Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Соболева С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Еремина В.А.,
судей Алешко О.Б., Тарасовой О.Н.
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика С.Н.С. - Б.Т.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 23 января 2013 года по делу
по иску М.И.Г. к С.Н.С. о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на дом, по встречному иску С.Н.С. к М.И.Г. о признании договора купли-продажи незаключенным.
Заслушав доклад судьи Алешко О.Б., судебная коллегия
установила:
М.И.Г. обратился в суд с иском к С.Н.С. о государственной регистрации договора купли-продажи доли жилого дома, признании права собственности на спорный дом.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, в окончательном варианте просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю жилого дома по <адрес> <адрес> <адрес> Алтайского края, признать за ним право собственности на 1/2 долю жилого дома по <адрес> <адрес> <адрес> Алтайского края.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в <адрес> году члены его семьи и С.Н.С. договорились о продаже принадлежащей ему 1/2 доли жилого дома, расположенного по <адрес> <адрес> <адрес>. С.Н.С. выдал доверенность на оформление документов по отчуждению спорного дома, получил всю сумму за проданный дом, в том же году зарегистрировал в данном доме его родителей, а в дальнейшем остальных членов его семьи. С момента вселения в спорный дом в <адрес> году и до настоящего времени они проживают в нем, производят ремонт, поддерживают жилое строение в надлежащем состоянии. Однако до настоящего времени договор купли-продажи и право собственности на 1/2 долю дома в установленном порядке не зарегистрированы в связи с уклонением ответчика, который длительное время находится в местах лишения свободы. Узнав, что право собственности на долю в доме не оформлено, С.Н.С. обратился в суд с требованием о выселении семьи М.И.Г. Несмотря на неоднократные требования к ответчику о государственной регистрации договора купли-продажи доли дома, ответчик от регистрации уклоняется.
С.Н.С. предъявил встречные требования к М.И.Г. признании договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома по <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ незаключенным, указывая на то, что данный договор не позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (договор содержит указание на <адрес> долю жилого дома, хотя домовладение представляет собой единый объект недвижимости; в техническом паспорте общая площадь домовладения - 89,9 кв. м, жилая площадь - 64,1 кв. м, а предметом договора является 1/2 доля дома - <адрес>, полезной площадью 73,6 кв. м, жилой площадью 47,8 кв. м). Сведения о предмете договора прямо противоречат сведениям, указанным в представленном техническом паспорте на домовладение и не позволяют с точностью идентифицировать имущество. Кроме того, площадь земельного участка, указанная в техническом паспорте на домовладение, не совпадает с площадью земельного участка, указанной в договоре купли-продажи, земельный участок надлежащим образом не оформлен; спорное домовладение никогда не передавалось С.Н.С. М.И.Г., что подтверждается отсутствием передаточного акта; денежные средства от продажи доли в жилом доме С.Н.С. от М.И.Г. не получал, представленная в материалах дела расписка является недопустимым доказательством; представитель С.Н.С. - Ж.Л.В. не имела полномочий на продажу спорного объекта недвижимости от имени С.Н.С., так как в доверенности указано на <адрес> (с большой буквы), а в договоре наименование улицы указано с маленькой буквы, то есть Ж.Л.В. вышла за пределы предоставленных ей полномочий, а, кроме того, в доверенности имеется рукописное исправление на 1/2 долю дома, что является фальсификацией доказательства. М.И.Г. никогда не обращался к С.Н.С. с требованием о государственной регистрации договора купли-продажи, соответственно, последний не уклонялся от указанных действий.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования М.И.Г. удовлетворены частично, принято решение о регистрации перехода права собственности на 1/2 долю жилого дома по <адрес> <адрес> в <адрес> Алтайского края по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ от С.Н.С. на М.И.Г.
В удовлетворении остальной части иска о признании права собственности на дом отказано.
С С.Н.С. в пользу М.И.Г. взыскана сумма расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
Встречные исковые требования С.Н.С. к М.И.Г. о признании договора купли-продажи незаключенным оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель ответчика С.Н.С. - Б.Т.Н. просит решение суда в части удовлетворения исковых требований М.И.Г. и отказа в удовлетворении встречных исковых требований С.Н.С. отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности и удовлетворении встречных исковых требований.
