Судебные решения, арбитраж
Рента недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чибисова И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Гладченко А.Н.,
судей Литвиновой М.В., Садовой И.М.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Б.Т.А. к Б.В.В. о признании договора ренты недвижимого имущества с пожизненным содержанием с иждивением недействительным, прекращении права собственности на квартиру, по встречному иску Б.В.В. к Б.Т.А. о признании сделки состоявшейся, о признании свидетельства о праве на наследство недействительным по апелляционной жалобе Б.Т.А. на решение Базарно-Карабулакского районного суда <адрес> от <дата>, которым в удовлетворении исковых требований Б.Т.А. отказано; встречные исковые требования Б.В.В. удовлетворены, признан договор ренты недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания с иждивением, заключенный <дата> между Б.В.Н., в лице Ж., и Б.В.В., удостоверенный нотариусом <адрес> К., заключенным, признано за Б.В.В. право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, признано свидетельство о праве на наследство по закону от <дата>, выданное нотариусом нотариального округа р. <адрес> <адрес> К., на имя Б.Т.А. на наследственное имущество после умершей Б.В.Н., состоящее из указанной выше квартиры, недействительным, взысканы судебные расходы.
Заслушав доклад судьи Литвиновой М.В., объяснения Б.Т.А., поддержавшей доводы жалобы, Б.В.В., возражавшего против доводов жалобы, третьего лица Ж., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
Б.Т.А. обратилась в суд с иском к Б.В.В. о признании договора ренты недвижимого имущества с пожизненным содержанием с иждивением недействительным, прекращении права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что <дата> умерла ее мать - Б.В.Н. После смерти матери открылось наследство, состоящее из двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, р. <адрес>, <адрес>, денежных средств, находящихся на счетах в банке. Являясь наследником по закону, Б.Т.А. получила свидетельство о праве на наследство по закону, однако, ей было отказано в государственной регистрации жилого помещения по тем основаниям, что данная квартира принадлежит на праве собственности иным лицам. <дата> между Б.В.Н., в лице действующей по ее доверенности Ж., и Б.В.В. был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого Б.В.Н. передала в собственность Б.В.В. указанную выше квартиру. Полагает, что Б.В.Н., в силу своего заболевания, на момент подписания доверенности не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Кроме того, в нарушение закона договор ренты с пожизненным содержанием прошел государственную регистрацию после смерти Б.В.Н. С учетом уточнения исковых требований, Б.Т.А. просила признать договор ренты недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания с иждивением, заключенный <дата>, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительными.
Б.В.В. обратился в суд с встречным иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать договор пожизненного содержания с иждивением от <дата>, удостоверенный нотариусом Базарно-Карабулакского нотариального округа <адрес> К., состоявшимся, признать свидетельство о праве на наследство, выданное <дата> нотариусом нотариального округа <адрес> К. на имя Б.Т.А., недействительным, признать право собственности на спорную квартиру, применить к оспариваемой Б.Т.А. сделке срок исковой давности. В обоснование встречных требований ссылается на то, что <дата> Б.В.Н. на имя Ж. была выдана доверенность, в том числе с правом заключения договора ренты на спорную квартиру. Перед подписанием доверенности Б.В.Н. была осмотрена психиатром, у которого сомнений в психическом состоянии бабушки не было, в связи с чем была выдана соответствующая справка. <дата> был заключен спорный договор ренты, а <дата> Б.В.Н. умерла. <дата> данный договор был предоставлен на государственную регистрацию и впоследствии выдано свидетельство о государственной регистрации права. Кроме того, указывает, что с <дата> Б.В.В. был зарегистрирован в спорном жилом помещении, находился всегда рядом с Б.В.Н., осуществлял ее похороны, оплачивал налог за квартиру. Условия договора ренты от <дата> сторонами исполнялись.
Суд, рассмотрев возникший спор, постановил указанное выше решение.
Не согласившись с решением суда, Б.Т.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении встречного иска Б.В.В., удовлетворить требования Б.Т.А. Автор жалобы указывает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, решение суда постановлено с нарушением норм материального права. При этом суд не учел состояние здоровья Б.В.Н., а также то, что договор ренты с пожизненным содержанием был зарегистрирован в УФРС по <адрес> после смерти Б.В.Н.
