Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Матвиенко Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Храмцовой В.А., Сачкова А.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца (ответчика по встречному иску) Б.В. на решение Шелаболихинского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ
по иску Б.В., Б.Н., действующих за себя и несовершеннолетних детей Б.Э., Б.А.В., Б.Е.В., к Ш.Н.М., Ш.О.М. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, свидетельства о государственной регистрации права,
встречному иску Ш.О.М. к Б.В., Б.Н. о взыскании задолженности по договору купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
установила:
Б.В., Б.Н. обратились в суд с иском в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Э., Б.А.В., Б.Е.В., к Ш.Н.М., Ш.О.М. о признании недействительными договора купли-продажи ? доли жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ, расположенных по адресу: <адрес>, свидетельств о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости; взыскании денежных средств, уплаченных по договору, в размере <данные изъяты> руб., расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование требований ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГ по договору купли-продажи, заключенному с Ш.Н.М. и Ш.О.М. они приобрели в общую долевую собственность совместно с несовершеннолетними детьми ? долю одноэтажного жилого дома, расположенного в <адрес> с земельным участком общей площадью <данные изъяты> кв.м за <данные изъяты> руб. в рассрочку. Расчет по сделке в части был произведен ими за счет собственных средств, а часть за счет кредитных средств.
Считают указанный договор не действительным и не влекущим юридических последствий. Приобретенный ими дом находится в аварийном состоянии, осыпается и разваливается бетонный фундамент, имеются трещины в фундаменте и стенах дома, высыпаются кирпичи из стен, прогнили балки и доски пола по всему дому, на стенах и на полу появилась плесень, грибок, осыпается штукатурка с потолка и стен. Данные недостатки не были ими замечены при осмотре дома, так как продавцы их тщательно замаскировали, они были введены продавцами в заблуждение. Поскольку недостатки являются скрытыми, существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, то в силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от продавца уплаченную за жилой дом денежную сумму.
В свою очередь Ш.О.М. предъявила встречный иск к Б.В., Б.Н., в котором просила взыскать с ответчиков в равных долях денежные средства в погашение очередного платежа по договору купли-продажи земельного участка и ? доли жилого дома в размере <данные изъяты> руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины.
В обоснование встречных требований указала, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГ стороны договорились, что покупатели производят расчет частями: <данные изъяты> руб. 01 коп. до подписания договора, <данные изъяты> руб. 99 коп. - за счет средств материнского капитала после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, <данные изъяты> руб. за счет средств целевого кредита, а всего в сумме <данные изъяты> руб. Регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности произведена ДД.ММ.ГГ, однако в нарушение условий договора ответчики оплатили только часть денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. 01 коп. до подписания договора и <данные изъяты> за счет кредитных средств, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. 99 коп. до настоящего времени покупателями не оплачена. Так как второй собственник Ш.Н.М. получил причитающуюся ему долю от продажи объектов недвижимости, то оставшуюся часть оплаты по сделке просит взыскать только в ее пользу.
Решением Шелаболихинского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении исковых требований Б.В., Б.Н., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Э., Б.А.В., Б.Е.В., отказано.
Встречный иск Ш.О.М. удовлетворен.
С Б.В., Б.Н. в пользу Ш.О.М. взыскана в равных долях сумма в размере <данные изъяты> руб. 99 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины с каждого по <данные изъяты> руб. 95 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. с каждого.
В остальной части встречный иск оставлен без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец (ответчик по встречному иску) Б.В. просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований Б.В. и Б.Н. и об отказе в удовлетворении встречного иска.
В обоснование жалобы ссылается на то, что не соответствует действительности вывод суда о том, что в спорном доме они с семьей начали проживать за месяц до подписания договора купли-продажи и могли увидеть недостатки дома.
Необоснован вывод суда, что истцы своим поведением способствовали ухудшению состояния дома, так как образование грибка было ранее августа 2012 года, а не в результате отсутствия отопления в доме зимой, что подтверждается актом обследования, которому суд не дал никакой оценки.
Проведенная на основании определения суда экспертиза, на которую в решении ссылается суд, является не полной, не качественной и не объективной, поскольку на проведение осмотра эксперт приехал в одном автомобиле с ответчиком, что свидетельствует о необъективных результатах исследования. Эксперт исследовал только видимые недостатки, состояние стен дома, фундамента и пола не смотрел, пол не вскрывал, выводы сделаны экспертом путем сравнивания фотографий, пробы не брались, ничего не исследовалось. Результаты экспертизы не сравнивались судом с актом обследования дома.
