Судебные решения, арбитраж
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Батршина Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ в составе:
председательствующего судьи Гизатуллина А.А.,
судей Сафина Ф.Ф.,
Троценко Ю.Ю.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ж. на заочное решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ от ... года, которым постановлено:
исковые требования Х. к Ж. об обращении взыскания на жилое помещение по закладной удовлетворить частично.
Взыскать с Ж. в пользу Х. задолженность по кредитному договору в размере 1 160 000 руб.
Взыскать солидарно с Ж., Ж.К. и Т. в пользу Х. задолженность по коммунальным платежам в сумме 19320,88 руб.
Обратить взыскание на имущество - квартиру, расположенную по адресу: ..., определить способ реализации заложенного имущества ... путем передачи в собственность держателю закладной - Х.
Взыскать с Ж., Ж.К. и Т.Р. в пользу Х. в счет возврата госпошлины 14 096, 90 руб., в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя - 30 000 руб.
Снять с регистрационного учета по адресу: ... Ж., Ж.К. и Т.Р.
В удовлетворении исковых требований Х. в остальной части отказать.
Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., судебная коллегия
установила:
Х. обратился в суд с иском к Ж. об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая следующее.
... года между ОАО "Башэкономбанк" и Ж. был заключен договор N ... ипотечного кредитования, согласно условиям которого, Ж. был предоставлен кредит в размере 700 000 рублей сроком на 180 месяцев. Способом обеспечения исполнения обязательства заемщика является залог квартиры (закладная), расположенной по адресу: ..., состоящей из двух комнат общей площадью 59,7 кв. м, и жилой площадью 34,30 кв. м, стоимостью 1 000 000 рублей. Квартира была передана Ж., что подтверждается актом приема-передачи квартиры от ... года, составленному между Ж. и Б. (продавец по договору ипотечного кредитования N ...), а также свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданному ГУ ФРС по РБ от ... года и техническим паспортом жилого помещения реестровый N ... от ... года.
... года в соответствии с договором купли-продажи N ... права по закладной были переданы ОАО "Мой банк Ипотека".
... года держателем закладной (кредитором) - ОАО "Мой банк Ипотека" было принято решение о продаже закладной Х. Данная закладная была выкуплена Х. с учетом пеней, штрафов и процентов, невыплаченных Ж. за период пользования кредитом, за 1 160 000 рублей. О купле-продаже прав по закладной Х. было вручено уведомление Ж. N ... от ... года, в соответствие с п. 4.2 Закладной.
... года держателем закладной - Х. было отправлено уведомление Ж. с требованием досрочного погашения всех платежей, в соответствии с п. 5.1 Закладной, а также погашения долга по оплате обязательных платежей (коммунальные платежи с учетом пеней, налога и пр.), на которое Ж. не отреагировала. Данное уведомление было получено Ж. ... года, о чем свидетельствует подпись на почтовом уведомлении о вручении корреспонденции. В соответствии с п. 4.4 договора N ... и п. 7 Закладной кредитор имеет право требования досрочного исполнения обязательства по кредиту, а также обратить взыскание на заложенное имущество, в случае невыполнения Должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 дней.
В соответствии с п. 8.1 Закладной, данная Закладная удостоверяет право Залогодержателя, которым выступает любой законный владелец закладной, на получение исполнения по указанному и обеспеченному ипотекой денежному обязательству без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет принадлежность этому лицу права залога на указанное недвижимое имущество, обремененное ипотекой.
Согласно справке о регистрации, выданной филиалом ЕРКЦ по Орджоникидзевскому району г. Уфы от ... года за N ..., Ж. прописана в квартире по адресу: ..., где так же прописаны ее дочь - Ж.К. и племянник - Т.Р. Согласно копии лицевого счета N ..., выданному филиалом ЕРКЦ по Орджоникидзевскому району г. Уфы от ... года, по состоянию на ... года числится задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 88 017,35 руб., пени - 14 986,63 руб.
