Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего М.Х. Музыкантовой
судей: И.И. Бородулиной, Л.И. Ждановой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губиной Ю.В.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Толстяков А.В. по доверенности от 01.02.2013 г., паспорт, Власова Н.П. по доверенности от 01.05.2013 г., паспорт,
от ответчика: Кутляров Д.В. по доверенности от 30.10.2012 г., паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Черемушки"
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 22 марта 2013 года по делу N А03-15138/2012 (судья Лихторович С.В.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Черемушки" (ИНН 2209036595, ОГРН 1092209001543, 658220, Алтайский край, г. Рубцовск, Рабочий тракт, 20)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет" (ИНН 2204029019, ОГРН 1062204045530, 659300, Алтайский край, г. Бийск, ул. Васильева, 64)
о взыскании 2 143 358 руб. 97 коп.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Черемушки" (далее по тексту истец, ООО "Черемушки") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет" (далее по тексту - ответчик, ООО "Рассвет") о взыскании 2 143 358 руб. 97, в том числе 1 991 636 руб. 31 коп. ущерба и 151 722 руб. 66 коп. неосновательного обогащения.
Определением суда первой инстанции принято к производству встречное исковое заявление ООО "Рассвет" о признании договора аренды нежилых помещений N ДС-ЗО-5 от 24.12.2010 не заключенным и о взыскании с ООО "Черемушки" 220 096 руб. неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 22 марта 2013 года по делу N А03-15138/2012 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано.
Суд первой инстанции удовлетворил встречные исковые требования, признал незаключенным договор аренды нежилых помещений N ДС-ЗО-5, подписанный 24.12.2010 ООО "Черемушки" и ООО "Рассвет".
Кроме того, суд первой инстанции взыскал с ООО "Черемушки" в пользу ООО "Рассвет" 220 096 руб. неосновательного обогащения и 11 401 руб. 92 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Черемушки" обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные исковые требования о взыскании с ООО "Рассвет" ущерба в размере 1 991 636 руб. 31 коп., 151 722 руб. 66 коп. неосновательного обогащения, 33 716 руб. 79 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине., в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Рассвет" отказать в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Черемушки" ссылается на нарушение судом норм материального права (неправильно истолкованы нормы права), неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, недоказанность имеющих для дела обстоятельств.
Подробно доводы подателя жалобы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик по первоначальному иску представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считает решение суда законным и обоснованным.
Подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.
В судебном заседании представитель ООО "Черемушки" поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.
В свою очередь, представитель ООО "Рассвет" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании представитель подателя жалобы заявил ходатайство о приобщении к материалам дела в качестве дополнительного доказательства справки ООО "ЧОП "Ночной дозор" б/н, ссылаясь на то, что документ не представлен в суд первой инстанции, поскольку получен после вынесения решения судом первой инстанции.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа состязательности праву лиц, участвующих в деле, представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Указанные права гарантируются обязанностью участников процесса раскрывать доказательства до начала судебного разбирательства (часть 3 статьи 65 АПК РФ) и в порядке представления дополнительных доказательств в суд апелляционной инстанции, согласно которому такие доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев в судебном заседании ходатайство о приобщении к материалам дела справки ООО "ЧОП "Ночной дозор" б/н, признал его не подлежащим удовлетворению, так как в соответствии со статьей 268 АПК РФ суду апелляционной инстанции не предоставлено право рассматривать спор по дополнительно представленным документам, которые не были представлены в суд первой инстанции, не являлись предметом его исследования и более того получены после вынесения оспариваемого судебного акта, поскольку такое судопроизводство следует признать новым, а не повторным.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 24.12.2010 истец ООО "Черемушки" (арендодатель) и ответчик ООО "Рассвет" (арендатор) подписали договор аренды нежилых помещений N ДС-ЗО-5, по условиями которого, арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование на условиях аренды здание-магазин, общей площадью 707,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Рубцовск, ул. Алтайская, 177а, для использования под магазин розничной торговли продуктами питания, иными товарами повседневного спроса, для организации производства свежей выпечки (п. п. 1, 2, 3 ст. 1 договора).
Согласно п. 5 ст. 1 договора вместе со зданием-магазином в аренду сдается земельный участок, общей площадью 1408 кв. м, расположенный по адресу: ул. Алтайская, 177а, в г. Рубцовске Алтайского края.
Как следует из п. 6 ст. 1 договора, объект передается арендодателем и принимается арендатором по передаточному акту не позднее 21 дня с момента подписания договора.
В соответствии с п. 1 ст. 3 договоров аренды стороны согласовали арендную плату в размере 65 024 руб. в месяц и срок ее оплаты ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца на основании счета-фактуры арендодателя.
Согласно п. 3 ст. 3 договора арендатор оплачивает все коммунальные платежи, связанные с объектом, а также оплачивает электроэнергию согласно показателям счетчика.
В соответствии со ст. 2 договора арендатор обязался в случае возникновения необходимости реконструкций, самостоятельно нести все расходы, которые могут компенсированы частично или полностью за счет арендной платы по письменному согласованию с арендодателем, производить внутреннюю перепланировку объекта только с письменного согласования арендодателя, в случае аварии внутренних тепло-, энерго- и других сетей по вине арендатора, принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий за его счет.
Подпунктом 3 пункта 2 указанной статьи договора арендодатель дает свое согласие на сдачу объекта арендатором в субаренду.
Подпунктом 5 пункта 6 данной статьи договора арендодатель обязался своевременно и за свой счет производить капитальный ремонт, как всего арендуемого помещения, так и его конструктивных элементов.