Суд необоснованно не удовлетворил его ходатайство о назначении еще одной экспертизы и вызове свидетеля.
Кроме того, размер взысканных расходов по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб. является завышенным.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав ответчиков Ш.Н.М., Ш.О.М., их представителя Я.Н.Ю., возражавших против удовлетворения жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Рассматривая заявленные требования, суд полно исследовал доказательства по делу и дал им надлежащую оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу указанной статьи сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Заблуждение в качестве предмета может повлечь ничтожность сделки, если переданный по договору объект становится непригодным для предполагаемой цели или количество не отвечает цели сделки.
На основании п. 1 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГ между Ш.Н.М., Ш.О.М. (продавцы) и Б.В., Б.Н., действующей за себя и несовершеннолетних Б.Э., Б.А.В. и Б.Е.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м и ? доли жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Цена предмета договора составила <данные изъяты> руб. Разделом 4 договора сторонами предусмотрен следующий порядок расчетов: денежные средства в размере <данные изъяты> руб. 01 коп. выплачены покупателями продавцам до заключения договора; денежные средства в размере <данные изъяты> руб. 99 коп. выплачиваются за счет средств материнского капитала после регистрации договора и перехода права собственности к покупателям; денежные средства в размере <данные изъяты> руб. за счет средств целевого кредита по кредитному договору, заключенному в ОАО Сбербанк России. Договор зарегистрирован в Павловском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ, выданы свидетельства о праве собственности на указанные объекты недвижимости (л.д. 11-16, 20-29).
В соответствии с п. 2.2 договора купли-продажи стороны отметили, что предмет договора не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение. Покупатель до заключения настоящего договора осмотрел предмет договора и претензий к его качественному состоянию не имеет, так как предмет договора не имеет видимых технико-строительных недостатков, предмет договора пригоден для жилья и эксплуатации по прямому назначению.
Судом установлено, что истцы Б.В. и Б.Н. неоднократно перед заключением договора купли-продажи осматривали спорный жилой дом, истица Б.Н. фотографировала дом, его элементы, собирая материал кредитору для составления отчета об оценке предмета ипотеки, а перед заключением договора купли-продажи около месяца проживали в спорном доме, в связи с чем имели реальную возможность увидеть и оценить имеющиеся в доме дефекты.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.
Доводы жалобы о том, что истцы не проживали в доме за месяц до заключения сделки и не могли видеть недостатки дома, опровергается показаниями Б.Н., данными в судебном заседании ДД.ММ.ГГ, которая пояснила, что в квартиру они въехали в июне 2012 года и выехали в конце августа 2012 года, с этого времени дом без эксплуатации, они домом не пользовались, в зимнее время не отапливали (л.д. 170 оборот).
Факт того, что дефекты не носили скрытый характер и могли быть обнаружены истцами Б. до заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ также подтверждается результатами судебной строительно-технической экспертизы. Согласно выводам экспертов, выявлены недостатки в виде: зыбкости дощатого пола как результат большого расстояния между лагами; частичного отставания обоев от основания; трещин и отслоения окрасочного слоя деревянных оконных блоков; рассыхания древесины и частичного поражения гнилью деревянных оконных блоков; образования трещин в штукатурном слое; износа окрасочного слоя фасадов; отсутствия гидроизоляции между деревянными лагами пола и кирпичными столбиками; отсутствия карнизного отвеса в конструкции крыши. Данные недостатки имелись на дату заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГ) и являлись явными, так как для их выявления было достаточно осуществить внимательный визуальный осмотр.
Определить экспертным путем имелись ли недостатки в виде: разрушения участка штукатурного слоя потолка в санузле, образования плесени на внутренней поверхности наружной стены в санузле и на оконных откосах, частичного отставания потолочной пенополистирольной плитки, отставания и растрескивания окрасочного слоя оконных откосов, не представилось возможным, так как данные повреждения могли развиться как до заключения договора купли-продажи, так и после, в ходе ненадлежащей эксплуатации квартиры (нарушение температурно-влажностного режима, не поддержания постоянной нормативной температуры 18 - 21°С в холодное время года, нерегулярного проветривания помещений, оснащенных герметичными оконными блоками из ПВХ профилей).
