Судебные решения, арбитраж
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Носенко М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Храмцовой В.А., Рудь Е.П.,
при секретаре Г.Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истцов Р.С.А., Р.Л.А. - Г.И.В. на решение Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ
по иску Р.С.А., Р.Л.А. к Ш.В.В., Ш.Н.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,
иску Ш.В.В., Ш.Н.В. к Р.С.А. о взыскании денежной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
установила:
Р.С.А., Р.Л.А. обратились в суд с иском к Ш.В.В., Ш.Н.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора, заключенного ДД.ММ.ГГ.
В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГ между Р.С.А., выступающим в качестве продавца, и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, принадлежащей истцам на праве общей совместной собственности. Согласно условиям договора стоимость квартиры была определена в размере <данные изъяты> руб. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГ. Сумма предоплаты по договору составила <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГ от ответчиков была направлена письменная претензия об отказе от заключения основного договора купли-продажи и требование о возврате предоплаты. Поскольку ответчики приняли на себя обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры на условиях, оговоренных в предварительном договоре, от исполнения которого они уклоняются, на основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации на них должна быть возложена обязанность по заключению основного договора.
Ш.В.В. и Ш.Н.В. обратились в суд с самостоятельным иском к Р.С.А. о взыскании денежной суммы в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере <данные изъяты> руб. 04 коп., расходов по оплате государственной пошлины <данные изъяты> руб. 78 коп.
Определением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ (с учетом определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГ) в удовлетворении исковых требований Р.С.А., Р.Л.А. отказано.
Исковые требования Ш.В.В., Ш.Н.В. удовлетворены.
С Р.С.А. в пользу Ш.В.В., Ш.Н.В. взысканы денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме <данные изъяты> руб. 92 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб. 78 коп., а всего - <данные изъяты> руб. 70 коп., в равных долях по <данные изъяты> руб. 85 коп. в пользу каждого.
В апелляционной жалобе представитель истцов Р.С.А., Р.Л.А. - Г.И. просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований Р.С.А., Р.Л.А. и об отказе в иске Ш.В.В., Ш.Н.В.
В обоснование жалобы ссылается на то, что необоснован вывод суда о том, что отсутствие в предварительном договоре указания на конкретный банк, предоставляющий средства ипотечного кредитования, свидетельствует, что стороны не пришли к соглашению по данному условию. Условие об оплате с помощью ипотеки включено в договор по желанию ответчиков, для сторон не имело значения, какой именно банк оформит ипотеку.
Вывод о том, что банк не одобрил ответчикам ипотеку, сделан судом на основании голословного утверждения представителя ответчика, без доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, банк не привлекался к участию в деле в качестве третьего лица. Кроме того, при таких обстоятельствах должно было применяться положение ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна сторона не отвечает.
Истцами было заявлено требование о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, а не о понуждении к его исполнению. Заключив предварительный договор, стороны приняли на себя взаимное обязательство заключить в будущем основной договор, и только после заключения основного договора, стороны берут на себя обязательство исполнить те условия, которые были оговорены в предварительном договоре и соответственно включены в основной договор в части оформления ипотеки. В связи с чем в рамках данного спора рассматривать вопрос о возможности, либо невозможности исполнения условий договора преждевременно.
То обстоятельство, что банк не является стороной предварительного договора, не имеет юридического значения, не влияет на обязательство ответчиков обратиться в банк с целью оформления ипотеки.
Необоснован вывод суда, что технические характеристики квартиры - общая и жилая площадь, относятся к существенным условиям договора, так как указывать иные характеристики недвижимости в договоре не предусмотрено ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предварительный договор содержит условие о предмете, в нем указана квартира с точным адресом ее нахождения.
Нельзя согласиться с выводом суда о том, что предварительный договор не соответствует закону, так как Р.С.А. подписал его один, в то время, как квартира находится в общей совместной собственности супругов Р.. Супруга Р.Л.А. является истцом и ей известно о купле-продаже квартиры, а ее нотариальное согласие предполагалось получить при оформлении ипотеки.
