Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 25.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие представителей истца - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1096731006855, ИНН 6730082487), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Бахус-Ойл" (г. Смоленск, ОГРН 1026701438543, ИНН 6731033073) и третьего лица: управления Федеральной налоговой службы по Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1046758339320; ИНН 6730054955), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бахус-Ойл" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 по делу N А62-4267/2013 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Бахус-Ойл" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.12.2011 по 01.10.2013 в размере 265 230 рублей, неустойки за нарушение сроков перечисления арендной платы за период с 11.01.2011 по 01.10.2013 в размере 3230 рублей 12 копеек, обязании вернуть имущество (с учетом уточнения).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной налоговой службы по Смоленской области.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, а также тем, что спорный договор аренды является незаключенным.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В отзывах на апелляционную жалобу истец и третье лицо, опровергая изложенные в ней доводы, просят решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
До начала судебного разбирательства от общества поступило ходатайство об отложении слушания дела в связи с нахождением его представителя в командировке.
Из смысла части 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием отложения судебного разбирательства является неявка в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.
Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается уведомлениями, имеющимися в деле, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
В силу пункта 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
При этом отложение дела в любом случае является правом, а не обязанностью суда.
Кроме того, в случае необходимости участвовать в рассмотрении жалобы в силу части 3 статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество вправе воспользоваться услугами другого лица.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Между тем из апелляционной жалобы не усматривается необходимость представления дополнительных доказательств по делу. Явка лиц, участвующих в деле, не признавалась судом обязательной. Все доводы и возражения ответчика на решение суда изложены им в апелляционной жалобе.
В связи со сказанным, с учетом положений статьи 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения ходатайства апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что необходимости в отложении рассмотрения дела не имеется, в связи с чем указанное ходатайство отклонила, рассмотрев дело в данном судебном заседании в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между управлением (арендодатель), управлением Федеральной налоговой службы по Смоленской области (владелец) и обществом (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью от 31.12.2010 N 152-10 (далее - договор).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель и владелец передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект: нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже в административном здании по адресу: г. Смоленск, проспект Гагарина, дом 23В, относящийся к федеральной собственности, для использования под точку общественного питания (буфет).
Общая площадь сдаваемого в аренду объекта - 57, 9 кв. м (помещения N 2-39, 9 кв. м, N 3-7, 1 кв. м и N 4-10, 9 кв. м).
Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия: с 11.01.2011 по 10.01.2020.
Арендная плата установлена пунктом 3 договора: с учетом того, что арендатором будут использоваться нежилые помещения неполный рабочий день (с 10:00 до 15:00) ежемесячная арендная плата составляет 12 630 рублей.
Согласно пункту 3.2 арендная плата по настоящему договору в полном объеме перечисляется арендатором в федеральный бюджет и зачисляется управлению Федерального казначейства по Смоленской области на расчетный счет. Оплата производится каждый месяц до 10 числа оплачиваемого месяца.
Однако в нарушение условий договора аренды арендатор свои обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате на сумму 265 230 рублей.
В связи с этим истец обратился к ответчику с предложением о погашении имеющейся задолженности, начислении пени, расторжении договора аренды, а также впоследствии подал исковое заявление в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В данном случае, как следует из материалов дела, договор аренды помещения от 31.12.2010 N 152-10, заключенный на срок до 10.01.2020, государственную регистрацию не прошел, в связи с чем является незаключенным.
В то же время, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в постановлении от 17.11.2011 N 73 (пункт 14), в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как установлено судом, арендодатель и владелец передали предмет договора аренды арендатору (акт приемки-передачи федерального недвижимого имущества от 31.12.2010) без каких-либо замечаний, соглашение о размере арендной платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования между сторонами было достигнуто, ответчиком внесена арендная плата в размере, определенном условиями договора, за период с января 2011 года по ноябрь 2011 года, а также за июнь 2012 года.
Принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей за иные периоды ответчиком исполнены не были.
В соответствии с расчетом истца у ответчика имеется задолженность за декабрь 2011 года в размере 12 630 рублей, за 2012 год в размере 138 930 рублей, за период январь - сентябрь 2013 года в размере 113 670 рублей, а всего в размере 265 230 рублей.
Факт пользования арендуемым помещением в период времени, о взыскании задолженности за который заявлен иск, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.
Сумма долга подтверждается материалами дела и ответчиком путем предоставления суду соответствующего контррасчета задолженности за указанный период времени не оспорена.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.3 договора установлено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы невнесенного платежа.
Истцом представлен расчет начисления пени за период с 11.01.2011 по 01.10.2013 за просрочку внесения арендной платы, в соответствии с которым размер пени, исходя из ставки, определенной договором, составил 3230 рублей 12 копеек.