Все выявленные недостатки являются явными и не являются существенными, так как их устранение возможно, и затраты по устранению соразмерны стоимости исследуемого объекта. Наиболее серьезными недостатками из всех выявленных является образование трещин в наружных стенах, так как для их устранения необходимо произвести работы по усилению фундаментов, восстановлению цокольной части и отмостки. Данный недостаток на момент заключения договора купли-продажи являлся явным (л.д. 140-151).
Доводы жалобы о необъективности эксперта, проводившего осмотр, неполноте заключения, его не качественности, не принимаются судебной коллегией во внимание, поскольку доказательств заинтересованности экспертов не представлено, экспертиза проведена с участием сторон, заключение содержит мотивированные выводы, составлено по итогам осмотра жилого дома, а не только путем сравнения фотографий, как на это указано в жалобе. Информационно-сравнительный метод с использованием фотографий был применен экспертом только для ответа на вопрос о наличии недостатков в доме на момент заключения договора купли-продажи. Оснований сомневаться в выводах экспертов не имеется.
Ссылки жалобы на подтверждение факта образования недостатков в доме ранее августа 2012 года актом, составленным ДД.ММ.ГГ комиссией администрации <данные изъяты>, не принимаются судебной коллегией.
Согласно указанному акту обследования квартиры по адресу <адрес> установлено, что 1 окно гнилое - требует замены; сырые стены, осыпается штукатурка, обои отлетают; полы в трех комнатах требуют капитального ремонта, частично гнилые, при ходьбе прогибаются; в квартире присутствует запах сырости; в подполе обнаружены следы плесени, признаки грибка; наружный осмотр показал некачественное подведение фундамента - осыпание, то есть отсутствие должного количества цемента; осыпание штукатурки под окнами (л.д. 30).
Однако, обстоятельства, изложенные в акте, не противоречат выводам экспертов, поскольку последними также установлены недостатки в покрытии пола, в деревянных оконных блоках, отставание штукатурки, образование плесени на поверхности оконных откосов и санузле, трещины и сколы на цоколе здания и бетонной отмостке (л.д. 142-144).
Кроме того, поскольку акт был составлен комиссией на основании визуального осмотра жилого дома, следовательно, не имеется сомнений, что недостатки не являлись скрытыми и могли быть обнаружены покупателями в результате внимательного визуального осмотра.
Таким образом, обстоятельств, свидетельствующих о том, что сделка по купле-продаже спорного жилого дома была заключена истцами Б. под влиянием заблуждения, не имеется, в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи.
Так как не было установлено существенных недостатков в приобретенном Б.В. и Б.Н. жилом доме, отсутствовали основания для взыскания уплаченной ими за товар по договору денежной суммы.
Ссылки жалобы на необоснованное не удовлетворение судом ходатайства апеллятора о назначении по делу повторной экспертизы, не принимаются как несостоятельные, поскольку как следует из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГ Б.В. было заявлено только ходатайство о допросе экспертов Ш.А.С. и Н.М.А., которое было отклонено судом, ходатайства о назначении экспертизы не заявлялось (л.д. 168-172). Ходатайство Б.В. о допросе в качестве свидетеля М. было отклонено судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле о том, что данный свидетель не присутствовал при осмотре квартиры после ее покупки и до проведения экспертизы, в связи с чем не сможет пояснить о недостатках, обнаруженных истцами после приобретения жилого помещения. С учетом требований ст. 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об относимости доказательств, нарушений закона в действиях районного суда при отказе в удовлетворении ходатайства не имеется.
Доводы жалобы о том, что взысканная сумма по оплате расходов представителя является завышенной, не принимаются во внимание, так как судом были соблюдены требования ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Так, при определении размера расходов на оплату услуг представителя судом принято во внимание время, затраченное представителем на участие в судебных заседаниях, при проведении экспертизы, сложность рассматриваемого спора, в связи с чем судебная коллегия соглашается с выводом суда о разумном возмещении Ш.О.М. расходов на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб. по <данные изъяты> руб. с Б.В. и Б.Н. Кроме того, судебная коллегия учитывает, что сумма, которую Ш.О.М. просила взыскать в счет возмещения расходов на представителя, была уменьшена судом с <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Поскольку жалоба не содержит доводов относительно законности остальной части решения, оно судебной коллегией не проверяется.
