Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
24 октября 2008 г.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поляковой С.Г.
судей Губиной Л.В., Самуйлова С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Поляковой С.Г.
при участии в заседании:
от истца: по доверенности Горячев И.Н., Новиков А.А.,
от ответчика: по доверенности Сторожилов А.В., Волков Е.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца Индивидуального предпринимателя Новиковой Татьяны Владимировны
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по делу N А82-1820/2008-2, принятое судом в составе судьи Дмитриевой В.В.,
по иску Индивидуального предпринимателя Новиковой Татьяны Владимировны
к Муниципальному унитарному предприятию "Брагино"
о признании недействительным решения ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке и взыскании 340.000 руб. в счет возмещения упущенной выгоды,
установил:
Индивидуальный предприниматель Новикова Татьяна Владимировна (далее - ИП Новикова Т.В., предприниматель, истец, заявитель) обратилась с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Муниципальному унитарному предприятию "Брагино" (далее - МУП "Брагино", ответчик) с требованиями о признании решения МУП "Брагино" о расторжении договора от 28.09.2004 г. N 8а/ТЦ в одностороннем порядке не соответствующим законодательству и договору и взыскании 340.000 руб. упущенной выгоды (с учетом уточнения иска).
Исковые требования ИП Новикова Т.В. основаны на статьях 400 - 402, 405, 407, 421, 422, 428, 431, 702, 706, 708, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в нарушение условий договора ответчиком было принято решение о его расторжении, тогда как обязательства по внесению денежных средств на строительство были выполнены Новиковой Т.В. в полном объеме; действиями ответчика истцу были причинены убытки в виде упущенной выгоды - неполученной арендной платы, так как истцом 27.03.2007 г. был заключен предварительный договор аренды с Канунник Л.В.
Ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции исковые требования не признал; указал, что при заключении договора N 8а/ТЦ стороны предусмотрели право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения инвестором своих обязательств; расторжение договора связано с тем, что истец не внес обусловленные дополнительным соглашением денежные средства до 28.07.2006 г.; считает недоказанным факт наличия упущенной выгоды и причинно-следственной связи с действиями ответчика, а также что в предварительном договоре аренды, заключенном между Новиковой Т.В. и Канунник Л.В., условие договора об объекте недвижимости не согласовано, что свидетельствует о его незаключенности.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по делу N А82-1820/2008-2 в удовлетворении исковых требований ИП Новиковой Т.В. отказано по мотиву отсутствия правовых и фактических оснований.
При вынесении решения суд первой инстанции исходил из доказанности факта невнесения истцом денежных средств в сроки, обусловленные в договоре и соглашении о внесении изменений в договор N 8а/ТЦ. Суд также указал, что в предварительном договоре аренды от 27.03.2007 г. отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (этаж, место расположение относительно других объектов, адрес), в связи с чем договор не может считаться заключенным, что исключает возможность взыскания убытков в связи с неполучением арендных платежей.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Новикова Т.В. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по делу N А82-1820/2008-2 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Заявитель с вынесенным решением суда первой инстанции не согласен, считает его незаконным и необоснованным в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.
Заявитель в апелляционной жалобе указывает, что ответчиком были нарушены сроки ввода объекта в эксплуатацию, предусмотренные дополнительным соглашением от 11.10.2006 г. к договору об инвестировании строительства торгово-сервисного центра по ул. Труфанова N 8а/ТЦ от 28.09.2004 г. (срок сдачи перенесен на 3-й квартал 2007 г.); объект до сих пор не сдан в эксплуатацию.
ИП Новикова Т.В. полагает, что нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию повлекло для предпринимателя убытки в виде упущенной выгоды, поскольку ею был заключен предварительный договор торговых площадей.