В суде апелляционной инстанции истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Б.Т.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, поскольку договор ренты с пожизненным содержанием не был зарегистрирован в регистрирующих органах. Считает, что Б.В.В. незаконного завладел спорной квартирой, о чем она узнала в 2011 г., когда возникли препятствия в регистрации внука (сына Ж.) в спорную квартиру.
Третье лицо Ж. согласилась с доводами апелляционной жалобы, пояснила, что <дата>, действуя на основании доверенности, заключила от имени Б.В.Н. с Б.В.В. договор ренты с пожизненным содержанием. Данный договор был удостоверен нотариусом, однако зарегистрирован в регистрационных органах был только после смерти бабушки.
Б.В.В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Т.А. без удовлетворения, поскольку он проживал и был зарегистрирован в спорной квартире, никогда не возражал против проживания в квартире после смерти бабушки Ж. Договор ренты с пожизненным содержанием был заключен <дата> от имени Б.В.Н. в лице Ж., затем удостоверен у нотариуса, однако регистрацию в установленном законом порядке не прошел, так как <дата> Б.В.Н. умерла. Просит учесть, что бабушка при выдаче доверенности была психически здорова и выразила свою волю на отчуждение квартиры именно ему, так как Б.В.В. всегда ей помогал и ухаживал за ней.
В заседание судебной коллегии не явились: представители Б.Т.А., Б.В.В., нотариус К., представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что имеются основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для отмены принятого по делу судебного постановления и принятии нового решения по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Б.В.Н. на праве собственности принадлежала двухкомнатная <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>.
<дата> Б.В.Н. умерла, после смерти открылось наследство. Б.Т.А., как наследник первой очереди, заявила о своих правах, в связи с чем нотариусом ей было выдано свидетельство о праве на наследство по закону от <дата>, которое состояло из действующих счетов и компенсации, что подтверждается материалами дела.
<дата> Б.Т.А. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону нотариусом нотариального округа р. <адрес> и <адрес> после умершей Б.В.Н., где указано, что наследство состоит из <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей наследодателю на основании договора на приватизацию жилого помещения от <дата>
Ж. и Б.В.В. являются внуками Б.В.Н. и детьми Б.Т.А., что никем не оспаривается и подтверждается материалами дела.
<дата> между Б.В.Н., в лице действующей по доверенности Ж., и Б.В.В. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого Б.В.Н. передала в собственность Б.В.В. <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 46 кв. м, в том числе, жилой - 33,9 кв. м, под обязательство осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты - Б.В.Н., состоящее из средств на содержание ежемесячно в размере не менее пяти минимальных размеров оплаты труда, установленного законом РФ, в которое входит приобретение продуктов питания, одежды, лекарств, уход за получателем ренты, в случае смерти получателя ренты на плательщика ренты возлагается обязанность оплатить ритуальные услуги. Указанный договор пожизненной ренты удостоверен нотариусом К., зарегистрирован в реестре за N
После смерти Б.В.Н., <дата>. договор пожизненного содержания с иждивением был сдан на государственную регистрацию и зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (ранее - УФРС по <адрес>) <дата>, что сторонами не оспаривалось.
По состоянию на <дата> в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о государственной регистрации права собственности Б.В.В. на спорный объект недвижимости. Государственная регистрация права проведена на основании договора пожизненного содержания с иждивением от <дата> N (л.д. 65 - 66).
Согласно заключению комиссии экспертов от <дата> - <дата> N Б.В.Н. на момент подписания доверенности <дата> могла в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими, в том числе правильно воспринимать обстоятельства в момент подписания доверенности, правовые и социальные последствия совершения сделки. Оснований не доверять заключению экспертов у судебной коллегии не имеется, поскольку оно мотивированное, полное, дано с учетом представленных медицинских документов и материалов дела, эксперты предупреждены об уголовной ответственности. С учетом изложенного, довод автора жалобы о том, что Б.В.Н. в момент выдачи доверенности не отдавала отчет своим действиям и не могла руководить ими, является несостоятельным и во внимание судебной коллегией не принимается.
При этом судебная коллегия не может не согласиться с доводом автора жалобы в той части, что Б.В.В. при регистрации оспариваемого договора нарушен закон, так как договор ренты с пожизненным содержанием был зарегистрирован после смерти Б.В.Н., исходя из следующего.