Суд вышел за пределы исковых требований, признав фактически предварительный договор не заключенным, несмотря на то, что такие требования не заявлялись.
Поскольку Ш. приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у них возникла обязанность исполнить его надлежащим образом, в связи с чем имелись основания для удовлетворения исковых требований Р.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Ш.В.В. - А.Н.С. просит жалобу оставить без удовлетворения, решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителя истцов Г.И.В., поддержавшего жалобу, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Рассматривая заявленные требования, суд полно исследовал доказательства по делу и дал им надлежащую оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применил соответствующие нормы материального закона, регулирующие вопросы возникших спорных отношений.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <адрес>, расположенная в <адрес> в <адрес>, находится в общей совместной собственности Р.С.А. и Р.Л.А. (л.д. 8).
ДД.ММ.ГГ между Р.С.А. (продавец) и Ш.В.В., Ш.Н.В. (покупатели) заключен предварительный договор, в соответствии с которым продавец обязался продать, а покупатели обязались купить вышеуказанную квартиру и заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГ (л.д. 7).
По соглашению сторон продажная стоимость квартиры определена в сумме <данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами должен производиться следующим образом: сумма в размере <данные изъяты> рублей будет перечислена продавцу покупателями по договору ипотечного кредитования после регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, сумма в размере <данные изъяты> рублей передана при подписании настоящего договора в качестве предоплаты.
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГ денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей получены Р.С.А. от Ш.В.В. и Ш.Н.В. в качестве предоплаты за квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 35).
ДД.ММ.ГГ Ш. направили Р.С.А. претензию, в которой уведомили о том, что они отказываются от покупки вышеназванной квартиры и просили в течение 10 дней с момента получения претензии вернуть переданную в качестве предоплаты сумму в <данные изъяты> рублей (л.д. 34).
Претензия получена Р.С.А. ДД.ММ.ГГ (л.д. 38). Денежные средства до настоящего времени не возвращены, основной договор купли-продажи квартиры не заключен.
Отказывая в удовлетворении требований Р.С.А. и Р.Л.А. о понуждении Ш. к заключению основного договора купли-продажи, на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГ, суд исходил из того, что покупателями Ш.В.В. и Ш.Н.В. не может быть выполнено существенное условие о расчете за квартиру за счет средств ипотечного кредита.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд пришел к обоснованному выводу, что одним из существенных условий предварительного договора, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГ является приобретение принадлежащей истцам квартиры с использованием средств ипотечного кредита, предоставляемого банком на основании договора ипотечного кредитования, для чего ответчикам необходимо получить положительное решение банка о предоставлении кредита.
Кроме того, в условиях договора отсутствует указание на конкретный банк, в котором будет оформляться ипотечный кредит. Однако согласование в предварительном договоре конкретной кредитной организации (банка), в данном случае являлось существенным условием о порядке производства расчета между продавцом и покупателями, по которому стороны не пришли к соглашению. Доводы жалобы в данной части несостоятельны.
Поскольку судом было установлено, что положительное решение банка о предоставлении ипотечного кредита для покупки квартиры по <адрес> Ш.В.В. и Ш.Н.В. получено не было, судом принято правильное решение об отказе в удовлетворении требований Р.С.А. и Р.Л.А. о понуждении Ш. к заключению основного договора купли-продажи, на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГ.
Доводы жалобы о том, что вывод об отсутствии одобрения ипотеки со стороны банка сделан судом без соответствующих доказательств, не принимается во внимание. Так как существенным условием предварительного договора являлось приобретение квартиры в основной сумме за счет кредитных средств, предоставленных банком Ш., предварительный договор не содержит условия о совершении Ш. покупки жилого помещения за счет личных средств, не установлено и такого намерения, то сам факт отсутствия договора ипотечного кредитования позволяет говорить о невозможности заключения основного договора на условиях, установленных в предварительном договоре. При этом у суда не имелось оснований для привлечения банка к участию в деле в качестве третьего лица, так как в данном случае какие-либо права и законные интересы кредитной организации не затрагиваются.