Руководствуясь ст. ст. 327 1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу истца (ответчика по встречному иску) Б.В. на решение Шелаболихинского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 06.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6171/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 августа 2013 г. по делу N 33-6171/2013
Судья Матвиенко Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Храмцовой В.А., Сачкова А.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца (ответчика по встречному иску) Б.В. на решение Шелаболихинского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ
по иску Б.В., Б.Н., действующих за себя и несовершеннолетних детей Б.Э., Б.А.В., Б.Е.В., к Ш.Н.М., Ш.О.М. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, свидетельства о государственной регистрации права,
встречному иску Ш.О.М. к Б.В., Б.Н. о взыскании задолженности по договору купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
установила:
Б.В., Б.Н. обратились в суд с иском в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Э., Б.А.В., Б.Е.В., к Ш.Н.М., Ш.О.М. о признании недействительными договора купли-продажи ? доли жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ, расположенных по адресу: <адрес>, свидетельств о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости; взыскании денежных средств, уплаченных по договору, в размере <данные изъяты> руб., расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование требований ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГ по договору купли-продажи, заключенному с Ш.Н.М. и Ш.О.М. они приобрели в общую долевую собственность совместно с несовершеннолетними детьми ? долю одноэтажного жилого дома, расположенного в <адрес> с земельным участком общей площадью <данные изъяты> кв.м за <данные изъяты> руб. в рассрочку. Расчет по сделке в части был произведен ими за счет собственных средств, а часть за счет кредитных средств.
Считают указанный договор не действительным и не влекущим юридических последствий. Приобретенный ими дом находится в аварийном состоянии, осыпается и разваливается бетонный фундамент, имеются трещины в фундаменте и стенах дома, высыпаются кирпичи из стен, прогнили балки и доски пола по всему дому, на стенах и на полу появилась плесень, грибок, осыпается штукатурка с потолка и стен. Данные недостатки не были ими замечены при осмотре дома, так как продавцы их тщательно замаскировали, они были введены продавцами в заблуждение. Поскольку недостатки являются скрытыми, существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, то в силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от продавца уплаченную за жилой дом денежную сумму.
В свою очередь Ш.О.М. предъявила встречный иск к Б.В., Б.Н., в котором просила взыскать с ответчиков в равных долях денежные средства в погашение очередного платежа по договору купли-продажи земельного участка и ? доли жилого дома в размере <данные изъяты> руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины.
В обоснование встречных требований указала, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГ стороны договорились, что покупатели производят расчет частями: <данные изъяты> руб. 01 коп. до подписания договора, <данные изъяты> руб. 99 коп. - за счет средств материнского капитала после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, <данные изъяты> руб. за счет средств целевого кредита, а всего в сумме <данные изъяты> руб. Регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности произведена ДД.ММ.ГГ, однако в нарушение условий договора ответчики оплатили только часть денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. 01 коп. до подписания договора и <данные изъяты> за счет кредитных средств, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. 99 коп. до настоящего времени покупателями не оплачена. Так как второй собственник Ш.Н.М. получил причитающуюся ему долю от продажи объектов недвижимости, то оставшуюся часть оплаты по сделке просит взыскать только в ее пользу.
Решением Шелаболихинского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении исковых требований Б.В., Б.Н., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Э., Б.А.В., Б.Е.В., отказано.
Встречный иск Ш.О.М. удовлетворен.
С Б.В., Б.Н. в пользу Ш.О.М. взыскана в равных долях сумма в размере <данные изъяты> руб. 99 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины с каждого по <данные изъяты> руб. 95 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. с каждого.
В остальной части встречный иск оставлен без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец (ответчик по встречному иску) Б.В. просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований Б.В. и Б.Н. и об отказе в удовлетворении встречного иска.
В обоснование жалобы ссылается на то, что не соответствует действительности вывод суда о том, что в спорном доме они с семьей начали проживать за месяц до подписания договора купли-продажи и могли увидеть недостатки дома.
Необоснован вывод суда, что истцы своим поведением способствовали ухудшению состояния дома, так как образование грибка было ранее августа 2012 года, а не в результате отсутствия отопления в доме зимой, что подтверждается актом обследования, которому суд не дал никакой оценки.
Проведенная на основании определения суда экспертиза, на которую в решении ссылается суд, является не полной, не качественной и не объективной, поскольку на проведение осмотра эксперт приехал в одном автомобиле с ответчиком, что свидетельствует о необъективных результатах исследования. Эксперт исследовал только видимые недостатки, состояние стен дома, фундамента и пола не смотрел, пол не вскрывал, выводы сделаны экспертом путем сравнивания фотографий, пробы не брались, ничего не исследовалось. Результаты экспертизы не сравнивались судом с актом обследования дома.
