Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Юрьева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Храмцовой В.А., Сачкова А.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика К.А. на решение Индустриального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ
по иску М.Ш., М.И. к К.А. о взыскании суммы, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
установила:
Истцы М.Ш., М.И. обратились в суд с иском к ответчику К.А. о взыскании денежных средств в размере 650 000 рублей.
Требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГ между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. После приобретения дома в нем обнаружились недостатки: полное отсутствие утеплителя стен и потолка дома, в результате чего стены и потолок промерзают насквозь, температура в помещениях не поднимается выше 10 градусов. Таким образом, конструкция стен и потолка не соответствует климатическим условиям Алтайского края. Для устранения указанных недостатков им придется потратить 650 000 рублей. ДД.ММ.ГГ ответчику направлена претензия о соразмерном уменьшении покупной цены приобретенного дома на сумму 650 000 рублей. Однако ответчиком указанные требования не выполнены, в связи с чем истцы вынуждены обратиться в суд с вышеуказанными требованиями.
Решением Индустриального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования истцов удовлетворены частично.
С К.А. в пользу М.Ш. взыскана сумма в размере 218 526 рублей, расходы по проведению экспертизы 5 648 рублей 16 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 522 рубля 28 копеек, всего взыскано 230 696 рублей 44 копейки.
С К.А. в пользу М.И. взыскана сумма в размере 218 526 рублей, расходы по проведению экспертизы 5 648 рублей 16 копеек, всего взыскано 224 174 рубля 16 копеек.
В остальной части в удовлетворении исковых требований было отказано.
В апелляционной жалобе ответчик К.А. просит об отмене решения и принятии нового об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В качестве доводов жалобы ссылается на то, что судом были нарушены нормы материального и процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют материалам дела. Взысканная судом сумма в возмещение расходов на устранение недостатков жилого дома является по существу мерой ответственности за исполнение обязательства ненадлежащим образом. Частью 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). В решении суда не указано, в чем конкретно заключалась вина. Необоснован и не соответствует фактическим обстоятельствам дела вывод суда о том, истцам передан товар, качество которого не соответствует цели его использования, то есть дом не пригоден для проживания, использования его как жилого помещения в соответствии с требованиями СНиП. При этом суд не указывает, какому именно СНиПу не соответствует дом, в связи с чем он не пригоден для проживания. Заключение эксперта такого вывода не содержит. Указывает на то, что п. 3.1.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ предусмотрено обязательное составление сторонами передаточного акта о фактической передаче земельного участка и дома.
Вывод суда о наличии в доме скрытых недостатков (дефектов), которые не могли быть известны покупателю на момент покупки не соответствует фактическим обстоятельствам дела и исследованным доказательствам. Суд необоснованно ссылается на заключение эксперта от ДД.ММ.ГГ, поскольку в указанном заключении эксперт при ответе на первый и второй вопросы, как в исследовательской, так и в резолютивной части указывает, что в жилом доме выявлены дефекты (промерзание наружных стен, промерзание отдельных мест наклонной части стен мансарды), которые не соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил. В экспертном заключении описано лишь промерзание наклонной части стен мансарды в одном месте (страница 6-7 экспертного заключения), и не указано, где именно было установлено промерзание наружных стен дома. Допрошенный в судебном заседании эксперт не смог дать пояснений по данному факту.
Указывает, что заключение эксперта является противоречивым, поскольку при ответе на первый вопрос эксперты указали, что выявленные в жилом доме дефекты и несоответствия требованиям действующих строительных норм и правил без вскрытия конструкций и теплотехнических расчетов возможно обнаружить при помощи специальных приборов (пирометров, тепловизоров). Эксперты указывали, что такие дефекты относятся к категории явных, несмотря на невозможность их визуального обнаружения. При этом отмечают, что поскольку жилой дом приобретался в теплый период года, то указанные дефекты и несоответствия относятся к скрытым дефектам. Такой вывод экспертов не основан на действующем законодательстве. Из заключения непонятно, как именно эксперты определили, что ДД.ММ.ГГ был теплый период года, в заключении не отражены сведения о средней суточной температуре в тот период времени.
Свидетели Б., Ш. подтвердили, что истцы осматривали дом в середине марта 2011 года, когда лежал снег, были отрицательные температуры. Однако суд по непонятным причинам не дал надлежащей оценки данным обстоятельствам.
Суд не вправе был ссылаться на СНиП 23-02-2003, так как они не прошли государственную регистрацию и не опубликованы.