Удовлетворяя требования Б.В.В., суд первой инстанции исходил из того, что договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный <дата> между Б.В.Н., в лице действующей по доверенности от ее имени Ж., и Б.В.В. нотариально удостоверен, сторонами исполнялся, так как после заключения договора ренты Б.В.Н. получала от Б.В.В. продукты питания, уход, необходимую помощь, лекарственные препараты. Суд указал, что поскольку договор пожизненного содержания с иждивением не предполагает иной выгоды для получателя ренты, кроме пожизненного содержания с иждивением, на условиях заключенного договора, то данные условия договора ответчиком были выполнены надлежащим образом. Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований Б.Т.А. о признании договора ренты недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания с иждивением недействительным и прекращении права собственности, суд пришел к выводу, о пропуске истцом срока исковой давности без каких-либо уважительных причин. Между тем, с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку данные выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Как указывал Конституционный Суд РФ в ряде своих решений, государственная регистрация недвижимости создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочнению и стабильности гражданского оборота в целом, она не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность (Определения от 05.07.2011 г. N 132-О и N 154-О, от 18.12.2007 г. N 898-О и др.).
Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме.
В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами настоящего параграфа (п. 2 ст. 601 ГК РФ).
Таким образом, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Как видно из материалов дела, вышеназванные требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела и нарушению прав Б.Т.А. Следовательно, право собственности на спорную квартиру на основании оспариваемого договора у Б.В.В. не возникло, поскольку оспариваемый договор считается незаключенным.
В силу того, что оспариваемый договор является незаключенным, то не подлежит удовлетворению заявление Б.В.В. о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности (ст. 181 ГК РФ), а, кроме того, как пояснила Б.Т.А., о нарушении своих прав она узнала в 2011 году, что подтвердила в суде апелляционной инстанции Ж.
В силу п. 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (с последующими изменениями) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с п. 1 ст. 2 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Приведенные нормы материального права указывают на то, что если государственная регистрация проведена, оспорить в суде можно только зарегистрированное право путем оспаривания оснований возникновения прав. Прекращение зарегистрированного права, возможно, при наличии судебного решения, в резолютивной части которого содержится указание о прекращении зарегистрированного ранее права.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что договор от <дата> заключенный между Б.В.Н., в лице Ж., действующей по доверенности, и Б.В.В. является незаключенным, поскольку данный договор не прошел государственную регистрацию, поэтому право собственности на квартиру, о которой возник спор, у Б.В.В. на основании указанного договора не возникло.
При таких обстоятельствах решение суда не может считаться законным и обоснованным, поэтому в соответствии со ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением нового решения, которым в удовлетворении требований Б.В.В. о признании договора ренты с пожизненным содержанием состоявшимся, прекращении права собственности Б.В.В. на спорную квартиру, признании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата> недействительным отказать. При этом принятое судом решение влечет за собой прекращение права собственности Б.В.В., зарегистрированное в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> за N, на <адрес> по адресу: <адрес> и является основанием для внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением требований Б.Т.А. подлежат взысканию с Б.В.В. судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в пользу Б.Т.А. в размере 200 руб.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Базарно-Карабулакского районного суда <адрес> от <дата> отменить, принять по делу новое решение.
Признать договор ренты недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания с иждивением, заключенный <дата>, между Б.В.Н., в лице Ж., и Б.В.В. - незаключенным.
В удовлетворении исковых требований Б.В.В. о признании договора ренты недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания с иждивением, заключенного <дата> между Б.В.Н., в лице Ж., и Б.В.В., удостоверенного нотариусом <адрес> <адрес> К., зарегистрированного в реестре за N, заключенным, о признании за Б.В.В. право собственности на квартиру общей площадью - 70,5 кв. м, в том числе жилой площадью - 33,9 кв. м, отапливаемой - 55,9 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, о признании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата>, выданного нотариусом нотариального округа <адрес> К., на имя Б.Т.А. на наследственное имущество после умершей Б.В.Н., состоящее из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированное в реестре за N от <дата>, недействительным, взыскании судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины, проведением судебной экспертизы - отказать.