Кроме того, заявитель сообщает, что при подписании дополнительного соглашения от 28.06.2006 г. о внесении изменений в пункты 1.2 и 4.3 договора N 8а/ТЦ от 28.09.2004 г. воля сторон была направлена на уплату инвестором только части от полной стоимости торговой площади до приемки объекта рабочей комиссией, что в частности пояснил истице директор ответчика при подписании договора.
Заявитель также ссылается на выписку из журнала-ордера по расчетам с инвесторами, согласно которому по состоянию на 28.01.2008 г. никакой задолженности истца перед ответчиком не указано.
В отношении требования об уплате упущенной выгоды предприниматель ссылается на то, что в случае своевременной сдачи объекта, сдача имущества в аренду принесла бы истцу экономическую выгоду.
Заявитель также ходатайствует о приобщении к материалам дела предписания Департамента строительства Ярославской области об устранении нарушений Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; сообщает, что о данном предписании истец узнал после вынесения решения суда.
В дополнительном объяснении по апелляционной жалобе истец указывает, что ответчиком при расторжении договора нарушены требования, установленные положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Ответчик, МУП "Брагино", в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя жалобы, просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по делу N А82-1820/2008-2 оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные ими ранее в апелляционной жалобе и в отзывах на нее соответственно.
Законность вынесенного решения Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что основания для отмены или изменения вынесенного судом первой инстанции решения отсутствуют в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 28.09.2004 г. между МУП "Брагино" (заказчик) и Новиковой Т.В. (инвестор) был заключен договор N 8а/ТЦ об инвестировании строительства торгово-сервисного центра по ул. Труфанова г. Ярославль.
В соответствии с условиями пунктов 1.1, 1.2 договора инвестор (истец) принимает участие в реализации проекта нового строительства и ввода в эксплуатацию в 4-ом квартале 2006 г. торгово-сервисного центра по ул. Труфанова по средством внесения денежных средств на строительство объектов объеме стоимости заявленной им торговой площади 30 кв. м для торговли продовольственными товарами.
Согласно пункту 4.1 договора предварительная стоимость инвестиционного участия составила 35.000 руб. за 1 кв. метр площади.
Порядок внесения платежей определен сторонами в пунктах 4.2, 4.3 договора следующим образом: первую сумму в размере 3.000 руб. за 1 кв. м заявленной площади инвестор обязуется уплатить заказчику в срок до 20.10.2004 г., последующие суммы - до 01.06.2005 г., до 01.09.2005 г., до 01.12.2005 г. и до 01.05.2006 г. в размере по 20% от суммы, указанной в пункте 4.1 договора.
28.06.2006 г. сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор N 8а/ТЦ от 28.09.2004 г., в соответствии с которым в пункте 1.2 договора "Об инвестировании строительства" "30 кв. м" было заменено на "50 кв. м", а в пункте 4.3 был установлен срок внесения инвестиций за 20 кв. м в срок до 28.07.2006 г.
В пункте 6.3 договора N 8а/ТЦ стороны предусмотрели право заказчика на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в случае нарушения инвестором сроков внесения денежных средств заказчику.
ИП Новиковой Т.В. по состоянию на 23.10.2006 г. в счет оплаты площади в строящегося торгово-сервисного центра по ул. Труфанова было внесено 1.550.000 руб.
МУП "Брагино", посчитав, что Новиковой Т.В. нарушены условия договора о сроках внесения инвестиционных средств, направило в ее адрес уведомление N 61 от 05.03.2008 г. о досрочном расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, что выразилось в просрочке внесения платежей и наличии непогашенной задолженности.
Истец, обращаясь с настоящим исковым заявлением, указала, что решение ответчика о расторжении договора об инвестировании от 28.09.2004 г. N 8а/ТЦ в одностороннем порядке принято в нарушение действующего законодательства и условий договора, обязательства по внесению денежных средств на строительство ИП Новиковой Т.В. выполнены надлежащим образом; действиями ответчика истцу были причинены убытки в виде упущенной выгоды - неполученной арендной платы; просила признать решение МУП "Брагино" о расторжении договора не соответствующим законодательству и договору и взыскать с ответчика 340.000 руб. упущенной выгоды.