Срок действия договора аренды определен в 7 лет, договор действует с момента его государственной регистрации. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 24.12.2010 (п. 1 ст. 4 договора).
17.01.2011 истец по акту приема-передачи передал ответчику здание магазина и земельный участок, на котором он расположен. Данный факт ответчиком не оспаривается. При этом в акте не содержится описания состояния помещений, каких-либо конструктивных особенностей, отделки, иных элементов.
24.12.2010 ООО "Рассвет" заключило договор субаренды с ООО "Торговая сеть Аникс" на указанное помещение сроком на 11 месяцев (л.д. 39 т. 2). Из пояснений представителя ответчика следует, что данные предприятия входят в единую торговую сеть. Из выписки из ЕГРЮЛ (л.д. 5 - 8 т. 2) усматривается, что ООО "Торговая сеть Аникс" (г. Бийск) является управляющей компанией ООО "Рассвет".
Из представленных ответчиком документов усматривается, что с февраля по июнь 2011 г. ООО "Торговая сеть Аникс" произвела ряд ремонтных работ по улучшению помещений, в частности общестроительные, сантехнические, электромонтажные работы, и в июле 2011 г. - прилегающей территории.
Однако договор аренды нежилых помещений N ДС-ЗО-5 от 24.12.2010 в установленном законом порядке не зарегистрирован.
24.08.2011 соглашением сторон расторгнут договор субаренды от 24.12.2010, заключенный между ООО "Рассвет" и ООО "Торговая сеть Аникс". Согласно плана мероприятий закрытия магазина, освобождение помещений должно быть произведено до 22.08.2011.
Неисполнение истцом обязательств, предусмотренных подпунктом 1 п. 1 статьи 4 договора, отсутствие государственной регистрации договора аренды явилось основанием для его расторжения по инициативе ООО "Рассвет".
Ответчик направил в адрес истца уведомление от 15.07.2011 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 31.08.2011 г., с приложением подписанного 13.07.2011 с его стороны соглашения о расторжении договора аренды нежилых помещений N ДС-ЗО-5 от 24.12.2010. В соглашении указано, что возврат помещения арендодателю осуществляется в момент подписания соглашения, которое одновременно будет являться актом приема-передачи.
Истец 31.08.2011 для сдачи ему помещений не явился, представителя не направил, помещения не принял.
Между тем, 31.08.2011 истец ООО "Черемушки" обратился МУП "Рубцовские тепловые сети" с заявлением, в котором просил в связи с закрытием магазина "Черемушки", расположенного по адресу: ул. Алтайская, 177а, приостановить действие договора N 217 от 01.01.2011, и в отопительный сезон 2011 - 2012 гг. не подключать ему отопление и горячую воду (л.д. 12 т. 2).
14.09.2011 истец выставил ответчику счет N 27 на оплату за аренду помещения в период с 01.10.2011 по 15.01.2012 (л.д. 42 т. 2).
В сентябре 2011 г. ответчик направил истцу по факсу и почте письмо (л.д. 20 - 21 т. 1, 55 - 56 т. 2) письмо о потерях, связанных с закрытием магазина, в ответ на письмо истца от 05.08.2011, получившего уведомление о расторжении договора аренды. Данное письмо по почте получено истцом 22.09.2011, о чем в деле имеется почтовое уведомление (л.д. 54 т. 2).
В сентябре 2011 г. субарендатором по просьбе ООО "Черемушки" выполнен ряд работ по улучшению и восстановлению имущества, в том числе произведены сантехнические работы (установка радиаторов, труб, крана), демонтаж входной группы и монтаж пластиковой двери, т.е. тамбур, который первоначально был установлен субарендатором за свой счет и из своих материалов, а перед выездом демонтирован и складирован в торговом зале, что видно из фотографий к отчету об оценке от 20.11.2011. О данных обстоятельствах свидетельствуют договор подряда от 07.09.2011, акты о приемке выполненных работ, справки об их стоимости.
Из пояснений представителя истца следует, что на момент оценки, произведенной по состоянию на 20.10.2011, помещение находилось в нормальном состоянии с учетом естественного износа.
Согласно отчету N 11-25-1 об оценке стоимости ущерба (л.д. 23 - 57 т. 1) обследование магазина проводилось оценщиком Сазыкиным С.В. 20.10.2011 в присутствии сотрудников ООО "Черемушки" - директора Куликовой Л.П., заведующей магазином Власовой Н.П., заместителем директора Горбунова А.И., юристов Разумовского А.В. и Толстикова А.В., а также представителей бывших арендаторов, фамилии которых не указаны, производилось фотографирование.
Согласно данному отчету об оценке рыночная стоимость восстановления материального ущерба на 20.10.2011 составляет 888 548 руб. 31 коп. В отчете указан полный перечень установленных дефектов. В частности указано, что штукатурка на фасаде отпала, оцинкованные карнизы сорвало ветром, появились протечки примыканий кровли, фонари освещения демонтированы, на оставшихся разбиты лампы и отражатели, в металлическом гараже произошел пожар, отчего покоробило металлические листы, сварка на месте стыков лопнула, краска гаража обгорела, замок отсутствует; в помещениях разобраны старые перегородки, установлены новые, санузел разобран, установлен новый, на потолке видны следы намокания и коробления плитки "Армстронг", старая канализация демонтирована, проведена в другом месте, к новому санузлу, в помещении литер А 1 лопнуло примыкание труб отопления к радиаторам, вследствие чего помещение затоплено водой, от сырости покоробилась ДВП на стенах и потолке, сняты счетчики воды на трубах на входе в литеру А 1 и др. В частности указано на необходимость ремонта металлического гаража, ремонта остекления окон здания, очистки канализационного и водопроводного колодцев, установки светильников наружного освещения, изготовления и установки металлического навеса над крыльцом, установка охранной сигнализации, и др.
