Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Огородникова Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Тушнолобовой Л.А.,
судей Чумак Г.Н.
Морозовой С.Б.
при секретаре Морозовой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 23.10.2013 гражданское дело по иску Д. к ООО "Фирма "Поинт и К" о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, взыскании расходов,
по апелляционной жалобе представителя ответчика Г. на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.06.2013
Заслушав доклад судьи Чумак Г.Н., представителя истца А., действующего на основании доверенности от <...> сроком на 1 год, представителя ответчика С., действующей на основании доверенности <...> от <...> сроком на <...> год, судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к ООО "Фирма "Поинт и К" о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, взыскании расходов.
В обоснование иска указала, что <...> между ней и <...> был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве, согласно которому к ней перешло право требования к ООО "Фирма "Поинт и К" по передаче в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатной <...>, площадью <...> кв. м, расположенной на <...> этаже по адресу: <...>, стоимостью <...> руб. Оплата объекта долевого строительства произведена в полном объеме. Срок передачи объекта был согласован в договоре в течение двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее <...>. Однако ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав истцу квартиру лишь <...>, что дает право на взыскание неустойки. Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности, площадь переданной истцу квартиры составила <...> кв. м вместо согласованных по договору и оплаченных <...> кв. м. Таким образом, ответчик передал истцу объект меньшей площади, чем предусмотрено договором. Возврат денежных средств должен был быть произведен ответчиком не позднее <...>, до настоящего времени деньги не возвращены. Таким образом, просрочка возврата излишне уплаченных денежных средств составила <...> дня, в связи с чем подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Кроме того, в досудебном порядке ответчику передавалась претензия с требованием об уплате указанных сумм, оставленная им без внимания.
Просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение (сумму переплаты за площадь помещения) в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <...> по <...> в размере <...> коп., неустойку за период с <...> по <...> в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере <...> руб., штраф.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "Фирма "Поинт и К" с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении иска отказать. Заявила о пропуске срока исковой давности по требованию об уплате неустойки за просрочку сдачи объекта, признавая период просрочки с <...> по <...>. Также настаивала на снижении неустойки в связи с ее несоразмерностью. Требование о возврате суммы переплаты также считает необоснованным, поскольку обмеры БТИ показали меньшую площадь квартиры за счет понижающего коэффициента лоджии, однако по условиям договора площадь квартиры включает площадь балкона (лоджии) без понижающего коэффициента, цена за квадратный метр была установлена с учетом этого. Требование об уплате штрафа не подлежит удовлетворению, поскольку лицо, принявшее претензию, не является сотрудником общества, доверенности от организации не имеет.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.06.2013 исковые требования Д. к ООО "Фирма "Поинт и К" о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, взыскании расходов удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Фирма "Поинт и К" в пользу Д. неосновательное обогащение (переплату за площадь объекта долевого строительства) в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с <...> по <...> в размере <...>, неустойку за период с <...> по <...> в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в сумме <...> руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере <...> руб., штраф в размере <...>. В удовлетворении остальной части иска отказал. Взыскал с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>.
С указанным решением не согласилась представитель ответчика ООО Фирма "Поинт и К" Г., ею подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В обоснование жалобы указано, что судом первой инстанции неверно определено начало течения срока исковой давности: вместо <...> (следующий день после того, как объект должен был быть сдан по условиям договора), суд исходил из начала срока <...> (следующий день после фактической сдачи объекта). Полагала, что суд необоснованно признал ничтожным пункт <...> договора, как противоречащий нормам ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку это положение договора влияет только на цену, а стороны гражданских правоотношений свободы в определении цены договора.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ООО Фирма "Поинт и К" С. доводы и требования апелляционной жалобы поддержала.
Представитель истца А. возражал относительно доводов и требований апелляционной жалобы, полагая, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Истец Д., извещенная о времени и месте рассмотрения дела в порядке ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в заседание судебной коллегии не явились. Ходатайств об отложении разбирательства дела, доказательств уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции не поступало. В этой связи судебной коллегией определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что согласно договору участия в долевом строительстве N <...> от <...> между ООО "Фирма "Поинт и К" и ООО <...>, ООО "Фирма "Поинт и К" обязалось обеспечить строительство и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ООО <...> объекты, в том числе <...> по адресу: <...>.
<...> между ООО <...> и <...> был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве, согласно которому <...> приобрела права и обязанности участника долевого строительства по договору N <...> от <...>.