Апелляционный суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, проанализировав позиции сторон настоящего спора, пришел к выводу о правомерности решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца в силу следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как установлено при рассмотрении дела, пунктом 6.3 договора N 8а/ТЦ предусмотрено право заказчика на расторжение договора в одностороннем порядке в случаях нарушения инвестором сроков внесения денежных средств заказчику и неисполнения или ненадлежащего исполнения инвестором своих обязательств по настоящему договору.
Порядок оплаты путем внесения денежных средств определен в пунктах 4.2, 4.3 договора (с учетом дополнительного соглашения от 28.06.2006 г.), согласно которым истец до 01.05.2006 г. должен был произвести оплату следующим образом:
- - 90.000 руб. - первый платеж в размере 3.000 руб. за 1 кв. м площади (30 кв. м) до 20.10.2004 г.;
- - четыре платежа по 210.000 руб. соответственно до 01.06.2005 г., 01.09.2005 г., 01.12.2005 г., 01.05.2006 г.;
- - также в период с 28.06.2006 г. до 28.07.2006 г. произвести платеж в размере 700.000 руб. за дополнительные 20 кв. м, оговоренные сторонами в дополнительном соглашении.
Таким образом, по условиям договора с учетом соглашения от 28.06.2006 г., истец до 28.07.2006 г. должен был внести инвестиции в общем размере 1.630.000 руб.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предпринимателем Новиковой Т.В. по состоянию на 23.10.2006 г. было внесено 1.550.000 руб., что свидетельствует о наличии задолженности перед МУП "Брагино" на момент направления последним уведомления о досрочном расторжении договора в размере 80.000 руб. (1.630.000-1.550.000).
Принимая во внимание изложенные нормы права и фактические обстоятельства дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что факт невнесения истцом денежных средств в полном объеме в сроки, обусловленные в договоре и соглашении о внесении изменений в договор N 8а/ТЦ, нашел подтверждение в ходе судебного разбирательства, требование истца о признании решения ответчика о досрочном расторжении договора не соответствующим законодательству и договору не подлежит удовлетворению.
Довод заявителя о том, что при подписании дополнительного соглашения от 28.06.2006 г. о внесении изменений в пункты 1.2 и 4.3 договора N 8а/ТЦ от 28.09.2004 г. воля сторон была направлена на уплату инвестором только части от полной стоимости торговой площади до приемки объекта рабочей комиссией, признается апелляционным судом несостоятельным.
Так, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; если же правила буквального толкования не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
В данном случае буквальное толкование условий договора позволяет однозначно определить порядок оплаты, при этом необходимость толкования договора с учетом воли сторон и цели договора в данном случае отсутствует.
Доводы истца о том, что оплата по дополнительному соглашению должна была производиться из расчета стоимости 3.000 руб. за 1 кв. м площади, судом признается необоснованной, так как согласно текста данного соглашения внесены дополнения в пункт 4.3 договора, по которому оплата производится от суммы, указанной в пункте 4.1 договора, то есть по 35.000 руб. за 1 кв. м площади.
Ссылки предпринимателя на выписку из журнала-ордера по расчетам с инвесторами, на пояснения директора ответчика при подписании договора не принимаются судом, так как согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Таким образом, при разрешении спора судом установлены факты нарушения инвестором установленных договором сроков внесения денежных средств заказчику (что подтверждено соответствующими платежными документами и не оспаривается истцом), ненадлежащего исполнения инвестором обязательств по договору (наличие долга по внесению сумм инвестирования). Указанные обстоятельства в силу условий договора (пункт 6.3) являются основанием для расторжения данного договора в одностороннем порядке.