Поскольку размер пени, предъявленный к взысканию, не превышает размера, на который истец вправе рассчитывать согласно условиям договора, ходатайств о снижении размера неустойки в адрес суда не поступало, данный расчет признан судом обоснованным.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Проверив расчеты задолженности и пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по договору, произведенных истцом, исходя из условий договора аренды от 31.12.2010 N 152-10, учитывая, что ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств исполнения им обязательств по внесению арендных платежей по данному договору в установленных размере и сроках, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования управления о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 265 230 рублей и пени в размере 3230 рублей 12 копеек.
Суд апелляционной инстанции также соглашается с решением суда первой инстанции в части обязания ответчика освободить занимаемое помещение.
Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (пункт 34 постановления).
В данном случае фактически управление заявило иск об истребовании спорного недвижимого имущества из незаконного владения общества, в связи с чем требования истца носят виндикационный характер и подлежат рассмотрению с применением нормы статьи 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
По смыслу приведенной правовой нормы, предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать наличие у него права распоряжения истребуемым имуществом и факт незаконного нахождения этого имущества у ответчика.
Факт наличия у истца права распоряжаться спорным имуществом, а равно факт незаконного нахождения имущества у общества (договор аренды признан судом незаключенным) судом установлен и ответчиком не оспаривается.
С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковые требования, обязав ответчика освободить спорное помещение.
Довод апелляционной жалобы о том, что при проведении аукциона все участники имели равные условия для участия в нем и знали о возможности заключения договоров с почасовой оплатой, которая была прописана в аукционной документации, отклоняется судом, как не относящийся к предмету рассматриваемого спора.
Довод апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности, предусмотренного частью 2 статьи 181 ГК РФ, не может быть принят во внимание судом.
Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Между тем, как следует из положений статей 153, 154, 166 ГК РФ, недействительной может быть признана только заключенная сторонами сделка.
В данном случае договор аренды помещения от 31.12.2010 N 152-10, заключенный на срок до 10.01.2020, государственную регистрацию не прошел, в связи с чем является незаключенным.
Также не может быть принят во внимание довод жалобы со ссылкой на положения статьи 167 ГК РФ о неправомерном взыскании с общества задолженности по арендной плате.
Как следует из положений статьи 167 ГК РФ последствия, предусмотренные данной статьей, применяются при недействительности сделки. В силу статьи 166 ГК РФ незаключенный договор к недействительным (оспоримым, ничтожным) сделкам не относится. Следовательно, в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, так как недействительным возможно признать только заключенный договор.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 по делу N А62-4267/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.12.2013 ПО ДЕЛУ N А62-4267/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2013 г. по делу N А62-4267/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 25.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие представителей истца - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1096731006855, ИНН 6730082487), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Бахус-Ойл" (г. Смоленск, ОГРН 1026701438543, ИНН 6731033073) и третьего лица: управления Федеральной налоговой службы по Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1046758339320; ИНН 6730054955), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бахус-Ойл" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 по делу N А62-4267/2013 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Бахус-Ойл" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.12.2011 по 01.10.2013 в размере 265 230 рублей, неустойки за нарушение сроков перечисления арендной платы за период с 11.01.2011 по 01.10.2013 в размере 3230 рублей 12 копеек, обязании вернуть имущество (с учетом уточнения).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной налоговой службы по Смоленской области.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, а также тем, что спорный договор аренды является незаключенным.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В отзывах на апелляционную жалобу истец и третье лицо, опровергая изложенные в ней доводы, просят решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
До начала судебного разбирательства от общества поступило ходатайство об отложении слушания дела в связи с нахождением его представителя в командировке.
Из смысла части 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием отложения судебного разбирательства является неявка в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.
Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается уведомлениями, имеющимися в деле, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
В силу пункта 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
При этом отложение дела в любом случае является правом, а не обязанностью суда.
Кроме того, в случае необходимости участвовать в рассмотрении жалобы в силу части 3 статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество вправе воспользоваться услугами другого лица.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Между тем из апелляционной жалобы не усматривается необходимость представления дополнительных доказательств по делу. Явка лиц, участвующих в деле, не признавалась судом обязательной. Все доводы и возражения ответчика на решение суда изложены им в апелляционной жалобе.
В связи со сказанным, с учетом положений статьи 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения ходатайства апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что необходимости в отложении рассмотрения дела не имеется, в связи с чем указанное ходатайство отклонила, рассмотрев дело в данном судебном заседании в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между управлением (арендодатель), управлением Федеральной налоговой службы по Смоленской области (владелец) и обществом (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью от 31.12.2010 N 152-10 (далее - договор).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель и владелец передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект: нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже в административном здании по адресу: г. Смоленск, проспект Гагарина, дом 23В, относящийся к федеральной собственности, для использования под точку общественного питания (буфет).
Общая площадь сдаваемого в аренду объекта - 57, 9 кв. м (помещения N 2-39, 9 кв. м, N 3-7, 1 кв. м и N 4-10, 9 кв. м).
Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия: с 11.01.2011 по 10.01.2020.
