Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Пчелкина Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего: Чубукова С.К.,
судей: Ковалюк Л.Ю., Бредихиной С.Г.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика администрации г. Бийска на решение Бийского городского суда Алтайского края от 06 февраля 2013 года
по делу по иску К.В. к К.Д., администрации г. Бийска о признании действительным договора купли-продажи квартиры, государственной регистрации договора купли продажи квартиры и перехода права собственности на жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Бредихиной С.Г., судебная коллегия
установила:
К.В. обратился в суд с иском к К.Д. о признании действительным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на жилое помещение.
В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между ним и Б.С., действующим от имени и в интересах К.Р., К.Д., был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> в <адрес>. Указанная квартира принадлежала на праве собственности продавцам на основании договора передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГ, решения Восточного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ и свидетельства о праве на наследство по закону. После подписания договора истец передал Б.С. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей согласно условиям договора, что подтверждается распиской. При этом Б.С. передал ему документы на квартиру и ключи. В регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи стороны не обратились. Истец пытался найти собственников квартиры или их представителя Б.С., но безрезультатно. Впоследствии выяснилось, что <данные изъяты> умер в <данные изъяты> году, К.Д. выехал <данные изъяты>, а Б.С. отбывал наказание в местах лишения свободы. Для регистрации права собственности требуется обращение всех участников договора в регистрирующий орган, в связи с чем истец не имел возможности зарегистрировать сделку.
ДД.ММ.ГГ в суд поступило уточненное исковое заявление, в котором К.В. просил признать действительным договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать в Бийском отделе Управления Росреестра по Алтайскому краю договор от ДД.ММ.ГГ купли-продажи квартиры, расположенной по пе<адрес><данные изъяты> в <адрес>, и переход права собственности на указанную квартиру от К.Р., К.Д. к К.В.
Определением суда от ДД.ММ.ГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация <адрес>.
Решением Бийского городского суда Алтайского края от 06 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены частично.
Постановлено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГ между представителем К.Р. и К.Д. - Б.С. и К.В.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по <адрес> в <адрес>, на имя К.В.
В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ответчик администрация <адрес> просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГ на момент заключения договора купли-продажи квартиры по <адрес> Б.С., действующий от имени и в интересах К.Р., К.Д., не обладал необходимыми полномочиями на подписание договора и получения денег в счет оплаты приобретенной К.В. спорной квартиры, поскольку доверенность на его имя была выдана лишь ДД.ММ.ГГ, а в упомянутом договоре и в расписке имеются ссылки на доверенность от ДД.ММ.ГГ Считает, что судом неверно оценены действия Б.В. при заключении названного договора, так как он не мог являться лицом, действующим в чужом интересе без поручения, и не выступал в сделке от своего имени. Буквальное содержание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, расписки от той же даты, свидетельствует о возникновении прав и обязанностей продавца непосредственно у К.Р. и К.Д. По мнению подателя жалобы, указанные обстоятельства ставят под сомнение факт наличия волеизъявления К.Р. и К.Д. на продажу спорной квартиры, а также осведомленности этих лиц относительно условий, на которых Б.С. отчуждал спорную квартиру. Полагает сомнительным факт приобретения Б.С. для К.Р. иного жилого помещения именно в счет оплаты за проданную квартиру и передачи денежных средств К.Д.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Администрации <адрес> С. на доводах жалобы настаивала.
Истец К.В., представитель Б.С. - В. возражали по удовлетворению жалобы, пояснив, что при составлении доверенности была допущена техническая ошибка, которую повторили и при составлении текста договора купли-продажи, поскольку данные брали из шапки доверенности, поэтому ошибка и была допущена несколько раз.
В заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК Российской Федерации).
В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации).
Из содержания ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество. Покупатель обязан уплатить обусловленную договором цену.
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилой недвижимости, совершенный в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Разрешая спор, суд установил, что собственниками квартиры, расположенной по <адрес> в <адрес> являлись К.Р. - <данные изъяты> доли и его <данные изъяты> - <данные изъяты> доли.
ДД.ММ.ГГ между К.Р., К.Д. в лице представителя Б.С., действующего на основании доверенности за ***, и К.В. был заключен договор купли-продажи квартиры по <адрес> в <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Пунктом 10 указанного договора стороны предусмотрели обязанность продавца передать покупателю вышеуказанную квартиру в момент подписания настоящего договора.