Прекратить право собственности Б.В.В. на <адрес>, общей площадью 46 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение в части признания договора недействительным влечет за собой прекращение права собственности Б.В.В., зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> за N, на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, и является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать с Б.В.В. в пользу Б.Т.А. государственную пошлину в размере 200 (двухсот) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-147
Разделы:Рента недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2013 г. по делу N 33-147
Судья Чибисова И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Гладченко А.Н.,
судей Литвиновой М.В., Садовой И.М.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Б.Т.А. к Б.В.В. о признании договора ренты недвижимого имущества с пожизненным содержанием с иждивением недействительным, прекращении права собственности на квартиру, по встречному иску Б.В.В. к Б.Т.А. о признании сделки состоявшейся, о признании свидетельства о праве на наследство недействительным по апелляционной жалобе Б.Т.А. на решение Базарно-Карабулакского районного суда <адрес> от <дата>, которым в удовлетворении исковых требований Б.Т.А. отказано; встречные исковые требования Б.В.В. удовлетворены, признан договор ренты недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания с иждивением, заключенный <дата> между Б.В.Н., в лице Ж., и Б.В.В., удостоверенный нотариусом <адрес> К., заключенным, признано за Б.В.В. право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, признано свидетельство о праве на наследство по закону от <дата>, выданное нотариусом нотариального округа р. <адрес> <адрес> К., на имя Б.Т.А. на наследственное имущество после умершей Б.В.Н., состоящее из указанной выше квартиры, недействительным, взысканы судебные расходы.
Заслушав доклад судьи Литвиновой М.В., объяснения Б.Т.А., поддержавшей доводы жалобы, Б.В.В., возражавшего против доводов жалобы, третьего лица Ж., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Б.Т.А. обратилась в суд с иском к Б.В.В. о признании договора ренты недвижимого имущества с пожизненным содержанием с иждивением недействительным, прекращении права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что <дата> умерла ее мать - Б.В.Н. После смерти матери открылось наследство, состоящее из двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, р. <адрес>, <адрес>, денежных средств, находящихся на счетах в банке. Являясь наследником по закону, Б.Т.А. получила свидетельство о праве на наследство по закону, однако, ей было отказано в государственной регистрации жилого помещения по тем основаниям, что данная квартира принадлежит на праве собственности иным лицам. <дата> между Б.В.Н., в лице действующей по ее доверенности Ж., и Б.В.В. был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого Б.В.Н. передала в собственность Б.В.В. указанную выше квартиру. Полагает, что Б.В.Н., в силу своего заболевания, на момент подписания доверенности не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Кроме того, в нарушение закона договор ренты с пожизненным содержанием прошел государственную регистрацию после смерти Б.В.Н. С учетом уточнения исковых требований, Б.Т.А. просила признать договор ренты недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания с иждивением, заключенный <дата>, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительными.
Б.В.В. обратился в суд с встречным иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать договор пожизненного содержания с иждивением от <дата>, удостоверенный нотариусом Базарно-Карабулакского нотариального округа <адрес> К., состоявшимся, признать свидетельство о праве на наследство, выданное <дата> нотариусом нотариального округа <адрес> К. на имя Б.Т.А., недействительным, признать право собственности на спорную квартиру, применить к оспариваемой Б.Т.А. сделке срок исковой давности. В обоснование встречных требований ссылается на то, что <дата> Б.В.Н. на имя Ж. была выдана доверенность, в том числе с правом заключения договора ренты на спорную квартиру. Перед подписанием доверенности Б.В.Н. была осмотрена психиатром, у которого сомнений в психическом состоянии бабушки не было, в связи с чем была выдана соответствующая справка. <дата> был заключен спорный договор ренты, а <дата> Б.В.Н. умерла. <дата> данный договор был предоставлен на государственную регистрацию и впоследствии выдано свидетельство о государственной регистрации права. Кроме того, указывает, что с <дата> Б.В.В. был зарегистрирован в спорном жилом помещении, находился всегда рядом с Б.В.Н., осуществлял ее похороны, оплачивал налог за квартиру. Условия договора ренты от <дата> сторонами исполнялись.
Суд, рассмотрев возникший спор, постановил указанное выше решение.
Не согласившись с решением суда, Б.Т.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении встречного иска Б.В.В., удовлетворить требования Б.Т.А. Автор жалобы указывает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, решение суда постановлено с нарушением норм материального права. При этом суд не учел состояние здоровья Б.В.Н., а также то, что договор ренты с пожизненным содержанием был зарегистрирован в УФРС по <адрес> после смерти Б.В.Н.