Арендная плата установлена пунктом 3 договора: с учетом того, что арендатором будут использоваться нежилые помещения неполный рабочий день (с 10:00 до 15:00) ежемесячная арендная плата составляет 12 630 рублей.
Согласно пункту 3.2 арендная плата по настоящему договору в полном объеме перечисляется арендатором в федеральный бюджет и зачисляется управлению Федерального казначейства по Смоленской области на расчетный счет. Оплата производится каждый месяц до 10 числа оплачиваемого месяца.
Однако в нарушение условий договора аренды арендатор свои обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате на сумму 265 230 рублей.
В связи с этим истец обратился к ответчику с предложением о погашении имеющейся задолженности, начислении пени, расторжении договора аренды, а также впоследствии подал исковое заявление в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В данном случае, как следует из материалов дела, договор аренды помещения от 31.12.2010 N 152-10, заключенный на срок до 10.01.2020, государственную регистрацию не прошел, в связи с чем является незаключенным.
В то же время, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в постановлении от 17.11.2011 N 73 (пункт 14), в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как установлено судом, арендодатель и владелец передали предмет договора аренды арендатору (акт приемки-передачи федерального недвижимого имущества от 31.12.2010) без каких-либо замечаний, соглашение о размере арендной платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования между сторонами было достигнуто, ответчиком внесена арендная плата в размере, определенном условиями договора, за период с января 2011 года по ноябрь 2011 года, а также за июнь 2012 года.
Принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей за иные периоды ответчиком исполнены не были.
В соответствии с расчетом истца у ответчика имеется задолженность за декабрь 2011 года в размере 12 630 рублей, за 2012 год в размере 138 930 рублей, за период январь - сентябрь 2013 года в размере 113 670 рублей, а всего в размере 265 230 рублей.
Факт пользования арендуемым помещением в период времени, о взыскании задолженности за который заявлен иск, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.
Сумма долга подтверждается материалами дела и ответчиком путем предоставления суду соответствующего контррасчета задолженности за указанный период времени не оспорена.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.3 договора установлено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы невнесенного платежа.
Истцом представлен расчет начисления пени за период с 11.01.2011 по 01.10.2013 за просрочку внесения арендной платы, в соответствии с которым размер пени, исходя из ставки, определенной договором, составил 3230 рублей 12 копеек.
Поскольку размер пени, предъявленный к взысканию, не превышает размера, на который истец вправе рассчитывать согласно условиям договора, ходатайств о снижении размера неустойки в адрес суда не поступало, данный расчет признан судом обоснованным.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Проверив расчеты задолженности и пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по договору, произведенных истцом, исходя из условий договора аренды от 31.12.2010 N 152-10, учитывая, что ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств исполнения им обязательств по внесению арендных платежей по данному договору в установленных размере и сроках, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования управления о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 265 230 рублей и пени в размере 3230 рублей 12 копеек.
Суд апелляционной инстанции также соглашается с решением суда первой инстанции в части обязания ответчика освободить занимаемое помещение.
Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (пункт 34 постановления).
В данном случае фактически управление заявило иск об истребовании спорного недвижимого имущества из незаконного владения общества, в связи с чем требования истца носят виндикационный характер и подлежат рассмотрению с применением нормы статьи 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
По смыслу приведенной правовой нормы, предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать наличие у него права распоряжения истребуемым имуществом и факт незаконного нахождения этого имущества у ответчика.
Факт наличия у истца права распоряжаться спорным имуществом, а равно факт незаконного нахождения имущества у общества (договор аренды признан судом незаключенным) судом установлен и ответчиком не оспаривается.
С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковые требования, обязав ответчика освободить спорное помещение.
Довод апелляционной жалобы о том, что при проведении аукциона все участники имели равные условия для участия в нем и знали о возможности заключения договоров с почасовой оплатой, которая была прописана в аукционной документации, отклоняется судом, как не относящийся к предмету рассматриваемого спора.
Довод апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности, предусмотренного частью 2 статьи 181 ГК РФ, не может быть принят во внимание судом.
Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Между тем, как следует из положений статей 153, 154, 166 ГК РФ, недействительной может быть признана только заключенная сторонами сделка.
В данном случае договор аренды помещения от 31.12.2010 N 152-10, заключенный на срок до 10.01.2020, государственную регистрацию не прошел, в связи с чем является незаключенным.
Также не может быть принят во внимание довод жалобы со ссылкой на положения статьи 167 ГК РФ о неправомерном взыскании с общества задолженности по арендной плате.
Как следует из положений статьи 167 ГК РФ последствия, предусмотренные данной статьей, применяются при недействительности сделки. В силу статьи 166 ГК РФ незаключенный договор к недействительным (оспоримым, ничтожным) сделкам не относится. Следовательно, в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, так как недействительным возможно признать только заключенный договор.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2013 по делу N А62-4267/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)