Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.04.2013 ПО ДЕЛУ N 11-4230

Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2013 г. по делу N 11-4230


Судья: Чугайнова А.Ф.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
судей: Кочергиной Т.В., Салтыковой Л.В.,
при секретаре Ф.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кочергиной Т.В. дело по апелляционной жалобе представителя К. по доверенности Ч. на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований К. к ЗАО ОСК "Объединенная строительная компания" о признании права собственности на нежилое помещение отказать полностью.
установила:

К. обратился в суд с иском к ЗАО ОСК "Объединенная строительная компания" о признании права собственности на нежилое помещение - машино-место N ***, расположенное по адресу: ***. Свои требования истец мотивировал тем, что **.**.20** года заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи вышеназванного нежилого помещения, по которому полностью выполнил свои обязательства, однако основной договор купли-продажи до настоящего времени не заключен и право собственности на нежилое помещение не зарегистрировано.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, ходатайств об отложении слушания дела не подавал.
Представитель истца по доверенности Ч. в ходе судебного заседания исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.
Ответчик, третьи лица Управление Росреестра по Москве, Департамент имущества г. Москвы, ИФНС N 27 г. Москвы, Фирма "Малаб Энтерпрайзис ЛТД", ЗАО "Столица М", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили, ходатайств об отложении слушания дела не подавали, возражений на иск не представили.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца К. по доверенности Ч. по доводам апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии явился представитель истца К. по доверенности Ч., который поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик, третьи лица в заседание судебной коллегии не явились, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, судебная коллегия неоднократно откладывала слушание дела из-за неявки ответчика и третьих лиц.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
В ходе судебного заседания установлено, что **.**.20** года между Правительством Москвы и Фирмой "Малаб Энтерпрайзис ЛТД" был заключен инвестиционный контракт (далее - Контракт) предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию в Москве в 2004 - 2006 годах объектов нежилого фонда города Москвы - Центра и Офисно-делового центра, в рамках которого инвестор - Фирма "Малаб Энтерпрайзис ЛТД" обязалась за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести строительство объектов:
- - Центра - здания нежилого назначения - культурно-спортивного и общественно-делового центра площадью *** м2 для осуществления киноконцертной, театральной, и спортивной деятельности, включающего в том числе помещения площадью *** м2 для осуществления общественно-деловой и торгово-выставочной деятельности на земельном участке площадью ** га на территории Парка 850-летия Москвы в районе пересечения улиц *** и ***, с вводом в эксплуатацию в 20** году (Объект N 1);
- - Офисно-делового центра - здания нежилого назначения - с торговыми помещениями и апартаментами площадью *** м2 на земельном участке площадью * га, расположенного по адресу: ***, с вводом в эксплуатацию в 20** году (Объект N 2).
Согласно п. 3.1. Контракта соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации Контракта было установлено между сторонами в следующей пропорции:
- - общая площадь нежилых помещений - **% - в собственность города Москвы в лице Департамента имущества, включая **% от общей площади помещений центра для осуществления киноконцертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности; **%, в том числе **% общей площади Объекта N 2 - в собственность Инвестора (в редакции Дополнительного соглашения от **.**.20** года);
- - машино-места и площади общего пользования автостоянки - **% - в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы, **% машино-мест и площади общего пользования автостоянок, а также **% площади помещений сервисных служб, согласно МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей", в том числе **% общей площади автостоянки Объекта N 2 - в собственность Инвестора (в редакции Дополнительного соглашения от **.**.20** года).
В соответствии с п. 3.1.5 Контракта, соотношение долей по общей нежилой площади подлежит уточнению в соответствии с бизнес-планом реализации инвестиционного проекта, прошедшего согласование в установленном порядке.
Пунктом 3.3 Контракта предусмотрено, что конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон Контракта по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 3.5 Контракта оформление имущественных прав сторон Контракта по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения Сторонами обязательств по Контракту на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям Контракта.
Дополнительным соглашением к Контракту от **.**.20** года срок окончания работ по Контракту был продлен до **.**.20** года.
Дополнительным соглашением к Контракту от **.**.20** года срок окончания работ по Контракту был продлен до **.**.20** года.
**.**.20** года ЗАО "Столица М" заключило с Фирмой "Малаб Энтерпрайзис ЛТД" инвестиционный договор N ***, предметом которого является инвестирование строительства Объекта N 2.
**.**.20** года ЗАО "Столица М" и ООО "ОСК" заключили инвестиционный договор N ***, предметом которого также являлось инвестирование строительства Объекта N 2. Конечным результатом участия в инвестировании строительства является получение ООО "ОСК" права собственности на *** м2 площади Объекта N 2 в виде апартаментов и торгово-офисных помещений, а также *** машино-мест, расположенные по строительному адресу: ***.
**.**.20** года между ООО "ОСК" и ООО "Промсервис-ТМ" заключен инвестиционный договор N *** на строительство вышеназванного объекта недвижимости.
**.**.20** года между К. и ЗАО ОСК "ОСК" заключен предварительный договор купли-продажи N ***, по условиям которого истец перечислил ЗАО ОСК "ОСК" *** руб. в счет оплаты приобретаемого нежилого помещения.
Офисно-деловой центр с торговыми помещениями и апартаментами построен и введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: *** (разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию N ***).
