Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от истца: представителя Резникова В.Е. по доверенности от 09.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии", администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13 июня 2013 года по делу N А32-18672/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии"
к ответчикам: Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту финансов администрации муниципального образования город Краснодар
при участии третьего лица администрации муниципального образования город Краснодар
о признании бездействия незаконным,
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (далее - ООО "Центр косметологии", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар, департамент) и Департаменту финансов администрации муниципального образования город Краснодар, в котором просило:
- признать незаконным бездействие Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, выразившееся в заключении договора на оценку рыночной стоимости арендуемого имущества и направлении технического задания на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилых помещений 1-го этажа здания лит. А, NN 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59 по ул. Красная,145 в г. Краснодаре, общей площадью 224,7 кв. м, принятии решения об условиях приватизации указанных помещений и направлении ООО "Центр косметологии" проекта договора купли-продажи указанных нежилых помещений с нарушением сроков, установленных в пункте 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
- взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар убытки, причиненные истцу незаконным бездействием Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, выразившимся в заключении договора на оценку рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилых помещений 1-го этажа здания лит. А, NN 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59 по ул. Красная, 145 в г. Краснодаре, общей площадью 224,7 кв. м, нежилых помещений NN 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40-42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45-48, 84 здания литер под/А, N 94 лит. А по ул. Красная,145 в г. Краснодаре, общей площадью 238,6 кв. м, принятии решения об условиях приватизации указанного недвижимого имущества ООО "Центр косметологии" и направлении истцу проекта договора купли-продажи арендуемых помещений с нарушением сроков, установленных в пункте 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, на общую сумму 3 845 027 руб. 30 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 8)).
Исковые требования мотивированы тем, что истец являлся арендатором спорных нежилых помещений, 31.08.2009 в порядке реализации своего преимущественного права, закрепленного положениями норм Закона N 159-ФЗ, как субъект малого предпринимательства, он обратился в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар с заявлением о предоставлении арендуемых помещений в собственность. Ввиду несвоевременного исполнения департаментом его обязанности по передаче помещений в собственность обществу, последнее было вынуждено вносить арендные платежи за спорные помещения за период с 01.12.2009 по 10.08.2011. Данные обстоятельства свидетельствуют о причинении обществу убытков в размере 3 845 027 руб. 30 коп., которые подлежат взысканию с муниципального образования. В случае, если бы муниципальный орган направил обществу в установленный Законом срок договор купли-продажи помещений, то истец не понес бы таких расходов (убытков) в виде уплаты арендных платежей.
Определением от 10.09.2012 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию муниципального образования город Краснодар.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2013 заявленный иск удовлетворен частично, с муниципального образования город Краснодар в лице ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар в пользу ООО "Центр косметологии" взысканы убытки в размере 513 858 руб. 02 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 13 277 руб. 16 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. ООО "Центр косметологии" из бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1 322 руб. 13 коп.
Суд указал, что ООО "Центр косметологии" пропущен трехмесячный срок для обжалования бездействия департамента, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в указанной части.
Суд также пришел к выводу о том, что надлежащим ответчиком по делу является ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар, в связи с чем отказал в удовлетворении иска по отношению к Департаменту финансов администрации МО г. Краснодар.
Удовлетворяя иск о взыскании убытков в части, суд указал, что в период с сентября 2009 года по февраль 2010 года задержка в оформлении договоров была связана, в том числе и с перепланировкой обществом арендуемых помещений.
Суд указал, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт того, что в период с февраля 2010 года по 30.09.2010, т.е. за 6 месяцев, департаментом были предприняты меры по реализации Закона N 159-ФЗ в отношении ООО "Центр косметологии", и у суда отсутствуют какие-либо основания считать, что департамент бездействовал в оформлении документов.
ООО "Центр косметологии" не представлены доказательства бездействия либо уклонения ответчика от заключения договора в части нежилых помещений первого этажа, арендные платежи за указанный период в сумме 2 637 812 руб.
50 коп. были произведены обществом во исполнение договорных обязательств.
Суд указал, что до получения ответчиком правоустанавливающих документов на объект после его перепланировки, не могла быть произведена оценка спорного имущества, а следовательно департамент не имел возможности исполнить требования Закона N 159-ФЗ. Срок на подачу заявления, с которого муниципальный орган обязан осуществлять мероприятия по исполнению Закона N 159-ФЗ, следует исчислять с даты оформления муниципальным образованием прав на подвальные помещения, т.е. с 17.12.2010.
Таким образом, муниципальный орган после получения необходимых документов в соответствии с вышеназванными пунктами статьи 9 Закона N 159-ФЗ был обязан:
- - в период с 17.12.2010 по 17.02.2011 провести оценку имущества подвальных помещений (п. 1 ч. 3 ст. 9 - 2 месяца);
- - с 18.02.2011 по 04.03.2011 принять решение об условиях приватизации имущества (п. 2 ч. 3 ст. 9 - 2 недели);
- - с 05.03.2011 по 15.03.2011 направить истцу проект договора купли-продажи (10 дней).
Нарушение сроков, предусмотренных статьей 9 Закона N 159-ФЗ, следует исчислять с 16.03.2011, в связи с чем за период с 16.03.2011 по 10.08.2011 истцу неправомерным бездействием департамента были причинены убытки на сумму 513 858 руб. 02 коп.
С принятым судебным актом не согласились как ООО "Центр косметологии", так и администрация МО г. Краснодар, в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами.
ООО "Центр косметологии" просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска и взыскать с муниципального образования убытки в размере, заявленном в иске.
Доводы апелляционной жалобы общества сводятся к следующему:
- - суд необоснованно отказал во взыскании убытков в виде вынужденной оплаты обществом арендной платы за нежилые помещения за период с 03.12.2009 по 27.08.2010, т.к. в силу положений Закона N 159-ФЗ департамент был обязан своевременно исполнить свою обязанность по заключению договора на отчуждение обществу спорных помещений, вне зависимости от того, осуществлялась ли в них перепланировка или нет. Действующее законодательство не предусматривает возможность продления сроков, установленных выше указанным Законом. Суд также не учел, что перепланировка осуществлялась в соответствии с полученным разрешением, после получения акта о приемки завершенной перепланировки общество не должно было оформлять какие-либо дополнительные документы, необходимые для реализации своих прав, предусмотренных нормами Закона N 159-ФЗ. Осуществлявшиеся ремонтные работы не препятствовали ответчику провести мероприятия по оценке спорных помещений независимым оценщиком;
- - департаментом не представлено доказательств соответствия его действий нормам действующего законодательства по предоставлению обществу помещений 1 этажа здания в течение 6 месяцев, вместо сроков, установленных Законом N 159-ФЗ;
- - суд также необоснованно отказал во взыскании убытков за период с 03.12.2009 по 17.12.2010 в виде необоснованно уплаченных обществом арендных платежей за помещения подвального этажа. Суд не учел, что необходимость в осуществлении государственной регистрации права собственности муниципального образования на помещения подвального этажа была вызвана тем, что ранее департамент в нарушение Закона N 159-ФЗ и прав общества заключил с обществом договор купли-продажи только на помещения первого этажа. У департамента не имелось препятствий для своевременного заключения договора в отношении указанных помещений, т.к. на дату обращения общества с соответствующим заявлением помещения уже находились в собственности муниципалитета;
- - указание суда на то, что департамент должен был заключить договор купли-продажи на подвальные помещения до 17.12.2010, фактически отменяет обязательную силу судебных актов, принятых по делу N А32-31891/2010, которым отказ департамента в выкупе помещений был признан незаконным.