<...> между <...> и <...> был заключен договор уступки прав, по условиям которого <...> приобрела право требования к ООО "Фирма "Поинт и К" по передаче в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры по адресу: <...>, площадью <...> кв. м. Оплата за данный объект произведена в полном объеме, что подтверждает ответчик (л. д. <...>).
Исследовав представленные истцами договоры, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что возникшие между истцом и ответчиком отношения, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а в части, не урегулированной указанным федеральным законом, регулируются законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.
В силу п. 2 ст. 6 вышеуказанного закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Срок сдачи объекта участнику долевого строительства согласно п. <...> договора N <...> от <...> (далее - договор) установлен в течение двух месяцев после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее <...>. Фактически квартира была передана истцу по акту приема-передачи <...>.
Таким образом, квартира была передана истцу с просрочкой, составившей <...> дня, в период с <...> по <...>, в связи с чем размер неустойки, исчисленный по правилам Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, составляет <...> коп. Данная сумма была снижена истцом до <...> руб. Суд, применив ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом заявления ответчика, снизил сумму неустойки до <...> руб., отказав ответчику в применении срока исковой давности, поскольку начало течения срока исковой давности следует исчислять с <...> (со дня, следующего за днем передачи объекта).
Данный вывод судебная коллегия считает ошибочным, как основанным на неверном применении норм материального права.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Исходя из условий договора, обязательство по передаче объекта долевого строительства является обязательством с определенным сроком исполнения, срок исполнения которого истекал <...>, поэтому течение срока исковой давности началось с <...>, когда право истца было нарушено. Исчисление срока с <...> - со следующего дня после передачи объекта истцу, когда нарушенное право было восстановлено, пусть и с просрочкой, - противоречит ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Таким образом, трехлетний срок исковой давности как срок для защиты нарушенного права по обязательствам с определенным сроком исполнения начинает течь с момента, когда право истца было нарушено (а не восстановлено).
Из материалов дела следует, что истец обратилась в суд с иском <...>, следовательно, с учетом применения срока исковой давности неустойка должна быть рассчитана за период с <...> по <...>, то есть за <...> дней.
Расчет суммы неустойки будет следующим: <...> x 7,75% x 1 / 150 x <...> = <...>.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.
Судебная коллегия полагает возможным уменьшить размер неустойки до <...> руб., принимая во внимание период просрочки, составивший <...> дней, ходатайство ответчика, в то же время учитывает, что тяжких последствий для истца в результате просрочки ответчика не наступило, доказательств наличия таких последствий суду не представлено, под тяжкими последствиями судебная коллегия понимает такие последствия, для устранения которых истцу требуется значительное время и вложение значительных денежных средств, а также учитывает правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 21.12.2000 N 263-О.
Согласно договору участия в долевом строительстве, площадь спорной квартиры составляет <...> кв. м. Как следует из кадастрового паспорта от <...>, площадь квартиры составила <...> кв. м, что на <...> кв. м меньше согласованной сторонами и оплаченной истцом. Сумма переплаты, с учетом цены одного квадратного метра объекта долевого строительства <...> руб. (п. <...> договора) и разницы в площадях, составляет <...> руб.
Ответчик, возражая против удовлетворения данных требований, ссылался на п. <...> договора, в соответствии с которым общей площадью объекта долевого участия строительства следует считать площадь квартиры плюс площадь балконов без применения понижающего коэффициента. При этом площадь лоджии, которая не вошла в общую площадь квартиры, согласно кадастрового паспорта с учетом корректирующего коэффициента 0,5 составляет <...> кв. м. Таким образом, общая площадь переданного объекта, в соответствии с условиями договора включающая балкон (лоджию), составляет <...> кв. м + <...> кв. м = <...> кв. м, что даже больше предусмотренной по договору и оплаченной истцом площади <...> кв. м.
Суд, проанализировав условия договора долевого участия в строительстве, договоры уступки прав, кадастровый паспорт жилого помещения, ч. 5 ст. 15, ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, Инструкцию "О проведении учета жилой площади жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 N 37, ст. 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", ст. 1102, 422, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что п. <...> договора долевого участия в строительстве является недействительным, поскольку условие о включении в площадь квартиры площади балкона не соответствуют Жилищному кодексу Российской Федерации и ущемляют права истца как потребителя и взыскал с ответчика неосновательное обогащения в виде переплаты за объект долевого участия <...> руб.