31.12.2011 между ООО "Черемушки" и МУП "Рубцовские тепловые сети" произведена сверка расчетов по договору N 217 о продаже тепловой энергии по состоянию 31.12.2011, о чем составлен соответствующий акт, из которого следует, что последний платеж произведен 26.05.2011 и задолженность по оплате за минусом 94 руб. 16 коп. отсутствует (л.д. 102, 84 т. 2).
01.12.2011 специалисты МУП "Рубцовские тепловые сети" произвели обследование системы отопления магазина "Черемушки" по адресу: ул. Алтайская, 177а, составив соответствующий комиссионный акт от 31.12.2011 (л.д. 83 т. 2), из которого следует, что здание магазина закрыто, окна разбиты, отопление отсутствует.
26.01.2012 ответчик по платежному поручению N 176 ошибочно перечислил истцу денежные средства в сумме 220 096 руб. (л.д. 43 т. 2), указав во встречном иске об ошибочном их перечислении его бухгалтерией, со ссылкой на то, что помещения в период с 01.10.2011 по 15.01.2012 он не занимал и не использовал.
Зимой 2012 г. в указанном выше помещении произошло размораживание системы отопления, в результате чего были повреждены радиаторы отопления, подтоплен подвал, образовался лед. ООО "Рассвет" приняло ряд мер к устранению последствий аварии, откачивало воду из подвала, обратилось к ООО "Черемушки" с просьбой обратиться в компетентную организацию для отключения электроэнергии. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. Ответчиком по платежному поручению N 488 от 13.03.20012 (л.д. 46 т. 2) оплачено истцу 948 руб. за отключение электроэнергии.
В марте 2012 г. ООО "Рассвет" вновь обратилось к собственнику помещений ООО "Черемушки" с просьбой принять у них помещение и соответствующий земельный участок по акту, в котором можно указать все претензии по поводу передаваемого имущества, при наличии таковых.
10.04.2012 стороны подписали акт приема-передачи имущества, согласно которому ООО "Черемушки" со ссылкой на отчет об оценке N 11-25-1 от 03.11.2011 указало на ряд дефектов и недостатков, ряд работ, необходимых для их устранения. Настоящий акт подписан с оговорками сторон. ООО "Рассвет" указало, что оно ознакомлено с перечисленными в акте дефектами и приняло их к сведению, но о признании дефектов, изложенных в акте, и о порядке их устранения ответчик обязался предоставить письменный ответ в течение семи дней с момента подписания акта.
18.04.2012 ООО "Рассвет" направило письмо истцу о готовности компенсировать стоимость устранения части дефектов в размере 280 000 руб., указав соответствующий перечень работ с которыми он согласен (л.д. 22 т 1).
По заказу ООО "Черемушки" оценщик Сазыкин С.В. вновь произвел обследование здания магазина 06.04.2012 в присутствии сотрудников ООО "Черемушки" - директора Куликовой Л.П., заведующей магазином Власовой Н.П., заместителем директора Горбунова А.И., юриста Толстикова А.В., а также представителей бывших арендаторов, фамилии которых не указаны, производилось фотографирование.
Согласно составленному с 06.04.2012 по 25.05.2012 отчету N 11-25-1 об оценке стоимости ущерба (л.д. 58 - 138 т. 1) после составления предыдущего отчета на зиму 2011 - 2012 гг. в магазине произошли значительные ухудшения строительных конструкций и инженерного оборудования. В отчете определена рыночная стоимость восстановления материального ущерба от нарушения правил эксплуатации магазина по состоянию 06.04.2012 в размере 1 103 088 руб.
Полагая, что фактически спорное помещение возвращено истцу по акту приема-передачи только 10.04.2012 и в неудовлетворительном состоянии, а также то, что ответчиком арендная плата с 01.02.2012 по 10.04.2012 не производилась, истец обратился с в суд первой инстанции с исковым заявлением о взыскании ущерба и неосновательного обогащения.
В свою очередь, ответчик предъявил встречный иск о признании указанного выше договора аренды незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации и о взыскании ошибочно перечисленной истцу суммы как неосновательного обогащения.
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований ООО "Черемушки" и об удовлетворении требований встречных исковых требований ООО "Рассвет", суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок.
В силу статьи 309, статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Правоотношения, возникшие на основании договора, регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, срок действия договора аренды определен в 7 лет, договор действует с момента его государственной регистрации. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 24.12.2010 (п. 1 ст. 4 договора).
Пунктом 2 статьи 4 договора аренды установлено, что арендодатель после подписания договора должен приступить к действиям, связанным с регистрацией договора, а именно: как собственник объекта за свой счет обратиться в Ростехинвентаризацию с заявлением о выдаче кадастрового паспорта на объект для предъявления в Росреестр, подготовить полный пакет документов, в соответствии с требованиями закона, совместно с арендатором представить пакет документов в Росреестр и присутствовать при подаче заявления в Росреестр.