Так как принятие решения о предоставлении кредитных средств на приобретение жилого помещения находится в компетенции банка и не зависит о волеизъявления заемщика, несостоятельна ссылка жалобы, что ответчики могут обратиться в банк с целью оформления ипотеки. Понуждение банка к заключению кредитного договора законом не допускается.
Учитывая функциональное назначение предварительного договора - организацию заключения в будущем основного договора, на предусмотренных в нем условиях, судебная коллегия соглашается с судом, что заключение основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГ, в котором продавцом квартиры выступает один Р.С.А., не соответствует требованиям закона, так как продаваемая квартира не является его единоличной собственностью, а принадлежит на праве общей совместной собственности Р.С.А. и Р.Л.А. Ссылка жалобы, что Р.Л.А. является истцом и ей известно о купле-продаже квартиры в данном случае не имеет значения, поскольку основной договор заключается на условиях предварительного договора, которым в том числе является и сторона договора.
Доводы жалобы о необоснованном выводе суда, что технические характеристики квартиры в виде общей и жилой площади относятся к существенным условиям о предмете договора, не влияют на законность правильного по существу решения.
Несостоятельны ссылки жалобы о том, что рассмотрение вопроса о возможности либо невозможности исполнения условий основного договора купли-продажи в рамках данного спора является преждевременным, так как было заявлено требование о понуждении к заключению основного договора, а не о понуждении к его исполнению. Поскольку в силу требований закона (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации) условия основного договора, о понуждении заключения которого просят Р., должны быть идентичными условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГ, то судом обоснованно проверено обстоятельство заключения Ш. договора ипотечного кредитования.
Довод о нарушении судом требований ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не принимается во внимание коллегией, поскольку оценка предварительного договора на предмет его заключенности являлось юридически значимым обстоятельством по делу, поскольку незаключенная сделка, в силу закона, не порождает никаких юридически последствий.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Поскольку жалоба не содержит доводов относительно законности остальной части решения, оно судебной коллегией не проверяется.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя истцов Р.С.А., Р.Л.А. - Г.И.В. на решение Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 09.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5530/2013
Разделы:Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июля 2013 г. по делу N 33-5530/2013
Судья Носенко М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Храмцовой В.А., Рудь Е.П.,
при секретаре Г.Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истцов Р.С.А., Р.Л.А. - Г.И.В. на решение Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ
по иску Р.С.А., Р.Л.А. к Ш.В.В., Ш.Н.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,
иску Ш.В.В., Ш.Н.В. к Р.С.А. о взыскании денежной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
установила:
Р.С.А., Р.Л.А. обратились в суд с иском к Ш.В.В., Ш.Н.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора, заключенного ДД.ММ.ГГ.
В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГ между Р.С.А., выступающим в качестве продавца, и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, принадлежащей истцам на праве общей совместной собственности. Согласно условиям договора стоимость квартиры была определена в размере <данные изъяты> руб. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГ. Сумма предоплаты по договору составила <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГ от ответчиков была направлена письменная претензия об отказе от заключения основного договора купли-продажи и требование о возврате предоплаты. Поскольку ответчики приняли на себя обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры на условиях, оговоренных в предварительном договоре, от исполнения которого они уклоняются, на основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации на них должна быть возложена обязанность по заключению основного договора.
Ш.В.В. и Ш.Н.В. обратились в суд с самостоятельным иском к Р.С.А. о взыскании денежной суммы в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере <данные изъяты> руб. 04 коп., расходов по оплате государственной пошлины <данные изъяты> руб. 78 коп.
Определением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ (с учетом определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГ) в удовлетворении исковых требований Р.С.А., Р.Л.А. отказано.
Исковые требования Ш.В.В., Ш.Н.В. удовлетворены.
С Р.С.А. в пользу Ш.В.В., Ш.Н.В. взысканы денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме <данные изъяты> руб. 92 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб. 78 коп., а всего - <данные изъяты> руб. 70 коп., в равных долях по <данные изъяты> руб. 85 коп. в пользу каждого.
В апелляционной жалобе представитель истцов Р.С.А., Р.Л.А. - Г.И. просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований Р.С.А., Р.Л.А. и об отказе в иске Ш.В.В., Ш.Н.В.
