Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Беляева Ю.Ф. (доверенность от 17.04.2013 N 7814-42), от общества с ограниченной ответственностью "Терминал" Сукнотова Д.В. (доверенность от 01.04.2012 N 8), Исаевой В.А. (доверенность от 01.04.2012 N 6), рассмотрев 12.12.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Терминал" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2013 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 (судьи Полубехина Н.С., Серикова И.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-66670/2011,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Терминал", место нахождения: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, 28А, ОГРН 1107847319447 (далее - Общество), о взыскании 7 480 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.10.2010 по 30.09.2011 и 1 482 910 руб. пеней по состоянию на 23.11.2011 по договору аренды от 25.10.2010 N 00/ЗК-05040 (07), о расторжении данного договора и выселении ответчика с земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., уч. 3 (восточнее пересечения с Приозерским направлением ж.д.).
Решением суда от 28.01.2013 с Общества в пользу Комитета взыскано 7 480 000 руб. задолженности по арендной плате, 663 850 руб. пеней, договор аренды расторгнут, Общество выселено с занимаемого земельного участка; в остальной части иска отказано; распределены расходы по государственной пошлине.
Постановлением апелляционного суда от 07.06.2013 решение от 28.01.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт. Общество указывает, что оно не могло использовать земельный участок по целевому назначению в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на него, фактическое использование земельного участка было возможно только с 06.09.2011.
Рассмотрение кассационной жалобы неоднократно откладывалось в связи с намерением сторон заключить мировое соглашение, которое так и не было заключено.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представитель Комитета просил ее отклонить.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) по результатам открытого аукциона (протокол подведения итогов от 20.10.2010) заключен договор от 25.10.2010 N 00/ЗК-05040 (07) аренды земельного участка на инвестиционных условиях, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок общей площадью 11 572 кв. м с кадастровым номером 78:11:5606А:33, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., уч. 3 (восточнее пересечения с Приозерским направлением ж.д.), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству промышленного логистического комплекса.
По акту приема-передачи от 25.10.2010 названный земельный участок передан Обществу в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором аренды.
Пунктом 9.1 договора аренды установлено, что он вступает в силу с момента его заключения и действует до 19.01.2013.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 18.04.2011.
Началом реализации инвестиционного проекта является 20.10.2010 (пункт 5.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 общая сумма арендной платы, которую арендатор должен перечислить за весь период действия договора, составляет 21 000 000 руб.
В силу пункта 6.2.7 договора арендатор обязался обеспечить перечисление арендной платы в сроки, установленные в пункте 4.3 и приложении 5.
В соответствии с пунктами 4.3, 4.3.1 договора, приложением 5 к договору "График перечисления денежных средств" перечисление арендной платы осуществляется равными долями не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января) в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении правительства Санкт-Петербурга от 02.03.2010 N 208. Арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы.
Согласно пункту 8.3 в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 10.2.1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение четырех месяцев.
В связи с нарушением арендатором обязательств по внесению 7 480 000 руб. арендной платы за период с 20.10.2010 по 30.09.2011 Комитет направил в адрес Общества претензию от 13.10.2011 N 3506, в которой предложил погасить задолженность и уплатить пени, а также заключить соглашение о расторжении договора.
Поскольку обязательства не были исполнены, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции посчитал исковые требования обоснованными по праву и размеру в части требований о взыскании арендной платы, расторжении договора и выселении, в части пеней уменьшил их размер.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов в части взыскания задолженности и пеней правильными.
Обязанность по внесению арендных платежей в силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возникает с даты заключения договора аренды. Праву арендодателя требовать с арендатора внесения арендной платы корреспондирует обязательство о фактической передаче объекта аренды. Акт от 25.10.2010 подтверждает принятие арендатором земельного участка без каких-либо замечаний.
Суды правомерно исходили из того, что государственная регистрация договора произведена 18.04.2011 и обязанность по оплате аренды возникла у Общества не ранее этой даты. До государственной регистрации сам факт подписания договора, в котором в том числе есть условия об обязанности арендатора по внесению арендной платы, свидетельствует о согласии оплатить использование земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий регистрации.
Как верно указал апелляционный суд, подписание арендатором договора аренды без замечаний к его условиям свидетельствует об осведомленности последнего с порядком внесения и размером арендной платы.
Кроме того, судебными актами по делам N А56-7303/2012, А56-50956/2012 Обществу отказано в иске к Комитету о внесении изменений в договор в отношении сроков действия договора аренды и реализации инвестиционного проекта, графика арендных платежей.
Суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы.