Администрация просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленного иска отменить и в удовлетворении требований общества отказать в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы администрации сводятся к тому, что истцом не представлены доказательства наличия причинно-следственной связи между действиями департамента и возникшими убытками. Внесение истцом арендной платы за нежилые помещения до момента государственной регистрации права собственности общества на них не может рассматриваться в качестве убытков.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Центр косметологии" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в той части, в которой иск был отклонен, отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28.12.2005 между обществом и департаментом заключен договор аренды муниципального имущества N 584/1, согласно которому департамент сдал в аренду обществу муниципальное имущество общей площадью 463,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145, лит. А, помещения N 35, 35/1, 39-47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59 и лит. под/А, помещения N 33-36, 36/1, 37-42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 44-48 на срок с 08.12.2005 по 08.12.2010.
Указанное имущество было фактически передано обществу по акту приема-передачи от 20.12.2005 и на момент рассмотрения спора находится в фактическом владении общества. Договор аренды муниципального имущества зарегистрирован ГУ ФРС по Краснодарскому краю 26.02.2006 (номер регистрации 23-23-01/005-2006-196) (т. 2 л.д. 136-143).
31.08.2009 заявитель в порядке пункта 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ обратился в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение в собственность за плату имущества, арендуемого на основании договора аренды N 584/1 от 28.12.2005 (т. 1 л.д. 14).
21.06.2010 по заданию департамента независимым оценщиком ООО "Кубанское агентство оценки" был подготовлен отчет N А-10-335 о рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа (т. 2 л.д. 2-84).
Во исполнение положений пункта 3 статьи 9 указанного Федерального закона, Городская Дума города Краснодара приняла решение об условиях приватизации арендуемого имущества (решение Городской Дума города Краснодара N 81 п. 15 от 19.08.2010 "О внесении изменений в решение Городской Думы Краснодара от 17.12.2009 N 67 п. 15 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2010 год") (т. 1 л.д. 19).
30.10.2010 между ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар (продавец) и ООО "Центр косметологии" (покупатель) заключен договор N 54 купли-продажи муниципального имущества только в отношении части арендованных обществом помещений - нежилых помещений лит. А, NN 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51, 52, 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145 (т. 1 л.д. 20-27).
В отношении нежилых помещений лит. под/А, NN 33, 35-38, 36/1, 38/1, 40-43, 42/1, 43/1, 43/2, 45-48, лит. под/а, пом. N 84, лит. а, пом. N 94, находящихся по тому же адресу (г. Краснодар, ул. Красная, 145) и являющихся предметом того же договора аренды N 584/1 от 28.12.2005, ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар в реализации преимущественного права ООО "Центр косметологии" на приобретение указанного недвижимого имущества в собственность отказал, направив обществу письмо N 18624.49 от 11.08.2010 "О приватизации нежилых помещений по ул. Красная, 145 в городе Краснодаре", согласно которому в указанных подвальных помещениях, арендуемых обществом, в результате комиссионной проверки подтверждено наличие инженерных коммуникаций, обслуживающих жилой дом (разводящая часть внутридомовой системы отопления; поквартирные отопительные стояки с установленной на них арматурной аппаратурой и штуцерами для сброса теплоносителя из стояков системы отопления; ввод от наружной тепловой сети двумя трубопроводами; разводящая часть внутридомовой системы холодного водоснабжения; поквартирные стояки холодного водоснабжения с установленной на них запорной аппаратурой и штуцерами для сброса холодной воды; поквартирные стояки водоотведения (канализации) (т. 1 л.д. 17-18).
Не согласившись с отказом департамента в предоставлении в собственность нежилых помещений подвального этажа, ООО "Центр косметологии" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края суд с заявлением о признании данного отказа незаконным.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу N А32-31891/2010, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 23.05.2010 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2011, отказ ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар в выкупе нежилых помещений литера под/А, NN 33, 35-38, 36/1, 38/1, 40-43, 42/1, 43/1, 43/2, 45-48, литер под/а, пом. N 84, лит. а, пом. N 94, общей площадью 238,6 кв. м, в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 145, выраженный в письме от 11.08.2010 N 18624.49, признан незаконным. Суд также обязал департамент направить обществу проект договора купли-продажи спорных нежилых помещений с предложением о его заключении (т. 1 л.д. 28-53).
16.12.2010 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности муниципального образования г. Краснодар на помещения подвала (т. 3 л.д. 157).
15.08.2011 по заданию департамента независимым оценщиком ООО "Юг-Регион-Оценка" был подготовлен отчет N 11-095 о рыночной стоимости подвальных помещений (т. 1 л.д. 54-118).
15.11.2011 между ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар (продавец) и ООО "Центр косметологии" (покупатель) заключен договор N 44 купли-продажи муниципального имущества в отношении оставшейся части арендованных обществом помещений - нежилых помещений литера под/А, NN 33, 35-38, 36/1, 38/1, 40-43, 42/1, 43/1, 43/2, 45-48, литер под/а, пом. N 84, лит. а, пом. N 94, общей площадью 238,6 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 145 (т. 2 л.д. 144-151).
Полагая, что департамент при предоставлении обществу арендуемых им помещений в собственность допустил незаконное бездействие, нарушив сроки заключения договора купли-продажи объектов муниципальной собственности, установленные нормами Закона N 159-ФЗ, чем вызвал на стороне общества возникновение убытков в размере 3 845 027 руб. 30 коп. в виде необходимости внесения необоснованной арендной платы за помещения за период с 01.12.2009 по 10.08.2011, ООО "Центр косметологии" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требования общества о признании незаконным бездействия ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар, выразившегося в заключении договора на оценку рыночной стоимости арендуемого имущества и направлении технического задания на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилых помещений 1-го этажа здания лит. А, NN 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59, по ул. Красная, 145 в г. Краснодаре, общей площадью 224,7 кв. м, принятии решения об условиях приватизации указанных помещений и направлении истцу ООО "Центр косметологии" проекта договора купли-продажи указанных нежилых помещений с нарушением сроков, установленных в пункте 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании бездействия органа власти незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.
Как указывалось ранее, с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в собственность истец обратился в департамент 31.08.2009.
Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, действовавшего в редакции на момент обращения общества в департамент с заявлением о предоставлении нежилых помещений в собственность, закреплялось, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, если принять в качестве обоснованной правовую позицию истца о нарушении департаментом указанных сроков, то о нарушении своих субъективных прав ООО "Центр косметологии" должно было узнать не позднее 03.03.2010 - с момента истечения конечного срока для направления заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
С соответствующим требованием о признании бездействия департамента незаконным ООО "Центр косметологии" обратилось в арбитражный суд только 27.06.2012, то есть по истечении срока, закрепленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ни при обращении с иском, ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции обществом не заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока, не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии объективных причин, воспрепятствовавших ему своевременно обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Пропуск ООО "Центр косметологии" срока для обращения в арбитражный суд с требованием о признании незаконным бездействия департамента является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Вместе с тем, данное обстоятельство не может являться для общества препятствием для обоснования своей правовой позиции по остальным требованиям, в том числе со ссылками на пропуск департаментом сроков, установленных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
При рассмотрении апелляционных жалоб в части правильности определения судом первой инстанции оснований для удовлетворения требования о взыскании с муниципального образования убытков, суд апелляционной инстанции считает необходимым исходить из следующего.
Как указывалось ранее, по договору аренды муниципального имущества N 584/1 от 28.12.2005 объектом правоотношений выступали как помещения первого этажа здания, так и подвальные помещения этого же здания.
Обращаясь 31.08.2009 в департамент с заявлением в порядке пункта 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, ООО "Центр косметологии" непосредственно выразило свою волю на приобретение в собственность всех арендуемых им помещений.
Таким образом, соблюдая нормы Закона N 159-ФЗ, департамент должен был осуществить комплекс мероприятий, определенный выше указанным нормативно-правовым актом, и принять одно решение (направить обществу один проект договора купли-продажи) о предоставлении помещений в собственность обществу за плату, не разрывая реализацию прав ООО "Центр косметологии" во времени.
Об обоснованности такого подхода при разрешении спора по настоящему делу свидетельствует и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу N А32-31891/2010, оставленное без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 23.05.2010 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2011, которым отказ департамента в выкупе нежилых подвальных помещений, выраженный в письме от 11.08.2010 N 18624.49, был признан незаконным. Допущение иного нивелировало бы значение данных судебных актов, имеющих преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
Одновременно с этим, суд апелляционной инстанции отмечает, что в рамках судебного дела N А32-31891/2010 судами не исследовался вопрос о соблюдении департаментом сроков реализации прав ООО "Центр косметологии" на приобретение арендуемых им помещений в собственность, данный вопрос подлежал исследованию в рамках настоящего дела.
При вынесении решении по настоящему делу суд первой инстанции принял во внимание, что на момент обращения общества в департамент с заявлением о выкупе помещений, в них не была окончена перепланировка.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости учета данного обстоятельства при разрешении вопроса об обоснованности довода истца о нарушении департаментом срока предоставления спорных помещений в собственность обществу.
Реализация субъектами малого и среднего предпринимательства прав, закрепленных Законом N 159-ФЗ, в конечном итоге имеет своей целью выражением заключение договора купли-продажи арендуемых объектов публичной собственности.
Закон N 159-ФЗ не содержит в себе норм, регламентирующих порядок и сроки предоставления органом власти тех помещений, которые на момент обращения к нему заинтересованного лица с заявлением о передаче объектов недвижимости в собственности находятся в стадии перепланировки (переустройства, реконструкции и т.д.).
В связи с этим, при разрешении спора суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться общими нормами действующего законодательства, регламентирующими сходные правоотношения.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что перепланировка помещений представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт помещений. В результате перепланировки (переустройства) возможно объединение между собой ряда помещений либо выделение из них новых, возможно изменение площади и назначения помещений, их объемно-планировочных решений.
Таким образом, до завершения перепланировки и издания компетентным органом акта приема завершенной перепланировки (и/или переустройства), которым, в том числе подтверждается осуществление перепланировки в соответствии с ранее выданным разрешением, является невозможным достоверно идентифицировать предмет будущего договора купли-продажи объекта недвижимости. Следовательно, исключается и сама возможность заключения такого договора.
Кроме того, для отчуждения нежилых помещений в порядке Закона N 159-ФЗ требуется проведение их независимой оценки в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), на предмет определения их рыночной стоимости.
В соответствии с положениями абзаца 11 статьи 10 Закона N 135-ФЗ, договор на проведение оценки, как единоличного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов. Таким образом, до получения необходимых правоустанавливающих документов на перепланированные объекты, не может быть произведена их оценка (аналогичная позиция высказана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определениях от 05.07.2011 N ВАС - 7701/11 по делу N А45-17209/2010 и от 09.11.2012 N ВАС - 13902/12 по делу N А60-56521/2011).
Высшей Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что определяя размер возникших у заинтересованного лица убытков, связанных с несвоевременным заключением договора купли-продажи арендуемого имущества, подлежащих возмещению за счет муниципального образования, необходимо учитывать, что в определенный период задержка в оформлении упомянутого договора может быть связана с перепланировкой заинтересованным лицом арендуемых помещений.
Таким образом, в силу выше приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что проведение заявителем перепланировки на дату его обращения с заявлением о выкупе нежилых помещений, для реализации прав, закрепленных Законом N 159-ФЗ, требовало осуществление дополнительных мероприятий, а именно: по окончанию перепланировки подлежали внесению необходимые изменения в техническую документацию, на основании которой подлежали внесению изменения в сведения государственного кадастра недвижимости. В последующем на основании уточненных данных ГКН подлежали внесению изменения в сведения ЕГРП, касающиеся объема прав муниципального образования в отношении подлежащих отчуждению объектов недвижимости. И только после этого подлежала реализации процедура передачи помещений заявителю, регламентированная нормами
Закона N 159-ФЗ.
Как следует из материалов дела, письмом N 13160.49 от 26.06.2006 ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар уведомил ООО "Центр косметологии" о том, что по вопросу согласования проведения перепланировки обществу следует обратиться в межведомственную комиссию Западного внутригородского округа и представить необходимый перечень документов (т. 2 л.д. 159).
Решением администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара N 03-35-2/44 от 21.09.2006 ООО "Центр косметологии" разрешено осуществление перепланировки и переустройства арендуемых им помещений, утвержден проект перепланировки (т. 2 л.д. 160-164).
Письмом N 03-35-4/3398 от 10.07.2009 администрация Западного внутригородского округа г. Краснодара продлила срок осуществления перепланировки до 08.12.2010 (т. 2 л.д. 165).
17.02.2010 межведомственной комиссией подписан акт N 31 приема завершенных перепланировки и переустройства (т. 2 л.д. 166).
Распоряжением главы администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара N 44 от 18.02.2010 был утвержден выше указанный акт межведомственной комиссии (т. 2 л.д. 167).
Изменения в техническую документацию были внесены 25.02.2010, что подтверждается отметками филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по г. Краснодару, проставленными в техническом паспорте (т. 3 л.д. 44-53).