Приобретение права собственности на основании договора купли-продажи возможно только в случае если одной из сторон договора (продавцом) является собственник имущества, либо надлежащим образом уполномоченное лицо в соответствии с требованиями п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Таким образом, исходя из приведенных норм права, сделка считается заключенной от имени другого лица при наличии у представителя полномочий либо при отсутствии у него таковых, но с последующим ее одобрением представляемым.
ДД.ММ.ГГ К.Р. и К.Д. была выдана доверенность на имя Б.С., согласно которой последний уполномочивался продать квартиру по вышеуказанному адресу, заключить и подписать от их имени договор купли-продажи и акт приема-передачи, получить следуемые им денежные средства за проданную квартиру, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на покупателя (т. 1 л.д. 10).
Указанная доверенность удостоверена нотариусом К.Л., зарегистрирована в реестре за *** и лично подписана К.Р. и К.Д. (т. 1 л.д. 10).
Как установил суд, ключи от спорной квартиры и документы на нее были переданы при подписании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ истцу, который произвел оплату за указанное жилое помещение в полном объеме.
ДД.ММ.ГГ <данные изъяты> умер.
Место нахождения К.Д. неизвестно.
Договор купли-продажи квартиры по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГ не прошел государственную регистрацию.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности с пояснениями сторон, показаниями свидетелей в порядке, предусмотренном ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении заявленных К.В. требований, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание доводы истца об исполнении продавцами К.Р. и К.Д. обязательств по передаче спорной квартиры покупателю, который, в свою очередь, произвел расчет за эту квартиру в полном объеме, что подтверждается распиской, выданной доверенным лицом Б.С. ДД.ММ.ГГ (т. 1 л.д. 6). При этом суд исходил из того, что названный договор купли-продажи отвечает всем требованиям предъявляемым законом к таким видам договоров, содержит соглашение сторон по всем существенным условиям сделки и подписан сторонами.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, полагая их основанными на материальном законе и мотивированными в судебном решении.
Кроме того, заключая договор купли-продажи спорной квартиры, стороны указали в его тексте номер доверенности *** на имя представителя Б.С., действовавшего в интересах продавцов, указанный номер соответствует записи в выписке из Реестра для регистрации нотариальных действий (т. 1 л.д. 131-132).
Верно установив имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дав им надлежащую юридическую оценку, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о совершении сделки в надлежащей форме и наличии оснований для государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности на жилое помещение к истцу. При этом суд исходил из того, что Б.С., отчуждая спорное имущество, действовал в интересах своих доверителей.
Администрация <адрес>, оспаривая законность состоявшегося судебного акта, указывает в жалобе на то, что договор купли-продажи между К.Р., К.Д. в лице представителя Б.С. и К.В. является недействительным, поскольку не прошел государственную регистрацию, а спорное имущество фактически покупателю не передавалось. Между тем, отсутствие государственной регистрации договора, как правильно указал в решении суд, само по себе не свидетельствует о его недействительности, при том, что в ходе судебного разбирательства был установлен как факт передачи денежных средств по условиям договора, так и факт передачи истцу спорного имущества. Доказательств обратного ответчиками в суд первой и апелляционной инстанций не представлено.
Доводы жалобы об отсутствии волеизъявления собственников К.Р. и К.Д. на продажу спорной квартиры, а также их осведомленности относительно условий, на которых Б.С. отчуждал указанный объект недвижимости, опровергаются материалами дела и являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а потому подлежат отклонению.
Вопреки доводам жалобы, факт приобретения К.Р. жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГ именно за счет средств за проданную квартиру по <адрес> в <адрес>, нашел свое подтверждение при разрешении возникшего между сторонами спора. К.Р. являлся ее собственником, был прописан по <адрес> в <адрес> с ДД.ММ.ГГ (л.д. 59). Каких либо претензий по продаже квартиры с момента заключения договора купли-продажи К.Р., К.Д. (продавцы) не предъявляли. Данное обстоятельство ответчиками не опровергнуто.