В суде апелляционной инстанции истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Б.Т.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, поскольку договор ренты с пожизненным содержанием не был зарегистрирован в регистрирующих органах. Считает, что Б.В.В. незаконного завладел спорной квартирой, о чем она узнала в 2011 г., когда возникли препятствия в регистрации внука (сына Ж.) в спорную квартиру.
Третье лицо Ж. согласилась с доводами апелляционной жалобы, пояснила, что <дата>, действуя на основании доверенности, заключила от имени Б.В.Н. с Б.В.В. договор ренты с пожизненным содержанием. Данный договор был удостоверен нотариусом, однако зарегистрирован в регистрационных органах был только после смерти бабушки.
Б.В.В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Т.А. без удовлетворения, поскольку он проживал и был зарегистрирован в спорной квартире, никогда не возражал против проживания в квартире после смерти бабушки Ж. Договор ренты с пожизненным содержанием был заключен <дата> от имени Б.В.Н. в лице Ж., затем удостоверен у нотариуса, однако регистрацию в установленном законом порядке не прошел, так как <дата> Б.В.Н. умерла. Просит учесть, что бабушка при выдаче доверенности была психически здорова и выразила свою волю на отчуждение квартиры именно ему, так как Б.В.В. всегда ей помогал и ухаживал за ней.
В заседание судебной коллегии не явились: представители Б.Т.А., Б.В.В., нотариус К., представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что имеются основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для отмены принятого по делу судебного постановления и принятии нового решения по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Б.В.Н. на праве собственности принадлежала двухкомнатная <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>.
<дата> Б.В.Н. умерла, после смерти открылось наследство. Б.Т.А., как наследник первой очереди, заявила о своих правах, в связи с чем нотариусом ей было выдано свидетельство о праве на наследство по закону от <дата>, которое состояло из действующих счетов и компенсации, что подтверждается материалами дела.
<дата> Б.Т.А. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону нотариусом нотариального округа р. <адрес> и <адрес> после умершей Б.В.Н., где указано, что наследство состоит из <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей наследодателю на основании договора на приватизацию жилого помещения от <дата>
Ж. и Б.В.В. являются внуками Б.В.Н. и детьми Б.Т.А., что никем не оспаривается и подтверждается материалами дела.
<дата> между Б.В.Н., в лице действующей по доверенности Ж., и Б.В.В. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого Б.В.Н. передала в собственность Б.В.В. <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 46 кв. м, в том числе, жилой - 33,9 кв. м, под обязательство осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты - Б.В.Н., состоящее из средств на содержание ежемесячно в размере не менее пяти минимальных размеров оплаты труда, установленного законом РФ, в которое входит приобретение продуктов питания, одежды, лекарств, уход за получателем ренты, в случае смерти получателя ренты на плательщика ренты возлагается обязанность оплатить ритуальные услуги. Указанный договор пожизненной ренты удостоверен нотариусом К., зарегистрирован в реестре за N
После смерти Б.В.Н., <дата>. договор пожизненного содержания с иждивением был сдан на государственную регистрацию и зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (ранее - УФРС по <адрес>) <дата>, что сторонами не оспаривалось.
По состоянию на <дата> в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о государственной регистрации права собственности Б.В.В. на спорный объект недвижимости. Государственная регистрация права проведена на основании договора пожизненного содержания с иждивением от <дата> N (л.д. 65 - 66).
Согласно заключению комиссии экспертов от <дата> - <дата> N Б.В.Н. на момент подписания доверенности <дата> могла в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими, в том числе правильно воспринимать обстоятельства в момент подписания доверенности, правовые и социальные последствия совершения сделки. Оснований не доверять заключению экспертов у судебной коллегии не имеется, поскольку оно мотивированное, полное, дано с учетом представленных медицинских документов и материалов дела, эксперты предупреждены об уголовной ответственности. С учетом изложенного, довод автора жалобы о том, что Б.В.Н. в момент выдачи доверенности не отдавала отчет своим действиям и не могла руководить ими, является несостоятельным и во внимание судебной коллегией не принимается.
При этом судебная коллегия не может не согласиться с доводом автора жалобы в той части, что Б.В.В. при регистрации оспариваемого договора нарушен закон, так как договор ренты с пожизненным содержанием был зарегистрирован после смерти Б.В.Н., исходя из следующего.