Истец просил взыскать с Ж. в его пользу задолженность по кредитному договору в размере 1 160 000 руб.; взыскать задолженность по коммунальным платежам в размере 88 017,35 руб., пени по коммунальным платежам - 14 986,63 руб.; стоимость услуг представителя - 50 000 руб.; обратить взыскание по кредитному договору на заложенное имущество - квартиру по адресу: ... ...; определить способ реализации заложенного имущества - путем передачи в собственность держателю закладной - Х.; снять Ж. с регистрационного учета лично, а также снять с регистрационного учета прочих лиц, зарегистрированных в данном помещении; взыскать с Ж. расходы по госпошлине - 14 515,02 руб.
В ходе рассмотрения дела определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены зарегистрированные в квартире дочь ответчика Ж. - Ж.К. и племянник - Т.Р.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ж. просит отменить заочное решение суда, считая его незаконным и необоснованным, указав, что исковое заявление Х. было рассмотрено в ее отсутствие, она не была надлежащим образом извещена о месте и времени указанного заявления. Так же указала, что у нее перед Х. был долг на сумму 1 233 933 рублей по решению Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от ... года. Для расчета с долгом между ними ... года было заключено письменное соглашение по условиям которого в возмещение задолженности она передает Х. свою квартиру по ..., приобретенной по ипотеке, путем переоформления на Х. кредитного договора (при ипотеке в силу закона) от ... года, с выплатой ей компенсации в 400 000 рублей, с обязательством Ж. освободить квартиру до ... года и снятием с регистрации ее и членов ее семьи. Х. был обязан погасить задолженность по коммунальным услугам. В день подписания соглашения Х. заплатил ей 30 000 рублей, остальную сумму в 370 000 рублей обязался выплатить после освобождения квартиры. Она выполнила все условия соглашения, за исключением выписки из квартиры в связи с наличием задолженности по комуслугам. Проживает с ... года в съемных квартирах. Х. свои обязательства не исполнил, остаток денег ей не выплатил, в связи с чем она не смогла рассчитаться с задолженностью по комнате по ..., оформленной так же по ипотеке, которую, в последующем банк изъял и поставил на свой баланс. На основании заочного решения от ... года, вынесенного в ее отсутствие, она и ее родные сняты с регистрации. В итоге она осталась без жилья.
С учетом приведенных доводов жалобы определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от ... года данное дело назначено к рассмотрению по правилам производства в суде первой инстанции.
Стороны надлежащим образом были извещены о месте и времени судебного заседания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца Х. по доверенности Д., ответчика Ж., представителя ответчика Т.Р. по доверенности М., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене независимо от доводов апелляционной жалобы в случае
рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В силу ст. 167 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.
Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении искового заявления Х. в суде первой инстанции Ж. участия не принимала, в деле отсутствуют доказательства о надлежащем ее извещении о времени и месте рассмотрения иска. Расписки о вручении повесток, имеющиеся в материалах дела (л.д. 57 - 59), судебная коллегия не может признать надлежащим извещением, поскольку повестки адресатам не вручены, а находятся в деле вместе с расписками. Согласно отчету (л.д. 67), повестки были доставлены по адресу: ... и вручены ... года ответчикам, однако достоверно установлено, что по указанному адресу ... года ответчики Ж., Ж.К. и Т.Р. не проживали.
В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу, что Ж. была лишена права на приведение своих доводов относительно исковых требований Х.
В силу требований п. 2 ч. 4 и ч. 5 ст. 330 ГПК РФ указанное обстоятельство является безусловным основанием для отмены решения суда и основанием для рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции.
Представитель истца Х. по доверенности Д. поддержала исковые требования в полном объеме, указывая, что условия соглашения от ... года, заключенного между Ж. и Х., не могли быть исполнены, поскольку Банк отказался переоформить кредитный договор с Ж. на Х., в связи с чем он не стал передавать Ж. сумму оговоренной компенсации. Понимая, что он не сможет вернуть переданной части суммы компенсации в 30 000 рублей и получить у Ж. задолженность по решению Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от ... года в сумме 1 233 000 рублей, он обратился в банк за содействием. Банк "Мой банк Ипотека" предложил ему выкупить закладную по кредитному договору Ж. за 1 160 000 рублей, что он и сделал. Банк уведомил ее о смене владельца закладной. Х. въехал в квартиру и проживает в нем с ... года после оформления купли-продажи закладной. Фактически Ж. должна Х. 2 423 933 рублей (1 233 000 + 1 160 000), долг не погашает.