26.02.2010 ООО "Центр косметологии" к ранее представленным с заявлением о выкупе нежилых помещений документам предоставило ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар акт межведомственной комиссии N 31 от 17.02.2010 приема завершенных перепланировки и переустройства, распоряжение главы администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара N 44 от 18.02.2010 об утверждении акта N 31 от 17.02.2010, копию технического паспорта с внесенными изменениями. Факт получения данных документов департаментом 26.02.2010 подтверждается его штампом, проставленным на заявлении общества.
Таким образом, 26.02.2010 ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар был надлежащим образом информирован о завершении обществом перепланировки помещений, о внесении изменений в техническую документацию, следовательно, об отсутствии препятствий для продолжения дальнейшей процедуры по передаче помещений обществу.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что Закон N 159-ФЗ не содержит сроков, определяющих время, в течение которого орган власти должен подготовить все необходимые документы для заключения договора купли-продажи помещений, в отношении которых была завершена перепланировка. Вместе с тем, это не означает, что соответствующий орган власти мог по своему усмотрению определять данные сроки. В части определения сроков, необходимых и достаточных департаменту для сбора всех необходимых документов, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями соответствующих нормативно-правовых актов, устанавливавших предельные сроки каждой из выше указанных процедур по получению документов. В связи с этим:
- - после получения откорректированного технического паспорта ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар в силу положений части 1 статьи 17 Федерального закона Российской Федерации N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции Федерального закона Российской Федерации от 27.12.2009 N 343-ФЗ) был обязан в течение 20 дней (в срок до 29.03.2010) поставить спорные нежилые помещения первого и подвального этажей здания на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт на объекты недвижимости;
- - после постановки нежилых помещений на кадастровый учет департамент в силу положений пункта 3 статьи 13 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федерального закона Российской Федерации от 27.12.2009 N 343-ФЗ) был обязан в течение 1 месяца (в срок до 29.04.2010) осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности на помещения первого и подвального этажей и получить соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности;
- - после получения свидетельств о государственной регистрации права собственности муниципального образования департамент в силу положений подпункта 1 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в течение 2 месяцев (в срок до 29.06.2010) был обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и получить отчет об оценке;
- - после получения отчета об оценке департамент в силу положений подпункта 2 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в течение 2 недель (в срок до 13.07.2010) был обязан принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества;
- - после принятия указанного решения департамент в силу положений подпункта 3 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в течение 10 дней (в срок до 27.07.2010) был обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества;
- - согласно пункту 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ договор купли-продажи арендуемого имущества подлежал заключению в течение 30 дней (в срок до 27.08.2010) со дня получения заявителем предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Таким образом, действуя добросовестно, разумно и с соблюдение прав и законных интересов общества, соблюдая выше указанные сроки, ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар был обязан обеспечить заключение договора купли-продажи как помещений первого, так и помещений подвального этажа здания в срок до 27.08.2010.
Указанной обязанности ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар не исполнил, что повлекло для общества наступление негативных последствий в виде несения обязанности по внесению арендных платежей.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействий) государственных органом, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующих закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Согласно статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации департамент не предоставил доказательств того, что невозможность заключения договора купли-продажи арендуемых обществом помещений в срок до 27.08.2010 была вызваны обстоятельствами, наступление которых не было поставлено в зависимость от воли и действий самого ответчика.
Незаконность решения департамента об отказе обществу в передаче помещений подвального этажа установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-31891/2010.
Как следует из уточненного расчета истца, за период с 27.08.2010 по 10.08.2011 им в качестве арендных платежей были перечислены муниципальному образованию 1 207 214 руб. 80 коп. (т. 2 л.д. 108). Факт внесения платежей в указанном размере подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и актом сверки, подписанным сторонами. Департамент расчет истца не оспаривает.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы администрации о том, что внесение истцом арендной платы за использование нежилых помещений до осуществления государственной регистрации права собственности общества на данные помещения не может рассматриваться в качестве убытков, по следующим основаниям.
Как указывалось ранее, в том случае, если бы департамент соблюдал установленные сроки заключения договора купли-продажи, то на дату 27.08.2010 ООО "Центр косметологии" владело бы спорными нежилыми помещениями в силу подписанного договора купли-продажи.
В пункте 5 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
В пункте 6 этого же постановления Пленум разъяснил, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.
Таким образом, учитывая, что в силу положений статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами, ООО "Центр косметологии" не позднее 27.08.2010 должно было владеть помещениями в силу заключенного договора купли-продажи, что исключало бы обязанность общества вносить арендные платежи.
Департамент не обеспечил своевременное заключение договора купли-продажи помещений, в связи с чем общество было вынуждено вносить арендную плату в целях надлежащего исполнения договора аренды и в целях сохранения в будущем возможности приобрести помещения в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ (наличие задолженности по арендным платежам являлось бы основанием для отказа обществу в выкупе помещений).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между бездействием департамента, допущенным при реализации прав ООО "Центр косметологии" в порядке Закона N 159-ФЗ, выразившегося в несвоевременном заключении договора купли-продажи, а также негативными последствиями, возникшими для общества в виде необоснованного возложения обязанности по внесению арендных платежей.
Вместе с тем, суд не учел все фактические обстоятельства дела, в связи с чем ошибочно определил период, за который подлежат взысканию убытки, что, в конечном итоге, повлияло на правильность определения размера причиненных обществу убытков. Суд также не учел, что законность действий департамента подлежала оценки исходя из того, что помещения первого и подвального этажей здания подлежали передаче обществу совместно и единовременно.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пунктом 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Согласно пункту 3 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации главный распорядитель средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, бюджета муниципального образования выступает в суде соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве представителя ответчика по искам к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию о возмещении вреда, причиненного физическому лицу или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, по ведомственной принадлежности, в том числе в результате издания актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, не соответствующих закону или иному правовому акту.
По данному спору главным распорядителем бюджетных средств муниципального образования город Краснодар в соответствии с постановлением главы города Краснодара от 07.10.2010 N 7737 "Об утверждении перечня администраторов доходов местного бюджета (муниципального образования город Краснодар) и источников финансирования дефицита местного бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар)" является Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.
В связи с изложенным, убытки истца подлежат взысканию с муниципального образования город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что Департамент финансов администрации МО г. Краснодар является ненадлежащим ответчиком по делу.
С учетом всех фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции считает, что заявленный иск ООО "Центр косметологии" подлежит удовлетворению в части, с муниципального образования город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар подлежат взысканию денежные средства в размере 1 207 214 руб. 80 коп. в качестве компенсации убытков, понесенных обществом в виде внесения необоснованных арендных платежей за период с 27.08.2010 по 10.08.2011.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Краснодарского края по настоящему делу подлежит изменению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы сторон по делу подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 июня 2013 года по делу N А32-18672/2012 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (ИНН 2308061313, ОРГН 1022301192836) убытки в размере 1 207 214 руб. 80 коп., а также 13 885 руб. 34 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (ИНН 2308061313, ОРГН 1022301192836) в доход федерального бюджета 1 247 руб. 15 коп. государственной пошлины по иску.
В остальной части иска отказать".