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд сослался на положения статей 218, 219, 431 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и пришел к выводу о том, что предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
При этом исходил из того, что право собственности ЗАО ОСК "Объединенная строительная компания" на спорное нежилое помещение не зарегистрировано, ответчик лишен возможности передать в собственность истцу машино-место в нежилом помещении. Согласованный Акт о результатах реализации инвестиционного контракта N ***, заключенного между Правительством Москвы и Фирмой "Малаб Энтерпрайзис ЛТД", на момент рассмотрения спора отсутствует.
Не соглашаясь с доводом истца о том, что заключив предварительный договор, он фактически заключил договор инвестирования, суд исходил из того, что при рассмотрении дела истец не оспаривал действительность Предварительного договора N *** от **.**.20** года.
Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, по состоянию на ** *** 20** года сведения о регистрации права собственности на машино-место N ***, расположенное по адресу: *** отсутствуют.
Между тем с выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено:
1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
- 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
- 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
- 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
- 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
- 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;
- 6) вследствие причинения вреда другому лицу;
- 7) вследствие неосновательного обогащения;
- 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
- 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.
В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не применил указанные нормы права, и не учел, что нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N ***, что истец оплачивает платежи за машино-место, что подтверждается копией квитанции, представленной представителем истца в суд апелляционной инстанции, заключив, как собственник соглашение N ** о передаче прав по управлению и возмещении расходов от ** *** 20** года, копия которого также была представлена в суд апелляционной инстанции.
Также представителем истца в суд апелляционной инстанции были представлены уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, согласно которому по состоянию на ** *** 20** года отсутствуют сведения о регистрации права собственности на машино-место N ***, расположенное по адресу: ***, а также копия письма УК ООО "Марьинский первый деловой дом" о переименовании машино-места N *** по предварительному договору N *** от **.**.20** года на машино-место N ***.
Кроме того, суд не учел, что правопритязания на машино-место N *** в нежилом помещении по адресу: *** отсутствуют.
Учитывая, что истинная воля и интерес истца в данной сделке были направлены на получение в собственность машино-места, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства нежилого помещения, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели, судебная коллегия признает, что факт передачи машино-места ответчиком и принятие его истцом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора N *** от **.**.20** года основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - машино-место, подлежащее передаче и уже переданное истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.
Сам по себе предварительный договор купли-продажи N *** от **.**.20** года по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу машино-места, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий.
Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.
Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.
Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи машино-места в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи машино-места в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.
Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.
Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме безусловно влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.
Поскольку ответчик осуществил привлечение средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.
Регистрация права собственности на конкретные машино-места, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.
Поэтому машино-место, права на которое заявляются истцом, в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должно регистрироваться на истца, а не на ответчика, поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на него.
По изложенным основаниям решение суда подлежит отмене.
Судебная коллегия признает заявленные требования К. законными и подлежащими удовлетворению.
Также с ответчика в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:

Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. отменить.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования К. к ЗАО ОСК "Объединенная строительная компания" о признании права собственности на машино-место удовлетворить.
Признать за К. право собственности на машино-место N ***, общей площадью ** кв. м, расположенное в нежилом помещении по адресу: ***, помещение **, м/место ***, тип: ***.
Взыскать с ЗАО ОСК "Объединенная строительная компания" в бюджет города Москвы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)