Ответчик Ж. исковые требования не признала и просила отказать в иске по приведенным в жалобе доводам.
Представитель ответчика Т.Р. по доверенности М. считает, что Т. не является надлежащим ответчиком, указывая, что он был только зарегистрирован в квартире, фактически с ... года проживает по другому адресу. Он не должен отвечать по обязательствам третьих лиц.
Обсудив доводы искового заявления Х., выслушав представителя истца Х. по доверенности Д., ответчика Ж., представителя ответчика Т.Р. по доверенности М. и исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о займе.
Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, который предусмотрен договором займа.
Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает, на заложенное имущество может быть обращено взыскание для удовлетворения требований Залогодержателя.
Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об Ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Из материалов дела следует, что ... года между ОАО "Башэкономбанк" и Ж. был заключен договор N ... ипотечного кредитования, согласно условиям которого Ж. был предоставлен кредит в размере 700 000 рублей сроком на 180 месяцев. Способом обеспечения исполнения обязательства заемщика является залог квартиры (закладная), расположенной по адресу: ..., состоящей из двух комнат общей площадью 59,7 кв. м, и жилой площадью 34,30 кв. м, стоимостью 1 000 000 рублей. Квартира была передана Ж., что подтверждается актом приема-передачи квартиры от ... года, составленному между Ж. и Б. (продавец по договору ипотечного кредитования N ...), а также свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданному ГУ ФРС по РБ от ... года и техническим паспортом жилого помещения реестровый N ... от ... года.
... года в соответствии с договором купли-продажи N ... права по закладной были переданы ОАО "Мой банк Ипотека".
... года держателем закладной (кредитором) - ОАО "Мой банк Ипотека" было принято решение о купле-продаже закладной Х. Закладная была выкуплена Х. с учетом пеней, штрафов и процентов, невыплаченных Ж. за период пользования кредитом, за 1 160 000 рублей. О купле-продаже прав по закладной Х. было вручено уведомление Ж. N ... от ... года, в соответствие с п. 4.2 Закладной.
... года держателем закладной - Х. было отправлено уведомление Ж. с требованием досрочного погашения всех платежей, в соответствие с п. 5.1 Закладной, а также погашения долга по оплате обязательных платежей (коммунальные платежи с учетом пеней, налога и пр.).
В соответствие с п. 4.4 договора N ... и п. 7 Закладной кредитор имеет право требования досрочного исполнения обязательства по кредиту, а также обратить взыскание на заложенное имущество, в случае невыполнения должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 дней.
При указанных обстоятельствах, истец Х. вправе требовать взыскания с Ж. суммы задолженности по кредитному договору в размере 1 160 000 рублей, уплаченных им банку при выкупе закладной.
Довод Ж. о наличии соглашения между сторонами от ... года не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования истца о взыскании задолженности, поскольку оно сторонами не исполнено и не может служить основанием для освобождения Ж. от выполнения обязанностей по кредитному договору и закладной.
Удовлетворяя требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем передачи квартиры по ... в собственность владельцу закладной Х., суд первой инстанции свое решение ничем не мотивировал и не обосновал.
Между тем, судебная коллегия находит, что данное решение судом принято с грубым нарушением норм материального права.
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона.
Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 настоящего Федерального закона не может быть обращено во внесудебном порядке.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Согласно ст. 59 Федерального закона, реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.
Согласно ст. 55 Федерального закона удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.
При этом законодатель установил, что если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается.
Таким образом, Законом предусмотрен порядок обращения взыскания на заложенное имущество - только путем продажи с публичных торгов или с аукциона, независимо от того кто является держателем закладной - банк, выдавший кредит, либо физическое лицо, выкупившее права по закладной. Обращение взыскания на заложенное имущество может быть осуществлено двумя способами: в судебном порядке и во внесудебном порядке. Оснований для обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в данном случае не имеется, такие условия не были оговорены в договоре об ипотеке и в закладной.