При таком положении суды, установив, что Общество в указанный в иске период арендной платы за земельный участок не вносило, требования Комитета в части взыскания задолженности и пеней, начисленных за период после даты государственной регистрации договора, признали обоснованными.
Довод жалобы о том, что Общество не могло использовать земельный участок в связи с отсутствием сведений о зарегистрированном договоре аренды, подлежит отклонению. Материалы дела не свидетельствуют о том, что Общество предприняло необходимые меры для защиты своих прав.
Договор аренды расторгнут судом первой инстанции в связи с нарушением условий договора аренды со стороны арендатора (невнесение арендной платы в течение четырех месяцев). Требование о выселении удовлетворено на основании статьи 622 ГК РФ, предусматривающей возврат имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды.
Вместе с тем, исходя из конкретных обстоятельств дела, судебные акты в части расторжения договора аренды и выселения ответчика с занимаемого земельного участка, кассационная инстанция считает подлежащими отмене по следующим основаниям.
Согласно нормам гражданского законодательства (пункт 2 статьи 450, 619 ГК РФ) расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Как следует из материалов дела, земельный участок передан в аренду для проектирования и строительства капитального объекта, разрешение на строительство выдано Обществу 01.06.2012 и продлено до 07.11.2013, объем выполненных работ - 70% от общей готовности объекта (справка от 15.04.2013).
С учетом данных обстоятельств расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых Комитет предъявил соответствующее требование.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты в этой части подлежат отмене и в иске в этой части следует отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины остаются на Обществе, поскольку в целом его кассационная жалоба не удовлетворена.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 по делу N А56-66670/2011 в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 25.10.2010 N 00/ЗК-05040 (07) и выселении общества с ограниченной ответственностью "Терминал" с земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., уч. 3 (восточнее пересечения с Приозерским направлением ж.д.) отменить и принять новое решение.
В указанной части в иске отказать.
Решение суда от 28.01.2013 изменить в части судебных расходов. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Терминал", место нахождения: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, 28А, ОГРН 1107847319447, в доход федерального бюджета 63 719 руб. 25 коп. государственной пошлины по иску.
В остальной части решение от 28.01.2013 и постановление от 07.06.2013 оставить без изменения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 18.12.2013 ПО ДЕЛУ N А56-66670/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2013 г. по делу N А56-66670/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Беляева Ю.Ф. (доверенность от 17.04.2013 N 7814-42), от общества с ограниченной ответственностью "Терминал" Сукнотова Д.В. (доверенность от 01.04.2012 N 8), Исаевой В.А. (доверенность от 01.04.2012 N 6), рассмотрев 12.12.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Терминал" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2013 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 (судьи Полубехина Н.С., Серикова И.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-66670/2011,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Терминал", место нахождения: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, 28А, ОГРН 1107847319447 (далее - Общество), о взыскании 7 480 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.10.2010 по 30.09.2011 и 1 482 910 руб. пеней по состоянию на 23.11.2011 по договору аренды от 25.10.2010 N 00/ЗК-05040 (07), о расторжении данного договора и выселении ответчика с земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., уч. 3 (восточнее пересечения с Приозерским направлением ж.д.).
Решением суда от 28.01.2013 с Общества в пользу Комитета взыскано 7 480 000 руб. задолженности по арендной плате, 663 850 руб. пеней, договор аренды расторгнут, Общество выселено с занимаемого земельного участка; в остальной части иска отказано; распределены расходы по государственной пошлине.
Постановлением апелляционного суда от 07.06.2013 решение от 28.01.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт. Общество указывает, что оно не могло использовать земельный участок по целевому назначению в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на него, фактическое использование земельного участка было возможно только с 06.09.2011.
Рассмотрение кассационной жалобы неоднократно откладывалось в связи с намерением сторон заключить мировое соглашение, которое так и не было заключено.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представитель Комитета просил ее отклонить.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) по результатам открытого аукциона (протокол подведения итогов от 20.10.2010) заключен договор от 25.10.2010 N 00/ЗК-05040 (07) аренды земельного участка на инвестиционных условиях, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок общей площадью 11 572 кв. м с кадастровым номером 78:11:5606А:33, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., уч. 3 (восточнее пересечения с Приозерским направлением ж.д.), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству промышленного логистического комплекса.
По акту приема-передачи от 25.10.2010 названный земельный участок передан Обществу в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором аренды.
Пунктом 9.1 договора аренды установлено, что он вступает в силу с момента его заключения и действует до 19.01.2013.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 18.04.2011.