Удовлетворяя требования Б.В.В., суд первой инстанции исходил из того, что договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный <дата> между Б.В.Н., в лице действующей по доверенности от ее имени Ж., и Б.В.В. нотариально удостоверен, сторонами исполнялся, так как после заключения договора ренты Б.В.Н. получала от Б.В.В. продукты питания, уход, необходимую помощь, лекарственные препараты. Суд указал, что поскольку договор пожизненного содержания с иждивением не предполагает иной выгоды для получателя ренты, кроме пожизненного содержания с иждивением, на условиях заключенного договора, то данные условия договора ответчиком были выполнены надлежащим образом. Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований Б.Т.А. о признании договора ренты недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания с иждивением недействительным и прекращении права собственности, суд пришел к выводу, о пропуске истцом срока исковой давности без каких-либо уважительных причин. Между тем, с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку данные выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Как указывал Конституционный Суд РФ в ряде своих решений, государственная регистрация недвижимости создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочнению и стабильности гражданского оборота в целом, она не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность (Определения от 05.07.2011 г. N 132-О и N 154-О, от 18.12.2007 г. N 898-О и др.).
Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме.
В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами настоящего параграфа (п. 2 ст. 601 ГК РФ).
Таким образом, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Как видно из материалов дела, вышеназванные требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела и нарушению прав Б.Т.А. Следовательно, право собственности на спорную квартиру на основании оспариваемого договора у Б.В.В. не возникло, поскольку оспариваемый договор считается незаключенным.
В силу того, что оспариваемый договор является незаключенным, то не подлежит удовлетворению заявление Б.В.В. о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности (ст. 181 ГК РФ), а, кроме того, как пояснила Б.Т.А., о нарушении своих прав она узнала в 2011 году, что подтвердила в суде апелляционной инстанции Ж.
В силу п. 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (с последующими изменениями) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с п. 1 ст. 2 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Приведенные нормы материального права указывают на то, что если государственная регистрация проведена, оспорить в суде можно только зарегистрированное право путем оспаривания оснований возникновения прав. Прекращение зарегистрированного права, возможно, при наличии судебного решения, в резолютивной части которого содержится указание о прекращении зарегистрированного ранее права.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что договор от <дата> заключенный между Б.В.Н., в лице Ж., действующей по доверенности, и Б.В.В. является незаключенным, поскольку данный договор не прошел государственную регистрацию, поэтому право собственности на квартиру, о которой возник спор, у Б.В.В. на основании указанного договора не возникло.
При таких обстоятельствах решение суда не может считаться законным и обоснованным, поэтому в соответствии со ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением нового решения, которым в удовлетворении требований Б.В.В. о признании договора ренты с пожизненным содержанием состоявшимся, прекращении права собственности Б.В.В. на спорную квартиру, признании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата> недействительным отказать. При этом принятое судом решение влечет за собой прекращение права собственности Б.В.В., зарегистрированное в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> за N, на <адрес> по адресу: <адрес> и является основанием для внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением требований Б.Т.А. подлежат взысканию с Б.В.В. судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в пользу Б.Т.А. в размере 200 руб.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Базарно-Карабулакского районного суда <адрес> от <дата> отменить, принять по делу новое решение.
Признать договор ренты недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания с иждивением, заключенный <дата>, между Б.В.Н., в лице Ж., и Б.В.В. - незаключенным.
В удовлетворении исковых требований Б.В.В. о признании договора ренты недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания с иждивением, заключенного <дата> между Б.В.Н., в лице Ж., и Б.В.В., удостоверенного нотариусом <адрес> <адрес> К., зарегистрированного в реестре за N, заключенным, о признании за Б.В.В. право собственности на квартиру общей площадью - 70,5 кв. м, в том числе жилой площадью - 33,9 кв. м, отапливаемой - 55,9 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, о признании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата>, выданного нотариусом нотариального округа <адрес> К., на имя Б.Т.А. на наследственное имущество после умершей Б.В.Н., состоящее из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированное в реестре за N от <дата>, недействительным, взыскании судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины, проведением судебной экспертизы - отказать.
Прекратить право собственности Б.В.В. на <адрес>, общей площадью 46 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение в части признания договора недействительным влечет за собой прекращение права собственности Б.В.В., зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> за N, на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, и является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать с Б.В.В. в пользу Б.Т.А. государственную пошлину в размере 200 (двухсот) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)