Законом не предусмотрен способ реализации заложенного имущества, путем передачи этого имущества в собственность залогодержателю, без проведения торгов. Право оставления за собой нереализованного на торгах имущества возможно лишь в ходе исполнительного производства в порядке ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
В силу вышеназванного, судебная коллегия считает, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем передачи заложенной квартиры в собственность владельцу закладной Х. не может быть удовлетворено, как незаконное и не обоснованное.
Поскольку судебная коллегия отказывает в удовлетворении требования Х. об обращении взыскания на заложенное имущество путем передачи квартиры ему в собственность, не могут быть удовлетворены и требования о снятии Ж., Ж.К. и Т.Р. с регистрационного учета, поскольку Ж. остается собственником спорной квартиры.
Принимая решение о взыскании солидарно с ответчиков Ж., Ж.К. и Т.Р. задолженности по коммунальным платежам, суд первой инстанции исходил из того, что все ответчики зарегистрированы на спорной жилой площади, проживают и пользуются коммунальными услугами.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Как следует из искового заявления, требования истца о взыскании задолженности по коммунальным услугам предъявлены лишь к ответчику Ж. С уточненным исковым заявлением о взыскании указанной суммы и с ответчиков Ж.К. и Т.Р. истец не обращался. Тем самым суд вышел за пределы исковых требований.
Судебная коллегия полагает возможным удовлетворить требование Х. о взыскании уплаченной им задолженности по коммунальным услугам с Ж. в сумме 37389,19 рублей, что подтверждается историей начисления платежей, представленной отделением "..." ОАО УЖКХ Орджоникидзевского района г. Уфы по запросу судебной коллегии. Требование о взыскании остальной суммы не может быть удовлетворено, поскольку доказательства о погашении всей задолженности, образовавшейся к моменту выезда Ж. из квартиры, не представлены.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о взыскании затрат истца на услуги представителя по следующим основаниям.
Истец не обращался с ходатайством о взыскании указанных затрат с ответчиков Ж.К. и Т.А., а суд вышел за пределы требований.
Более того, истцом не представлены доказательства о том, что им понесены затраты в сумме 50 000 рублей именно по данному гражданскому делу. Как следует из квитанции (л.д. 33), Х. оплачено ООО "Алекс" за юридические услуги 50 000 рублей. Квитанция датирована ... года. Между тем, исковое заявление было подано и настоящее гражданское дело возбуждено лишь в ... года. При указанных обстоятельствах, в удовлетворении данного требования следует отказать полностью.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о возложении на всех ответчиков солидарной обязанности по возмещению затрат истца по уплате госпошлины в размере 14 096,90 копеек. При этом суд указал, что исходит из имущественных требований истца, признанных судом обоснованными.
Между тем, основное исковое требование имущественного характера заявлено к ответчику Ж. исходя из кредитного договора, участниками которого ни Ж.К. ни Т.Р. не являлись. К ним заявлены требования лишь неимущественного характера - о снятии с регистрационного учета, по которой госпошлина составляет 200 рублей.
Поскольку судебная коллегия отказывает в удовлетворении данного требования, на них не может быть возложена обязанность по возмещению затрат по уплате госпошлины.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика Ж. подлежит взысканию в пользу истца понесенные им расходы по уплате госпошлины в размере 14 186 рублей 95 копеек, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
При указанных обстоятельствах, отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия принимает новое решение о частичном удовлетворении исковых требований Х.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Заочное решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ от... года отменить.
Принять новое решение.
Исковые требования Х. удовлетворить частично.
Взыскать с Ж. в пользу Х. задолженность по кредитному договору в размере 1 160 000 рублей, погашенную задолженность по коммунальным платежам в сумме 37389 рублей 19 копеек, расходы по уплате госпошлины 14 186 рублей 95 копеек.
В удовлетворении остальных исковых требований Х. об обращении взыскания на имущество - квартиру, расположенную по адресу: ... путем передачи его в собственность держателю закладной - Х., о снятии Ж., Ж.К. и Т. с регистрационного учета из квартиры по адресу: ..., о взыскании с Ж. расходов по оплате услуг представителя, отказать.
Председательствующий
А.А.ГИЗАТУЛЛИН
Судьи
Ф.Ф.САФИН
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 04.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4326/2012Г.
