Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.11.2013 ПО ДЕЛУ N А40-53574/2013

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2013 г. по делу N А40-53574/2013


Резолютивная часть постановления объявлена 13.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 20.11.2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Коломейцева Ильи Георгиевича
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.08.2013 года
по делу N А40-53574/2013., принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску индивидуального предпринимателя Коломейцева Ильи Георгиевича
(ОГРНИП 304770000482112 ИНН 771900160108 дата г.р. 22.10.2004),
к обществу с ограниченной ответственностью "ШарМи"
(ОГРН 5087746163423 ИНН 7728672138 дата г.р. 01.10.2008),
о взыскании задолженности по договору аренды
и по встречному иску о взыскании переплаты
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Фомин М.А. по доверенности от 04.06.2013 года, Прохоров В.Ю. на основании ордера N 996 от 12.11.2013 года
от ответчика: не явился, извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель Коломейцев Илья Георгиевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ШарМи" (далее - ответчик) о взыскании 150 000 руб. задолженности по арендной плате за период март - апрель 2013 года по договору аренды от 01.07.2011 N 111, 317 737,52 руб. задолженности по коммунальным платежам 280 558,00 руб. (горячая вода и отопление) за период с 01.06.2011 по 15.09.2012, 37 179,52 руб. (холодная вода и эксплуатационные услуги) за период с 01.01.2012 по 31.03.2013, а также 478 709,67 руб. платы за фактическое пользование помещением подвала за период с января 2013 по 18.03.2013 года, ссылаясь на статьи 309, 310, 314, 614, 1102 Гражданского кодекса РФ.
Судом принят к рассмотрению встречный иск ответчика о взыскании 1 153 503,21 руб. задолженности, составляющей переплату арендатором арендных платежей по спорному договору аренды.
Решением суда от 20.08.2013 года в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен полностью; с истца в пользу ответчика взыскано 1 153 503,21 руб. неосновательного обогащения.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска в части требования о взыскании арендной платы, суд сослался на то обстоятельство, что задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, поскольку платежными поручениями подтверждается факт оплаты 3 903 503, 21 руб. вместо 2 649 999,99 руб., подлежащих уплате по условиям договора за спорный период с 01.07.2011 по 07.04.2013.
Отказывая в удовлетворении иска в части требования о взыскании задолженности по коммунальным платежам, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, сделал вывод о том, что акты выверки расчетов по коммунальным платежам не содержат обоснований начислений ежемесячных сумм с указанием фактически потребленных арендатором объемов, и не могут подтверждать задолженность ответчика при наличии у истца нескольких помещений в доме. Требование о взыскании платы за фактическое пользование помещением подвала, суд оставил без удовлетворения в связи с недоказанностью истцом факта достигнутого с ответчиком соглашения по цене и срокам пользования, указав, что риск неблагоприятных последствий предоставления арендуемого помещения в пользование другому лицу (ответчику) без согласия собственника и оформления договорных отношений несет истец, на которого возлагается обязанность доказывать наличие соглашения о цене пользования.
Удовлетворяя встречный иск, суд, сославшись на положения ст. 1102 ГК РФ, сделал вывод о перечислении ответчиком арендной платы в размере, превышающем размер арендной платы по условиям заключенного договора.
Истец, не согласившись с решением суда, обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска, принять новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку ходатайство истца об отложении судебного заседания в связи с необходимостью получить от ЗАО "Тепловые и коммунальные сети" договора на предоставление коммунальных услуг судом было отклонено.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на документы, полученные 19.08.2013 года, после судебного заседания, указывая, что на момент судебного разбирательства акты сверки уже имелись (стр. 3 жалобы), и на то обстоятельство, что факт лишения ответчика возможности пользования помещением с 07.04.2013 года им не доказан. По мнению заявителя, комиссионные акты от 14.05.2013 и от 30.05.2013 года не доказывают факт блокирования истцом доступа в арендуемое помещение с 07.04.2013 года.
Кроме того, по мнению заявителя, суд не дал правовой оценки представленному истцом в материалы дела письму Департамента имущества г. Москвы от 07.02.2013 года N ДИГМ-ЦАО-И-1923/13, из которого следует, что в результате проведения проверки 25.12.2012 года выявлен факт занятия помещения подвала ответчиком. Что касается непринятия судом электронной переписки в связи с несоответствием принципу достоверности доказательств, то истец узнал об этом только из решения суда, между тем, ни суд, ни ответчик во время представления электронной переписки на бумажном носителе сомнений в ее достоверности не выразили.