Полагает, что заключение эксперта является недопустимым доказательством, поскольку в нем не отражены размеры спорного дома, но при этом в расчете указаны конкретные виды работ и их объем; указано, что необходимо выполнить стекольные, обойные и облицовочные работы, но при этом не мотивировано, почему их нужно выполнять; также не мотивирован расчет по фонду оплаты труда, по накладным расходам, по сметной прибыли, по компенсации НДС. В заключении эксперта на странице 5 указано, что в ходе проведения экспертного осмотра был отобран образец (полистиролбетонный блок) для определения его фактической плотности, был получен результат 500 кг/м3, но при этом непонятно какие конкретно измерения полистиролбетонного блока и какими именно приборами были проведены экспертами. Неизвестно проходили ли данные приборы необходимую поверку и когда именно.
Указывает, что дело было рассмотрено в незаконном составе, что допущенные нарушения являются существенными, нарушающими права и интересы.
В поступивших возражениях истцы просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя ответчика Т., поддержавшего доводы жалобы, истца М.Ш., выразившего согласие с решением суда, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Судом апелляционной инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи, заключенного от ДД.ММ.ГГ, М.Ш., М.И. приобрели у К.А. в общую совместную собственность земельный участок с расположенным на нем жилым домом, находящиеся по адресу: <адрес>. Стоимость данных объектов, в соответствии с договор от ДД.ММ.ГГ составила 1 000 000 рублей (жилой дом - 900 000 рублей, земельный участок - 100 000 рублей), которые оплачены продавцу, что не оспаривалось в судебном заседании. Право собственности истцов зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ условия и указания о недостатках в приобретаемом доме отсутствуют. Передаточный акт жилого дома не составлялся.
Предъявляя к продавцу иск, истцы исходили из того, что после приобретения ими жилого дома были обнаружены недостатки, которые являются скрытыми, не были оговорены в договоре купли-продажи и не могли быть выявлены простым осмотром, и в этой связи просили взыскать с ответчика сумму, требующуюся для возмещения расходов, связанных с устранением этих недостатков.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 454 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пункты 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагают на продавца обязанность передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
Истцы, обращаясь в суд с иском о взыскании с ответчика суммы, указали, что после приобретения дома (зимой 2011 - 2012 гг.) ими обнаружены недостатки: полное отсутствие утеплителя стен и потолка дома, промерзание стен и потолка насквозь, температура в помещениях не поднимается выше 10 градусов, о которых покупатели дома не были поставлены в известность и которые делают невозможным эксплуатацию дома по его назначению.
С целью определения соответствия жилого дома СНиП и требованиям ГОСТ, наличия недостатков, характера недостатков, причинно-следственной связи между недостатками и промерзанием стен и потолков, а также стоимости восстановительного ремонта, проведена строительно-техническая экспертиза.
Из выводов заключения эксперта от ДД.ММ.ГГ *** следует, что выявлены дефекты и несоответствия требованиям СНиП, допущенных при возведении исследуемого дома по адресу: <адрес>: конструкция наружных стен не соответствует требованиям СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий"; работы, выполненные по утеплению наклонной части стен мансарды в местах расположения ендов и герметизация их конструктивных элементов не соответствуют требованиям СНиП ДД.ММ.ГГ-87 "Изоляционные и отделочные покрытия" и СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий".
Выявленные в жилом доме дефекты и несоответствия требованиям действующих СНиП (промерзание наружных стен, промерзания отдельных мест наклонной части стен мансарды), без вскрытия конструкций и теплотехнических расчетов, возможно обнаружить при помощи специальных приборов, но только в период преобладания отрицательных температур наружного воздуха.
Так как исследуемый жилой дом приобретался в теплый период года (договор купли-продажи датирован ДД.ММ.ГГ, л.д. 35 - 38) и данные промерзания стен проявились в процессе эксплуатации здания, в связи с обнаружением других явных дефектов (почернение отделки, следы плесени), то эксперты приходят к выводу, что указанные дефекты и несоответствия относятся к скрытым дефектам.
Анализом данных, зафиксированных в ходе проведения экспертного осмотра, полученных в результате теплотехнических расчетов, и данных, содержащихся в нормативно-технической документации, установлено, что:
- - причиной промерзания наружных стен исследуемого жилого дома является не соответствие требованиям действующих СНиП в части теплотехнических свойств ограждающих конструкций;
- - причиной промерзания отдельных мест наклонной части стен мансарды исследуемого жилого дома является не соответствие требованиям действующих СНиП в части качества выполнения строительно-монтажных работ.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов и несоответствий требованиям действующих СНиП, допущенных при возведении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в ценах на 2 квартал 2013 года, с учетом округления, составляет 437 052 рубля.