Доводы заявителя о нарушении действиями ответчика порядка расторжения договора, установленного положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд апелляционной инстанции признает несостоятельными, так как в силу части 3 статьи 1 действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Рассматриваемый договор является договором инвестирования строительства объекта недвижимости, что установлено при анализе условий данного договора. Договор участия в долевом строительстве, предусмотренный статьей 4 указанного Федерального закона, сторонами не заключался, конкретный объект долевого строительства сторонами не определен.
Представленное в материалы дела предписание Департамента строительства Ярославской области от 30.07.2008 г., адресованное МУП "Брагино", не относится к числу доказательств, влияющих на оценку конкретного договора, заключенного между сторонами настоящего спора.
В обоснование требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 340.000 руб., истец указал, что по вине ответчика, допустившего просрочку исполнения обязательства по вводу объекта в эксплуатацию в третьем квартале 2007 г. (пункт 1 дополнительного соглашения от 11.10.2006 г. к договору N 8а/ТЦ), истец не получил арендные платежи по предварительному договору аренды, заключенному 27.03.2007 г. между Новиковой Т.В. и Канунник Л.В.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По смыслу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения должно доказать наличие совокупности факта нарушения обязательства, причинной связи между допущенными нарушениям и возникшими убытками и их размер. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Анализ вышеназванных норм права показывает, что при обращении в арбитражный суд с иском о взыскании такого вида вреда истцу необходимо доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения ответчика и юридически значимую причинную связь между неправомерным поведением и наступившим вредом. Требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды может быть удовлетворено только при установлении в совокупности всех указанных элементов деликтной ответственности.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, 27.03.2007 г. между Новиковой Т.В. и Канунник Л.В. был подписан предварительный договор. По условиям данного договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор аренды торгового помещения площадью 50 кв. м, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по ул. Труфанова г. Ярославля; арендная плата будет составлять 85.000 руб. в месяц.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена необходимость четкого определения объекта аренды. С этой целью в договоре подлежит указанию наименование имущества, его место нахождения, другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены законодателем к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом предварительном договоре аренды от 27.03.2007 г. отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (этаж, место расположение относительно других объектов, адрес), в связи с чем договор не может считаться заключенным.
Апелляционный суд также отмечает, что само по себе подписание предварительного договора не свидетельствует о причинении истцу убытков в виде упущенной выгоды в связи с незаключением основного договора, поскольку не доказывает, что при другом стечении обстоятельств договор аренды обязательно был бы заключен, не свидетельствует, что даже если договор был бы заключен, то до действовал бы в течение указанного истцом срока и не был бы расторгнут сторонами.
Таким образом, истцом не подтвержден и размер упущенной выгоды от неиспользования помещения.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено.
Таким образом, истцом не представлена достаточная совокупность доказательств, свидетельствующих о необходимости применения судом деликтной ответственности: не доказаны сам факт причинения убытков, их размер с учетом отсутствия доказательств о понесенных расходах, причинная связь между неправомерным поведением и наступившим вредом.
Второй арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о неподтвержденности со стороны истца убытков в виде упущенной выгоды в размере 340.000 руб., в силу чего отсутствуют основания для удовлетворения иска.
С учетом изложенного апелляционным судом отклоняются доводы заявителя жалобы о том, что нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию повлекло для предпринимателя убытки в виде упущенной выгоды, в случае своевременной сдачи объекта, сдача имущества в аренду принесла бы истцу экономическую выгоду.
При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме.
В силу установленных фактических обстоятельств дела, представленных доказательств, судом первой инстанции вынесено правомерное и обоснованное решение. Исследование доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности.
Второй арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение Арбитражного суда Ярославской области является законным, основанным на правильном применении норм права; оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ИП Новиковой Т.В. не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по делу N А82-1820/2008-2 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Индивидуального предпринимателя Новиковой Татьяны Владимировны - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий судья
С.Г.ПОЛЯКОВА
Судьи
Л.В.ГУБИНА
С.В.САМУЙЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.10.2008 ПО ДЕЛУ N А82-1820/2008-2
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2008 г. по делу N А82-1820/2008-2
24 октября 2008 г.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поляковой С.Г.
