Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Прокошкина М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Шиловской Н.Ю., Кордюковой Г.Л.,
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 августа 2013 года апелляционную жалобу ОАО "юр лицо 1" на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года по делу N 2-2464/2012 по иску ОАО "юр лицо 1" к Д., ООО "юр лицо 2", Б., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании обременения - ипотеки в силу закона на объект недвижимости, обращении взыскания на квартиру.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения представителя ОАО "юр лицо 1" П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей Д. З. и Б. А., возражавших против отмены обжалуемого решения, представителя ООО "юр лицо 2" Я., представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу О., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
ОАО "юр лицо 1" обратилось в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Д. и Б., в котором указало, что <дата> между ОАО "юр лицо 1" и Д. заключен кредитный договор N <...> на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, характеристики приобретаемой квартиры: <...> В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком и Д. был заключен договор залога имущественных прав N <...> от <дата> в соответствии с положениями которого Д. передал Банку имущественные права по договору инвестирования строительства N <...> от <дата>, а именно право приобретения в собственность объекта недвижимости по договору N <...> от <дата> о долевом участии в инвестировании строительства, по строительству вышеуказанной квартиры. Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга по делу N <...> от <дата> по иску ОАО "юр лицо 1" к Д. взыскана с Д. в пользу ОАО "юр лицо 1" кредитная задолженность по вышеуказанному кредитному договору в размере <...> рублей; обращено взыскание на предмет залога - имущественные права по договору N <...> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>" от <дата>, заключенному между Д. и ООО "юр лицо 3" в лице ОАО "юр лицо 4", а именно: право приобретения в собственность объекта недвижимости по договору N <...> от <дата> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>", - квартиры со строительным N <...>, расположенной на втором этаже в строительных осях <...>, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере <...> рублей. <дата> судебным приставом-исполнителем Петроградского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу было вынесено постановление N <...> о возбуждении исполнительного производства, в которого <дата> судебным приставом-исполнителем Петроградского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу с участием представителя ОАО "юр лицо 1" был осуществлен выход в адрес должника, а именно: <адрес>, где было установлено, что имущество, подлежащее описи и аресту, не принадлежит должнику Д., а принадлежит на праве собственности Б. с <дата>.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации истец просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки по передаче квартиры Д. Б. объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировать прекращение права собственности Б. на квартиру, зарегистрировать право собственности Д. на квартиру, признать обременение - ипотеку в силу закона на квартиру, где залогодержателем будет являться ОАО "юр лицо 1", обратить взыскание на квартиру.
В порядке ст. 40 ГПК Российской Федерации судом к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены ООО "юр лицо 2" и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований ОАО "юр лицо 1" отказано.
В апелляционной жалобе ОАО "юр лицо 1" просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Б. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась в соответствии с правилами ст. 113 ГПК Российской Федерации, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представила. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
<дата> ОАО "юр лицо 4", выступающее от имени и по поручению ООО "юр лицо 3", и Д. заключили договор N <...> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>", согласно условиям которого после окончания строительства объекта и надлежащего исполнения дольщиком обязательств он приобретает право собственности на квартиру со строительным номером N <...>, расположенную на 2 этаже, в строительных осях <...>
Согласно п. 2.1.1 Договора внесение денежных средств в части, определенной в п. 3.1.2 Договора, осуществляется дольщиком за счет целевого кредита, предоставленного дольщиком ОАО юр лицо 1 в соответствии с условиями кредитного договора N <...> от <дата>.
<дата> между ОАО юр лицо 1 (далее - Банк) и Д. заключен кредитный договор N <...>, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику Д. кредит "Ипотечный+" в сумме <...> руб. на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, для приобретения квартиры, на срок до <дата>, под 12% процентов годовых.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком и Д. был заключен договор залога имущественных прав N <...> от <дата>, в соответствии с положениями которого Д. передал Банку имущественные права по договору инвестирования строительства N <...> от <дата>, а именно право приобретения в собственность объекта недвижимости по договору N <...> от <дата> о долевом участии в инвестировании строительства, по строительству вышеуказанной квартиры.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга по делу N <...> от <дата>, вступившим в законную силу <дата>, по иску ОАО "юр лицо 1" к Д. на основании положений ст. 309, 810, 811, 819, 348, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскана с Д. в пользу ОАО "юр лицо 1" кредитная задолженность по кредитному договору N <...> от <дата> в размере <...> руб.; обращено взыскание на предмет залога - имущественные права по договору N <...>-N <...> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>" от <дата>, заключенному между Д. и ООО "юр лицо 3" в лице ОАО "юр лицо 4", а именно: право приобретения в собственность объекта недвижимости по договору N <...> от <дата> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>", - квартиру со строительным N <...>, расположенную на втором этаже в строительных осях <...>, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере <...> руб. (л.д. 32 - 37).