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.12.2013 N 15АП-12433/2013 ПО ДЕЛУ N А32-18672/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2013 г. N 15АП-12433/2013
Дело N А32-18672/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от истца: представителя Резникова В.Е. по доверенности от 09.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии", администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13 июня 2013 года по делу N А32-18672/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии"
к ответчикам: Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту финансов администрации муниципального образования город Краснодар
при участии третьего лица администрации муниципального образования город Краснодар
о признании бездействия незаконным,
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (далее - ООО "Центр косметологии", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар, департамент) и Департаменту финансов администрации муниципального образования город Краснодар, в котором просило:
- признать незаконным бездействие Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, выразившееся в заключении договора на оценку рыночной стоимости арендуемого имущества и направлении технического задания на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилых помещений 1-го этажа здания лит. А, NN 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59 по ул. Красная,145 в г. Краснодаре, общей площадью 224,7 кв. м, принятии решения об условиях приватизации указанных помещений и направлении ООО "Центр косметологии" проекта договора купли-продажи указанных нежилых помещений с нарушением сроков, установленных в пункте 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
- взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар убытки, причиненные истцу незаконным бездействием Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, выразившимся в заключении договора на оценку рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилых помещений 1-го этажа здания лит. А, NN 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59 по ул. Красная, 145 в г. Краснодаре, общей площадью 224,7 кв. м, нежилых помещений NN 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40-42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45-48, 84 здания литер под/А, N 94 лит. А по ул. Красная,145 в г. Краснодаре, общей площадью 238,6 кв. м, принятии решения об условиях приватизации указанного недвижимого имущества ООО "Центр косметологии" и направлении истцу проекта договора купли-продажи арендуемых помещений с нарушением сроков, установленных в пункте 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, на общую сумму 3 845 027 руб. 30 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 8)).
Исковые требования мотивированы тем, что истец являлся арендатором спорных нежилых помещений, 31.08.2009 в порядке реализации своего преимущественного права, закрепленного положениями норм Закона N 159-ФЗ, как субъект малого предпринимательства, он обратился в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар с заявлением о предоставлении арендуемых помещений в собственность. Ввиду несвоевременного исполнения департаментом его обязанности по передаче помещений в собственность обществу, последнее было вынуждено вносить арендные платежи за спорные помещения за период с 01.12.2009 по 10.08.2011. Данные обстоятельства свидетельствуют о причинении обществу убытков в размере 3 845 027 руб. 30 коп., которые подлежат взысканию с муниципального образования. В случае, если бы муниципальный орган направил обществу в установленный Законом срок договор купли-продажи помещений, то истец не понес бы таких расходов (убытков) в виде уплаты арендных платежей.
Определением от 10.09.2012 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию муниципального образования город Краснодар.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2013 заявленный иск удовлетворен частично, с муниципального образования город Краснодар в лице ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар в пользу ООО "Центр косметологии" взысканы убытки в размере 513 858 руб. 02 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 13 277 руб. 16 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. ООО "Центр косметологии" из бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1 322 руб. 13 коп.
Суд указал, что ООО "Центр косметологии" пропущен трехмесячный срок для обжалования бездействия департамента, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в указанной части.
Суд также пришел к выводу о том, что надлежащим ответчиком по делу является ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар, в связи с чем отказал в удовлетворении иска по отношению к Департаменту финансов администрации МО г. Краснодар.
Удовлетворяя иск о взыскании убытков в части, суд указал, что в период с сентября 2009 года по февраль 2010 года задержка в оформлении договоров была связана, в том числе и с перепланировкой обществом арендуемых помещений.
Суд указал, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт того, что в период с февраля 2010 года по 30.09.2010, т.е. за 6 месяцев, департаментом были предприняты меры по реализации Закона N 159-ФЗ в отношении ООО "Центр косметологии", и у суда отсутствуют какие-либо основания считать, что департамент бездействовал в оформлении документов.
ООО "Центр косметологии" не представлены доказательства бездействия либо уклонения ответчика от заключения договора в части нежилых помещений первого этажа, арендные платежи за указанный период в сумме 2 637 812 руб.
50 коп. были произведены обществом во исполнение договорных обязательств.
Суд указал, что до получения ответчиком правоустанавливающих документов на объект после его перепланировки, не могла быть произведена оценка спорного имущества, а следовательно департамент не имел возможности исполнить требования Закона N 159-ФЗ. Срок на подачу заявления, с которого муниципальный орган обязан осуществлять мероприятия по исполнению Закона N 159-ФЗ, следует исчислять с даты оформления муниципальным образованием прав на подвальные помещения, т.е. с 17.12.2010.
Таким образом, муниципальный орган после получения необходимых документов в соответствии с вышеназванными пунктами статьи 9 Закона N 159-ФЗ был обязан:
- - в период с 17.12.2010 по 17.02.2011 провести оценку имущества подвальных помещений (п. 1 ч. 3 ст. 9 - 2 месяца);
- - с 18.02.2011 по 04.03.2011 принять решение об условиях приватизации имущества (п. 2 ч. 3 ст. 9 - 2 недели);
- - с 05.03.2011 по 15.03.2011 направить истцу проект договора купли-продажи (10 дней).
Нарушение сроков, предусмотренных статьей 9 Закона N 159-ФЗ, следует исчислять с 16.03.2011, в связи с чем за период с 16.03.2011 по 10.08.2011 истцу неправомерным бездействием департамента были причинены убытки на сумму 513 858 руб. 02 коп.
С принятым судебным актом не согласились как ООО "Центр косметологии", так и администрация МО г. Краснодар, в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами.
ООО "Центр косметологии" просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска и взыскать с муниципального образования убытки в размере, заявленном в иске.
Доводы апелляционной жалобы общества сводятся к следующему:
- - суд необоснованно отказал во взыскании убытков в виде вынужденной оплаты обществом арендной платы за нежилые помещения за период с 03.12.2009 по 27.08.2010, т.к. в силу положений Закона N 159-ФЗ департамент был обязан своевременно исполнить свою обязанность по заключению договора на отчуждение обществу спорных помещений, вне зависимости от того, осуществлялась ли в них перепланировка или нет. Действующее законодательство не предусматривает возможность продления сроков, установленных выше указанным Законом. Суд также не учел, что перепланировка осуществлялась в соответствии с полученным разрешением, после получения акта о приемки завершенной перепланировки общество не должно было оформлять какие-либо дополнительные документы, необходимые для реализации своих прав, предусмотренных нормами Закона N 159-ФЗ. Осуществлявшиеся ремонтные работы не препятствовали ответчику провести мероприятия по оценке спорных помещений независимым оценщиком;
- - департаментом не представлено доказательств соответствия его действий нормам действующего законодательства по предоставлению обществу помещений 1 этажа здания в течение 6 месяцев, вместо сроков, установленных Законом N 159-ФЗ;
- - суд также необоснованно отказал во взыскании убытков за период с 03.12.2009 по 17.12.2010 в виде необоснованно уплаченных обществом арендных платежей за помещения подвального этажа. Суд не учел, что необходимость в осуществлении государственной регистрации права собственности муниципального образования на помещения подвального этажа была вызвана тем, что ранее департамент в нарушение Закона N 159-ФЗ и прав общества заключил с обществом договор купли-продажи только на помещения первого этажа. У департамента не имелось препятствий для своевременного заключения договора в отношении указанных помещений, т.к. на дату обращения общества с соответствующим заявлением помещения уже находились в собственности муниципалитета;
- - указание суда на то, что департамент должен был заключить договор купли-продажи на подвальные помещения до 17.12.2010, фактически отменяет обязательную силу судебных актов, принятых по делу N А32-31891/2010, которым отказ департамента в выкупе помещений был признан незаконным.