В пункте 2.1 договора аренды N 1-З от 17.12.2009 стороны определили, что срок аренды помещений устанавливается с 17.12.2009 по 17.12.2010.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, договор аренды недвижимого имущества N ДС-ЗО-5 от 24.12.2010 в силу статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что рассматриваемый договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, в силу указанных выше норм гражданского законодательства является не заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Исходя из приведенных норм гражданского законодательства и основываясь на общем принципе доказывания в арбитражном процессе, предусмотренном в статье 65 АПК РФ в предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования имуществом, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательного обогащения ответчика за счет имущества истца.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.
Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации или нет.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Убытки подлежат возмещению при наличии совокупности следующих условий: противоправности действий причинителя вреда, наличии убытков (вреда), причинно-следственной связи между противоправными действиями и убытками (вредом), наличии вины причинителя вреда.
В соответствии со статьей 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Наличие указанных условий в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать лицо, обращающееся в суд с данным иском.
Недоказанность хотя бы одного из указанных условий влечет за собой отказ в возмещении вреда.
Согласно письмам ответчика, фотографиям к отчету об оценки N 11-25-1, показаниям свидетелей, акту обследования тепловых систем МУП "Рубцовские тепловые сети" от 01.12.2011, заявления директора ООО "Рассвет" об отключении от коммунальных услуг, пояснениям представителя истца, установлено, что помещение магазина фактически освобождено ответчиком ООО "Рассвет" 30.09.2011. К 31 августа 2011 г. помещение освобождено от имущества организации арендатора и субарендатора, вместе с тем, в сентябре 2011 г. субарендатор производил в данном помещении ремонтные работы, о чем свидетельствуют подрядный договор и акты выполненных работ. Кроме того, ООО "Рассвет" произвело оплату истцу за пользование помещением в сентябре 2011 г., ответчик данное обстоятельство не оспаривает, это отражено в одностороннем акте сверки взаиморасчетов с истцом за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 (л.д. 45 т. 2).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к правильному выводу, что материалами дела подтверждается факт освобождения помещения ответчиком ООО "Рассвет" в срок до 30.09.2011 и факт уклонения истца ООО "Черемушки" от приемки арендованного имущества.
Доказательств обратного ООО "Черемушки" в нарушение статьи 65 АПК в материалы дела не представлено.
Довод ООО "Черемушки" о том, что у него отсутствовал доступ в помещение, подлежит отклонению, поскольку в материалах дела не представлены доказательства в подтверждение данного утверждения.
При этом судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, 20.10.2011 произведен осмотр помещения с участием представителей истца и оценщика. Ответчик отрицает его участие в обследовании помещения 20.10.2011, по результатам которого составлен отчет N 11-25-1 об оценке стоимости ущерба (л.д. 23 - 57 т. 1). В данном отчете фамилии представителей бывших арендаторов, которые якобы присутствовали при осмотре, не указаны. Доказательств направления ответчику уведомления о прибытии для осмотра, вызова представителей истцом не представлено.
Следовательно, поскольку представители арендатора или субарендатора отсутствовали, обследование помещений возможно было только при наличии доступа в него самого истца и наличии у него ключей от помещения. Доводы ООО "Рассвет" о том, что помещение имеет не один вход истцом также не опровергнуто.
Суд обоснованно установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец предъявлял ответчику требования, связанные с возвратом указанного имущества, с компенсацией ущерба.
Из приложенных к отчету фотографий, пояснений представителей сторон, показаний свидетелей следует, что состояние помещения на 20.10.2011 удовлетворительное, с учетом нормального износа, что свидетельствует об отсутствии у истца препятствий к осуществлению в спорный период своих обязанностей собственника по содержанию имущества, и о наличии возможности предотвратить причинение имуществу вреда.
Из постановления начальника отделения дознания ТОНД N 4 от 27.12.2012 по заявлению Куликовой Л.П. об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д. 101 т. 2) ввиду отсутствия события преступления, из которого усматривается, что в металлическом гараже произошел пожар в результате действий неустановленных лиц, до пожара работники соседней организации (церкви) неоднократно прогоняли детей, которые играли в гаражах.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, несвоевременный возврат ответчиком (ООО "Рассвет") имущества истцу вызван уклонением последнего от приемки этого имущества.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для взыскания с ООО "Рассвет" заявленной суммы ущерба и неосновательного обогащения в виде платы за пользование объектом в период с 01.02.2012 по 10.04.2012.
Согласно части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Наличие обязанности по доказыванию предполагает представление стороной доказательств, бесспорно подтверждающих ее позицию, суд, оценивая собранные сторонами доказательства, должен дать оценку их законности и обоснованности, а не подменять собой сторону по делу, у которой имелись все возможности по сбору доказательств до момента рассмотрения дела в судебном порядке.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений статьи 65 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Поскольку ООО "Рассвет" после 30.09.2011 спорный объект не занимал, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сумма 220 096 руб. является для ООО "Черемушки" неосновательным обогащением за счет ООО "Рассвет". При этом факт перечисления денежных средств истцом по встречному иску ответчику в сумме 220 096 руб. подтверждается платежным поручением N 176 от 26.01.2012. Оснований для применения статьи 1109 ГК не установлено.
В соответствии с Пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" данная норма может быть применена лишь в тех случаях, когда лицо действовало с намерением одарить другую сторону и с осознанием отсутствия обязательства перед последней. Однако такие доказательства ответчиком в материалы дела не представлены.
