуждению указанной доли, суд обоснованно применил положения о недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом исследования, или опровергали бы выводы суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя третьего лица Ч.Ю. - Ш. на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 14 февраля 2013 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 09.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2880\13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2013 г. по делу N 33-2880\\13
Судья Панкратов М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Параскун Т.И.
судей Бусиной Н.В., Новоселовой Е.Г.
при секретаре С.А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя третьего лица Ч.Ю. - Ш.
на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 14 февраля 2013 г. по делу по иску Ч.В. к С.А.С., Ч.М. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
Заслушав доклад судьи Бусиной Н.В., судебная коллегия
установила:
Собственниками <адрес> являлись Ч.В. - 1\\2 доля в праве общей долевой собственности, Ч.Ю. и несовершеннолетний ФИО1 по 1\\4 доли в праве общей долевой собственности.
ДД.ММ.ГГ Ч.В. и С.А.С. заключили договор купли-продажи 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между С.А.С. и Ч.М. также заключен договор купли-продажи указанной выше доли в праве собственности на квартиру.
Ч.В. обратился в суд с иском, с учетом уточнения требований, к С.А.С., Ч.М. в котором просит признать недействительными договоры купли-продажи 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> от ДД.ММ.ГГ, заключенный между истцом и С.А.С. и от ДД.ММ.ГГ, заключенный между С.А.С. и Ч.М.
В обоснование заявленных требований истец Ч.В. указал на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ является притворной сделкой, поскольку совершена в счет обеспечения возврата суммы долга <данные изъяты> руб. по договору займа, заключенного ДД.ММ.ГГ с С.А.С.. В связи с неисполнением условий договора о возврате суммы долга, в счет обеспечения заемного обязательства, Ч.В. и С.А. заключили оспариваемый договор купли-продажи.
Вместе с тем денежные средства при заключении договора купли -продажи денежные средства за продаваемую долю в праве собственности на квартиру ответчиком не передавались, стоимость отчуждаемой доли, указанная в договоре, носит формальный характер.
Поскольку денежные средства по договору займа возвращены, а ответчик С.А.С. совершил сделку по отчуждению спорной доли имущества, Ч.В. вынужден обратиться с иском о признании сделок недействительными, приведении сторон в первоначальное положение
Решением Ленинского районного суда г. Барнаула от 14 февраля 2013 г. исковые требования Ч.В. удовлетворены.
Признан недействительным договор купли-продажи 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между Ч.В. и С.А.С..
Признан недействительным договор купли-продажи 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между С.А.С. и Ч.М..
Прекращено право собственности Ч.М. на 1\\2 долю в праве собственности на квартиру находящуюся по адресу: <адрес>.
За Ч.В. признано права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
В апелляционной жалобе представитель третьего лица Ч.Ю. - Ш. просит состоявшееся решение суда отменить, принять новое решение.
В качестве оснований к отмене решения суда, приведя нормативное обоснование, указано на необоснованность выводов суда о том, что у сторон отсутствовало намерение заключить договор купли-продажи с целью отчуждения имущества в собственность С.А.С., а сама сделка совершена с целью обеспечения договора займа, поскольку оспариваемые истцом сделки по отчуждению спорной доли в праве собственности на <адрес> прошли государственную регистрацию. Сами сделки носили самостоятельный характер. При этом доказательств, свидетельствующих о производном характере договора купли-продажи от договора займа, как и признаков, позволяющих квалифицировать их как взаимосвязанные сделки, при рассмотрении дела представлено не было. Договор залога недвижимости, как способ обеспечения обязательства, предусматривает обязательную государственную регистрацию в качестве такового в учреждениях Росреестра, а из оспариваемых сделок не следует, что они выступают в качестве средства обеспечения денежного обязательства. Из анализа заключенных договоров купли -продажи следует, что они соответствуют требованиям законодательства, регулирующего обязательства по данному договору, поскольку между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По мнению подателя жалобы, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ является исполненным, так как покупателю передана отчуждаемая доля в праве собственности на спорное жилое помещение, за которым и зарегистрировано право собственности. Указанные действия свидетельствуют о том, что намерения сторон направлены именно на совершение той сделки, которая и была заключена. Дальнейшая реализация этого же имущества третьему лицу является реализацией собственником прав по распоряжению приобретенным имуществом.