Действительно, в соответствии со ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Законом, иными правовыми актами не установлены специальные требования по определению цены договора подряда. Напротив, в силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в силу п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Те документы, на которые сослался суд первой инстанции, обосновывая свой вывод о переплате, не регулируют вопросов установления цены работы по строительству объекта недвижимости. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.
Вопреки доводам представителя истца о том, что п. <...> договора не регулирует вопрос о цене, с которой они не спорят, а содержит прямо противоречащие закону нормы, судебная коллегия приходит к выводу, что спорным является вопрос об определении цены за объект долевого строительства, которая напрямую зависит от порядка подсчета площади жилого помещения (п. <...> договора). Таким образом, спорной является не цена за 1 квадратный метр (п. <...> договора), а цена за весь объект долевого строительства, при подсчете которой напрямую применяется п. <...> договора.
Толкование договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, показывает, что стороны в <...> договора прямо указали, что площадь балкона учитывается без применения понижающего коэффициента, что, по мнению судебной коллегии, равнозначно договоренности о применении к площади балкона коэффициента 1. С учетом этого был произведен расчет общей площади квартиры (<...> кв. м) по договору и ее цена (<...> руб.), фактически площадь переданной квартиры с лоджией без понижающего коэффициента составила (<...> кв. м), что больше согласованной на <...> кв. м.
Признав условие договора об учете площади балкона с коэффициентом 1 не соответствующим закону, суд первой инстанции не учел также площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5, допустив тем самым передачу истцу лоджии на безвозмездной основе, что противоречит возмездному характеру договора долевого участия в строительстве.
Более того, удовлетворяя исковые требования, суд принял во внимание доводы представителя истца о том, п. 5.4 договора предусмотрено включение в общую площадь объекта площади балкона, а не лоджии, при этом балкон предоставлен истцу не был, а лоджия балконом не является.
Судебная коллегия, проанализировав условия договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодательство, определяющее понятие балкона и лоджии, с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может.
Согласно Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8) балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.
В соответствии с Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.
Не оспаривая тот факт, что лоджия и балкон отличаются с технической точки зрения, судебная коллегия, тем не менее, приходит к выводу, что стороны, согласовав в договоре передачу балкона без учета понижающего коэффициента, составляющего для балкона 0,3, тем более допускали, что и площадь лоджии, которая учитывается с коэффициентом 0,5, будет учитываться без применения понижающего коэффициента. При этом судебная коллегия исходит из того, что в квартире истца имеется только лоджия, их назначение является сходным, лоджия является более сложной конструкцией, учитываемой с большим коэффициентом, чем балкон, возражений относительно передачи лоджии вместо балкона от истца не поступало ни при составлении акта приема-передачи, ни в судебном порядке.
При таких обстоятельствах, поскольку суд неправильно применил нормы материального права, решение суда в части взыскания неосновательного обогащения в сумме <...> рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <...> по <...> в размере <...> подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении исковых требований.
Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания штрафа по п. 6 ст. 13 Федерального закона "О защите прав потребителей", судебная коллегия отклоняет, поскольку ответчик не представил доказательств того, что лицо, получившее претензию, не является их сотрудником, уполномоченным на получение адресованных Обществу документов. В свою очередь, как видно из претензии, подтверждено представителем истца А. в суде апелляционной инстанции, претензия вручена им лично лицу, представившимся помощником директора по месту нахождения ответчика: <...>, оф. <...>, <...> (данный адрес регистрации подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц - л. д. 46).
Размер компенсации морального вреда взыскан судом с учетом требований ст. 15 Закона "О защите прав потребителей" ответчиком не оспаривается.
Так как судебная коллегия внесла корректировку в решение суда в части взыскания в пользу истца денежных сумм (отказала в иске в части взыскания неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и снизила размер неустойки до <...> рублей), решение суда подлежит изменению в части определения размера штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца (<...> руб. = 50% от взысканной суммы <...> руб. + <...> руб.) и в части размера госпошлины <...> руб. в доход государства (ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации)
Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 2 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.06.2012 в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами с ООО "Фирма "Поинт и К" в пользу Д. отменить. Вынести в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Д. к ООО "Фирма "Поинт и К" взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.
Изменить решение суда в части взыскания неустойки и штрафа, взыскав с ООО "Фирма "Поинт и К" в пользу Д. неустойку в сумме <...> руб., штраф в размере <...> руб., в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> руб.
В остальной части оставить решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.06.2012 без изменения.
Председательствующий
Л.А.ТУШНОЛОБОВА
Судьи
Г.Н.ЧУМАК
С.Б.МОРОЗОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-12277/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2013 г. по делу N 33-12277/2013
Судья Огородникова Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Тушнолобовой Л.А.,
судей Чумак Г.Н.