Разделы:Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2012 г. по делу N 33-4326/2012г.
Судья: Батршина Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ в составе:
председательствующего судьи Гизатуллина А.А.,
судей Сафина Ф.Ф.,
Троценко Ю.Ю.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ж. на заочное решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ от ... года, которым постановлено:
исковые требования Х. к Ж. об обращении взыскания на жилое помещение по закладной удовлетворить частично.
Взыскать с Ж. в пользу Х. задолженность по кредитному договору в размере 1 160 000 руб.
Взыскать солидарно с Ж., Ж.К. и Т. в пользу Х. задолженность по коммунальным платежам в сумме 19320,88 руб.
Обратить взыскание на имущество - квартиру, расположенную по адресу: ..., определить способ реализации заложенного имущества ... путем передачи в собственность держателю закладной - Х.
Взыскать с Ж., Ж.К. и Т.Р. в пользу Х. в счет возврата госпошлины 14 096, 90 руб., в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя - 30 000 руб.
Снять с регистрационного учета по адресу: ... Ж., Ж.К. и Т.Р.
В удовлетворении исковых требований Х. в остальной части отказать.
Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., судебная коллегия
установила:
Х. обратился в суд с иском к Ж. об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая следующее.
... года между ОАО "Башэкономбанк" и Ж. был заключен договор N ... ипотечного кредитования, согласно условиям которого, Ж. был предоставлен кредит в размере 700 000 рублей сроком на 180 месяцев. Способом обеспечения исполнения обязательства заемщика является залог квартиры (закладная), расположенной по адресу: ..., состоящей из двух комнат общей площадью 59,7 кв. м, и жилой площадью 34,30 кв. м, стоимостью 1 000 000 рублей. Квартира была передана Ж., что подтверждается актом приема-передачи квартиры от ... года, составленному между Ж. и Б. (продавец по договору ипотечного кредитования N ...), а также свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданному ГУ ФРС по РБ от ... года и техническим паспортом жилого помещения реестровый N ... от ... года.
... года в соответствии с договором купли-продажи N ... права по закладной были переданы ОАО "Мой банк Ипотека".
... года держателем закладной (кредитором) - ОАО "Мой банк Ипотека" было принято решение о продаже закладной Х. Данная закладная была выкуплена Х. с учетом пеней, штрафов и процентов, невыплаченных Ж. за период пользования кредитом, за 1 160 000 рублей. О купле-продаже прав по закладной Х. было вручено уведомление Ж. N ... от ... года, в соответствие с п. 4.2 Закладной.
... года держателем закладной - Х. было отправлено уведомление Ж. с требованием досрочного погашения всех платежей, в соответствии с п. 5.1 Закладной, а также погашения долга по оплате обязательных платежей (коммунальные платежи с учетом пеней, налога и пр.), на которое Ж. не отреагировала. Данное уведомление было получено Ж. ... года, о чем свидетельствует подпись на почтовом уведомлении о вручении корреспонденции. В соответствии с п. 4.4 договора N ... и п. 7 Закладной кредитор имеет право требования досрочного исполнения обязательства по кредиту, а также обратить взыскание на заложенное имущество, в случае невыполнения Должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 дней.
В соответствии с п. 8.1 Закладной, данная Закладная удостоверяет право Залогодержателя, которым выступает любой законный владелец закладной, на получение исполнения по указанному и обеспеченному ипотекой денежному обязательству без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет принадлежность этому лицу права залога на указанное недвижимое имущество, обремененное ипотекой.
Согласно справке о регистрации, выданной филиалом ЕРКЦ по Орджоникидзевскому району г. Уфы от ... года за N ..., Ж. прописана в квартире по адресу: ..., где так же прописаны ее дочь - Ж.К. и племянник - Т.Р. Согласно копии лицевого счета N ..., выданному филиалом ЕРКЦ по Орджоникидзевскому району г. Уфы от ... года, по состоянию на ... года числится задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 88 017,35 руб., пени - 14 986,63 руб.