Суд необоснованно не удовлетворил его ходатайство о назначении еще одной экспертизы и вызове свидетеля.
Кроме того, размер взысканных расходов по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб. является завышенным.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав ответчиков Ш.Н.М., Ш.О.М., их представителя Я.Н.Ю., возражавших против удовлетворения жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Рассматривая заявленные требования, суд полно исследовал доказательства по делу и дал им надлежащую оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу указанной статьи сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Заблуждение в качестве предмета может повлечь ничтожность сделки, если переданный по договору объект становится непригодным для предполагаемой цели или количество не отвечает цели сделки.
На основании п. 1 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГ между Ш.Н.М., Ш.О.М. (продавцы) и Б.В., Б.Н., действующей за себя и несовершеннолетних Б.Э., Б.А.В. и Б.Е.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м и ? доли жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Цена предмета договора составила <данные изъяты> руб. Разделом 4 договора сторонами предусмотрен следующий порядок расчетов: денежные средства в размере <данные изъяты> руб. 01 коп. выплачены покупателями продавцам до заключения договора; денежные средства в размере <данные изъяты> руб. 99 коп. выплачиваются за счет средств материнского капитала после регистрации договора и перехода права собственности к покупателям; денежные средства в размере <данные изъяты> руб. за счет средств целевого кредита по кредитному договору, заключенному в ОАО Сбербанк России. Договор зарегистрирован в Павловском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ, выданы свидетельства о праве собственности на указанные объекты недвижимости (л.д. 11-16, 20-29).
В соответствии с п. 2.2 договора купли-продажи стороны отметили, что предмет договора не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение. Покупатель до заключения настоящего договора осмотрел предмет договора и претензий к его качественному состоянию не имеет, так как предмет договора не имеет видимых технико-строительных недостатков, предмет договора пригоден для жилья и эксплуатации по прямому назначению.
Судом установлено, что истцы Б.В. и Б.Н. неоднократно перед заключением договора купли-продажи осматривали спорный жилой дом, истица Б.Н. фотографировала дом, его элементы, собирая материал кредитору для составления отчета об оценке предмета ипотеки, а перед заключением договора купли-продажи около месяца проживали в спорном доме, в связи с чем имели реальную возможность увидеть и оценить имеющиеся в доме дефекты.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.
Доводы жалобы о том, что истцы не проживали в доме за месяц до заключения сделки и не могли видеть недостатки дома, опровергается показаниями Б.Н., данными в судебном заседании ДД.ММ.ГГ, которая пояснила, что в квартиру они въехали в июне 2012 года и выехали в конце августа 2012 года, с этого времени дом без эксплуатации, они домом не пользовались, в зимнее время не отапливали (л.д. 170 оборот).
Факт того, что дефекты не носили скрытый характер и могли быть обнаружены истцами Б. до заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ также подтверждается результатами судебной строительно-технической экспертизы. Согласно выводам экспертов, выявлены недостатки в виде: зыбкости дощатого пола как результат большого расстояния между лагами; частичного отставания обоев от основания; трещин и отслоения окрасочного слоя деревянных оконных блоков; рассыхания древесины и частичного поражения гнилью деревянных оконных блоков; образования трещин в штукатурном слое; износа окрасочного слоя фасадов; отсутствия гидроизоляции между деревянными лагами пола и кирпичными столбиками; отсутствия карнизного отвеса в конструкции крыши. Данные недостатки имелись на дату заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГ) и являлись явными, так как для их выявления было достаточно осуществить внимательный визуальный осмотр.
Определить экспертным путем имелись ли недостатки в виде: разрушения участка штукатурного слоя потолка в санузле, образования плесени на внутренней поверхности наружной стены в санузле и на оконных откосах, частичного отставания потолочной пенополистирольной плитки, отставания и растрескивания окрасочного слоя оконных откосов, не представилось возможным, так как данные повреждения могли развиться как до заключения договора купли-продажи, так и после, в ходе ненадлежащей эксплуатации квартиры (нарушение температурно-влажностного режима, не поддержания постоянной нормативной температуры 18 - 21°С в холодное время года, нерегулярного проветривания помещений, оснащенных герметичными оконными блоками из ПВХ профилей).