Морозовой С.Б.
при секретаре Морозовой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 23.10.2013 гражданское дело по иску Д. к ООО "Фирма "Поинт и К" о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, взыскании расходов,
по апелляционной жалобе представителя ответчика Г. на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.06.2013
Заслушав доклад судьи Чумак Г.Н., представителя истца А., действующего на основании доверенности от <...> сроком на 1 год, представителя ответчика С., действующей на основании доверенности <...> от <...> сроком на <...> год, судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к ООО "Фирма "Поинт и К" о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, взыскании расходов.
В обоснование иска указала, что <...> между ней и <...> был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве, согласно которому к ней перешло право требования к ООО "Фирма "Поинт и К" по передаче в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатной <...>, площадью <...> кв. м, расположенной на <...> этаже по адресу: <...>, стоимостью <...> руб. Оплата объекта долевого строительства произведена в полном объеме. Срок передачи объекта был согласован в договоре в течение двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее <...>. Однако ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав истцу квартиру лишь <...>, что дает право на взыскание неустойки. Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности, площадь переданной истцу квартиры составила <...> кв. м вместо согласованных по договору и оплаченных <...> кв. м. Таким образом, ответчик передал истцу объект меньшей площади, чем предусмотрено договором. Возврат денежных средств должен был быть произведен ответчиком не позднее <...>, до настоящего времени деньги не возвращены. Таким образом, просрочка возврата излишне уплаченных денежных средств составила <...> дня, в связи с чем подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Кроме того, в досудебном порядке ответчику передавалась претензия с требованием об уплате указанных сумм, оставленная им без внимания.
Просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение (сумму переплаты за площадь помещения) в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <...> по <...> в размере <...> коп., неустойку за период с <...> по <...> в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере <...> руб., штраф.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "Фирма "Поинт и К" с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении иска отказать. Заявила о пропуске срока исковой давности по требованию об уплате неустойки за просрочку сдачи объекта, признавая период просрочки с <...> по <...>. Также настаивала на снижении неустойки в связи с ее несоразмерностью. Требование о возврате суммы переплаты также считает необоснованным, поскольку обмеры БТИ показали меньшую площадь квартиры за счет понижающего коэффициента лоджии, однако по условиям договора площадь квартиры включает площадь балкона (лоджии) без понижающего коэффициента, цена за квадратный метр была установлена с учетом этого. Требование об уплате штрафа не подлежит удовлетворению, поскольку лицо, принявшее претензию, не является сотрудником общества, доверенности от организации не имеет.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.06.2013 исковые требования Д. к ООО "Фирма "Поинт и К" о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, взыскании расходов удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Фирма "Поинт и К" в пользу Д. неосновательное обогащение (переплату за площадь объекта долевого строительства) в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с <...> по <...> в размере <...>, неустойку за период с <...> по <...> в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в сумме <...> руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере <...> руб., штраф в размере <...>. В удовлетворении остальной части иска отказал. Взыскал с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>.
С указанным решением не согласилась представитель ответчика ООО Фирма "Поинт и К" Г., ею подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В обоснование жалобы указано, что судом первой инстанции неверно определено начало течения срока исковой давности: вместо <...> (следующий день после того, как объект должен был быть сдан по условиям договора), суд исходил из начала срока <...> (следующий день после фактической сдачи объекта). Полагала, что суд необоснованно признал ничтожным пункт <...> договора, как противоречащий нормам ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку это положение договора влияет только на цену, а стороны гражданских правоотношений свободы в определении цены договора.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ООО Фирма "Поинт и К" С. доводы и требования апелляционной жалобы поддержала.
Представитель истца А. возражал относительно доводов и требований апелляционной жалобы, полагая, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Истец Д., извещенная о времени и месте рассмотрения дела в порядке ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в заседание судебной коллегии не явились. Ходатайств об отложении разбирательства дела, доказательств уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции не поступало. В этой связи судебной коллегией определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что согласно договору участия в долевом строительстве N <...> от <...> между ООО "Фирма "Поинт и К" и ООО <...>, ООО "Фирма "Поинт и К" обязалось обеспечить строительство и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ООО <...> объекты, в том числе <...> по адресу: <...>.
<...> между ООО <...> и <...> был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве, согласно которому <...> приобрела права и обязанности участника долевого строительства по договору N <...> от <...>.