Истец просил взыскать с Ж. в его пользу задолженность по кредитному договору в размере 1 160 000 руб.; взыскать задолженность по коммунальным платежам в размере 88 017,35 руб., пени по коммунальным платежам - 14 986,63 руб.; стоимость услуг представителя - 50 000 руб.; обратить взыскание по кредитному договору на заложенное имущество - квартиру по адресу: ... ...; определить способ реализации заложенного имущества - путем передачи в собственность держателю закладной - Х.; снять Ж. с регистрационного учета лично, а также снять с регистрационного учета прочих лиц, зарегистрированных в данном помещении; взыскать с Ж. расходы по госпошлине - 14 515,02 руб.
В ходе рассмотрения дела определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены зарегистрированные в квартире дочь ответчика Ж. - Ж.К. и племянник - Т.Р.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ж. просит отменить заочное решение суда, считая его незаконным и необоснованным, указав, что исковое заявление Х. было рассмотрено в ее отсутствие, она не была надлежащим образом извещена о месте и времени указанного заявления. Так же указала, что у нее перед Х. был долг на сумму 1 233 933 рублей по решению Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от ... года. Для расчета с долгом между ними ... года было заключено письменное соглашение по условиям которого в возмещение задолженности она передает Х. свою квартиру по ..., приобретенной по ипотеке, путем переоформления на Х. кредитного договора (при ипотеке в силу закона) от ... года, с выплатой ей компенсации в 400 000 рублей, с обязательством Ж. освободить квартиру до ... года и снятием с регистрации ее и членов ее семьи. Х. был обязан погасить задолженность по коммунальным услугам. В день подписания соглашения Х. заплатил ей 30 000 рублей, остальную сумму в 370 000 рублей обязался выплатить после освобождения квартиры. Она выполнила все условия соглашения, за исключением выписки из квартиры в связи с наличием задолженности по комуслугам. Проживает с ... года в съемных квартирах. Х. свои обязательства не исполнил, остаток денег ей не выплатил, в связи с чем она не смогла рассчитаться с задолженностью по комнате по ..., оформленной так же по ипотеке, которую, в последующем банк изъял и поставил на свой баланс. На основании заочного решения от ... года, вынесенного в ее отсутствие, она и ее родные сняты с регистрации. В итоге она осталась без жилья.
С учетом приведенных доводов жалобы определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от ... года данное дело назначено к рассмотрению по правилам производства в суде первой инстанции.
Стороны надлежащим образом были извещены о месте и времени судебного заседания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца Х. по доверенности Д., ответчика Ж., представителя ответчика Т.Р. по доверенности М., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене независимо от доводов апелляционной жалобы в случае
рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В силу ст. 167 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.
Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении искового заявления Х. в суде первой инстанции Ж. участия не принимала, в деле отсутствуют доказательства о надлежащем ее извещении о времени и месте рассмотрения иска. Расписки о вручении повесток, имеющиеся в материалах дела (л.д. 57 - 59), судебная коллегия не может признать надлежащим извещением, поскольку повестки адресатам не вручены, а находятся в деле вместе с расписками. Согласно отчету (л.д. 67), повестки были доставлены по адресу: ... и вручены ... года ответчикам, однако достоверно установлено, что по указанному адресу ... года ответчики Ж., Ж.К. и Т.Р. не проживали.
В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу, что Ж. была лишена права на приведение своих доводов относительно исковых требований Х.
В силу требований п. 2 ч. 4 и ч. 5 ст. 330 ГПК РФ указанное обстоятельство является безусловным основанием для отмены решения суда и основанием для рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции.
Представитель истца Х. по доверенности Д. поддержала исковые требования в полном объеме, указывая, что условия соглашения от ... года, заключенного между Ж. и Х., не могли быть исполнены, поскольку Банк отказался переоформить кредитный договор с Ж. на Х., в связи с чем он не стал передавать Ж. сумму оговоренной компенсации. Понимая, что он не сможет вернуть переданной части суммы компенсации в 30 000 рублей и получить у Ж. задолженность по решению Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от ... года в сумме 1 233 000 рублей, он обратился в банк за содействием. Банк "Мой банк Ипотека" предложил ему выкупить закладную по кредитному договору Ж. за 1 160 000 рублей, что он и сделал. Банк уведомил ее о смене владельца закладной. Х. въехал в квартиру и проживает в нем с ... года после оформления купли-продажи закладной. Фактически Ж. должна Х. 2 423 933 рублей (1 233 000 + 1 160 000), долг не погашает.