По мнению заявителя жалобы, перечисление суммы 185500 руб. на счет истца подтверждает согласие ответчика на аренду, т.е. стороны достигли соглашения об аренде нежилого помещения, площадью 147,1 кв. м (подвал, пом. III комн. 1 - 13, пом. II, комн. 11), находящегося у истца на правах аренды по договору N 1-1308/07 от 28.12.2007 года аренды нежилого фонда, заключенному с ДИГМ, и фактически его исполняли.
Ответчик письменный отзыв на жалобу не представил, в судебное заседание представитель не явился, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания. Ходатайство об отложении судебного разбирательства судебной коллегией было отклонено, как необоснованное. Судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившегося представителя ответчика, по правилам, предусмотренным ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.07.2011 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 111, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование на срок до 30.06.2016 года было передано нежилое помещение, общей площадью 98,6 кв. м (1 эт., пом. III, комн. 1 - 6), расположенное по адресу: г. Москва, Лялин пер., д. 22 для размещения салона красоты.
По условиям сделки (пункт 5.1 договора) за пользование имуществом арендатор обязался оплачивать до 5 числа расчетного месяца арендную плату в размере 125 000,00 руб. без НДС; коммунальные и эксплуатационные платежи арендатор оплачивает отдельно на основании ежемесячно выставляемых счетов.
Согласно пунктам 4.9, 5.1.1 договора арендатор оплачивает ежемесячно выставляемые счета на оплату "действительных" расходов, компенсирует оплату электроэнергии на расчетный счет арендодателя.
Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период март - апрель 2013 года составляет 25000 руб. за март и 125 000 руб. за апрель 2013 года.
В обоснование требований о взыскании задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам истец ссылается на акты выверки расчетов с потребителем, выставленных истцу управляющей компанией ООО УК "Дом-Мастер" и ООО "Тепловые и коммунальные сети", по которым задолженность ответчика составляет 317 737,52 руб., в т.ч. 280 558, 00 руб. горячее водоснабжение и отопление, 37 179,52 руб. холодное водоснабжение и эксплуатационные услуги.
Поскольку фактически правоотношения сторон по аренде были прекращены, однако у арендатора имеется задолженность по уплате арендной платы за март - апрель 2013 года, по коммунальным платежам, а также ответчик плату за фактическое пользование помещением подвала за период январь 2013 г.- 18.03.2013 года не внес, истец и обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежа и платы за фактическое пользование помещением подвала.
Полагая, что уплатив арендную плату за спорный период пользования в большем размере, чем это предусмотрено договором аренды, в связи с чем арендодатель неосновательно обогатился, ответчик и обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной по договору аренды арендной платы.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
По смыслу статей 328, 614 ГК РФ исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной признается встречным, следовательно, обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной, т.е. обусловленным исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению имущества (предметов лизинга) во владение и пользование.
Поскольку доступ арендатора в арендуемое помещение был ограничен волеизъявлением арендодателя путем смены замков и не передачей пользователю ключей, то в силу упомянутых законодательных норм обязанность ответчика по уплате арендной платы прекратилась, правоотношения, вытекающие из договора аренды 01.07.2011 N 111, де-факто прекращены.
Довод апелляционной жалобы о недоказанности ответчиком того обстоятельства, что он был лишен возможности пользоваться помещением с 07.04.2013 года, как основание для отмены судебного акта, отклоняется судебной коллегией.
Оценив в совокупности и во взаимосвязи представленные в материалы дела доказательства: переписку сторон, комиссионные акты от 14.05.2013 и от 30.04.2013, претензию истца от 07.04.2013 года с требованием погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, неопровержение истцом собственно факта смены в помещении, сданном ответчику в аренду, запирающих устройств, судебная коллегия считает, что договор аренды прекратился путем совершения арендодателем самостоятельных действий фактического порядка, правомерность которых при наличии не расторгнутого в установленном договором аренды порядке, истец не доказал.
По условиям сделки спорный договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке любой стороной при письменном извещении другой стороны за 2 месяца без объяснения причин расторжения договора (пункт 7.3), а по требованию арендодателя - при письменном извещении арендатора за 15 дней до расторжения, в том числе, при однократном невнесении арендной платы либо иного платежа.