Все выявленные недостатки являются явными и не являются существенными, так как их устранение возможно, и затраты по устранению соразмерны стоимости исследуемого объекта. Наиболее серьезными недостатками из всех выявленных является образование трещин в наружных стенах, так как для их устранения необходимо произвести работы по усилению фундаментов, восстановлению цокольной части и отмостки. Данный недостаток на момент заключения договора купли-продажи являлся явным (л.д. 140-151).
Доводы жалобы о необъективности эксперта, проводившего осмотр, неполноте заключения, его не качественности, не принимаются судебной коллегией во внимание, поскольку доказательств заинтересованности экспертов не представлено, экспертиза проведена с участием сторон, заключение содержит мотивированные выводы, составлено по итогам осмотра жилого дома, а не только путем сравнения фотографий, как на это указано в жалобе. Информационно-сравнительный метод с использованием фотографий был применен экспертом только для ответа на вопрос о наличии недостатков в доме на момент заключения договора купли-продажи. Оснований сомневаться в выводах экспертов не имеется.
Ссылки жалобы на подтверждение факта образования недостатков в доме ранее августа 2012 года актом, составленным ДД.ММ.ГГ комиссией администрации <данные изъяты>, не принимаются судебной коллегией.
Согласно указанному акту обследования квартиры по адресу <адрес> установлено, что 1 окно гнилое - требует замены; сырые стены, осыпается штукатурка, обои отлетают; полы в трех комнатах требуют капитального ремонта, частично гнилые, при ходьбе прогибаются; в квартире присутствует запах сырости; в подполе обнаружены следы плесени, признаки грибка; наружный осмотр показал некачественное подведение фундамента - осыпание, то есть отсутствие должного количества цемента; осыпание штукатурки под окнами (л.д. 30).
Однако, обстоятельства, изложенные в акте, не противоречат выводам экспертов, поскольку последними также установлены недостатки в покрытии пола, в деревянных оконных блоках, отставание штукатурки, образование плесени на поверхности оконных откосов и санузле, трещины и сколы на цоколе здания и бетонной отмостке (л.д. 142-144).
Кроме того, поскольку акт был составлен комиссией на основании визуального осмотра жилого дома, следовательно, не имеется сомнений, что недостатки не являлись скрытыми и могли быть обнаружены покупателями в результате внимательного визуального осмотра.
Таким образом, обстоятельств, свидетельствующих о том, что сделка по купле-продаже спорного жилого дома была заключена истцами Б. под влиянием заблуждения, не имеется, в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи.
Так как не было установлено существенных недостатков в приобретенном Б.В. и Б.Н. жилом доме, отсутствовали основания для взыскания уплаченной ими за товар по договору денежной суммы.
Ссылки жалобы на необоснованное не удовлетворение судом ходатайства апеллятора о назначении по делу повторной экспертизы, не принимаются как несостоятельные, поскольку как следует из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГ Б.В. было заявлено только ходатайство о допросе экспертов Ш.А.С. и Н.М.А., которое было отклонено судом, ходатайства о назначении экспертизы не заявлялось (л.д. 168-172). Ходатайство Б.В. о допросе в качестве свидетеля М. было отклонено судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле о том, что данный свидетель не присутствовал при осмотре квартиры после ее покупки и до проведения экспертизы, в связи с чем не сможет пояснить о недостатках, обнаруженных истцами после приобретения жилого помещения. С учетом требований ст. 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об относимости доказательств, нарушений закона в действиях районного суда при отказе в удовлетворении ходатайства не имеется.
Доводы жалобы о том, что взысканная сумма по оплате расходов представителя является завышенной, не принимаются во внимание, так как судом были соблюдены требования ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Так, при определении размера расходов на оплату услуг представителя судом принято во внимание время, затраченное представителем на участие в судебных заседаниях, при проведении экспертизы, сложность рассматриваемого спора, в связи с чем судебная коллегия соглашается с выводом суда о разумном возмещении Ш.О.М. расходов на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб. по <данные изъяты> руб. с Б.В. и Б.Н. Кроме того, судебная коллегия учитывает, что сумма, которую Ш.О.М. просила взыскать в счет возмещения расходов на представителя, была уменьшена судом с <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Поскольку жалоба не содержит доводов относительно законности остальной части решения, оно судебной коллегией не проверяется.
Руководствуясь ст. ст. 327 1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу истца (ответчика по встречному иску) Б.В. на решение Шелаболихинского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)