Ответчик Ж. исковые требования не признала и просила отказать в иске по приведенным в жалобе доводам.
Представитель ответчика Т.Р. по доверенности М. считает, что Т. не является надлежащим ответчиком, указывая, что он был только зарегистрирован в квартире, фактически с ... года проживает по другому адресу. Он не должен отвечать по обязательствам третьих лиц.
Обсудив доводы искового заявления Х., выслушав представителя истца Х. по доверенности Д., ответчика Ж., представителя ответчика Т.Р. по доверенности М. и исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о займе.
Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, который предусмотрен договором займа.
Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает, на заложенное имущество может быть обращено взыскание для удовлетворения требований Залогодержателя.
Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об Ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Из материалов дела следует, что ... года между ОАО "Башэкономбанк" и Ж. был заключен договор N ... ипотечного кредитования, согласно условиям которого Ж. был предоставлен кредит в размере 700 000 рублей сроком на 180 месяцев. Способом обеспечения исполнения обязательства заемщика является залог квартиры (закладная), расположенной по адресу: ..., состоящей из двух комнат общей площадью 59,7 кв. м, и жилой площадью 34,30 кв. м, стоимостью 1 000 000 рублей. Квартира была передана Ж., что подтверждается актом приема-передачи квартиры от ... года, составленному между Ж. и Б. (продавец по договору ипотечного кредитования N ...), а также свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданному ГУ ФРС по РБ от ... года и техническим паспортом жилого помещения реестровый N ... от ... года.
... года в соответствии с договором купли-продажи N ... права по закладной были переданы ОАО "Мой банк Ипотека".
... года держателем закладной (кредитором) - ОАО "Мой банк Ипотека" было принято решение о купле-продаже закладной Х. Закладная была выкуплена Х. с учетом пеней, штрафов и процентов, невыплаченных Ж. за период пользования кредитом, за 1 160 000 рублей. О купле-продаже прав по закладной Х. было вручено уведомление Ж. N ... от ... года, в соответствие с п. 4.2 Закладной.
... года держателем закладной - Х. было отправлено уведомление Ж. с требованием досрочного погашения всех платежей, в соответствие с п. 5.1 Закладной, а также погашения долга по оплате обязательных платежей (коммунальные платежи с учетом пеней, налога и пр.).
В соответствие с п. 4.4 договора N ... и п. 7 Закладной кредитор имеет право требования досрочного исполнения обязательства по кредиту, а также обратить взыскание на заложенное имущество, в случае невыполнения должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 дней.
При указанных обстоятельствах, истец Х. вправе требовать взыскания с Ж. суммы задолженности по кредитному договору в размере 1 160 000 рублей, уплаченных им банку при выкупе закладной.
Довод Ж. о наличии соглашения между сторонами от ... года не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования истца о взыскании задолженности, поскольку оно сторонами не исполнено и не может служить основанием для освобождения Ж. от выполнения обязанностей по кредитному договору и закладной.
Удовлетворяя требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем передачи квартиры по ... в собственность владельцу закладной Х., суд первой инстанции свое решение ничем не мотивировал и не обосновал.
Между тем, судебная коллегия находит, что данное решение судом принято с грубым нарушением норм материального права.
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона.
Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 настоящего Федерального закона не может быть обращено во внесудебном порядке.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Согласно ст. 59 Федерального закона, реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.
Согласно ст. 55 Федерального закона удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.
При этом законодатель установил, что если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается.
Таким образом, Законом предусмотрен порядок обращения взыскания на заложенное имущество - только путем продажи с публичных торгов или с аукциона, независимо от того кто является держателем закладной - банк, выдавший кредит, либо физическое лицо, выкупившее права по закладной. Обращение взыскания на заложенное имущество может быть осуществлено двумя способами: в судебном порядке и во внесудебном порядке. Оснований для обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в данном случае не имеется, такие условия не были оговорены в договоре об ипотеке и в закладной.