судей Губиной Л.В., Самуйлова С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Поляковой С.Г.
при участии в заседании:
от истца: по доверенности Горячев И.Н., Новиков А.А.,
от ответчика: по доверенности Сторожилов А.В., Волков Е.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца Индивидуального предпринимателя Новиковой Татьяны Владимировны
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по делу N А82-1820/2008-2, принятое судом в составе судьи Дмитриевой В.В.,
по иску Индивидуального предпринимателя Новиковой Татьяны Владимировны
к Муниципальному унитарному предприятию "Брагино"
о признании недействительным решения ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке и взыскании 340.000 руб. в счет возмещения упущенной выгоды,
установил:
Индивидуальный предприниматель Новикова Татьяна Владимировна (далее - ИП Новикова Т.В., предприниматель, истец, заявитель) обратилась с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Муниципальному унитарному предприятию "Брагино" (далее - МУП "Брагино", ответчик) с требованиями о признании решения МУП "Брагино" о расторжении договора от 28.09.2004 г. N 8а/ТЦ в одностороннем порядке не соответствующим законодательству и договору и взыскании 340.000 руб. упущенной выгоды (с учетом уточнения иска).
Исковые требования ИП Новикова Т.В. основаны на статьях 400 - 402, 405, 407, 421, 422, 428, 431, 702, 706, 708, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в нарушение условий договора ответчиком было принято решение о его расторжении, тогда как обязательства по внесению денежных средств на строительство были выполнены Новиковой Т.В. в полном объеме; действиями ответчика истцу были причинены убытки в виде упущенной выгоды - неполученной арендной платы, так как истцом 27.03.2007 г. был заключен предварительный договор аренды с Канунник Л.В.
Ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции исковые требования не признал; указал, что при заключении договора N 8а/ТЦ стороны предусмотрели право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения инвестором своих обязательств; расторжение договора связано с тем, что истец не внес обусловленные дополнительным соглашением денежные средства до 28.07.2006 г.; считает недоказанным факт наличия упущенной выгоды и причинно-следственной связи с действиями ответчика, а также что в предварительном договоре аренды, заключенном между Новиковой Т.В. и Канунник Л.В., условие договора об объекте недвижимости не согласовано, что свидетельствует о его незаключенности.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по делу N А82-1820/2008-2 в удовлетворении исковых требований ИП Новиковой Т.В. отказано по мотиву отсутствия правовых и фактических оснований.
При вынесении решения суд первой инстанции исходил из доказанности факта невнесения истцом денежных средств в сроки, обусловленные в договоре и соглашении о внесении изменений в договор N 8а/ТЦ. Суд также указал, что в предварительном договоре аренды от 27.03.2007 г. отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (этаж, место расположение относительно других объектов, адрес), в связи с чем договор не может считаться заключенным, что исключает возможность взыскания убытков в связи с неполучением арендных платежей.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Новикова Т.В. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по делу N А82-1820/2008-2 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Заявитель с вынесенным решением суда первой инстанции не согласен, считает его незаконным и необоснованным в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.
Заявитель в апелляционной жалобе указывает, что ответчиком были нарушены сроки ввода объекта в эксплуатацию, предусмотренные дополнительным соглашением от 11.10.2006 г. к договору об инвестировании строительства торгово-сервисного центра по ул. Труфанова N 8а/ТЦ от 28.09.2004 г. (срок сдачи перенесен на 3-й квартал 2007 г.); объект до сих пор не сдан в эксплуатацию.
ИП Новикова Т.В. полагает, что нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию повлекло для предпринимателя убытки в виде упущенной выгоды, поскольку ею был заключен предварительный договор торговых площадей.
