Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.
судей Пономаревой Л.Х.
Кривцовой О.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Н. на решение Сибайского городского суда Республики Башкортостан от 06 июля 2012 года, которым постановлено:
иск Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.
Взыскать с Н. в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан задолженность по арендной плате в размере ... рублей и пени - ... рублей. Всего ... рубля ... копеек.
Взыскать с Н. госпошлину в доход государства в размере ... копеек.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - КУМС) обратился в суд с иском к Н., в котором после уточнения исковых требований просил: взыскать с ответчика в его пользу задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N ... от 2 ноября 2010 года период с 2 ноября 2010 года по 18 мая 2012 года в размере ... коп., пени в сумме ... коп.
Заявленные требования КУМС мотивировал тем, что постановлением Администрации г. Сибай РБ от ... года N ..., по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N ... от ... года, М. был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: Республика Башкортостан, г. ... площадью 7560 кв. м, с кадастровым номером ..., для размещения автозаправочной станции. Срок аренды земельного участка установлен с ... года по ... года. В дальнейшем ... года по договору уступки права аренды земельного участка, М. передал права на аренду земли Н. Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по РБ ... года.
Пунктом 3 договора уступки права аренды земельного участка стороны предусмотрели, что наряду с уступкой прав М. передает, а Н. принимает на себя обязательства арендатора в полном объеме и в срок, установленный договором аренды N ... от ... года. Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы, в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете арендной платы.
В нарушение принятых обязательств, пункта 4.4.3 договора ответчик плату за пользование земельным участком не вносила, требования истца о погашении задолженности по арендной плате остались без удовлетворения.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Н. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что она является ненадлежащим лицом, поскольку договор уступки прав аренды земельного участка был заключен в нарушение п. 4.3.2, 8.2 договора аренды N ... от ... года в отсутствие письменного согласия КУМС; договор аренды земельного участка N ... от ... года не был зарегистрирован в органах государственной регистрации, в связи с чем является недействительным; земельным участком фактически она не владела и не пользовалась; судом неверно рассчитана сумма задолженности до ... года, тогда как ... года по соглашению о расторжении договора аренды земельный участок был возвращен истцу; расчет задолженности по арендной плате произведен без учета категории земель, поскольку фактически земельный участок, предоставленный в аренды, был расположен на землях сельскохозяйственного назначения, поэтому разрешение на размещение автозаправочной станции не должно было быть получено, соответственно арендная плата должна быть уменьшена.
Стороны в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается расписками на л.д. 94, 95. Об уважительных причинах неявки не сообщали и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся сторон.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и принятии по делу нового решения по следующим основаниям.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Постановлением N ... от ... года по заявлению М., последнему был предоставлен в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, площадью 7560 кв. м, расположенный по адресу: г. ..., на период проектирования и строительства автозаправочной станции, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, кадастровый номер ..., сроком до ... года.
... года между КУМС и М. был заключен договор аренды N ..., по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду вышеуказанный земельный участок. Срок действия договора был установлен с ... года по ... года.
... года, что подтверждается записью органа государственной регистрации на договоре, произведена государственная регистрация договора аренды и произведена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ....
Согласно Акту приема-передачи земельного участка к вышеуказанному договору аренды, ... года М. принял земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ..., по адресу: г. ..., размещение автозаправочной станции, общей площадью 7560 кв. м.
В последующем М. заключил с ответчиком по настоящему делу Н. ... года договор уступки права аренды вышеуказанного земельного участка, по которому М. уступил Н. права и обязанности по договору аренды N ... от .... Наряду с уступкой прав М. передал, а Н. приняла на себя обязательства арендатора в объемах и на срок, установленные вышеуказанным договором аренды. М. обязался исполнить обязательства по уведомлению арендодателя на настоящую уступку права аренды.
На основании п. 8 договора уступки права аренды земельного участка, он вступил в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ, которая была произведена ... года, что подтверждается записью органа государственной регистрации на договоре уступки.
Таким образом, поскольку как договор аренды земельного участка, так и договор уступки права аренды земельного участка зарегистрированы в органах государственной регистрации, то доводы Н., приведенные в апелляционной жалобе, о том, что они являются недействительными, а она ненадлежащим ответчиком по делу, являются несостоятельными.
В силу части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 названного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Доказательства того, что договор аренды N ... от ... года и договор уступки права аренды земельного участка от ... года прошли в установленном порядке государственную регистрацию истцом представлены и в материалах дела такие доказательства имеются. Поэтому на основании ст. 165 ГК РФ не было и нет оснований полагать о недействительности договора аренды и договора уступки права аренды, также и по тем основаниям, что как указывала Н. договор уступки права аренды ... года был заключен без письменно согласия КУМС.
Так, пунктами 4.3.2, 8.2 договора аренды N ... от ... года стороны предусмотрели, что арендатор земельного участка не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а том числе отдавать арендные права земельного участка в залог без согласия арендодателя.
Данное требование договора М. было исполнено, и письмом от ... года, полученным КУМС ... года, арендодатель был уведомлен об уступке прав по договору аренды (л.д. 76), с чем КУМС согласилось и никаких возражений не высказывало.
Поскольку в договоре N ... от ... года не установлен запрет на заключение арендатором договора уступки прав аренды земельного участка, то М. имел право передать по договору уступки арендуемый им земельный участок с согласия арендодателя, которое было получено, о чем свидетельствует также тот факт, что начиная с ... года - даты уведомления истца об уступке прав аренды, последнее никаких возражений не высказывало, требований о возврате земельного участка не предъявляло.