Законом не предусмотрен способ реализации заложенного имущества, путем передачи этого имущества в собственность залогодержателю, без проведения торгов. Право оставления за собой нереализованного на торгах имущества возможно лишь в ходе исполнительного производства в порядке ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
В силу вышеназванного, судебная коллегия считает, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем передачи заложенной квартиры в собственность владельцу закладной Х. не может быть удовлетворено, как незаконное и не обоснованное.
Поскольку судебная коллегия отказывает в удовлетворении требования Х. об обращении взыскания на заложенное имущество путем передачи квартиры ему в собственность, не могут быть удовлетворены и требования о снятии Ж., Ж.К. и Т.Р. с регистрационного учета, поскольку Ж. остается собственником спорной квартиры.
Принимая решение о взыскании солидарно с ответчиков Ж., Ж.К. и Т.Р. задолженности по коммунальным платежам, суд первой инстанции исходил из того, что все ответчики зарегистрированы на спорной жилой площади, проживают и пользуются коммунальными услугами.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Как следует из искового заявления, требования истца о взыскании задолженности по коммунальным услугам предъявлены лишь к ответчику Ж. С уточненным исковым заявлением о взыскании указанной суммы и с ответчиков Ж.К. и Т.Р. истец не обращался. Тем самым суд вышел за пределы исковых требований.
Судебная коллегия полагает возможным удовлетворить требование Х. о взыскании уплаченной им задолженности по коммунальным услугам с Ж. в сумме 37389,19 рублей, что подтверждается историей начисления платежей, представленной отделением "..." ОАО УЖКХ Орджоникидзевского района г. Уфы по запросу судебной коллегии. Требование о взыскании остальной суммы не может быть удовлетворено, поскольку доказательства о погашении всей задолженности, образовавшейся к моменту выезда Ж. из квартиры, не представлены.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о взыскании затрат истца на услуги представителя по следующим основаниям.
Истец не обращался с ходатайством о взыскании указанных затрат с ответчиков Ж.К. и Т.А., а суд вышел за пределы требований.
Более того, истцом не представлены доказательства о том, что им понесены затраты в сумме 50 000 рублей именно по данному гражданскому делу. Как следует из квитанции (л.д. 33), Х. оплачено ООО "Алекс" за юридические услуги 50 000 рублей. Квитанция датирована ... года. Между тем, исковое заявление было подано и настоящее гражданское дело возбуждено лишь в ... года. При указанных обстоятельствах, в удовлетворении данного требования следует отказать полностью.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о возложении на всех ответчиков солидарной обязанности по возмещению затрат истца по уплате госпошлины в размере 14 096,90 копеек. При этом суд указал, что исходит из имущественных требований истца, признанных судом обоснованными.
Между тем, основное исковое требование имущественного характера заявлено к ответчику Ж. исходя из кредитного договора, участниками которого ни Ж.К. ни Т.Р. не являлись. К ним заявлены требования лишь неимущественного характера - о снятии с регистрационного учета, по которой госпошлина составляет 200 рублей.
Поскольку судебная коллегия отказывает в удовлетворении данного требования, на них не может быть возложена обязанность по возмещению затрат по уплате госпошлины.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика Ж. подлежит взысканию в пользу истца понесенные им расходы по уплате госпошлины в размере 14 186 рублей 95 копеек, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
При указанных обстоятельствах, отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия принимает новое решение о частичном удовлетворении исковых требований Х.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Заочное решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ от... года отменить.
Принять новое решение.
Исковые требования Х. удовлетворить частично.
Взыскать с Ж. в пользу Х. задолженность по кредитному договору в размере 1 160 000 рублей, погашенную задолженность по коммунальным платежам в сумме 37389 рублей 19 копеек, расходы по уплате госпошлины 14 186 рублей 95 копеек.
В удовлетворении остальных исковых требований Х. об обращении взыскания на имущество - квартиру, расположенную по адресу: ... путем передачи его в собственность держателю закладной - Х., о снятии Ж., Ж.К. и Т. с регистрационного учета из квартиры по адресу: ..., о взыскании с Ж. расходов по оплате услуг представителя, отказать.
Председательствующий
А.А.ГИЗАТУЛЛИН
Судьи
Ф.Ф.САФИН
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)