Таким образом, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятие доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 22 марта 2013 года по делу N А03-15138/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
М.Х.МУЗЫКАНТОВА
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Л.И.ЖДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2013 ПО ДЕЛУ N А03-15138/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2013 г. по делу N А03-15138/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего М.Х. Музыкантовой
судей: И.И. Бородулиной, Л.И. Ждановой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губиной Ю.В.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Толстяков А.В. по доверенности от 01.02.2013 г., паспорт, Власова Н.П. по доверенности от 01.05.2013 г., паспорт,
от ответчика: Кутляров Д.В. по доверенности от 30.10.2012 г., паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Черемушки"
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 22 марта 2013 года по делу N А03-15138/2012 (судья Лихторович С.В.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Черемушки" (ИНН 2209036595, ОГРН 1092209001543, 658220, Алтайский край, г. Рубцовск, Рабочий тракт, 20)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет" (ИНН 2204029019, ОГРН 1062204045530, 659300, Алтайский край, г. Бийск, ул. Васильева, 64)
о взыскании 2 143 358 руб. 97 коп.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Черемушки" (далее по тексту истец, ООО "Черемушки") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет" (далее по тексту - ответчик, ООО "Рассвет") о взыскании 2 143 358 руб. 97, в том числе 1 991 636 руб. 31 коп. ущерба и 151 722 руб. 66 коп. неосновательного обогащения.
Определением суда первой инстанции принято к производству встречное исковое заявление ООО "Рассвет" о признании договора аренды нежилых помещений N ДС-ЗО-5 от 24.12.2010 не заключенным и о взыскании с ООО "Черемушки" 220 096 руб. неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 22 марта 2013 года по делу N А03-15138/2012 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано.
Суд первой инстанции удовлетворил встречные исковые требования, признал незаключенным договор аренды нежилых помещений N ДС-ЗО-5, подписанный 24.12.2010 ООО "Черемушки" и ООО "Рассвет".
Кроме того, суд первой инстанции взыскал с ООО "Черемушки" в пользу ООО "Рассвет" 220 096 руб. неосновательного обогащения и 11 401 руб. 92 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Черемушки" обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные исковые требования о взыскании с ООО "Рассвет" ущерба в размере 1 991 636 руб. 31 коп., 151 722 руб. 66 коп. неосновательного обогащения, 33 716 руб. 79 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине., в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Рассвет" отказать в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Черемушки" ссылается на нарушение судом норм материального права (неправильно истолкованы нормы права), неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, недоказанность имеющих для дела обстоятельств.
Подробно доводы подателя жалобы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик по первоначальному иску представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считает решение суда законным и обоснованным.
Подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.
В судебном заседании представитель ООО "Черемушки" поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.
В свою очередь, представитель ООО "Рассвет" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании представитель подателя жалобы заявил ходатайство о приобщении к материалам дела в качестве дополнительного доказательства справки ООО "ЧОП "Ночной дозор" б/н, ссылаясь на то, что документ не представлен в суд первой инстанции, поскольку получен после вынесения решения судом первой инстанции.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа состязательности праву лиц, участвующих в деле, представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Указанные права гарантируются обязанностью участников процесса раскрывать доказательства до начала судебного разбирательства (часть 3 статьи 65 АПК РФ) и в порядке представления дополнительных доказательств в суд апелляционной инстанции, согласно которому такие доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев в судебном заседании ходатайство о приобщении к материалам дела справки ООО "ЧОП "Ночной дозор" б/н, признал его не подлежащим удовлетворению, так как в соответствии со статьей 268 АПК РФ суду апелляционной инстанции не предоставлено право рассматривать спор по дополнительно представленным документам, которые не были представлены в суд первой инстанции, не являлись предметом его исследования и более того получены после вынесения оспариваемого судебного акта, поскольку такое судопроизводство следует признать новым, а не повторным.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 24.12.2010 истец ООО "Черемушки" (арендодатель) и ответчик ООО "Рассвет" (арендатор) подписали договор аренды нежилых помещений N ДС-ЗО-5, по условиями которого, арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование на условиях аренды здание-магазин, общей площадью 707,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Рубцовск, ул. Алтайская, 177а, для использования под магазин розничной торговли продуктами питания, иными товарами повседневного спроса, для организации производства свежей выпечки (п. п. 1, 2, 3 ст. 1 договора).
Согласно п. 5 ст. 1 договора вместе со зданием-магазином в аренду сдается земельный участок, общей площадью 1408 кв. м, расположенный по адресу: ул. Алтайская, 177а, в г. Рубцовске Алтайского края.
Как следует из п. 6 ст. 1 договора, объект передается арендодателем и принимается арендатором по передаточному акту не позднее 21 дня с момента подписания договора.
В соответствии с п. 1 ст. 3 договоров аренды стороны согласовали арендную плату в размере 65 024 руб. в месяц и срок ее оплаты ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца на основании счета-фактуры арендодателя.
Согласно п. 3 ст. 3 договора арендатор оплачивает все коммунальные платежи, связанные с объектом, а также оплачивает электроэнергию согласно показателям счетчика.
В соответствии со ст. 2 договора арендатор обязался в случае возникновения необходимости реконструкций, самостоятельно нести все расходы, которые могут компенсированы частично или полностью за счет арендной платы по письменному согласованию с арендодателем, производить внутреннюю перепланировку объекта только с письменного согласования арендодателя, в случае аварии внутренних тепло-, энерго- и других сетей по вине арендатора, принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий за его счет.
Подпунктом 3 пункта 2 указанной статьи договора арендодатель дает свое согласие на сдачу объекта арендатором в субаренду.