В доводах жалобы ссылается на то, что в решении не учтены сведения, содержащиеся в письме С.Н.С., из которого следовало то, что он был введен в заблуждение М.И.Г. относительно существа сделки, волеизъявление последнего было направлено не на заключение сделки купли-продажи доли дома, а на аренду доли жилого дома, что опровергает вывод суда. М.И.Г. и Ж. проживали в доме в качестве арендаторов, зарегистрировались в спорном жилом помещении без согласия С.Н.С., который в тот момент находился в местах лишения свободы, сам ответчик добровольно не снимался с регистрационного учета по указанному адресу, а был снят в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы. Страхование имущества и открытие лицевого счета на имя истца не подтверждают факт передачи имущества, свидетельствуют лишь об исполнении обязанности арендатора. В решении не указано, почему показания свидетелей о передаче денежных средств и расписка являются допустимыми доказательствами, относящимися к делу. Содержание предъявленной расписки прямо противоречит тексту договора. Судом в решении не определена судьба земельного участка, который подлежит передаче по договору купли-продажи. При составлении договора нарушены требования Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку земельный участок надлежащим образом оформлен не был и совершение сделки купли-продажи земельного участка без соответствующих документов на него противоречит требованиям земельного и гражданского законодательства. Истцом не представлено ни одного доказательства, подтверждающего то, что М.И.Г. обращался к С.Н.С. с требованиями о государственной регистрации договора. Отбывание наказания в местах лишения свободы не является уклонением от государственной регистрации перехода права. В решении не приведены доводы третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю. Ж.Л.В. не имела полномочий на заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от имени представляемого С.Н.С., поскольку по доверенности от ДД.ММ.ГГ она была уполномочена продать дом, а не долю в жилом доме. Сведения, позволяющие суду сделать вывод о тождественности долей и квартир в спорном домовладении, отсутствуют. В договоре купли-продажи недвижимого имущества сведения о предмете договора противоречат сведениям, указанным в техническом паспорте на домовладение и не позволяют с точностью идентифицировать имущество. Кроме того, срок исковой давности, в течение которого истец мог обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, истек.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца К.И.Н., считавшего апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, представителей ответчика Б.Т.Н., З.Т.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, проверяя его законность в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 187, п. 2 ст. 188, п. 2 ст. 189 ГК РФ лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которое оно уполномочено. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. п. 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, семья М.И.Г. с 1992 года проживала в доме, расположенном по <адрес> <адрес> в <адрес> Алтайского края, члены семьи были зарегистрированы в нем, несли бремя содержания недвижимого имущества, в том числе заключали договоры страхования, лицевой счет был оформлен на М.И.Г., до тех пор, пока не были выселены на основании решения суда по иску С.Н.С.
ДД.ММ.ГГ С.Н.С. выдал М.И.Г. доверенность, которой уполномочил последнего на продажу принадлежащего С.Н.С. дома, находящегося по <адрес> <адрес> в <адрес> Алтайского края.
Супруга С.Н.С. - С.А.И. дала нотариальное согласие на продажу приобретенного в период брака домовладения, находящегося по <адрес>.
ДД.ММ.ГГ С.Н.С. выдал надлежаще заваренную доверенность Ж.Л.В. сроком на три года, которой уполномочил ее продать принадлежащую ему на праве собственности <адрес> в <адрес> Алтайского края за цену и на условиях по ее усмотрению.
ДД.ММ.ГГ между С.Н.С., действующим через представителя Ж.Л.В., (продавец) и М.И.Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, расположенного по <адрес> коммуны, 7 (<адрес>); указанный жилой дом расположен на земельном участке, площадью 738 кв. м; продаваемая 1/2 доля находится в доме, жилой площадью 47,8 кв. м, полезной площадью 73,6 кв. м; цена продаваемой доли жилого дома составляет <данные изъяты> руб.; за проданную 1/2 долю продавец через представителя получил от покупателя <данные изъяты> руб.
Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГ следует, что жилой дом по <адрес> коммуны, 7 в <адрес> Алтайского края (литер А, А1) имеет общую площадь 73,6 кв. м, что соответствует площади домостроения, указанной в договоре купли-продажи; находится в общей долевой собственности (1/4 доля принадлежит К.В.Г., 1/4 доля - К.А.Г.) и включает в себя, в том числе, <адрес>, соответствующую 1/2 доле жилого дома, принадлежащей К.
На момент заключения договора купли-продажи в период с ДД.ММ.ГГ по настоящее время С.Н.С. по приговору суда отбывает наказание в местах лишения свободы.