Допрошенный в судебном заседании эксперт К.С. полностью подтвердил выводы, изложенные им в заключении, пояснил также, что увеличение объема помещения (строительство подвала), изменение нагревательного прибора (котла) не влияет на выявленные недостатки, поскольку может повлиять только на проявление промерзаний. Стоимость возвратных материалов, оставшихся при производстве ремонтно-строительных работ по устранению выявленных дефектов и несоответствий не учитывалась, поскольку материалы будут разрушены и станут непригодными для дальнейшего использования.
Доказательств, опровергающих выводы экспертов стороной ответчика не представлено.
В силу ст. 475 ч 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков
При указанных обстоятельствах, учитывая доказанность материалами дела наличие в приобретенном истцами доме неоговоренных продавцом скрытых недостатков, которые существенно снижают эксплуатационную пригодность здания в целом, в том числе, вследствие несоответствия жилого дома требованиям действующих СНиП, отсутствия доказательств возможности устранения недостатков с наименьшими затратами, нежели избранный истцами способ, требования истцов о возмещении расходов по устранению недостатков являются обоснованными.
Поэтому коллегия полагает правильным и обоснованным вывод суда о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков товара.
Ссылка ответчика на несоответствие фактическим обстоятельствам дела вывода суда первой инстанции о том, что истцам передан товар, качество которого не соответствует цели его использования, что дом не пригоден для проживания и использования его как жилого помещения, судебной коллегией отклоняется, поскольку истцы приобрели дом для проживания, однако, они не могут реализовать своего права, так как жилое помещение не соответствует установленным нормам.
Довод жалобы о том, что ответчик спорный дом возводил для себя и своей семьи, что качество дома их полностью устраивало, не могут свидетельствовать о том, что его качество может не отвечать требованиям, предъявленным к жилым домам.
У судебной коллегии отсутствуют основания не доверять экспертам, так как заключение подробно мотивировано, корреспондируется с другими материалами дела, эксперты не заинтересованы в исходе дела.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что экспертное заключение является недопустимым доказательством, поскольку в нем не отражены размеры спорного дома, но при этом в расчете *** указаны конкретные виды работ и их объемы; что из заключения непонятно, какие конкретно измерения полистиролбетонного блока и какими именно приборами были проведены экспертами, несостоятельны, так как экспертиза была проведена квалифицированными экспертами, имеющими соответствующее образование, квалификацию и большой стаж экспертной работы, они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, экспертиза проведена с учетом имеющихся методик исследования, с использованием специальной литературы, с применением технических средств и технической документации, ответы на вопросы, поставленные перед экспертами даны в полном объеме, выводы экспертизы понятны и не содержат формулировок, допускающих неоднозначное толкование. Более того, в процессе проведения экспертного осмотра жилого дома, замечаний по вопросам установления недостатков дома у ответчика не имелось, хотя экспертный осмотр производился в присутствии ответчика К.А. и его представителя Т.
Доводы апелляционной жалобы о применении судом СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий", не подлежащих применению, также не состоятельны, не влияет на правильность выводов экспертов, поскольку выводы экспертов основаны и на иных нормах и правилах, согласуются с материалами дела и доказательствами, представленными истцом.
Утверждения жалобы о рассмотрении дела судом в незаконном составе являются несостоятельными в отсутствие ссылки в жалобе на конкретные нарушения норм процессуального права.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель ответчика указывал на то, что дело должно быть рассмотрено в Мещанском межмуниципальном суде <адрес>, поскольку условия о подсудности спора были согласованы в договоре купли-продажи. Эти доводы также являются несостоятельными.
Как следует из содержания договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств, подсудность споров суду общей юрисдикции по месту нахождения кредитора (Банка ВТБ 24 (ЗАО) согласована сторонами для разрешения разногласий по вопросам исполнения договора. Тогда как, истцом заявлены требования к продавцу о возмещении расходов, необходимых для устранения обнаруженных недостатков.
Кроме того, ни ответчиком, ни его представителем в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не было заявлено о неподсудности спора Индустриальному районному суду.