<...> между <...> и <...> был заключен договор уступки прав, по условиям которого <...> приобрела право требования к ООО "Фирма "Поинт и К" по передаче в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры по адресу: <...>, площадью <...> кв. м. Оплата за данный объект произведена в полном объеме, что подтверждает ответчик (л. д. <...>).
Исследовав представленные истцами договоры, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что возникшие между истцом и ответчиком отношения, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а в части, не урегулированной указанным федеральным законом, регулируются законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.
В силу п. 2 ст. 6 вышеуказанного закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Срок сдачи объекта участнику долевого строительства согласно п. <...> договора N <...> от <...> (далее - договор) установлен в течение двух месяцев после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее <...>. Фактически квартира была передана истцу по акту приема-передачи <...>.
Таким образом, квартира была передана истцу с просрочкой, составившей <...> дня, в период с <...> по <...>, в связи с чем размер неустойки, исчисленный по правилам Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, составляет <...> коп. Данная сумма была снижена истцом до <...> руб. Суд, применив ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом заявления ответчика, снизил сумму неустойки до <...> руб., отказав ответчику в применении срока исковой давности, поскольку начало течения срока исковой давности следует исчислять с <...> (со дня, следующего за днем передачи объекта).
Данный вывод судебная коллегия считает ошибочным, как основанным на неверном применении норм материального права.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Исходя из условий договора, обязательство по передаче объекта долевого строительства является обязательством с определенным сроком исполнения, срок исполнения которого истекал <...>, поэтому течение срока исковой давности началось с <...>, когда право истца было нарушено. Исчисление срока с <...> - со следующего дня после передачи объекта истцу, когда нарушенное право было восстановлено, пусть и с просрочкой, - противоречит ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Таким образом, трехлетний срок исковой давности как срок для защиты нарушенного права по обязательствам с определенным сроком исполнения начинает течь с момента, когда право истца было нарушено (а не восстановлено).
Из материалов дела следует, что истец обратилась в суд с иском <...>, следовательно, с учетом применения срока исковой давности неустойка должна быть рассчитана за период с <...> по <...>, то есть за <...> дней.
Расчет суммы неустойки будет следующим: <...> x 7,75% x 1 / 150 x <...> = <...>.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.
Судебная коллегия полагает возможным уменьшить размер неустойки до <...> руб., принимая во внимание период просрочки, составивший <...> дней, ходатайство ответчика, в то же время учитывает, что тяжких последствий для истца в результате просрочки ответчика не наступило, доказательств наличия таких последствий суду не представлено, под тяжкими последствиями судебная коллегия понимает такие последствия, для устранения которых истцу требуется значительное время и вложение значительных денежных средств, а также учитывает правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 21.12.2000 N 263-О.
Согласно договору участия в долевом строительстве, площадь спорной квартиры составляет <...> кв. м. Как следует из кадастрового паспорта от <...>, площадь квартиры составила <...> кв. м, что на <...> кв. м меньше согласованной сторонами и оплаченной истцом. Сумма переплаты, с учетом цены одного квадратного метра объекта долевого строительства <...> руб. (п. <...> договора) и разницы в площадях, составляет <...> руб.
Ответчик, возражая против удовлетворения данных требований, ссылался на п. <...> договора, в соответствии с которым общей площадью объекта долевого участия строительства следует считать площадь квартиры плюс площадь балконов без применения понижающего коэффициента. При этом площадь лоджии, которая не вошла в общую площадь квартиры, согласно кадастрового паспорта с учетом корректирующего коэффициента 0,5 составляет <...> кв. м. Таким образом, общая площадь переданного объекта, в соответствии с условиями договора включающая балкон (лоджию), составляет <...> кв. м + <...> кв. м = <...> кв. м, что даже больше предусмотренной по договору и оплаченной истцом площади <...> кв. м.
Суд, проанализировав условия договора долевого участия в строительстве, договоры уступки прав, кадастровый паспорт жилого помещения, ч. 5 ст. 15, ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, Инструкцию "О проведении учета жилой площади жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 N 37, ст. 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", ст. 1102, 422, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что п. <...> договора долевого участия в строительстве является недействительным, поскольку условие о включении в площадь квартиры площади балкона не соответствуют Жилищному кодексу Российской Федерации и ущемляют права истца как потребителя и взыскал с ответчика неосновательное обогащения в виде переплаты за объект долевого участия <...> руб.