В материалах дела имеется расписка о получении С.Н.С. от М.И.Г. денежных средств в размере <данные изъяты> руб., которая дана в присутствии свидетелей Ш., С., Г.Н.Б., Г.Р.А.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для признания договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома по <адрес> коммуны, 7 в <адрес> от ДД.ММ.ГГ незаключенным, поскольку между сторонами сделки было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, объектом продажи являлась именно 1/2 доли (<адрес>) в жилом доме по <адрес> коммуны, 7 в <адрес> Алтайского края, спорное домовладения фактически было передано С.Н.С. М.И.Г., действия сторон оспариваемой сделки свидетельствовали как о согласованности ими конкретного предмета купли-продажи, так и о фактическим исполнении данного договора. Суд первой инстанции счел утверждения стороны ответчика о том, что между сторонами имели место правоотношения по аренде жилого дома бездоказательными, а доводы о том, что Ж.Л.В. не имела полномочий на продажу спорного объекта недвижимости от имени С.Н.С. и вышла за пределы представленных ей полномочий несостоятельными.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они являются верными, обоснованными и подтверждаются представленными суду доказательствами.
Довод апелляционной жалобы о том, что С.Н.С. заблуждался относительно существа сделки и его волеизъявление было направлено на заключение договора аренды доли жилого дома, опровергается совокупностью исследованных судом доказательств, а именно: доверенностями от ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ, нотариальным согласием С.А.И. о продаже спорного недвижимого имущества, из которых следует, что волеизъявление С.Н.С. было направлено именно на заключение договора купли-продажи принадлежащего ему жилого помещения, а также пояснениями истца М.И.Г., свидетелей Ж.Л.В., К.Р.А., О.Н.Н., Г.Н.Б., которые настаивали на том, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей передавались истцом ответчику именно "за покупку дома".
Между тем, сторона ответчика в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как суду первой инстанции, так и суду апелляционной инстанции, не представила убедительных доказательств, свидетельствующих о том, что С.Н.С. заблуждался относительно правовой природы совершенной сделки и его волеизъявление было направлено именно на заключение договора аренды жилого помещения, поэтому довод жалобы в указанной части подлежит отклонению.
Довод жалобы о законности регистрации М.И.Г. и Ж.Л.В. в жилом помещении по <адрес> <адрес> <адрес> Алтайского края также не может повлияют на отмену решения, поскольку данное не являлось предметом рассмотрения по настоящему спору, а кроме того, законность регистрации в спорном жилом помещении М.И.Г. и Ж.Л.В. не является юридически значим обстоятельством по настоящему спору о признании договора купли-продажи незаключенным.
Согласно ст. 55 доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Поскольку сторона ответчика не представила каких-либо доказательств, опровергающих требования и доказательства, представленные истцом по делу в виде расписки и показаний свидетелей, суд первой инстанции обосновано ссылался на них и счел их допустимыми, относимыми доказательствами по делу.
Несмотря на то, что в расписке было указано о том, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были получены С.Н.С. от М.И.Г., а в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ было указано что за проданное жилое помещение продавец С.Н.С. получил денежные средства в размере <данные изъяты> рублей через представителя от покупателя, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции данные противоречия устранил путем допроса свидетелей, пояснивших о том, что деньги в размере <данные изъяты> рублей передавались М.И.Г. лично С.Н.С. именно за покупку дома.
В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель жилого строения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности.
При таких обстоятельствах, доводы жалобы о том, что судом не определена судьба земельного участка, который подлежит передачи по договору купли-продажи; при составлении договора нарушены требования Земельного кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняются.
В силу ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению сторон в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Между тем, стороной ответчика до вынесения судом первой инстанции решения не заявлялось о применении срока исковой давности по требованиям истца, данное было заявлено представителем ответчика только в апелляционной жалобе. При таких обстоятельствах, довод жалобы представителя ответчика об истечении срока исковой давности, в течение которого М.И.Г. мог обратиться в суд за защитой нарушенных прав, судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку нарушен порядок предъявления такого заявления, предусмотренный ст. 199 ГПК РФ.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию представителя ответчика, выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.
Таким образом, все доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, в основном сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенной судом в обоснование своих выводов. Судом первой инстанции правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании представленных по делу доказательств, оценка которым дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя ответчика С.Н.С. - Б.Т.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2556/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2013 г. по делу N 33-2556/2013
Судья: Соболева С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Еремина В.А.,
судей Алешко О.Б., Тарасовой О.Н.