Остальные доводы жалобы направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, оснований для переоценки которых судебная коллегия не усматривает, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Апелляционную жалобу ответчика К.А. на решение Индустриального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 06.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6257/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 августа 2013 г. по делу N 33-6257/13
Судья: Юрьева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Храмцовой В.А., Сачкова А.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика К.А. на решение Индустриального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ
по иску М.Ш., М.И. к К.А. о взыскании суммы, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
установила:
Истцы М.Ш., М.И. обратились в суд с иском к ответчику К.А. о взыскании денежных средств в размере 650 000 рублей.
Требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГ между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. После приобретения дома в нем обнаружились недостатки: полное отсутствие утеплителя стен и потолка дома, в результате чего стены и потолок промерзают насквозь, температура в помещениях не поднимается выше 10 градусов. Таким образом, конструкция стен и потолка не соответствует климатическим условиям Алтайского края. Для устранения указанных недостатков им придется потратить 650 000 рублей. ДД.ММ.ГГ ответчику направлена претензия о соразмерном уменьшении покупной цены приобретенного дома на сумму 650 000 рублей. Однако ответчиком указанные требования не выполнены, в связи с чем истцы вынуждены обратиться в суд с вышеуказанными требованиями.
Решением Индустриального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования истцов удовлетворены частично.
С К.А. в пользу М.Ш. взыскана сумма в размере 218 526 рублей, расходы по проведению экспертизы 5 648 рублей 16 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 522 рубля 28 копеек, всего взыскано 230 696 рублей 44 копейки.
С К.А. в пользу М.И. взыскана сумма в размере 218 526 рублей, расходы по проведению экспертизы 5 648 рублей 16 копеек, всего взыскано 224 174 рубля 16 копеек.
В остальной части в удовлетворении исковых требований было отказано.
В апелляционной жалобе ответчик К.А. просит об отмене решения и принятии нового об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В качестве доводов жалобы ссылается на то, что судом были нарушены нормы материального и процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют материалам дела. Взысканная судом сумма в возмещение расходов на устранение недостатков жилого дома является по существу мерой ответственности за исполнение обязательства ненадлежащим образом. Частью 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). В решении суда не указано, в чем конкретно заключалась вина. Необоснован и не соответствует фактическим обстоятельствам дела вывод суда о том, истцам передан товар, качество которого не соответствует цели его использования, то есть дом не пригоден для проживания, использования его как жилого помещения в соответствии с требованиями СНиП. При этом суд не указывает, какому именно СНиПу не соответствует дом, в связи с чем он не пригоден для проживания. Заключение эксперта такого вывода не содержит. Указывает на то, что п. 3.1.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ предусмотрено обязательное составление сторонами передаточного акта о фактической передаче земельного участка и дома.
Вывод суда о наличии в доме скрытых недостатков (дефектов), которые не могли быть известны покупателю на момент покупки не соответствует фактическим обстоятельствам дела и исследованным доказательствам. Суд необоснованно ссылается на заключение эксперта от ДД.ММ.ГГ, поскольку в указанном заключении эксперт при ответе на первый и второй вопросы, как в исследовательской, так и в резолютивной части указывает, что в жилом доме выявлены дефекты (промерзание наружных стен, промерзание отдельных мест наклонной части стен мансарды), которые не соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил. В экспертном заключении описано лишь промерзание наклонной части стен мансарды в одном месте (страница 6-7 экспертного заключения), и не указано, где именно было установлено промерзание наружных стен дома. Допрошенный в судебном заседании эксперт не смог дать пояснений по данному факту.
Указывает, что заключение эксперта является противоречивым, поскольку при ответе на первый вопрос эксперты указали, что выявленные в жилом доме дефекты и несоответствия требованиям действующих строительных норм и правил без вскрытия конструкций и теплотехнических расчетов возможно обнаружить при помощи специальных приборов (пирометров, тепловизоров). Эксперты указывали, что такие дефекты относятся к категории явных, несмотря на невозможность их визуального обнаружения. При этом отмечают, что поскольку жилой дом приобретался в теплый период года, то указанные дефекты и несоответствия относятся к скрытым дефектам. Такой вывод экспертов не основан на действующем законодательстве. Из заключения непонятно, как именно эксперты определили, что ДД.ММ.ГГ был теплый период года, в заключении не отражены сведения о средней суточной температуре в тот период времени.
Свидетели Б., Ш. подтвердили, что истцы осматривали дом в середине марта 2011 года, когда лежал снег, были отрицательные температуры. Однако суд по непонятным причинам не дал надлежащей оценки данным обстоятельствам.
Суд не вправе был ссылаться на СНиП 23-02-2003, так как они не прошли государственную регистрацию и не опубликованы.