Администрация просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленного иска отменить и в удовлетворении требований общества отказать в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы администрации сводятся к тому, что истцом не представлены доказательства наличия причинно-следственной связи между действиями департамента и возникшими убытками. Внесение истцом арендной платы за нежилые помещения до момента государственной регистрации права собственности общества на них не может рассматриваться в качестве убытков.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Центр косметологии" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в той части, в которой иск был отклонен, отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28.12.2005 между обществом и департаментом заключен договор аренды муниципального имущества N 584/1, согласно которому департамент сдал в аренду обществу муниципальное имущество общей площадью 463,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145, лит. А, помещения N 35, 35/1, 39-47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59 и лит. под/А, помещения N 33-36, 36/1, 37-42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 44-48 на срок с 08.12.2005 по 08.12.2010.
Указанное имущество было фактически передано обществу по акту приема-передачи от 20.12.2005 и на момент рассмотрения спора находится в фактическом владении общества. Договор аренды муниципального имущества зарегистрирован ГУ ФРС по Краснодарскому краю 26.02.2006 (номер регистрации 23-23-01/005-2006-196) (т. 2 л.д. 136-143).
31.08.2009 заявитель в порядке пункта 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ обратился в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение в собственность за плату имущества, арендуемого на основании договора аренды N 584/1 от 28.12.2005 (т. 1 л.д. 14).
21.06.2010 по заданию департамента независимым оценщиком ООО "Кубанское агентство оценки" был подготовлен отчет N А-10-335 о рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа (т. 2 л.д. 2-84).
Во исполнение положений пункта 3 статьи 9 указанного Федерального закона, Городская Дума города Краснодара приняла решение об условиях приватизации арендуемого имущества (решение Городской Дума города Краснодара N 81 п. 15 от 19.08.2010 "О внесении изменений в решение Городской Думы Краснодара от 17.12.2009 N 67 п. 15 "Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2010 год") (т. 1 л.д. 19).
30.10.2010 между ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар (продавец) и ООО "Центр косметологии" (покупатель) заключен договор N 54 купли-продажи муниципального имущества только в отношении части арендованных обществом помещений - нежилых помещений лит. А, NN 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51, 52, 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145 (т. 1 л.д. 20-27).
В отношении нежилых помещений лит. под/А, NN 33, 35-38, 36/1, 38/1, 40-43, 42/1, 43/1, 43/2, 45-48, лит. под/а, пом. N 84, лит. а, пом. N 94, находящихся по тому же адресу (г. Краснодар, ул. Красная, 145) и являющихся предметом того же договора аренды N 584/1 от 28.12.2005, ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар в реализации преимущественного права ООО "Центр косметологии" на приобретение указанного недвижимого имущества в собственность отказал, направив обществу письмо N 18624.49 от 11.08.2010 "О приватизации нежилых помещений по ул. Красная, 145 в городе Краснодаре", согласно которому в указанных подвальных помещениях, арендуемых обществом, в результате комиссионной проверки подтверждено наличие инженерных коммуникаций, обслуживающих жилой дом (разводящая часть внутридомовой системы отопления; поквартирные отопительные стояки с установленной на них арматурной аппаратурой и штуцерами для сброса теплоносителя из стояков системы отопления; ввод от наружной тепловой сети двумя трубопроводами; разводящая часть внутридомовой системы холодного водоснабжения; поквартирные стояки холодного водоснабжения с установленной на них запорной аппаратурой и штуцерами для сброса холодной воды; поквартирные стояки водоотведения (канализации) (т. 1 л.д. 17-18).
Не согласившись с отказом департамента в предоставлении в собственность нежилых помещений подвального этажа, ООО "Центр косметологии" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края суд с заявлением о признании данного отказа незаконным.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу N А32-31891/2010, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 23.05.2010 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2011, отказ ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар в выкупе нежилых помещений литера под/А, NN 33, 35-38, 36/1, 38/1, 40-43, 42/1, 43/1, 43/2, 45-48, литер под/а, пом. N 84, лит. а, пом. N 94, общей площадью 238,6 кв. м, в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 145, выраженный в письме от 11.08.2010 N 18624.49, признан незаконным. Суд также обязал департамент направить обществу проект договора купли-продажи спорных нежилых помещений с предложением о его заключении (т. 1 л.д. 28-53).
16.12.2010 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности муниципального образования г. Краснодар на помещения подвала (т. 3 л.д. 157).
15.08.2011 по заданию департамента независимым оценщиком ООО "Юг-Регион-Оценка" был подготовлен отчет N 11-095 о рыночной стоимости подвальных помещений (т. 1 л.д. 54-118).
15.11.2011 между ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар (продавец) и ООО "Центр косметологии" (покупатель) заключен договор N 44 купли-продажи муниципального имущества в отношении оставшейся части арендованных обществом помещений - нежилых помещений литера под/А, NN 33, 35-38, 36/1, 38/1, 40-43, 42/1, 43/1, 43/2, 45-48, литер под/а, пом. N 84, лит. а, пом. N 94, общей площадью 238,6 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 145 (т. 2 л.д. 144-151).
Полагая, что департамент при предоставлении обществу арендуемых им помещений в собственность допустил незаконное бездействие, нарушив сроки заключения договора купли-продажи объектов муниципальной собственности, установленные нормами Закона N 159-ФЗ, чем вызвал на стороне общества возникновение убытков в размере 3 845 027 руб. 30 коп. в виде необходимости внесения необоснованной арендной платы за помещения за период с 01.12.2009 по 10.08.2011, ООО "Центр косметологии" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требования общества о признании незаконным бездействия ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар, выразившегося в заключении договора на оценку рыночной стоимости арендуемого имущества и направлении технического задания на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилых помещений 1-го этажа здания лит. А, NN 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59, по ул. Красная, 145 в г. Краснодаре, общей площадью 224,7 кв. м, принятии решения об условиях приватизации указанных помещений и направлении истцу ООО "Центр косметологии" проекта договора купли-продажи указанных нежилых помещений с нарушением сроков, установленных в пункте 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании бездействия органа власти незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.
Как указывалось ранее, с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в собственность истец обратился в департамент 31.08.2009.
Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, действовавшего в редакции на момент обращения общества в департамент с заявлением о предоставлении нежилых помещений в собственность, закреплялось, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, если принять в качестве обоснованной правовую позицию истца о нарушении департаментом указанных сроков, то о нарушении своих субъективных прав ООО "Центр косметологии" должно было узнать не позднее 03.03.2010 - с момента истечения конечного срока для направления заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
С соответствующим требованием о признании бездействия департамента незаконным ООО "Центр косметологии" обратилось в арбитражный суд только 27.06.2012, то есть по истечении срока, закрепленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ни при обращении с иском, ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции обществом не заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока, не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии объективных причин, воспрепятствовавших ему своевременно обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Пропуск ООО "Центр косметологии" срока для обращения в арбитражный суд с требованием о признании незаконным бездействия департамента является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Вместе с тем, данное обстоятельство не может являться для общества препятствием для обоснования своей правовой позиции по остальным требованиям, в том числе со ссылками на пропуск департаментом сроков, установленных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
При рассмотрении апелляционных жалоб в части правильности определения судом первой инстанции оснований для удовлетворения требования о взыскании с муниципального образования убытков, суд апелляционной инстанции считает необходимым исходить из следующего.
Как указывалось ранее, по договору аренды муниципального имущества N 584/1 от 28.12.2005 объектом правоотношений выступали как помещения первого этажа здания, так и подвальные помещения этого же здания.
Обращаясь 31.08.2009 в департамент с заявлением в порядке пункта 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, ООО "Центр косметологии" непосредственно выразило свою волю на приобретение в собственность всех арендуемых им помещений.
Таким образом, соблюдая нормы Закона N 159-ФЗ, департамент должен был осуществить комплекс мероприятий, определенный выше указанным нормативно-правовым актом, и принять одно решение (направить обществу один проект договора купли-продажи) о предоставлении помещений в собственность обществу за плату, не разрывая реализацию прав ООО "Центр косметологии" во времени.
Об обоснованности такого подхода при разрешении спора по настоящему делу свидетельствует и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу N А32-31891/2010, оставленное без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 23.05.2010 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2011, которым отказ департамента в выкупе нежилых подвальных помещений, выраженный в письме от 11.08.2010 N 18624.49, был признан незаконным. Допущение иного нивелировало бы значение данных судебных актов, имеющих преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
Одновременно с этим, суд апелляционной инстанции отмечает, что в рамках судебного дела N А32-31891/2010 судами не исследовался вопрос о соблюдении департаментом сроков реализации прав ООО "Центр косметологии" на приобретение арендуемых им помещений в собственность, данный вопрос подлежал исследованию в рамках настоящего дела.
При вынесении решении по настоящему делу суд первой инстанции принял во внимание, что на момент обращения общества в департамент с заявлением о выкупе помещений, в них не была окончена перепланировка.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости учета данного обстоятельства при разрешении вопроса об обоснованности довода истца о нарушении департаментом срока предоставления спорных помещений в собственность обществу.
Реализация субъектами малого и среднего предпринимательства прав, закрепленных Законом N 159-ФЗ, в конечном итоге имеет своей целью выражением заключение договора купли-продажи арендуемых объектов публичной собственности.
Закон N 159-ФЗ не содержит в себе норм, регламентирующих порядок и сроки предоставления органом власти тех помещений, которые на момент обращения к нему заинтересованного лица с заявлением о передаче объектов недвижимости в собственности находятся в стадии перепланировки (переустройства, реконструкции и т.д.).
В связи с этим, при разрешении спора суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться общими нормами действующего законодательства, регламентирующими сходные правоотношения.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что перепланировка помещений представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт помещений. В результате перепланировки (переустройства) возможно объединение между собой ряда помещений либо выделение из них новых, возможно изменение площади и назначения помещений, их объемно-планировочных решений.
Таким образом, до завершения перепланировки и издания компетентным органом акта приема завершенной перепланировки (и/или переустройства), которым, в том числе подтверждается осуществление перепланировки в соответствии с ранее выданным разрешением, является невозможным достоверно идентифицировать предмет будущего договора купли-продажи объекта недвижимости. Следовательно, исключается и сама возможность заключения такого договора.
Кроме того, для отчуждения нежилых помещений в порядке Закона N 159-ФЗ требуется проведение их независимой оценки в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), на предмет определения их рыночной стоимости.
В соответствии с положениями абзаца 11 статьи 10 Закона N 135-ФЗ, договор на проведение оценки, как единоличного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов. Таким образом, до получения необходимых правоустанавливающих документов на перепланированные объекты, не может быть произведена их оценка (аналогичная позиция высказана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определениях от 05.07.2011 N ВАС - 7701/11 по делу N А45-17209/2010 и от 09.11.2012 N ВАС - 13902/12 по делу N А60-56521/2011).
Высшей Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что определяя размер возникших у заинтересованного лица убытков, связанных с несвоевременным заключением договора купли-продажи арендуемого имущества, подлежащих возмещению за счет муниципального образования, необходимо учитывать, что в определенный период задержка в оформлении упомянутого договора может быть связана с перепланировкой заинтересованным лицом арендуемых помещений.
Таким образом, в силу выше приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что проведение заявителем перепланировки на дату его обращения с заявлением о выкупе нежилых помещений, для реализации прав, закрепленных Законом N 159-ФЗ, требовало осуществление дополнительных мероприятий, а именно: по окончанию перепланировки подлежали внесению необходимые изменения в техническую документацию, на основании которой подлежали внесению изменения в сведения государственного кадастра недвижимости. В последующем на основании уточненных данных ГКН подлежали внесению изменения в сведения ЕГРП, касающиеся объема прав муниципального образования в отношении подлежащих отчуждению объектов недвижимости. И только после этого подлежала реализации процедура передачи помещений заявителю, регламентированная нормами
Закона N 159-ФЗ.
Как следует из материалов дела, письмом N 13160.49 от 26.06.2006 ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар уведомил ООО "Центр косметологии" о том, что по вопросу согласования проведения перепланировки обществу следует обратиться в межведомственную комиссию Западного внутригородского округа и представить необходимый перечень документов (т. 2 л.д. 159).
Решением администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара N 03-35-2/44 от 21.09.2006 ООО "Центр косметологии" разрешено осуществление перепланировки и переустройства арендуемых им помещений, утвержден проект перепланировки (т. 2 л.д. 160-164).
Письмом N 03-35-4/3398 от 10.07.2009 администрация Западного внутригородского округа г. Краснодара продлила срок осуществления перепланировки до 08.12.2010 (т. 2 л.д. 165).
17.02.2010 межведомственной комиссией подписан акт N 31 приема завершенных перепланировки и переустройства (т. 2 л.д. 166).
Распоряжением главы администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара N 44 от 18.02.2010 был утвержден выше указанный акт межведомственной комиссии (т. 2 л.д. 167).
Изменения в техническую документацию были внесены 25.02.2010, что подтверждается отметками филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по г. Краснодару, проставленными в техническом паспорте (т. 3 л.д. 44-53).