Кроме того, заявитель сообщает, что при подписании дополнительного соглашения от 28.06.2006 г. о внесении изменений в пункты 1.2 и 4.3 договора N 8а/ТЦ от 28.09.2004 г. воля сторон была направлена на уплату инвестором только части от полной стоимости торговой площади до приемки объекта рабочей комиссией, что в частности пояснил истице директор ответчика при подписании договора.
Заявитель также ссылается на выписку из журнала-ордера по расчетам с инвесторами, согласно которому по состоянию на 28.01.2008 г. никакой задолженности истца перед ответчиком не указано.
В отношении требования об уплате упущенной выгоды предприниматель ссылается на то, что в случае своевременной сдачи объекта, сдача имущества в аренду принесла бы истцу экономическую выгоду.
Заявитель также ходатайствует о приобщении к материалам дела предписания Департамента строительства Ярославской области об устранении нарушений Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; сообщает, что о данном предписании истец узнал после вынесения решения суда.
В дополнительном объяснении по апелляционной жалобе истец указывает, что ответчиком при расторжении договора нарушены требования, установленные положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Ответчик, МУП "Брагино", в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя жалобы, просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по делу N А82-1820/2008-2 оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные ими ранее в апелляционной жалобе и в отзывах на нее соответственно.
Законность вынесенного решения Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что основания для отмены или изменения вынесенного судом первой инстанции решения отсутствуют в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 28.09.2004 г. между МУП "Брагино" (заказчик) и Новиковой Т.В. (инвестор) был заключен договор N 8а/ТЦ об инвестировании строительства торгово-сервисного центра по ул. Труфанова г. Ярославль.
В соответствии с условиями пунктов 1.1, 1.2 договора инвестор (истец) принимает участие в реализации проекта нового строительства и ввода в эксплуатацию в 4-ом квартале 2006 г. торгово-сервисного центра по ул. Труфанова по средством внесения денежных средств на строительство объектов объеме стоимости заявленной им торговой площади 30 кв. м для торговли продовольственными товарами.
Согласно пункту 4.1 договора предварительная стоимость инвестиционного участия составила 35.000 руб. за 1 кв. метр площади.
Порядок внесения платежей определен сторонами в пунктах 4.2, 4.3 договора следующим образом: первую сумму в размере 3.000 руб. за 1 кв. м заявленной площади инвестор обязуется уплатить заказчику в срок до 20.10.2004 г., последующие суммы - до 01.06.2005 г., до 01.09.2005 г., до 01.12.2005 г. и до 01.05.2006 г. в размере по 20% от суммы, указанной в пункте 4.1 договора.
28.06.2006 г. сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор N 8а/ТЦ от 28.09.2004 г., в соответствии с которым в пункте 1.2 договора "Об инвестировании строительства" "30 кв. м" было заменено на "50 кв. м", а в пункте 4.3 был установлен срок внесения инвестиций за 20 кв. м в срок до 28.07.2006 г.
В пункте 6.3 договора N 8а/ТЦ стороны предусмотрели право заказчика на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в случае нарушения инвестором сроков внесения денежных средств заказчику.
ИП Новиковой Т.В. по состоянию на 23.10.2006 г. в счет оплаты площади в строящегося торгово-сервисного центра по ул. Труфанова было внесено 1.550.000 руб.
МУП "Брагино", посчитав, что Новиковой Т.В. нарушены условия договора о сроках внесения инвестиционных средств, направило в ее адрес уведомление N 61 от 05.03.2008 г. о досрочном расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, что выразилось в просрочке внесения платежей и наличии непогашенной задолженности.
Истец, обращаясь с настоящим исковым заявлением, указала, что решение ответчика о расторжении договора об инвестировании от 28.09.2004 г. N 8а/ТЦ в одностороннем порядке принято в нарушение действующего законодательства и условий договора, обязательства по внесению денежных средств на строительство ИП Новиковой Т.В. выполнены надлежащим образом; действиями ответчика истцу были причинены убытки в виде упущенной выгоды - неполученной арендной платы; просила признать решение МУП "Брагино" о расторжении договора не соответствующим законодательству и договору и взыскать с ответчика 340.000 руб. упущенной выгоды.