Полагает, что заключение эксперта является недопустимым доказательством, поскольку в нем не отражены размеры спорного дома, но при этом в расчете указаны конкретные виды работ и их объем; указано, что необходимо выполнить стекольные, обойные и облицовочные работы, но при этом не мотивировано, почему их нужно выполнять; также не мотивирован расчет по фонду оплаты труда, по накладным расходам, по сметной прибыли, по компенсации НДС. В заключении эксперта на странице 5 указано, что в ходе проведения экспертного осмотра был отобран образец (полистиролбетонный блок) для определения его фактической плотности, был получен результат 500 кг/м3, но при этом непонятно какие конкретно измерения полистиролбетонного блока и какими именно приборами были проведены экспертами. Неизвестно проходили ли данные приборы необходимую поверку и когда именно.
Указывает, что дело было рассмотрено в незаконном составе, что допущенные нарушения являются существенными, нарушающими права и интересы.
В поступивших возражениях истцы просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя ответчика Т., поддержавшего доводы жалобы, истца М.Ш., выразившего согласие с решением суда, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Судом апелляционной инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи, заключенного от ДД.ММ.ГГ, М.Ш., М.И. приобрели у К.А. в общую совместную собственность земельный участок с расположенным на нем жилым домом, находящиеся по адресу: <адрес>. Стоимость данных объектов, в соответствии с договор от ДД.ММ.ГГ составила 1 000 000 рублей (жилой дом - 900 000 рублей, земельный участок - 100 000 рублей), которые оплачены продавцу, что не оспаривалось в судебном заседании. Право собственности истцов зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ условия и указания о недостатках в приобретаемом доме отсутствуют. Передаточный акт жилого дома не составлялся.
Предъявляя к продавцу иск, истцы исходили из того, что после приобретения ими жилого дома были обнаружены недостатки, которые являются скрытыми, не были оговорены в договоре купли-продажи и не могли быть выявлены простым осмотром, и в этой связи просили взыскать с ответчика сумму, требующуюся для возмещения расходов, связанных с устранением этих недостатков.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 454 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пункты 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагают на продавца обязанность передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
Истцы, обращаясь в суд с иском о взыскании с ответчика суммы, указали, что после приобретения дома (зимой 2011 - 2012 гг.) ими обнаружены недостатки: полное отсутствие утеплителя стен и потолка дома, промерзание стен и потолка насквозь, температура в помещениях не поднимается выше 10 градусов, о которых покупатели дома не были поставлены в известность и которые делают невозможным эксплуатацию дома по его назначению.
С целью определения соответствия жилого дома СНиП и требованиям ГОСТ, наличия недостатков, характера недостатков, причинно-следственной связи между недостатками и промерзанием стен и потолков, а также стоимости восстановительного ремонта, проведена строительно-техническая экспертиза.
Из выводов заключения эксперта от ДД.ММ.ГГ *** следует, что выявлены дефекты и несоответствия требованиям СНиП, допущенных при возведении исследуемого дома по адресу: <адрес>: конструкция наружных стен не соответствует требованиям СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий"; работы, выполненные по утеплению наклонной части стен мансарды в местах расположения ендов и герметизация их конструктивных элементов не соответствуют требованиям СНиП ДД.ММ.ГГ-87 "Изоляционные и отделочные покрытия" и СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий".
Выявленные в жилом доме дефекты и несоответствия требованиям действующих СНиП (промерзание наружных стен, промерзания отдельных мест наклонной части стен мансарды), без вскрытия конструкций и теплотехнических расчетов, возможно обнаружить при помощи специальных приборов, но только в период преобладания отрицательных температур наружного воздуха.
Так как исследуемый жилой дом приобретался в теплый период года (договор купли-продажи датирован ДД.ММ.ГГ, л.д. 35 - 38) и данные промерзания стен проявились в процессе эксплуатации здания, в связи с обнаружением других явных дефектов (почернение отделки, следы плесени), то эксперты приходят к выводу, что указанные дефекты и несоответствия относятся к скрытым дефектам.
Анализом данных, зафиксированных в ходе проведения экспертного осмотра, полученных в результате теплотехнических расчетов, и данных, содержащихся в нормативно-технической документации, установлено, что:
- - причиной промерзания наружных стен исследуемого жилого дома является не соответствие требованиям действующих СНиП в части теплотехнических свойств ограждающих конструкций;
- - причиной промерзания отдельных мест наклонной части стен мансарды исследуемого жилого дома является не соответствие требованиям действующих СНиП в части качества выполнения строительно-монтажных работ.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов и несоответствий требованиям действующих СНиП, допущенных при возведении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в ценах на 2 квартал 2013 года, с учетом округления, составляет 437 052 рубля.