Указанным решением установлен факт ненадлежащего исполнения Д. обязательств по кредитному договору N <...> от <дата> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>".
Согласно части 2 статьи 61 ГПК Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами.
Соответчики Б., ООО "юр лицо 2", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга, обстоятельства, установленные решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга по делу N <...> от <дата> при разрешении данного спора не оспаривали.
<дата> судебным приставом-исполнителем Петроградского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу было вынесено постановление N <...> о возбуждении исполнительного производства на основании исполнительного листа, выданного Василеостровским районным судом Санкт-Петербурга по делу N <...>. В ходе исполнения решения суда <дата> судебным приставом-исполнителем Петроградского районного отдела УФССП по СПб с участием представителя ОАО "юр лицо 1" был осуществлен выход в адрес должника, а именно: <адрес>, где было установлено, что имущество, подлежащее описи и аресту, не принадлежит должнику Д., а принадлежит с <дата> на праве собственности Б..
Из материалов дела следует, что государственная регистрация права собственности Д. на квартиру <адрес> произведена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>.
По договору купли-продажи от <дата> Д. (продавец) произвел отчуждение принадлежащей ему на праве собственности квартиры ООО "юр лицо 2" (покупатель), продажная стоимость квартиры определена сторонами договора как <...> руб., государственная регистрация права собственности ООО "юр лицо 2" на квартиру произведена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>. Как следует из указанного договора Д. гарантировал покупателю, что указанная квартира не обременена правами третьих лиц.
Впоследствии по договору купли-продажи от <дата> ООО "юр лицо 2" (продавец) произвело отчуждение принадлежащей ему на праве собственности спорной квартиры Б. (покупатель), продажная стоимость квартиры определена сторонами договора как <...> руб., государственная регистрация права собственности Б. на квартиру <адрес> произведена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>.
Истец просил применить последствия недействительности ничтожных сделок, заключенных между Д. с ООО "юр лицо 2", ООО "юр лицо 2" с Б., зарегистрировать прекращение права собственности Б. на спорную квартиру, зарегистрировав право собственности за Д.,
Ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 названного Кодекса способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Аналогичные положения содержатся в ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сторонами не оспаривается, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный Д. и ООО "юр лицо 2", был заключен без согласия Банка.
Так, в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлены иные последствия такого нарушения, а именно: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
При таких обстоятельствах сделка купли-продажи заложенного имущества, заключенная без согласия банка, не может быть признана недействительной на основании пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, в этой части исковых требований истцу следует отказать.
Истцом одновременно заявлены требования о признании обременением ипотеку в силу закона на спорный объект недвижимости, где залогодержателем является ОАО "юр лицо 1", обратить взыскание на квартиру <адрес>
Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации регулируется Законом об ипотеке.
Как следует из п. 1.11 договора N <...> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес> с момента государственной регистрации права собственности Дольщика на основании настоящего договора квартира будет находиться в залоге в соответствии с положениями Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержателем с момента государственной регистрации права собственности дольщика будет являться юр лицо 1.
Согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке (в редакции действующей до вступления в законную силу Федерального закона от <дата> N 405-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Таким образом, в рассматриваемом споре речь идет о государственной регистрации ипотеки в силу закона.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действующей до вступления в законную силу Федерального закона от 06.12.2011 г. N 405-ФЗ)).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом. (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. При этом, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 6 статьи 20 Закона об ипотеке N 102-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как указывалось выше, по сведениям ЕГРП <дата> за регистрационным номером N <...> было зарегистрировано право собственности за Д. на основании договора от <дата> N <...> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>", дополнительного соглашения от <дата> N <...>, дополнительного соглашения от <дата> N <...>, акта приема-передачи от <дата>, изменений к акту от <дата>, при этом регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП не осуществлена.
При этих обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований считать, что у истца возникли в отношении спорного недвижимого имущества права залогодержателя в силу закона, в связи с чем окончательный вывод районного суда об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований является правильным.