Несмотря на доводы жалобы, решение суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, содержит мотивы, по которым суд пришел к данным выводам и ссылки на законы, которыми руководствовался суд.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо принятого судом решения, в апелляционной жалобе не содержится.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика администрации <адрес> на решение Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 23.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3262/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 апреля 2013 г. по делу N 33-3262/2013
Судья: Пчелкина Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего: Чубукова С.К.,
судей: Ковалюк Л.Ю., Бредихиной С.Г.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика администрации г. Бийска на решение Бийского городского суда Алтайского края от 06 февраля 2013 года
по делу по иску К.В. к К.Д., администрации г. Бийска о признании действительным договора купли-продажи квартиры, государственной регистрации договора купли продажи квартиры и перехода права собственности на жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Бредихиной С.Г., судебная коллегия
установила:
К.В. обратился в суд с иском к К.Д. о признании действительным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на жилое помещение.
В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между ним и Б.С., действующим от имени и в интересах К.Р., К.Д., был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> в <адрес>. Указанная квартира принадлежала на праве собственности продавцам на основании договора передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГ, решения Восточного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ и свидетельства о праве на наследство по закону. После подписания договора истец передал Б.С. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей согласно условиям договора, что подтверждается распиской. При этом Б.С. передал ему документы на квартиру и ключи. В регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи стороны не обратились. Истец пытался найти собственников квартиры или их представителя Б.С., но безрезультатно. Впоследствии выяснилось, что <данные изъяты> умер в <данные изъяты> году, К.Д. выехал <данные изъяты>, а Б.С. отбывал наказание в местах лишения свободы. Для регистрации права собственности требуется обращение всех участников договора в регистрирующий орган, в связи с чем истец не имел возможности зарегистрировать сделку.
ДД.ММ.ГГ в суд поступило уточненное исковое заявление, в котором К.В. просил признать действительным договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать в Бийском отделе Управления Росреестра по Алтайскому краю договор от ДД.ММ.ГГ купли-продажи квартиры, расположенной по пе<адрес><данные изъяты> в <адрес>, и переход права собственности на указанную квартиру от К.Р., К.Д. к К.В.
Определением суда от ДД.ММ.ГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация <адрес>.
Решением Бийского городского суда Алтайского края от 06 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены частично.
Постановлено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГ между представителем К.Р. и К.Д. - Б.С. и К.В.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по <адрес> в <адрес>, на имя К.В.
В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ответчик администрация <адрес> просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГ на момент заключения договора купли-продажи квартиры по <адрес> Б.С., действующий от имени и в интересах К.Р., К.Д., не обладал необходимыми полномочиями на подписание договора и получения денег в счет оплаты приобретенной К.В. спорной квартиры, поскольку доверенность на его имя была выдана лишь ДД.ММ.ГГ, а в упомянутом договоре и в расписке имеются ссылки на доверенность от ДД.ММ.ГГ Считает, что судом неверно оценены действия Б.В. при заключении названного договора, так как он не мог являться лицом, действующим в чужом интересе без поручения, и не выступал в сделке от своего имени. Буквальное содержание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, расписки от той же даты, свидетельствует о возникновении прав и обязанностей продавца непосредственно у К.Р. и К.Д. По мнению подателя жалобы, указанные обстоятельства ставят под сомнение факт наличия волеизъявления К.Р. и К.Д. на продажу спорной квартиры, а также осведомленности этих лиц относительно условий, на которых Б.С. отчуждал спорную квартиру. Полагает сомнительным факт приобретения Б.С. для К.Р. иного жилого помещения именно в счет оплаты за проданную квартиру и передачи денежных средств К.Д.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Администрации <адрес> С. на доводах жалобы настаивала.
Истец К.В., представитель Б.С. - В. возражали по удовлетворению жалобы, пояснив, что при составлении доверенности была допущена техническая ошибка, которую повторили и при составлении текста договора купли-продажи, поскольку данные брали из шапки доверенности, поэтому ошибка и была допущена несколько раз.
В заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК Российской Федерации).
В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации).
Из содержания ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество. Покупатель обязан уплатить обусловленную договором цену.
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилой недвижимости, совершенный в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Разрешая спор, суд установил, что собственниками квартиры, расположенной по <адрес> в <адрес> являлись К.Р. - <данные изъяты> доли и его <данные изъяты> - <данные изъяты> доли.
ДД.ММ.ГГ между К.Р., К.Д. в лице представителя Б.С., действующего на основании доверенности за ***, и К.В. был заключен договор купли-продажи квартиры по <адрес> в <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Пунктом 10 указанного договора стороны предусмотрели обязанность продавца передать покупателю вышеуказанную квартиру в момент подписания настоящего договора.