26.02.2010 ООО "Центр косметологии" к ранее представленным с заявлением о выкупе нежилых помещений документам предоставило ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар акт межведомственной комиссии N 31 от 17.02.2010 приема завершенных перепланировки и переустройства, распоряжение главы администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара N 44 от 18.02.2010 об утверждении акта N 31 от 17.02.2010, копию технического паспорта с внесенными изменениями. Факт получения данных документов департаментом 26.02.2010 подтверждается его штампом, проставленным на заявлении общества.
Таким образом, 26.02.2010 ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар был надлежащим образом информирован о завершении обществом перепланировки помещений, о внесении изменений в техническую документацию, следовательно, об отсутствии препятствий для продолжения дальнейшей процедуры по передаче помещений обществу.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что Закон N 159-ФЗ не содержит сроков, определяющих время, в течение которого орган власти должен подготовить все необходимые документы для заключения договора купли-продажи помещений, в отношении которых была завершена перепланировка. Вместе с тем, это не означает, что соответствующий орган власти мог по своему усмотрению определять данные сроки. В части определения сроков, необходимых и достаточных департаменту для сбора всех необходимых документов, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями соответствующих нормативно-правовых актов, устанавливавших предельные сроки каждой из выше указанных процедур по получению документов. В связи с этим:
- - после получения откорректированного технического паспорта ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар в силу положений части 1 статьи 17 Федерального закона Российской Федерации N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции Федерального закона Российской Федерации от 27.12.2009 N 343-ФЗ) был обязан в течение 20 дней (в срок до 29.03.2010) поставить спорные нежилые помещения первого и подвального этажей здания на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт на объекты недвижимости;
- - после постановки нежилых помещений на кадастровый учет департамент в силу положений пункта 3 статьи 13 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федерального закона Российской Федерации от 27.12.2009 N 343-ФЗ) был обязан в течение 1 месяца (в срок до 29.04.2010) осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности на помещения первого и подвального этажей и получить соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности;
- - после получения свидетельств о государственной регистрации права собственности муниципального образования департамент в силу положений подпункта 1 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в течение 2 месяцев (в срок до 29.06.2010) был обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и получить отчет об оценке;
- - после получения отчета об оценке департамент в силу положений подпункта 2 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в течение 2 недель (в срок до 13.07.2010) был обязан принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества;
- - после принятия указанного решения департамент в силу положений подпункта 3 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в течение 10 дней (в срок до 27.07.2010) был обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества;
- - согласно пункту 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ договор купли-продажи арендуемого имущества подлежал заключению в течение 30 дней (в срок до 27.08.2010) со дня получения заявителем предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Таким образом, действуя добросовестно, разумно и с соблюдение прав и законных интересов общества, соблюдая выше указанные сроки, ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар был обязан обеспечить заключение договора купли-продажи как помещений первого, так и помещений подвального этажа здания в срок до 27.08.2010.
Указанной обязанности ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар не исполнил, что повлекло для общества наступление негативных последствий в виде несения обязанности по внесению арендных платежей.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействий) государственных органом, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующих закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Согласно статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации департамент не предоставил доказательств того, что невозможность заключения договора купли-продажи арендуемых обществом помещений в срок до 27.08.2010 была вызваны обстоятельствами, наступление которых не было поставлено в зависимость от воли и действий самого ответчика.
Незаконность решения департамента об отказе обществу в передаче помещений подвального этажа установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-31891/2010.
Как следует из уточненного расчета истца, за период с 27.08.2010 по 10.08.2011 им в качестве арендных платежей были перечислены муниципальному образованию 1 207 214 руб. 80 коп. (т. 2 л.д. 108). Факт внесения платежей в указанном размере подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и актом сверки, подписанным сторонами. Департамент расчет истца не оспаривает.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы администрации о том, что внесение истцом арендной платы за использование нежилых помещений до осуществления государственной регистрации права собственности общества на данные помещения не может рассматриваться в качестве убытков, по следующим основаниям.
Как указывалось ранее, в том случае, если бы департамент соблюдал установленные сроки заключения договора купли-продажи, то на дату 27.08.2010 ООО "Центр косметологии" владело бы спорными нежилыми помещениями в силу подписанного договора купли-продажи.
В пункте 5 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
В пункте 6 этого же постановления Пленум разъяснил, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.
Таким образом, учитывая, что в силу положений статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами, ООО "Центр косметологии" не позднее 27.08.2010 должно было владеть помещениями в силу заключенного договора купли-продажи, что исключало бы обязанность общества вносить арендные платежи.
Департамент не обеспечил своевременное заключение договора купли-продажи помещений, в связи с чем общество было вынуждено вносить арендную плату в целях надлежащего исполнения договора аренды и в целях сохранения в будущем возможности приобрести помещения в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ (наличие задолженности по арендным платежам являлось бы основанием для отказа обществу в выкупе помещений).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между бездействием департамента, допущенным при реализации прав ООО "Центр косметологии" в порядке Закона N 159-ФЗ, выразившегося в несвоевременном заключении договора купли-продажи, а также негативными последствиями, возникшими для общества в виде необоснованного возложения обязанности по внесению арендных платежей.
Вместе с тем, суд не учел все фактические обстоятельства дела, в связи с чем ошибочно определил период, за который подлежат взысканию убытки, что, в конечном итоге, повлияло на правильность определения размера причиненных обществу убытков. Суд также не учел, что законность действий департамента подлежала оценки исходя из того, что помещения первого и подвального этажей здания подлежали передаче обществу совместно и единовременно.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пунктом 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Согласно пункту 3 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации главный распорядитель средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, бюджета муниципального образования выступает в суде соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве представителя ответчика по искам к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию о возмещении вреда, причиненного физическому лицу или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, по ведомственной принадлежности, в том числе в результате издания актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, не соответствующих закону или иному правовому акту.
По данному спору главным распорядителем бюджетных средств муниципального образования город Краснодар в соответствии с постановлением главы города Краснодара от 07.10.2010 N 7737 "Об утверждении перечня администраторов доходов местного бюджета (муниципального образования город Краснодар) и источников финансирования дефицита местного бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар)" является Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.
В связи с изложенным, убытки истца подлежат взысканию с муниципального образования город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что Департамент финансов администрации МО г. Краснодар является ненадлежащим ответчиком по делу.
С учетом всех фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции считает, что заявленный иск ООО "Центр косметологии" подлежит удовлетворению в части, с муниципального образования город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар подлежат взысканию денежные средства в размере 1 207 214 руб. 80 коп. в качестве компенсации убытков, понесенных обществом в виде внесения необоснованных арендных платежей за период с 27.08.2010 по 10.08.2011.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Краснодарского края по настоящему делу подлежит изменению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы сторон по делу подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 июня 2013 года по делу N А32-18672/2012 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (ИНН 2308061313, ОРГН 1022301192836) убытки в размере 1 207 214 руб. 80 коп., а также 13 885 руб. 34 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (ИНН 2308061313, ОРГН 1022301192836) в доход федерального бюджета 1 247 руб. 15 коп. государственной пошлины по иску.
В остальной части иска отказать".
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)