Апелляционный суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, проанализировав позиции сторон настоящего спора, пришел к выводу о правомерности решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца в силу следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как установлено при рассмотрении дела, пунктом 6.3 договора N 8а/ТЦ предусмотрено право заказчика на расторжение договора в одностороннем порядке в случаях нарушения инвестором сроков внесения денежных средств заказчику и неисполнения или ненадлежащего исполнения инвестором своих обязательств по настоящему договору.
Порядок оплаты путем внесения денежных средств определен в пунктах 4.2, 4.3 договора (с учетом дополнительного соглашения от 28.06.2006 г.), согласно которым истец до 01.05.2006 г. должен был произвести оплату следующим образом:
- - 90.000 руб. - первый платеж в размере 3.000 руб. за 1 кв. м площади (30 кв. м) до 20.10.2004 г.;
- - четыре платежа по 210.000 руб. соответственно до 01.06.2005 г., 01.09.2005 г., 01.12.2005 г., 01.05.2006 г.;
- - также в период с 28.06.2006 г. до 28.07.2006 г. произвести платеж в размере 700.000 руб. за дополнительные 20 кв. м, оговоренные сторонами в дополнительном соглашении.
Таким образом, по условиям договора с учетом соглашения от 28.06.2006 г., истец до 28.07.2006 г. должен был внести инвестиции в общем размере 1.630.000 руб.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предпринимателем Новиковой Т.В. по состоянию на 23.10.2006 г. было внесено 1.550.000 руб., что свидетельствует о наличии задолженности перед МУП "Брагино" на момент направления последним уведомления о досрочном расторжении договора в размере 80.000 руб. (1.630.000-1.550.000).
Принимая во внимание изложенные нормы права и фактические обстоятельства дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что факт невнесения истцом денежных средств в полном объеме в сроки, обусловленные в договоре и соглашении о внесении изменений в договор N 8а/ТЦ, нашел подтверждение в ходе судебного разбирательства, требование истца о признании решения ответчика о досрочном расторжении договора не соответствующим законодательству и договору не подлежит удовлетворению.
Довод заявителя о том, что при подписании дополнительного соглашения от 28.06.2006 г. о внесении изменений в пункты 1.2 и 4.3 договора N 8а/ТЦ от 28.09.2004 г. воля сторон была направлена на уплату инвестором только части от полной стоимости торговой площади до приемки объекта рабочей комиссией, признается апелляционным судом несостоятельным.
Так, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; если же правила буквального толкования не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
В данном случае буквальное толкование условий договора позволяет однозначно определить порядок оплаты, при этом необходимость толкования договора с учетом воли сторон и цели договора в данном случае отсутствует.
Доводы истца о том, что оплата по дополнительному соглашению должна была производиться из расчета стоимости 3.000 руб. за 1 кв. м площади, судом признается необоснованной, так как согласно текста данного соглашения внесены дополнения в пункт 4.3 договора, по которому оплата производится от суммы, указанной в пункте 4.1 договора, то есть по 35.000 руб. за 1 кв. м площади.
Ссылки предпринимателя на выписку из журнала-ордера по расчетам с инвесторами, на пояснения директора ответчика при подписании договора не принимаются судом, так как согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Таким образом, при разрешении спора судом установлены факты нарушения инвестором установленных договором сроков внесения денежных средств заказчику (что подтверждено соответствующими платежными документами и не оспаривается истцом), ненадлежащего исполнения инвестором обязательств по договору (наличие долга по внесению сумм инвестирования). Указанные обстоятельства в силу условий договора (пункт 6.3) являются основанием для расторжения данного договора в одностороннем порядке.