Подпунктом 5 пункта 6 данной статьи договора арендодатель обязался своевременно и за свой счет производить капитальный ремонт, как всего арендуемого помещения, так и его конструктивных элементов.
Срок действия договора аренды определен в 7 лет, договор действует с момента его государственной регистрации. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 24.12.2010 (п. 1 ст. 4 договора).
17.01.2011 истец по акту приема-передачи передал ответчику здание магазина и земельный участок, на котором он расположен. Данный факт ответчиком не оспаривается. При этом в акте не содержится описания состояния помещений, каких-либо конструктивных особенностей, отделки, иных элементов.
24.12.2010 ООО "Рассвет" заключило договор субаренды с ООО "Торговая сеть Аникс" на указанное помещение сроком на 11 месяцев (л.д. 39 т. 2). Из пояснений представителя ответчика следует, что данные предприятия входят в единую торговую сеть. Из выписки из ЕГРЮЛ (л.д. 5 - 8 т. 2) усматривается, что ООО "Торговая сеть Аникс" (г. Бийск) является управляющей компанией ООО "Рассвет".
Из представленных ответчиком документов усматривается, что с февраля по июнь 2011 г. ООО "Торговая сеть Аникс" произвела ряд ремонтных работ по улучшению помещений, в частности общестроительные, сантехнические, электромонтажные работы, и в июле 2011 г. - прилегающей территории.
Однако договор аренды нежилых помещений N ДС-ЗО-5 от 24.12.2010 в установленном законом порядке не зарегистрирован.
24.08.2011 соглашением сторон расторгнут договор субаренды от 24.12.2010, заключенный между ООО "Рассвет" и ООО "Торговая сеть Аникс". Согласно плана мероприятий закрытия магазина, освобождение помещений должно быть произведено до 22.08.2011.
Неисполнение истцом обязательств, предусмотренных подпунктом 1 п. 1 статьи 4 договора, отсутствие государственной регистрации договора аренды явилось основанием для его расторжения по инициативе ООО "Рассвет".
Ответчик направил в адрес истца уведомление от 15.07.2011 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 31.08.2011 г., с приложением подписанного 13.07.2011 с его стороны соглашения о расторжении договора аренды нежилых помещений N ДС-ЗО-5 от 24.12.2010. В соглашении указано, что возврат помещения арендодателю осуществляется в момент подписания соглашения, которое одновременно будет являться актом приема-передачи.
Истец 31.08.2011 для сдачи ему помещений не явился, представителя не направил, помещения не принял.
Между тем, 31.08.2011 истец ООО "Черемушки" обратился МУП "Рубцовские тепловые сети" с заявлением, в котором просил в связи с закрытием магазина "Черемушки", расположенного по адресу: ул. Алтайская, 177а, приостановить действие договора N 217 от 01.01.2011, и в отопительный сезон 2011 - 2012 гг. не подключать ему отопление и горячую воду (л.д. 12 т. 2).
14.09.2011 истец выставил ответчику счет N 27 на оплату за аренду помещения в период с 01.10.2011 по 15.01.2012 (л.д. 42 т. 2).
В сентябре 2011 г. ответчик направил истцу по факсу и почте письмо (л.д. 20 - 21 т. 1, 55 - 56 т. 2) письмо о потерях, связанных с закрытием магазина, в ответ на письмо истца от 05.08.2011, получившего уведомление о расторжении договора аренды. Данное письмо по почте получено истцом 22.09.2011, о чем в деле имеется почтовое уведомление (л.д. 54 т. 2).
В сентябре 2011 г. субарендатором по просьбе ООО "Черемушки" выполнен ряд работ по улучшению и восстановлению имущества, в том числе произведены сантехнические работы (установка радиаторов, труб, крана), демонтаж входной группы и монтаж пластиковой двери, т.е. тамбур, который первоначально был установлен субарендатором за свой счет и из своих материалов, а перед выездом демонтирован и складирован в торговом зале, что видно из фотографий к отчету об оценке от 20.11.2011. О данных обстоятельствах свидетельствуют договор подряда от 07.09.2011, акты о приемке выполненных работ, справки об их стоимости.
Из пояснений представителя истца следует, что на момент оценки, произведенной по состоянию на 20.10.2011, помещение находилось в нормальном состоянии с учетом естественного износа.
Согласно отчету N 11-25-1 об оценке стоимости ущерба (л.д. 23 - 57 т. 1) обследование магазина проводилось оценщиком Сазыкиным С.В. 20.10.2011 в присутствии сотрудников ООО "Черемушки" - директора Куликовой Л.П., заведующей магазином Власовой Н.П., заместителем директора Горбунова А.И., юристов Разумовского А.В. и Толстикова А.В., а также представителей бывших арендаторов, фамилии которых не указаны, производилось фотографирование.
Согласно данному отчету об оценке рыночная стоимость восстановления материального ущерба на 20.10.2011 составляет 888 548 руб. 31 коп. В отчете указан полный перечень установленных дефектов. В частности указано, что штукатурка на фасаде отпала, оцинкованные карнизы сорвало ветром, появились протечки примыканий кровли, фонари освещения демонтированы, на оставшихся разбиты лампы и отражатели, в металлическом гараже произошел пожар, отчего покоробило металлические листы, сварка на месте стыков лопнула, краска гаража обгорела, замок отсутствует; в помещениях разобраны старые перегородки, установлены новые, санузел разобран, установлен новый, на потолке видны следы намокания и коробления плитки "Армстронг", старая канализация демонтирована, проведена в другом месте, к новому санузлу, в помещении литер А 1 лопнуло примыкание труб отопления к радиаторам, вследствие чего помещение затоплено водой, от сырости покоробилась ДВП на стенах и потолке, сняты счетчики воды на трубах на входе в литеру А 1 и др. В частности указано на необходимость ремонта металлического гаража, ремонта остекления окон здания, очистки канализационного и водопроводного колодцев, установки светильников наружного освещения, изготовления и установки металлического навеса над крыльцом, установка охранной сигнализации, и др.