Доводы апелляционной жалобы вышеуказанных выводов не опровергают, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, применяемых к спорным правоотношениям.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "юр лицо 1"- без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 19.08.2013 N 33-9062/2013
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 августа 2013 г. N 33-9062/2013
Судья: Прокошкина М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Шиловской Н.Ю., Кордюковой Г.Л.,
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 августа 2013 года апелляционную жалобу ОАО "юр лицо 1" на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года по делу N 2-2464/2012 по иску ОАО "юр лицо 1" к Д., ООО "юр лицо 2", Б., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании обременения - ипотеки в силу закона на объект недвижимости, обращении взыскания на квартиру.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения представителя ОАО "юр лицо 1" П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей Д. З. и Б. А., возражавших против отмены обжалуемого решения, представителя ООО "юр лицо 2" Я., представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу О., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
ОАО "юр лицо 1" обратилось в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Д. и Б., в котором указало, что <дата> между ОАО "юр лицо 1" и Д. заключен кредитный договор N <...> на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, характеристики приобретаемой квартиры: <...> В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком и Д. был заключен договор залога имущественных прав N <...> от <дата> в соответствии с положениями которого Д. передал Банку имущественные права по договору инвестирования строительства N <...> от <дата>, а именно право приобретения в собственность объекта недвижимости по договору N <...> от <дата> о долевом участии в инвестировании строительства, по строительству вышеуказанной квартиры. Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга по делу N <...> от <дата> по иску ОАО "юр лицо 1" к Д. взыскана с Д. в пользу ОАО "юр лицо 1" кредитная задолженность по вышеуказанному кредитному договору в размере <...> рублей; обращено взыскание на предмет залога - имущественные права по договору N <...> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>" от <дата>, заключенному между Д. и ООО "юр лицо 3" в лице ОАО "юр лицо 4", а именно: право приобретения в собственность объекта недвижимости по договору N <...> от <дата> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>", - квартиры со строительным N <...>, расположенной на втором этаже в строительных осях <...>, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере <...> рублей. <дата> судебным приставом-исполнителем Петроградского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу было вынесено постановление N <...> о возбуждении исполнительного производства, в которого <дата> судебным приставом-исполнителем Петроградского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу с участием представителя ОАО "юр лицо 1" был осуществлен выход в адрес должника, а именно: <адрес>, где было установлено, что имущество, подлежащее описи и аресту, не принадлежит должнику Д., а принадлежит на праве собственности Б. с <дата>.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации истец просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки по передаче квартиры Д. Б. объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировать прекращение права собственности Б. на квартиру, зарегистрировать право собственности Д. на квартиру, признать обременение - ипотеку в силу закона на квартиру, где залогодержателем будет являться ОАО "юр лицо 1", обратить взыскание на квартиру.
В порядке ст. 40 ГПК Российской Федерации судом к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены ООО "юр лицо 2" и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований ОАО "юр лицо 1" отказано.
В апелляционной жалобе ОАО "юр лицо 1" просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Б. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась в соответствии с правилами ст. 113 ГПК Российской Федерации, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представила. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
<дата> ОАО "юр лицо 4", выступающее от имени и по поручению ООО "юр лицо 3", и Д. заключили договор N <...> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>", согласно условиям которого после окончания строительства объекта и надлежащего исполнения дольщиком обязательств он приобретает право собственности на квартиру со строительным номером N <...>, расположенную на 2 этаже, в строительных осях <...>
Согласно п. 2.1.1 Договора внесение денежных средств в части, определенной в п. 3.1.2 Договора, осуществляется дольщиком за счет целевого кредита, предоставленного дольщиком ОАО юр лицо 1 в соответствии с условиями кредитного договора N <...> от <дата>.
<дата> между ОАО юр лицо 1 (далее - Банк) и Д. заключен кредитный договор N <...>, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику Д. кредит "Ипотечный+" в сумме <...> руб. на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, для приобретения квартиры, на срок до <дата>, под 12% процентов годовых.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком и Д. был заключен договор залога имущественных прав N <...> от <дата>, в соответствии с положениями которого Д. передал Банку имущественные права по договору инвестирования строительства N <...> от <дата>, а именно право приобретения в собственность объекта недвижимости по договору N <...> от <дата> о долевом участии в инвестировании строительства, по строительству вышеуказанной квартиры.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга по делу N <...> от <дата>, вступившим в законную силу <дата>, по иску ОАО "юр лицо 1" к Д. на основании положений ст. 309, 810, 811, 819, 348, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскана с Д. в пользу ОАО "юр лицо 1" кредитная задолженность по кредитному договору N <...> от <дата> в размере <...> руб.; обращено взыскание на предмет залога - имущественные права по договору N <...>-N <...> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>" от <дата>, заключенному между Д. и ООО "юр лицо 3" в лице ОАО "юр лицо 4", а именно: право приобретения в собственность объекта недвижимости по договору N <...> от <дата> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>", - квартиру со строительным N <...>, расположенную на втором этаже в строительных осях <...>, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере <...> руб. (л.д. 32 - 37).