Следовательно, бремя доказывания как самого факта совершения таких действий, так и их правомерность, в рассматриваемой ситуации возлагается на арендодателя. Между тем, заявление ответчика о том, что доступ в арендуемое помещение был ему ограничен с 07.04.2013 года истцом вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ не опровергнуто, иная дата не указана.
Поскольку по условиям договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора за однократное нарушение уплаты арендной платы и коммунальных услуг, но при извещении арендатора за 15 дней до расторжения, то самостоятельные действия арендодателя по ограничению доступа арендатора в помещение с 07.04.2013 выходят за пределы осуществления гражданских прав, которые должны осуществляться разумно и добросовестно (ст. 10 ГК РФ).
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец не доказал размер задолженности ответчика по коммунальным платежам за спорный период в заявленном размере, не представил доказательства, обладающие признаками относимости и допустимости, а также с правовой оценкой судом первой инстанции представленных истцом актов выверки расчетов с потребителем, выставленных истцу ООО УК "Дом-Мастер" и ООО "Тепловые и коммунальные сети".
При этом довод жалобы о том, что судом сделан вывод о непотреблении ответчиком услуг горячего и холодного водоснабжения в спорный период несостоятелен, поскольку такой вывод в решении отсутствует, а оценив условия договора, суд сделал вывод о том, что истец не доказал факт несения им расходов по оплате коммунальных платежей, факт оплаты арендодателем предоставленных услуг энергоснабжающими организациями. Ответчик стороной по договорам на предоставление коммунальных услуг, абонентом не является, следовательно, по спорному договору аренды обязан возместить расходы, понесенные арендодателем.
Между тем, акты выверки расчетов с потребителем, ИП Коломейцевым И.Г. (т. 1, л.д. 34.35) последним не подписаны, доказательства уплаты начисленных в них сумм 36165,36 руб. и 398 129,52 руб. истцом не представлены.
Что касается доводов жалобы о нарушении судом норм процессуального права, необоснованном отказе в отложении судебного разбирательства с целью предоставления дополнительных доказательств и обоснования размера начисленных сумм, лишении ответчика возможности их предоставления в суд, то они отклоняются судебной коллегией, поскольку основаны на неправильном толковании истцом норм процессуального права, принципа состязательности арбитражного процесса, предусматривающего обязательность указания уже в исковом заявлении тех доказательств, на которых истец основывает свои имущественные требования и приложения их к исковому заявлению (ст. 9, пункт 5 ч. 2 ст. 125, пункт 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Между тем, вопреки требованиям упомянутых процессуальных норм, обращаясь в апреле 2013 года в суд с требованием о взыскании долга по коммунальным платежам, истец соответствующие договоры на оказание коммунальных услуг к иску не приложил, в связи с чем не вправе ссылаться на то обстоятельство, что, отклонив его ходатайство, суд в августе 2013 года лишил его возможности представить такие документы в суд.
По смыслу ч. 1 ст. 65, ст. 68 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений; обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
По смыслу п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия об объекте аренды и условия о размере арендной платы объекта недвижимости, такой договор не считается заключенным.
Поскольку письменное соглашение об аренде подвала, состоящего из нескольких помещений и комнат, между сторонами спора достигнуто не было, доказательств фактической передачи подвала в пользование ответчика (акт приема-передачи) истец в материалы дела не представил, собственником указанного помещения он не является, то в силу упомянутых процессуальных норм суд первой инстанции обоснованно сделал вывод об отсутствии основания для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в виде платы за пользование подвалом.
При этом ссылка истца на электронную переписку, которую суд первой инстанции, по мнению истца необоснованно, признал недостоверной, как на доказательство достигнутого соглашения об аренде, несостоятельна. Указанная электронная переписка не содержит признаков оферты и акцепта, которые требуются по правилам ст. ст. 607, 654 ГК РФ, для вывода о том, что между сторонами достигнуто соглашение об аренде объекта недвижимости, в связи с чем, не может являться допустимым доказательством, необходимым и достаточным.
Поскольку в представленных в материалах дела платежных поручениях в графе назначение платежа содержались сведения только о договоре аренды 01.07.2011 N 111, то, исходя из условий этого договора суд обоснованно сделал вывод о наличии переплаты арендной платы и удовлетворил встречный иск ответчика о ее взыскании как неосновательно полученной арендодателем на основании ст. 1102 ГК РФ.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.08.2013 года по делу N А40-53574/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Коломейцева Ильи Георгиевича (ОГРНИП 304770000482112; ИНН 771900160108) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА

Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
О.В.САВЕНКОВ















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)