31.12.2011 между ООО "Черемушки" и МУП "Рубцовские тепловые сети" произведена сверка расчетов по договору N 217 о продаже тепловой энергии по состоянию 31.12.2011, о чем составлен соответствующий акт, из которого следует, что последний платеж произведен 26.05.2011 и задолженность по оплате за минусом 94 руб. 16 коп. отсутствует (л.д. 102, 84 т. 2).
01.12.2011 специалисты МУП "Рубцовские тепловые сети" произвели обследование системы отопления магазина "Черемушки" по адресу: ул. Алтайская, 177а, составив соответствующий комиссионный акт от 31.12.2011 (л.д. 83 т. 2), из которого следует, что здание магазина закрыто, окна разбиты, отопление отсутствует.
26.01.2012 ответчик по платежному поручению N 176 ошибочно перечислил истцу денежные средства в сумме 220 096 руб. (л.д. 43 т. 2), указав во встречном иске об ошибочном их перечислении его бухгалтерией, со ссылкой на то, что помещения в период с 01.10.2011 по 15.01.2012 он не занимал и не использовал.
Зимой 2012 г. в указанном выше помещении произошло размораживание системы отопления, в результате чего были повреждены радиаторы отопления, подтоплен подвал, образовался лед. ООО "Рассвет" приняло ряд мер к устранению последствий аварии, откачивало воду из подвала, обратилось к ООО "Черемушки" с просьбой обратиться в компетентную организацию для отключения электроэнергии. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. Ответчиком по платежному поручению N 488 от 13.03.20012 (л.д. 46 т. 2) оплачено истцу 948 руб. за отключение электроэнергии.
В марте 2012 г. ООО "Рассвет" вновь обратилось к собственнику помещений ООО "Черемушки" с просьбой принять у них помещение и соответствующий земельный участок по акту, в котором можно указать все претензии по поводу передаваемого имущества, при наличии таковых.
10.04.2012 стороны подписали акт приема-передачи имущества, согласно которому ООО "Черемушки" со ссылкой на отчет об оценке N 11-25-1 от 03.11.2011 указало на ряд дефектов и недостатков, ряд работ, необходимых для их устранения. Настоящий акт подписан с оговорками сторон. ООО "Рассвет" указало, что оно ознакомлено с перечисленными в акте дефектами и приняло их к сведению, но о признании дефектов, изложенных в акте, и о порядке их устранения ответчик обязался предоставить письменный ответ в течение семи дней с момента подписания акта.
18.04.2012 ООО "Рассвет" направило письмо истцу о готовности компенсировать стоимость устранения части дефектов в размере 280 000 руб., указав соответствующий перечень работ с которыми он согласен (л.д. 22 т 1).
По заказу ООО "Черемушки" оценщик Сазыкин С.В. вновь произвел обследование здания магазина 06.04.2012 в присутствии сотрудников ООО "Черемушки" - директора Куликовой Л.П., заведующей магазином Власовой Н.П., заместителем директора Горбунова А.И., юриста Толстикова А.В., а также представителей бывших арендаторов, фамилии которых не указаны, производилось фотографирование.
Согласно составленному с 06.04.2012 по 25.05.2012 отчету N 11-25-1 об оценке стоимости ущерба (л.д. 58 - 138 т. 1) после составления предыдущего отчета на зиму 2011 - 2012 гг. в магазине произошли значительные ухудшения строительных конструкций и инженерного оборудования. В отчете определена рыночная стоимость восстановления материального ущерба от нарушения правил эксплуатации магазина по состоянию 06.04.2012 в размере 1 103 088 руб.
Полагая, что фактически спорное помещение возвращено истцу по акту приема-передачи только 10.04.2012 и в неудовлетворительном состоянии, а также то, что ответчиком арендная плата с 01.02.2012 по 10.04.2012 не производилась, истец обратился с в суд первой инстанции с исковым заявлением о взыскании ущерба и неосновательного обогащения.
В свою очередь, ответчик предъявил встречный иск о признании указанного выше договора аренды незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации и о взыскании ошибочно перечисленной истцу суммы как неосновательного обогащения.
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований ООО "Черемушки" и об удовлетворении требований встречных исковых требований ООО "Рассвет", суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок.
В силу статьи 309, статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Правоотношения, возникшие на основании договора, регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, срок действия договора аренды определен в 7 лет, договор действует с момента его государственной регистрации. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 24.12.2010 (п. 1 ст. 4 договора).
Пунктом 2 статьи 4 договора аренды установлено, что арендодатель после подписания договора должен приступить к действиям, связанным с регистрацией договора, а именно: как собственник объекта за свой счет обратиться в Ростехинвентаризацию с заявлением о выдаче кадастрового паспорта на объект для предъявления в Росреестр, подготовить полный пакет документов, в соответствии с требованиями закона, совместно с арендатором представить пакет документов в Росреестр и присутствовать при подаче заявления в Росреестр.