Началом реализации инвестиционного проекта является 20.10.2010 (пункт 5.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 общая сумма арендной платы, которую арендатор должен перечислить за весь период действия договора, составляет 21 000 000 руб.
В силу пункта 6.2.7 договора арендатор обязался обеспечить перечисление арендной платы в сроки, установленные в пункте 4.3 и приложении 5.
В соответствии с пунктами 4.3, 4.3.1 договора, приложением 5 к договору "График перечисления денежных средств" перечисление арендной платы осуществляется равными долями не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января) в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении правительства Санкт-Петербурга от 02.03.2010 N 208. Арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы.
Согласно пункту 8.3 в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 10.2.1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение четырех месяцев.
В связи с нарушением арендатором обязательств по внесению 7 480 000 руб. арендной платы за период с 20.10.2010 по 30.09.2011 Комитет направил в адрес Общества претензию от 13.10.2011 N 3506, в которой предложил погасить задолженность и уплатить пени, а также заключить соглашение о расторжении договора.
Поскольку обязательства не были исполнены, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции посчитал исковые требования обоснованными по праву и размеру в части требований о взыскании арендной платы, расторжении договора и выселении, в части пеней уменьшил их размер.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов в части взыскания задолженности и пеней правильными.
Обязанность по внесению арендных платежей в силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возникает с даты заключения договора аренды. Праву арендодателя требовать с арендатора внесения арендной платы корреспондирует обязательство о фактической передаче объекта аренды. Акт от 25.10.2010 подтверждает принятие арендатором земельного участка без каких-либо замечаний.
Суды правомерно исходили из того, что государственная регистрация договора произведена 18.04.2011 и обязанность по оплате аренды возникла у Общества не ранее этой даты. До государственной регистрации сам факт подписания договора, в котором в том числе есть условия об обязанности арендатора по внесению арендной платы, свидетельствует о согласии оплатить использование земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий регистрации.
Как верно указал апелляционный суд, подписание арендатором договора аренды без замечаний к его условиям свидетельствует об осведомленности последнего с порядком внесения и размером арендной платы.
Кроме того, судебными актами по делам N А56-7303/2012, А56-50956/2012 Обществу отказано в иске к Комитету о внесении изменений в договор в отношении сроков действия договора аренды и реализации инвестиционного проекта, графика арендных платежей.
Суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы.
При таком положении суды, установив, что Общество в указанный в иске период арендной платы за земельный участок не вносило, требования Комитета в части взыскания задолженности и пеней, начисленных за период после даты государственной регистрации договора, признали обоснованными.
Довод жалобы о том, что Общество не могло использовать земельный участок в связи с отсутствием сведений о зарегистрированном договоре аренды, подлежит отклонению. Материалы дела не свидетельствуют о том, что Общество предприняло необходимые меры для защиты своих прав.
Договор аренды расторгнут судом первой инстанции в связи с нарушением условий договора аренды со стороны арендатора (невнесение арендной платы в течение четырех месяцев). Требование о выселении удовлетворено на основании статьи 622 ГК РФ, предусматривающей возврат имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды.
Вместе с тем, исходя из конкретных обстоятельств дела, судебные акты в части расторжения договора аренды и выселения ответчика с занимаемого земельного участка, кассационная инстанция считает подлежащими отмене по следующим основаниям.
Согласно нормам гражданского законодательства (пункт 2 статьи 450, 619 ГК РФ) расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Как следует из материалов дела, земельный участок передан в аренду для проектирования и строительства капитального объекта, разрешение на строительство выдано Обществу 01.06.2012 и продлено до 07.11.2013, объем выполненных работ - 70% от общей готовности объекта (справка от 15.04.2013).
С учетом данных обстоятельств расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых Комитет предъявил соответствующее требование.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты в этой части подлежат отмене и в иске в этой части следует отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины остаются на Обществе, поскольку в целом его кассационная жалоба не удовлетворена.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 по делу N А56-66670/2011 в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 25.10.2010 N 00/ЗК-05040 (07) и выселении общества с ограниченной ответственностью "Терминал" с земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., уч. 3 (восточнее пересечения с Приозерским направлением ж.д.) отменить и принять новое решение.
В указанной части в иске отказать.
Решение суда от 28.01.2013 изменить в части судебных расходов. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Терминал", место нахождения: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, 28А, ОГРН 1107847319447, в доход федерального бюджета 63 719 руб. 25 коп. государственной пошлины по иску.
В остальной части решение от 28.01.2013 и постановление от 07.06.2013 оставить без изменения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)