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика С.Н.С. - Б.Т.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 23 января 2013 года по делу
по иску М.И.Г. к С.Н.С. о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на дом, по встречному иску С.Н.С. к М.И.Г. о признании договора купли-продажи незаключенным.
Заслушав доклад судьи Алешко О.Б., судебная коллегия
установила:
М.И.Г. обратился в суд с иском к С.Н.С. о государственной регистрации договора купли-продажи доли жилого дома, признании права собственности на спорный дом.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, в окончательном варианте просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю жилого дома по <адрес> <адрес> <адрес> Алтайского края, признать за ним право собственности на 1/2 долю жилого дома по <адрес> <адрес> <адрес> Алтайского края.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в <адрес> году члены его семьи и С.Н.С. договорились о продаже принадлежащей ему 1/2 доли жилого дома, расположенного по <адрес> <адрес> <адрес>. С.Н.С. выдал доверенность на оформление документов по отчуждению спорного дома, получил всю сумму за проданный дом, в том же году зарегистрировал в данном доме его родителей, а в дальнейшем остальных членов его семьи. С момента вселения в спорный дом в <адрес> году и до настоящего времени они проживают в нем, производят ремонт, поддерживают жилое строение в надлежащем состоянии. Однако до настоящего времени договор купли-продажи и право собственности на 1/2 долю дома в установленном порядке не зарегистрированы в связи с уклонением ответчика, который длительное время находится в местах лишения свободы. Узнав, что право собственности на долю в доме не оформлено, С.Н.С. обратился в суд с требованием о выселении семьи М.И.Г. Несмотря на неоднократные требования к ответчику о государственной регистрации договора купли-продажи доли дома, ответчик от регистрации уклоняется.
С.Н.С. предъявил встречные требования к М.И.Г. признании договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома по <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ незаключенным, указывая на то, что данный договор не позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (договор содержит указание на <адрес> долю жилого дома, хотя домовладение представляет собой единый объект недвижимости; в техническом паспорте общая площадь домовладения - 89,9 кв. м, жилая площадь - 64,1 кв. м, а предметом договора является 1/2 доля дома - <адрес>, полезной площадью 73,6 кв. м, жилой площадью 47,8 кв. м). Сведения о предмете договора прямо противоречат сведениям, указанным в представленном техническом паспорте на домовладение и не позволяют с точностью идентифицировать имущество. Кроме того, площадь земельного участка, указанная в техническом паспорте на домовладение, не совпадает с площадью земельного участка, указанной в договоре купли-продажи, земельный участок надлежащим образом не оформлен; спорное домовладение никогда не передавалось С.Н.С. М.И.Г., что подтверждается отсутствием передаточного акта; денежные средства от продажи доли в жилом доме С.Н.С. от М.И.Г. не получал, представленная в материалах дела расписка является недопустимым доказательством; представитель С.Н.С. - Ж.Л.В. не имела полномочий на продажу спорного объекта недвижимости от имени С.Н.С., так как в доверенности указано на <адрес> (с большой буквы), а в договоре наименование улицы указано с маленькой буквы, то есть Ж.Л.В. вышла за пределы предоставленных ей полномочий, а, кроме того, в доверенности имеется рукописное исправление на 1/2 долю дома, что является фальсификацией доказательства. М.И.Г. никогда не обращался к С.Н.С. с требованием о государственной регистрации договора купли-продажи, соответственно, последний не уклонялся от указанных действий.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования М.И.Г. удовлетворены частично, принято решение о регистрации перехода права собственности на 1/2 долю жилого дома по <адрес> <адрес> в <адрес> Алтайского края по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ от С.Н.С. на М.И.Г.
В удовлетворении остальной части иска о признании права собственности на дом отказано.
С С.Н.С. в пользу М.И.Г. взыскана сумма расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
Встречные исковые требования С.Н.С. к М.И.Г. о признании договора купли-продажи незаключенным оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель ответчика С.Н.С. - Б.Т.Н. просит решение суда в части удовлетворения исковых требований М.И.Г. и отказа в удовлетворении встречных исковых требований С.Н.С. отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности и удовлетворении встречных исковых требований.