В пункте 2.1 договора аренды N 1-З от 17.12.2009 стороны определили, что срок аренды помещений устанавливается с 17.12.2009 по 17.12.2010.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, договор аренды недвижимого имущества N ДС-ЗО-5 от 24.12.2010 в силу статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что рассматриваемый договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, в силу указанных выше норм гражданского законодательства является не заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Исходя из приведенных норм гражданского законодательства и основываясь на общем принципе доказывания в арбитражном процессе, предусмотренном в статье 65 АПК РФ в предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования имуществом, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательного обогащения ответчика за счет имущества истца.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.
Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации или нет.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Убытки подлежат возмещению при наличии совокупности следующих условий: противоправности действий причинителя вреда, наличии убытков (вреда), причинно-следственной связи между противоправными действиями и убытками (вредом), наличии вины причинителя вреда.
В соответствии со статьей 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Наличие указанных условий в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать лицо, обращающееся в суд с данным иском.
Недоказанность хотя бы одного из указанных условий влечет за собой отказ в возмещении вреда.
Согласно письмам ответчика, фотографиям к отчету об оценки N 11-25-1, показаниям свидетелей, акту обследования тепловых систем МУП "Рубцовские тепловые сети" от 01.12.2011, заявления директора ООО "Рассвет" об отключении от коммунальных услуг, пояснениям представителя истца, установлено, что помещение магазина фактически освобождено ответчиком ООО "Рассвет" 30.09.2011. К 31 августа 2011 г. помещение освобождено от имущества организации арендатора и субарендатора, вместе с тем, в сентябре 2011 г. субарендатор производил в данном помещении ремонтные работы, о чем свидетельствуют подрядный договор и акты выполненных работ. Кроме того, ООО "Рассвет" произвело оплату истцу за пользование помещением в сентябре 2011 г., ответчик данное обстоятельство не оспаривает, это отражено в одностороннем акте сверки взаиморасчетов с истцом за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 (л.д. 45 т. 2).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к правильному выводу, что материалами дела подтверждается факт освобождения помещения ответчиком ООО "Рассвет" в срок до 30.09.2011 и факт уклонения истца ООО "Черемушки" от приемки арендованного имущества.
Доказательств обратного ООО "Черемушки" в нарушение статьи 65 АПК в материалы дела не представлено.
Довод ООО "Черемушки" о том, что у него отсутствовал доступ в помещение, подлежит отклонению, поскольку в материалах дела не представлены доказательства в подтверждение данного утверждения.
При этом судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, 20.10.2011 произведен осмотр помещения с участием представителей истца и оценщика. Ответчик отрицает его участие в обследовании помещения 20.10.2011, по результатам которого составлен отчет N 11-25-1 об оценке стоимости ущерба (л.д. 23 - 57 т. 1). В данном отчете фамилии представителей бывших арендаторов, которые якобы присутствовали при осмотре, не указаны. Доказательств направления ответчику уведомления о прибытии для осмотра, вызова представителей истцом не представлено.
Следовательно, поскольку представители арендатора или субарендатора отсутствовали, обследование помещений возможно было только при наличии доступа в него самого истца и наличии у него ключей от помещения. Доводы ООО "Рассвет" о том, что помещение имеет не один вход истцом также не опровергнуто.
Суд обоснованно установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец предъявлял ответчику требования, связанные с возвратом указанного имущества, с компенсацией ущерба.
Из приложенных к отчету фотографий, пояснений представителей сторон, показаний свидетелей следует, что состояние помещения на 20.10.2011 удовлетворительное, с учетом нормального износа, что свидетельствует об отсутствии у истца препятствий к осуществлению в спорный период своих обязанностей собственника по содержанию имущества, и о наличии возможности предотвратить причинение имуществу вреда.
Из постановления начальника отделения дознания ТОНД N 4 от 27.12.2012 по заявлению Куликовой Л.П. об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д. 101 т. 2) ввиду отсутствия события преступления, из которого усматривается, что в металлическом гараже произошел пожар в результате действий неустановленных лиц, до пожара работники соседней организации (церкви) неоднократно прогоняли детей, которые играли в гаражах.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, несвоевременный возврат ответчиком (ООО "Рассвет") имущества истцу вызван уклонением последнего от приемки этого имущества.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для взыскания с ООО "Рассвет" заявленной суммы ущерба и неосновательного обогащения в виде платы за пользование объектом в период с 01.02.2012 по 10.04.2012.
Согласно части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Наличие обязанности по доказыванию предполагает представление стороной доказательств, бесспорно подтверждающих ее позицию, суд, оценивая собранные сторонами доказательства, должен дать оценку их законности и обоснованности, а не подменять собой сторону по делу, у которой имелись все возможности по сбору доказательств до момента рассмотрения дела в судебном порядке.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений статьи 65 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Поскольку ООО "Рассвет" после 30.09.2011 спорный объект не занимал, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сумма 220 096 руб. является для ООО "Черемушки" неосновательным обогащением за счет ООО "Рассвет". При этом факт перечисления денежных средств истцом по встречному иску ответчику в сумме 220 096 руб. подтверждается платежным поручением N 176 от 26.01.2012. Оснований для применения статьи 1109 ГК не установлено.
В соответствии с Пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" данная норма может быть применена лишь в тех случаях, когда лицо действовало с намерением одарить другую сторону и с осознанием отсутствия обязательства перед последней. Однако такие доказательства ответчиком в материалы дела не представлены.
Таким образом, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятие доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 22 марта 2013 года по делу N А03-15138/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
М.Х.МУЗЫКАНТОВА
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Л.И.ЖДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)