Доказательств того, что целью заключения договора купли-продажи является возврат займа, не представлено. Кроме того, тексты оспариваемых договоров не содержат какую-либо взаимосвязь с договором займа, наличие же порока воли обеих сторон сделок не доказано.
Вывод суда о том, что удовлетворение исковых требований не нарушает права третьего лица - Ч.Ю., как участника общей долевой собственности, являются не обоснованными, поскольку Ч.Ю. имел право на преимущественное приобретение доли отчуждаемого имущества.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя истца Ч.В. - Ч.Е., ответчика С.А.С., просивших оставить решение суда без изменения, полагая доводы жалобы не обоснованными, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Принимая решение об удовлетворении заявленных Ч.В. требований, суд первой инстанции, руководствуясь положения ст. 166, ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о притворности совершенной ДД.ММ.ГГ сделки, поскольку она направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю сторон данного договора. Судом также учтено, что доказательств, свидетельствующих об исполнении договора купли-продажи не представлено, С.А.С. жилым помещением фактически не пользовался.
Судебная коллегия с данным выводом суда соглашается по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли -продажи купли-продажи недвижимого имущества продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка, в силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Исходя из данной нормы права по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Поскольку притворная сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности является несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой.
Как следует из материалов дела и установлено судом Ч.В. являлся собственником 1\\2 доли в праве общей долевой собственности в праве собственности на <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между Ч.В. и С.А.С. заключен договор купли-продажи 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>. Впоследствии, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ вышеуказанная доля продана С.А.С. Ч.М..
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГ Ч.В. взял в долг у С.А.С. <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской.
Согласно ч. 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Из пояснений представителя истца, ответчиков С.А.С., Ч.М. следует, что договор купли-продажи спорной доли в праве общей долевой собственности на <адрес> заключен с целью обеспечения исполнения обязательств истца Ч.В. перед С.А.С. по возврату долга на основании указанной выше расписки. Заключая договор купли-продажи, стороны не преследовали цель передачи отчуждаемого имущества в собственность покупателя. По исполнению обязательства по возврату суммы долга, согласно достигнутой договоренности между сторонами по сделке, С.А.С. должен был переоформить право собственности на указанную долю вновь на Ч.В. Денежные средства за отчуждаемую долю в праве собственности продавцом (Ч.В.) получены от покупателя не были, что не опровергнуто при рассмотрении дела.
Указанные обстоятельства подтвердил ответчик С.А.С. в суде апелляционной инстанции, пояснивший, что целью заключения договора являлась гарантия возврата денежной суммы, переданной истцу Ч.В. на основании расписки от ДД.ММ.ГГ.
Кроме того, факт притворности оспариваемой сделки подтверждается тем, что передача квартиры от продавца к покупателю не производилась, Ч.В. продолжал состоять на регистрационном учете по месту жительства в <адрес> до ДД.ММ.ГГ., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из домовой книги.
Действительно, ДД.ММ.ГГ произведена регистрация права собственности С.А.С. на 1\\2 долю в праве общей долевой собственности на <адрес>, однако доказательств, свидетельствующих о фактической передаче имущества в пользование, владение ответчика не представлено.
При изложенных обстоятельствах, правильно применив нормы материального права и оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных Ч.В. требований, поскольку при рассмотрении дела установлено, что воля сторон при заключении оспариваемой сделки была направлена на обеспечение обязательств Ч.В. по расписке от ДД.ММ.ГГ, фактически содержание оспариваемого договора не соответствует согласованной воле и в результате заключения сделки возникли иные обязательства, не предусмотренные устно согласованной сделки.
Учитывая, что сделка купли-продажи 1\\2 доли вправе общей долевой собственности, заключенная ДД.ММ.ГГ между С.А.С. и Ч.М.являлась следствием заключенной ДД.ММ.ГГ сделки между Ч.В. и С.А.С. по отчуждению указанной доли, суд обоснованно применил положения о недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом исследования, или опровергали бы выводы суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя третьего лица Ч.Ю. - Ш. на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 14 февраля 2013 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)