В доводах жалобы ссылается на то, что в решении не учтены сведения, содержащиеся в письме С.Н.С., из которого следовало то, что он был введен в заблуждение М.И.Г. относительно существа сделки, волеизъявление последнего было направлено не на заключение сделки купли-продажи доли дома, а на аренду доли жилого дома, что опровергает вывод суда. М.И.Г. и Ж. проживали в доме в качестве арендаторов, зарегистрировались в спорном жилом помещении без согласия С.Н.С., который в тот момент находился в местах лишения свободы, сам ответчик добровольно не снимался с регистрационного учета по указанному адресу, а был снят в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы. Страхование имущества и открытие лицевого счета на имя истца не подтверждают факт передачи имущества, свидетельствуют лишь об исполнении обязанности арендатора. В решении не указано, почему показания свидетелей о передаче денежных средств и расписка являются допустимыми доказательствами, относящимися к делу. Содержание предъявленной расписки прямо противоречит тексту договора. Судом в решении не определена судьба земельного участка, который подлежит передаче по договору купли-продажи. При составлении договора нарушены требования Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку земельный участок надлежащим образом оформлен не был и совершение сделки купли-продажи земельного участка без соответствующих документов на него противоречит требованиям земельного и гражданского законодательства. Истцом не представлено ни одного доказательства, подтверждающего то, что М.И.Г. обращался к С.Н.С. с требованиями о государственной регистрации договора. Отбывание наказания в местах лишения свободы не является уклонением от государственной регистрации перехода права. В решении не приведены доводы третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю. Ж.Л.В. не имела полномочий на заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от имени представляемого С.Н.С., поскольку по доверенности от ДД.ММ.ГГ она была уполномочена продать дом, а не долю в жилом доме. Сведения, позволяющие суду сделать вывод о тождественности долей и квартир в спорном домовладении, отсутствуют. В договоре купли-продажи недвижимого имущества сведения о предмете договора противоречат сведениям, указанным в техническом паспорте на домовладение и не позволяют с точностью идентифицировать имущество. Кроме того, срок исковой давности, в течение которого истец мог обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, истек.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца К.И.Н., считавшего апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, представителей ответчика Б.Т.Н., З.Т.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, проверяя его законность в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 187, п. 2 ст. 188, п. 2 ст. 189 ГК РФ лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которое оно уполномочено. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. п. 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, семья М.И.Г. с 1992 года проживала в доме, расположенном по <адрес> <адрес> в <адрес> Алтайского края, члены семьи были зарегистрированы в нем, несли бремя содержания недвижимого имущества, в том числе заключали договоры страхования, лицевой счет был оформлен на М.И.Г., до тех пор, пока не были выселены на основании решения суда по иску С.Н.С.
ДД.ММ.ГГ С.Н.С. выдал М.И.Г. доверенность, которой уполномочил последнего на продажу принадлежащего С.Н.С. дома, находящегося по <адрес> <адрес> в <адрес> Алтайского края.
Супруга С.Н.С. - С.А.И. дала нотариальное согласие на продажу приобретенного в период брака домовладения, находящегося по <адрес>.
ДД.ММ.ГГ С.Н.С. выдал надлежаще заваренную доверенность Ж.Л.В. сроком на три года, которой уполномочил ее продать принадлежащую ему на праве собственности <адрес> в <адрес> Алтайского края за цену и на условиях по ее усмотрению.
ДД.ММ.ГГ между С.Н.С., действующим через представителя Ж.Л.В., (продавец) и М.И.Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, расположенного по <адрес> коммуны, 7 (<адрес>); указанный жилой дом расположен на земельном участке, площадью 738 кв. м; продаваемая 1/2 доля находится в доме, жилой площадью 47,8 кв. м, полезной площадью 73,6 кв. м; цена продаваемой доли жилого дома составляет <данные изъяты> руб.; за проданную 1/2 долю продавец через представителя получил от покупателя <данные изъяты> руб.
Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГ следует, что жилой дом по <адрес> коммуны, 7 в <адрес> Алтайского края (литер А, А1) имеет общую площадь 73,6 кв. м, что соответствует площади домостроения, указанной в договоре купли-продажи; находится в общей долевой собственности (1/4 доля принадлежит К.В.Г., 1/4 доля - К.А.Г.) и включает в себя, в том числе, <адрес>, соответствующую 1/2 доле жилого дома, принадлежащей К.
На момент заключения договора купли-продажи в период с ДД.ММ.ГГ по настоящее время С.Н.С. по приговору суда отбывает наказание в местах лишения свободы.