Указанным решением установлен факт ненадлежащего исполнения Д. обязательств по кредитному договору N <...> от <дата> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>".
Согласно части 2 статьи 61 ГПК Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами.
Соответчики Б., ООО "юр лицо 2", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга, обстоятельства, установленные решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга по делу N <...> от <дата> при разрешении данного спора не оспаривали.
<дата> судебным приставом-исполнителем Петроградского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу было вынесено постановление N <...> о возбуждении исполнительного производства на основании исполнительного листа, выданного Василеостровским районным судом Санкт-Петербурга по делу N <...>. В ходе исполнения решения суда <дата> судебным приставом-исполнителем Петроградского районного отдела УФССП по СПб с участием представителя ОАО "юр лицо 1" был осуществлен выход в адрес должника, а именно: <адрес>, где было установлено, что имущество, подлежащее описи и аресту, не принадлежит должнику Д., а принадлежит с <дата> на праве собственности Б..
Из материалов дела следует, что государственная регистрация права собственности Д. на квартиру <адрес> произведена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>.
По договору купли-продажи от <дата> Д. (продавец) произвел отчуждение принадлежащей ему на праве собственности квартиры ООО "юр лицо 2" (покупатель), продажная стоимость квартиры определена сторонами договора как <...> руб., государственная регистрация права собственности ООО "юр лицо 2" на квартиру произведена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>. Как следует из указанного договора Д. гарантировал покупателю, что указанная квартира не обременена правами третьих лиц.
Впоследствии по договору купли-продажи от <дата> ООО "юр лицо 2" (продавец) произвело отчуждение принадлежащей ему на праве собственности спорной квартиры Б. (покупатель), продажная стоимость квартиры определена сторонами договора как <...> руб., государственная регистрация права собственности Б. на квартиру <адрес> произведена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>.
Истец просил применить последствия недействительности ничтожных сделок, заключенных между Д. с ООО "юр лицо 2", ООО "юр лицо 2" с Б., зарегистрировать прекращение права собственности Б. на спорную квартиру, зарегистрировав право собственности за Д.,
Ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 названного Кодекса способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Аналогичные положения содержатся в ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сторонами не оспаривается, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный Д. и ООО "юр лицо 2", был заключен без согласия Банка.
Так, в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлены иные последствия такого нарушения, а именно: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
При таких обстоятельствах сделка купли-продажи заложенного имущества, заключенная без согласия банка, не может быть признана недействительной на основании пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, в этой части исковых требований истцу следует отказать.
Истцом одновременно заявлены требования о признании обременением ипотеку в силу закона на спорный объект недвижимости, где залогодержателем является ОАО "юр лицо 1", обратить взыскание на квартиру <адрес>
Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации регулируется Законом об ипотеке.
Как следует из п. 1.11 договора N <...> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес> с момента государственной регистрации права собственности Дольщика на основании настоящего договора квартира будет находиться в залоге в соответствии с положениями Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержателем с момента государственной регистрации права собственности дольщика будет являться юр лицо 1.
Согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке (в редакции действующей до вступления в законную силу Федерального закона от <дата> N 405-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Таким образом, в рассматриваемом споре речь идет о государственной регистрации ипотеки в силу закона.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действующей до вступления в законную силу Федерального закона от 06.12.2011 г. N 405-ФЗ)).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом. (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. При этом, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 6 статьи 20 Закона об ипотеке N 102-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как указывалось выше, по сведениям ЕГРП <дата> за регистрационным номером N <...> было зарегистрировано право собственности за Д. на основании договора от <дата> N <...> "Об инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>", дополнительного соглашения от <дата> N <...>, дополнительного соглашения от <дата> N <...>, акта приема-передачи от <дата>, изменений к акту от <дата>, при этом регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП не осуществлена.
При этих обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований считать, что у истца возникли в отношении спорного недвижимого имущества права залогодержателя в силу закона, в связи с чем окончательный вывод районного суда об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований является правильным.
Доводы апелляционной жалобы вышеуказанных выводов не опровергают, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, применяемых к спорным правоотношениям.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "юр лицо 1"- без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)