Действительно, в соответствии со ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Законом, иными правовыми актами не установлены специальные требования по определению цены договора подряда. Напротив, в силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в силу п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Те документы, на которые сослался суд первой инстанции, обосновывая свой вывод о переплате, не регулируют вопросов установления цены работы по строительству объекта недвижимости. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.
Вопреки доводам представителя истца о том, что п. <...> договора не регулирует вопрос о цене, с которой они не спорят, а содержит прямо противоречащие закону нормы, судебная коллегия приходит к выводу, что спорным является вопрос об определении цены за объект долевого строительства, которая напрямую зависит от порядка подсчета площади жилого помещения (п. <...> договора). Таким образом, спорной является не цена за 1 квадратный метр (п. <...> договора), а цена за весь объект долевого строительства, при подсчете которой напрямую применяется п. <...> договора.
Толкование договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, показывает, что стороны в <...> договора прямо указали, что площадь балкона учитывается без применения понижающего коэффициента, что, по мнению судебной коллегии, равнозначно договоренности о применении к площади балкона коэффициента 1. С учетом этого был произведен расчет общей площади квартиры (<...> кв. м) по договору и ее цена (<...> руб.), фактически площадь переданной квартиры с лоджией без понижающего коэффициента составила (<...> кв. м), что больше согласованной на <...> кв. м.
Признав условие договора об учете площади балкона с коэффициентом 1 не соответствующим закону, суд первой инстанции не учел также площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5, допустив тем самым передачу истцу лоджии на безвозмездной основе, что противоречит возмездному характеру договора долевого участия в строительстве.
Более того, удовлетворяя исковые требования, суд принял во внимание доводы представителя истца о том, п. 5.4 договора предусмотрено включение в общую площадь объекта площади балкона, а не лоджии, при этом балкон предоставлен истцу не был, а лоджия балконом не является.
Судебная коллегия, проанализировав условия договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодательство, определяющее понятие балкона и лоджии, с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может.
Согласно Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8) балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.
В соответствии с Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.
Не оспаривая тот факт, что лоджия и балкон отличаются с технической точки зрения, судебная коллегия, тем не менее, приходит к выводу, что стороны, согласовав в договоре передачу балкона без учета понижающего коэффициента, составляющего для балкона 0,3, тем более допускали, что и площадь лоджии, которая учитывается с коэффициентом 0,5, будет учитываться без применения понижающего коэффициента. При этом судебная коллегия исходит из того, что в квартире истца имеется только лоджия, их назначение является сходным, лоджия является более сложной конструкцией, учитываемой с большим коэффициентом, чем балкон, возражений относительно передачи лоджии вместо балкона от истца не поступало ни при составлении акта приема-передачи, ни в судебном порядке.
При таких обстоятельствах, поскольку суд неправильно применил нормы материального права, решение суда в части взыскания неосновательного обогащения в сумме <...> рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <...> по <...> в размере <...> подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении исковых требований.
Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания штрафа по п. 6 ст. 13 Федерального закона "О защите прав потребителей", судебная коллегия отклоняет, поскольку ответчик не представил доказательств того, что лицо, получившее претензию, не является их сотрудником, уполномоченным на получение адресованных Обществу документов. В свою очередь, как видно из претензии, подтверждено представителем истца А. в суде апелляционной инстанции, претензия вручена им лично лицу, представившимся помощником директора по месту нахождения ответчика: <...>, оф. <...>, <...> (данный адрес регистрации подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц - л. д. 46).
Размер компенсации морального вреда взыскан судом с учетом требований ст. 15 Закона "О защите прав потребителей" ответчиком не оспаривается.
Так как судебная коллегия внесла корректировку в решение суда в части взыскания в пользу истца денежных сумм (отказала в иске в части взыскания неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и снизила размер неустойки до <...> рублей), решение суда подлежит изменению в части определения размера штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца (<...> руб. = 50% от взысканной суммы <...> руб. + <...> руб.) и в части размера госпошлины <...> руб. в доход государства (ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации)
Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 2 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.06.2012 в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами с ООО "Фирма "Поинт и К" в пользу Д. отменить. Вынести в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Д. к ООО "Фирма "Поинт и К" взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.
Изменить решение суда в части взыскания неустойки и штрафа, взыскав с ООО "Фирма "Поинт и К" в пользу Д. неустойку в сумме <...> руб., штраф в размере <...> руб., в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> руб.
В остальной части оставить решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.06.2012 без изменения.
Председательствующий
Л.А.ТУШНОЛОБОВА
Судьи
Г.Н.ЧУМАК
С.Б.МОРОЗОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)