В материалах дела имеется расписка о получении С.Н.С. от М.И.Г. денежных средств в размере <данные изъяты> руб., которая дана в присутствии свидетелей Ш., С., Г.Н.Б., Г.Р.А.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для признания договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома по <адрес> коммуны, 7 в <адрес> от ДД.ММ.ГГ незаключенным, поскольку между сторонами сделки было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, объектом продажи являлась именно 1/2 доли (<адрес>) в жилом доме по <адрес> коммуны, 7 в <адрес> Алтайского края, спорное домовладения фактически было передано С.Н.С. М.И.Г., действия сторон оспариваемой сделки свидетельствовали как о согласованности ими конкретного предмета купли-продажи, так и о фактическим исполнении данного договора. Суд первой инстанции счел утверждения стороны ответчика о том, что между сторонами имели место правоотношения по аренде жилого дома бездоказательными, а доводы о том, что Ж.Л.В. не имела полномочий на продажу спорного объекта недвижимости от имени С.Н.С. и вышла за пределы представленных ей полномочий несостоятельными.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они являются верными, обоснованными и подтверждаются представленными суду доказательствами.
Довод апелляционной жалобы о том, что С.Н.С. заблуждался относительно существа сделки и его волеизъявление было направлено на заключение договора аренды доли жилого дома, опровергается совокупностью исследованных судом доказательств, а именно: доверенностями от ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ, нотариальным согласием С.А.И. о продаже спорного недвижимого имущества, из которых следует, что волеизъявление С.Н.С. было направлено именно на заключение договора купли-продажи принадлежащего ему жилого помещения, а также пояснениями истца М.И.Г., свидетелей Ж.Л.В., К.Р.А., О.Н.Н., Г.Н.Б., которые настаивали на том, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей передавались истцом ответчику именно "за покупку дома".
Между тем, сторона ответчика в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как суду первой инстанции, так и суду апелляционной инстанции, не представила убедительных доказательств, свидетельствующих о том, что С.Н.С. заблуждался относительно правовой природы совершенной сделки и его волеизъявление было направлено именно на заключение договора аренды жилого помещения, поэтому довод жалобы в указанной части подлежит отклонению.
Довод жалобы о законности регистрации М.И.Г. и Ж.Л.В. в жилом помещении по <адрес> <адрес> <адрес> Алтайского края также не может повлияют на отмену решения, поскольку данное не являлось предметом рассмотрения по настоящему спору, а кроме того, законность регистрации в спорном жилом помещении М.И.Г. и Ж.Л.В. не является юридически значим обстоятельством по настоящему спору о признании договора купли-продажи незаключенным.
Согласно ст. 55 доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Поскольку сторона ответчика не представила каких-либо доказательств, опровергающих требования и доказательства, представленные истцом по делу в виде расписки и показаний свидетелей, суд первой инстанции обосновано ссылался на них и счел их допустимыми, относимыми доказательствами по делу.
Несмотря на то, что в расписке было указано о том, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были получены С.Н.С. от М.И.Г., а в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ было указано что за проданное жилое помещение продавец С.Н.С. получил денежные средства в размере <данные изъяты> рублей через представителя от покупателя, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции данные противоречия устранил путем допроса свидетелей, пояснивших о том, что деньги в размере <данные изъяты> рублей передавались М.И.Г. лично С.Н.С. именно за покупку дома.
В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель жилого строения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности.
При таких обстоятельствах, доводы жалобы о том, что судом не определена судьба земельного участка, который подлежит передачи по договору купли-продажи; при составлении договора нарушены требования Земельного кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняются.
В силу ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению сторон в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Между тем, стороной ответчика до вынесения судом первой инстанции решения не заявлялось о применении срока исковой давности по требованиям истца, данное было заявлено представителем ответчика только в апелляционной жалобе. При таких обстоятельствах, довод жалобы представителя ответчика об истечении срока исковой давности, в течение которого М.И.Г. мог обратиться в суд за защитой нарушенных прав, судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку нарушен порядок предъявления такого заявления, предусмотренный ст. 199 ГПК РФ.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию представителя ответчика, выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.
Таким образом, все доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, в основном сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенной судом в обоснование своих выводов. Судом первой инстанции правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании представленных по делу доказательств, оценка которым дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя ответчика С.Н.С. - Б.Т.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)