Приобретение права собственности на основании договора купли-продажи возможно только в случае если одной из сторон договора (продавцом) является собственник имущества, либо надлежащим образом уполномоченное лицо в соответствии с требованиями п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Таким образом, исходя из приведенных норм права, сделка считается заключенной от имени другого лица при наличии у представителя полномочий либо при отсутствии у него таковых, но с последующим ее одобрением представляемым.
ДД.ММ.ГГ К.Р. и К.Д. была выдана доверенность на имя Б.С., согласно которой последний уполномочивался продать квартиру по вышеуказанному адресу, заключить и подписать от их имени договор купли-продажи и акт приема-передачи, получить следуемые им денежные средства за проданную квартиру, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на покупателя (т. 1 л.д. 10).
Указанная доверенность удостоверена нотариусом К.Л., зарегистрирована в реестре за *** и лично подписана К.Р. и К.Д. (т. 1 л.д. 10).
Как установил суд, ключи от спорной квартиры и документы на нее были переданы при подписании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ истцу, который произвел оплату за указанное жилое помещение в полном объеме.
ДД.ММ.ГГ <данные изъяты> умер.
Место нахождения К.Д. неизвестно.
Договор купли-продажи квартиры по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГ не прошел государственную регистрацию.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности с пояснениями сторон, показаниями свидетелей в порядке, предусмотренном ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении заявленных К.В. требований, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание доводы истца об исполнении продавцами К.Р. и К.Д. обязательств по передаче спорной квартиры покупателю, который, в свою очередь, произвел расчет за эту квартиру в полном объеме, что подтверждается распиской, выданной доверенным лицом Б.С. ДД.ММ.ГГ (т. 1 л.д. 6). При этом суд исходил из того, что названный договор купли-продажи отвечает всем требованиям предъявляемым законом к таким видам договоров, содержит соглашение сторон по всем существенным условиям сделки и подписан сторонами.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, полагая их основанными на материальном законе и мотивированными в судебном решении.
Кроме того, заключая договор купли-продажи спорной квартиры, стороны указали в его тексте номер доверенности *** на имя представителя Б.С., действовавшего в интересах продавцов, указанный номер соответствует записи в выписке из Реестра для регистрации нотариальных действий (т. 1 л.д. 131-132).
Верно установив имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дав им надлежащую юридическую оценку, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о совершении сделки в надлежащей форме и наличии оснований для государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности на жилое помещение к истцу. При этом суд исходил из того, что Б.С., отчуждая спорное имущество, действовал в интересах своих доверителей.
Администрация <адрес>, оспаривая законность состоявшегося судебного акта, указывает в жалобе на то, что договор купли-продажи между К.Р., К.Д. в лице представителя Б.С. и К.В. является недействительным, поскольку не прошел государственную регистрацию, а спорное имущество фактически покупателю не передавалось. Между тем, отсутствие государственной регистрации договора, как правильно указал в решении суд, само по себе не свидетельствует о его недействительности, при том, что в ходе судебного разбирательства был установлен как факт передачи денежных средств по условиям договора, так и факт передачи истцу спорного имущества. Доказательств обратного ответчиками в суд первой и апелляционной инстанций не представлено.
Доводы жалобы об отсутствии волеизъявления собственников К.Р. и К.Д. на продажу спорной квартиры, а также их осведомленности относительно условий, на которых Б.С. отчуждал указанный объект недвижимости, опровергаются материалами дела и являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а потому подлежат отклонению.
Вопреки доводам жалобы, факт приобретения К.Р. жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГ именно за счет средств за проданную квартиру по <адрес> в <адрес>, нашел свое подтверждение при разрешении возникшего между сторонами спора. К.Р. являлся ее собственником, был прописан по <адрес> в <адрес> с ДД.ММ.ГГ (л.д. 59). Каких либо претензий по продаже квартиры с момента заключения договора купли-продажи К.Р., К.Д. (продавцы) не предъявляли. Данное обстоятельство ответчиками не опровергнуто.
Несмотря на доводы жалобы, решение суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, содержит мотивы, по которым суд пришел к данным выводам и ссылки на законы, которыми руководствовался суд.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо принятого судом решения, в апелляционной жалобе не содержится.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика администрации <адрес> на решение Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)