В обоснование жалобы ссылается на то, что необоснован вывод суда о том, что отсутствие в предварительном договоре указания на конкретный банк, предоставляющий средства ипотечного кредитования, свидетельствует, что стороны не пришли к соглашению по данному условию. Условие об оплате с помощью ипотеки включено в договор по желанию ответчиков, для сторон не имело значения, какой именно банк оформит ипотеку.
Вывод о том, что банк не одобрил ответчикам ипотеку, сделан судом на основании голословного утверждения представителя ответчика, без доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, банк не привлекался к участию в деле в качестве третьего лица. Кроме того, при таких обстоятельствах должно было применяться положение ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна сторона не отвечает.
Истцами было заявлено требование о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, а не о понуждении к его исполнению. Заключив предварительный договор, стороны приняли на себя взаимное обязательство заключить в будущем основной договор, и только после заключения основного договора, стороны берут на себя обязательство исполнить те условия, которые были оговорены в предварительном договоре и соответственно включены в основной договор в части оформления ипотеки. В связи с чем в рамках данного спора рассматривать вопрос о возможности, либо невозможности исполнения условий договора преждевременно.
То обстоятельство, что банк не является стороной предварительного договора, не имеет юридического значения, не влияет на обязательство ответчиков обратиться в банк с целью оформления ипотеки.
Необоснован вывод суда, что технические характеристики квартиры - общая и жилая площадь, относятся к существенным условиям договора, так как указывать иные характеристики недвижимости в договоре не предусмотрено ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предварительный договор содержит условие о предмете, в нем указана квартира с точным адресом ее нахождения.
Нельзя согласиться с выводом суда о том, что предварительный договор не соответствует закону, так как Р.С.А. подписал его один, в то время, как квартира находится в общей совместной собственности супругов Р.. Супруга Р.Л.А. является истцом и ей известно о купле-продаже квартиры, а ее нотариальное согласие предполагалось получить при оформлении ипотеки.
Суд вышел за пределы исковых требований, признав фактически предварительный договор не заключенным, несмотря на то, что такие требования не заявлялись.
Поскольку Ш. приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у них возникла обязанность исполнить его надлежащим образом, в связи с чем имелись основания для удовлетворения исковых требований Р.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Ш.В.В. - А.Н.С. просит жалобу оставить без удовлетворения, решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителя истцов Г.И.В., поддержавшего жалобу, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Рассматривая заявленные требования, суд полно исследовал доказательства по делу и дал им надлежащую оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применил соответствующие нормы материального закона, регулирующие вопросы возникших спорных отношений.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <адрес>, расположенная в <адрес> в <адрес>, находится в общей совместной собственности Р.С.А. и Р.Л.А. (л.д. 8).
ДД.ММ.ГГ между Р.С.А. (продавец) и Ш.В.В., Ш.Н.В. (покупатели) заключен предварительный договор, в соответствии с которым продавец обязался продать, а покупатели обязались купить вышеуказанную квартиру и заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГ (л.д. 7).
По соглашению сторон продажная стоимость квартиры определена в сумме <данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами должен производиться следующим образом: сумма в размере <данные изъяты> рублей будет перечислена продавцу покупателями по договору ипотечного кредитования после регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, сумма в размере <данные изъяты> рублей передана при подписании настоящего договора в качестве предоплаты.
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГ денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей получены Р.С.А. от Ш.В.В. и Ш.Н.В. в качестве предоплаты за квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 35).
ДД.ММ.ГГ Ш. направили Р.С.А. претензию, в которой уведомили о том, что они отказываются от покупки вышеназванной квартиры и просили в течение 10 дней с момента получения претензии вернуть переданную в качестве предоплаты сумму в <данные изъяты> рублей (л.д. 34).
Претензия получена Р.С.А. ДД.ММ.ГГ (л.д. 38). Денежные средства до настоящего времени не возвращены, основной договор купли-продажи квартиры не заключен.