Допрошенный в судебном заседании эксперт К.С. полностью подтвердил выводы, изложенные им в заключении, пояснил также, что увеличение объема помещения (строительство подвала), изменение нагревательного прибора (котла) не влияет на выявленные недостатки, поскольку может повлиять только на проявление промерзаний. Стоимость возвратных материалов, оставшихся при производстве ремонтно-строительных работ по устранению выявленных дефектов и несоответствий не учитывалась, поскольку материалы будут разрушены и станут непригодными для дальнейшего использования.
Доказательств, опровергающих выводы экспертов стороной ответчика не представлено.
В силу ст. 475 ч 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков
При указанных обстоятельствах, учитывая доказанность материалами дела наличие в приобретенном истцами доме неоговоренных продавцом скрытых недостатков, которые существенно снижают эксплуатационную пригодность здания в целом, в том числе, вследствие несоответствия жилого дома требованиям действующих СНиП, отсутствия доказательств возможности устранения недостатков с наименьшими затратами, нежели избранный истцами способ, требования истцов о возмещении расходов по устранению недостатков являются обоснованными.
Поэтому коллегия полагает правильным и обоснованным вывод суда о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков товара.
Ссылка ответчика на несоответствие фактическим обстоятельствам дела вывода суда первой инстанции о том, что истцам передан товар, качество которого не соответствует цели его использования, что дом не пригоден для проживания и использования его как жилого помещения, судебной коллегией отклоняется, поскольку истцы приобрели дом для проживания, однако, они не могут реализовать своего права, так как жилое помещение не соответствует установленным нормам.
Довод жалобы о том, что ответчик спорный дом возводил для себя и своей семьи, что качество дома их полностью устраивало, не могут свидетельствовать о том, что его качество может не отвечать требованиям, предъявленным к жилым домам.
У судебной коллегии отсутствуют основания не доверять экспертам, так как заключение подробно мотивировано, корреспондируется с другими материалами дела, эксперты не заинтересованы в исходе дела.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что экспертное заключение является недопустимым доказательством, поскольку в нем не отражены размеры спорного дома, но при этом в расчете *** указаны конкретные виды работ и их объемы; что из заключения непонятно, какие конкретно измерения полистиролбетонного блока и какими именно приборами были проведены экспертами, несостоятельны, так как экспертиза была проведена квалифицированными экспертами, имеющими соответствующее образование, квалификацию и большой стаж экспертной работы, они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, экспертиза проведена с учетом имеющихся методик исследования, с использованием специальной литературы, с применением технических средств и технической документации, ответы на вопросы, поставленные перед экспертами даны в полном объеме, выводы экспертизы понятны и не содержат формулировок, допускающих неоднозначное толкование. Более того, в процессе проведения экспертного осмотра жилого дома, замечаний по вопросам установления недостатков дома у ответчика не имелось, хотя экспертный осмотр производился в присутствии ответчика К.А. и его представителя Т.
Доводы апелляционной жалобы о применении судом СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий", не подлежащих применению, также не состоятельны, не влияет на правильность выводов экспертов, поскольку выводы экспертов основаны и на иных нормах и правилах, согласуются с материалами дела и доказательствами, представленными истцом.
Утверждения жалобы о рассмотрении дела судом в незаконном составе являются несостоятельными в отсутствие ссылки в жалобе на конкретные нарушения норм процессуального права.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель ответчика указывал на то, что дело должно быть рассмотрено в Мещанском межмуниципальном суде <адрес>, поскольку условия о подсудности спора были согласованы в договоре купли-продажи. Эти доводы также являются несостоятельными.
Как следует из содержания договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств, подсудность споров суду общей юрисдикции по месту нахождения кредитора (Банка ВТБ 24 (ЗАО) согласована сторонами для разрешения разногласий по вопросам исполнения договора. Тогда как, истцом заявлены требования к продавцу о возмещении расходов, необходимых для устранения обнаруженных недостатков.
Кроме того, ни ответчиком, ни его представителем в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не было заявлено о неподсудности спора Индустриальному районному суду.
Остальные доводы жалобы направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, оснований для переоценки которых судебная коллегия не усматривает, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика К.А. на решение Индустриального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)