Доводы заявителя о нарушении действиями ответчика порядка расторжения договора, установленного положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд апелляционной инстанции признает несостоятельными, так как в силу части 3 статьи 1 действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Рассматриваемый договор является договором инвестирования строительства объекта недвижимости, что установлено при анализе условий данного договора. Договор участия в долевом строительстве, предусмотренный статьей 4 указанного Федерального закона, сторонами не заключался, конкретный объект долевого строительства сторонами не определен.
Представленное в материалы дела предписание Департамента строительства Ярославской области от 30.07.2008 г., адресованное МУП "Брагино", не относится к числу доказательств, влияющих на оценку конкретного договора, заключенного между сторонами настоящего спора.
В обоснование требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 340.000 руб., истец указал, что по вине ответчика, допустившего просрочку исполнения обязательства по вводу объекта в эксплуатацию в третьем квартале 2007 г. (пункт 1 дополнительного соглашения от 11.10.2006 г. к договору N 8а/ТЦ), истец не получил арендные платежи по предварительному договору аренды, заключенному 27.03.2007 г. между Новиковой Т.В. и Канунник Л.В.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По смыслу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения должно доказать наличие совокупности факта нарушения обязательства, причинной связи между допущенными нарушениям и возникшими убытками и их размер. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Анализ вышеназванных норм права показывает, что при обращении в арбитражный суд с иском о взыскании такого вида вреда истцу необходимо доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения ответчика и юридически значимую причинную связь между неправомерным поведением и наступившим вредом. Требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды может быть удовлетворено только при установлении в совокупности всех указанных элементов деликтной ответственности.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, 27.03.2007 г. между Новиковой Т.В. и Канунник Л.В. был подписан предварительный договор. По условиям данного договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор аренды торгового помещения площадью 50 кв. м, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по ул. Труфанова г. Ярославля; арендная плата будет составлять 85.000 руб. в месяц.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена необходимость четкого определения объекта аренды. С этой целью в договоре подлежит указанию наименование имущества, его место нахождения, другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены законодателем к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом предварительном договоре аренды от 27.03.2007 г. отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (этаж, место расположение относительно других объектов, адрес), в связи с чем договор не может считаться заключенным.
Апелляционный суд также отмечает, что само по себе подписание предварительного договора не свидетельствует о причинении истцу убытков в виде упущенной выгоды в связи с незаключением основного договора, поскольку не доказывает, что при другом стечении обстоятельств договор аренды обязательно был бы заключен, не свидетельствует, что даже если договор был бы заключен, то до действовал бы в течение указанного истцом срока и не был бы расторгнут сторонами.
Таким образом, истцом не подтвержден и размер упущенной выгоды от неиспользования помещения.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено.
Таким образом, истцом не представлена достаточная совокупность доказательств, свидетельствующих о необходимости применения судом деликтной ответственности: не доказаны сам факт причинения убытков, их размер с учетом отсутствия доказательств о понесенных расходах, причинная связь между неправомерным поведением и наступившим вредом.
Второй арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о неподтвержденности со стороны истца убытков в виде упущенной выгоды в размере 340.000 руб., в силу чего отсутствуют основания для удовлетворения иска.
С учетом изложенного апелляционным судом отклоняются доводы заявителя жалобы о том, что нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию повлекло для предпринимателя убытки в виде упущенной выгоды, в случае своевременной сдачи объекта, сдача имущества в аренду принесла бы истцу экономическую выгоду.
При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме.
В силу установленных фактических обстоятельств дела, представленных доказательств, судом первой инстанции вынесено правомерное и обоснованное решение. Исследование доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности.
Второй арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение Арбитражного суда Ярославской области является законным, основанным на правильном применении норм права; оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ИП Новиковой Т.В. не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2008 г. по делу N А82-1820/2008-2 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Индивидуального предпринимателя Новиковой Татьяны Владимировны - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий судья
С.Г.ПОЛЯКОВА
Судьи
Л.В.ГУБИНА
С.В.САМУЙЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)