Отказывая в удовлетворении требований Р.С.А. и Р.Л.А. о понуждении Ш. к заключению основного договора купли-продажи, на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГ, суд исходил из того, что покупателями Ш.В.В. и Ш.Н.В. не может быть выполнено существенное условие о расчете за квартиру за счет средств ипотечного кредита.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд пришел к обоснованному выводу, что одним из существенных условий предварительного договора, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГ является приобретение принадлежащей истцам квартиры с использованием средств ипотечного кредита, предоставляемого банком на основании договора ипотечного кредитования, для чего ответчикам необходимо получить положительное решение банка о предоставлении кредита.
Кроме того, в условиях договора отсутствует указание на конкретный банк, в котором будет оформляться ипотечный кредит. Однако согласование в предварительном договоре конкретной кредитной организации (банка), в данном случае являлось существенным условием о порядке производства расчета между продавцом и покупателями, по которому стороны не пришли к соглашению. Доводы жалобы в данной части несостоятельны.
Поскольку судом было установлено, что положительное решение банка о предоставлении ипотечного кредита для покупки квартиры по <адрес> Ш.В.В. и Ш.Н.В. получено не было, судом принято правильное решение об отказе в удовлетворении требований Р.С.А. и Р.Л.А. о понуждении Ш. к заключению основного договора купли-продажи, на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГ.
Доводы жалобы о том, что вывод об отсутствии одобрения ипотеки со стороны банка сделан судом без соответствующих доказательств, не принимается во внимание. Так как существенным условием предварительного договора являлось приобретение квартиры в основной сумме за счет кредитных средств, предоставленных банком Ш., предварительный договор не содержит условия о совершении Ш. покупки жилого помещения за счет личных средств, не установлено и такого намерения, то сам факт отсутствия договора ипотечного кредитования позволяет говорить о невозможности заключения основного договора на условиях, установленных в предварительном договоре. При этом у суда не имелось оснований для привлечения банка к участию в деле в качестве третьего лица, так как в данном случае какие-либо права и законные интересы кредитной организации не затрагиваются.
Так как принятие решения о предоставлении кредитных средств на приобретение жилого помещения находится в компетенции банка и не зависит о волеизъявления заемщика, несостоятельна ссылка жалобы, что ответчики могут обратиться в банк с целью оформления ипотеки. Понуждение банка к заключению кредитного договора законом не допускается.
Учитывая функциональное назначение предварительного договора - организацию заключения в будущем основного договора, на предусмотренных в нем условиях, судебная коллегия соглашается с судом, что заключение основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГ, в котором продавцом квартиры выступает один Р.С.А., не соответствует требованиям закона, так как продаваемая квартира не является его единоличной собственностью, а принадлежит на праве общей совместной собственности Р.С.А. и Р.Л.А. Ссылка жалобы, что Р.Л.А. является истцом и ей известно о купле-продаже квартиры в данном случае не имеет значения, поскольку основной договор заключается на условиях предварительного договора, которым в том числе является и сторона договора.
Доводы жалобы о необоснованном выводе суда, что технические характеристики квартиры в виде общей и жилой площади относятся к существенным условиям о предмете договора, не влияют на законность правильного по существу решения.
Несостоятельны ссылки жалобы о том, что рассмотрение вопроса о возможности либо невозможности исполнения условий основного договора купли-продажи в рамках данного спора является преждевременным, так как было заявлено требование о понуждении к заключению основного договора, а не о понуждении к его исполнению. Поскольку в силу требований закона (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации) условия основного договора, о понуждении заключения которого просят Р., должны быть идентичными условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГ, то судом обоснованно проверено обстоятельство заключения Ш. договора ипотечного кредитования.
Довод о нарушении судом требований ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не принимается во внимание коллегией, поскольку оценка предварительного договора на предмет его заключенности являлось юридически значимым обстоятельством по делу, поскольку незаключенная сделка, в силу закона, не порождает никаких юридически последствий.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Поскольку жалоба не содержит доводов относительно законности остальной части решения, оно судебной коллегией не проверяется.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя истцов Р.С.А., Р.Л.А. - Г.И.В. на решение Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)