В пользу сделанного судом вывода свидетельствует и тот факт, что ... года между КУМС и Н. было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ... года N ..., регистрация которого произведена органами государственной регистрации... года. По Акту приема передачи земельного участка Н. передала арендованный ею земельный участок арендодателю.
При изложенных обстоятельствах Н. в соответствии с условиями договора аренды должна была исполнять принятые обязательства по внесению платы за аренду земельного участка в порядке и сроки, предусмотренные договором аренды N ... от ... года.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно разделу 3 договора аренды расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих в момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ.
Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в Расчете.
Расчет истца по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика, произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды, на основании решений Совета городского округа город Сибай РБ об арендной плате на землю в городском округе город Сибай РБ на 2010 - 2012 года, в которых установлены ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.
Таким образом, правильно возлагая на ответчика обязанность по возмещению истцу платы за аренду земельного участка, на основании расчета годовой арендной платы в соответствии с решениями Совета городского округа город Уфа РБ, суд первой инстанции неправильно пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности за период времени с ... года по ... года, и с чем судебная коллегия не может согласиться, поскольку судом первой инстанции неправильно определен период прекращения у ответчика обязанности перед истцом по внесению арендной платы.
При принятии решения и определяя период оплаты аренды земли, суд первой инстанции исходил из даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в органах государственной регистрации, что было осуществлено ... года.
Однако данный вывод противоречит самому Соглашению о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного ..., по которому в пункте 2 стороны предусмотрели, что обязательства сторон по договору аренды земельного участка от ... года N ... прекращаются с момента вступления в силу настоящего соглашения, а на основании п. 3 того же соглашения оно вступает в силу с момента его подписания сторонами, что было сделано 6 апреля 2012 года.
В день подписания соглашения о расторжении договора аренды, ... года Н. по Акту приема передачи земельного участка вернула арендованный ею земельный участок.
При таких обстоятельствах решение суда о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере ... коп. за период с ... года подлежит отмене с принятием по делу нового решения о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с ...... года в размере .... (из расчета: .... (аренда за 4 квартал 2010 года) + .... (аренда за 2011 года) + ... руб. ... коп. (аренда за 1 квартал 2012 года) + ... коп. (аренда за 6 дней в апреле 2012 года).
Доводы Н. о необходимости расчета аренды земельного участка исходя из того, что он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения являются несостоятельными, поскольку на основании п. 3.3 размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Кадастровым паспортом земельного участка подтверждается, что его категория - земли населенных пунктов и разрешенной использование - для размещения автозаправочной станции не изменялись, между сторонами договора аренды дополнительных соглашений в соответствии с п. 3.3 договора ... от ... года не заключалось. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.
Также в силу пункта 3.9 договора от ... года N ... не использование арендатором участка не является основанием для невнесения арендной платы, что свидетельствует о необоснованности доводов Н. о неиспользовании ею земельного участка в качестве основания для освобождения ее от уплаты арендных платежей.
Таким образом, в отсутствие доказательств погашения ответчиком долга по аренде, с Н. в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере ...., принятие судебной коллегией нового решения в указанной части влечет необходимость отмены решения суда первой инстанции в части взыскания неустойки, рассчитанной исходя из предъявленной к возмещению истцом задолженности в размере ... коп.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пункт 5.2 договора устанавливает ответственность арендатора за нарушение срока уплаты арендной платы в виде неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товара, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Кроме того, критериями несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
По смыслу названной нормы права при наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд уменьшает размер повышенных процентов и неустойки независимо от того, было ли заявлено такое ходатайство ответчиком.
Исходя из обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сумма заявленной КУМС неустойки с учетом произведенного в соответствии с договором расчета вследствие установления высокого ее процента явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Следует учитывать, что арендные платежи ответчиком не производились с 2010 года, а в суд с иском КУМС обратился лишь по прошествии почти полутора лет со дня допущения ответчиком просрочки в оплате арендных платежей, тем самым истец сознательно увеличивал штрафные санкции.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить подлежащую взысканию сумму неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по уплате арендной платы до ... руб.
На основании ст. ст. 98, 103 ГПК РФ пропорционально удовлетворенной части исковых требований с ответчика в доход государства следует взыскать государственную пошлину в размере .... (из расчета: .... (взыскиваемая сумма) - ... руб. = ... руб. ... коп. x 0,5% = ... руб. ... коп. + ... руб. = ... коп. - на основании абз. 6 пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сибайского городского суда Республики Башкортостан от 6 июля 2012 года отменить, вынести новое решение:
Взыскать с Н. в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан задолженность по арендной плате в размере ... руб.
Взыскать с Н. в доход государства государственную пошлину в размере ... руб. ... коп.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Л.Х.ПОНОМАРЕВА
О.Ю.КРИВЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 02.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-11250/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2012 г. по делу N 33-11250/12
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.
судей Пономаревой Л.Х.
Кривцовой О.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Н. на решение Сибайского городского суда Республики Башкортостан от 06 июля 2012 года, которым постановлено:
иск Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.
Взыскать с Н. в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан задолженность по арендной плате в размере ... рублей и пени - ... рублей. Всего ... рубля ... копеек.
Взыскать с Н. госпошлину в доход государства в размере ... копеек.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - КУМС) обратился в суд с иском к Н., в котором после уточнения исковых требований просил: взыскать с ответчика в его пользу задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N ... от 2 ноября 2010 года период с 2 ноября 2010 года по 18 мая 2012 года в размере ... коп., пени в сумме ... коп.
Заявленные требования КУМС мотивировал тем, что постановлением Администрации г. Сибай РБ от ... года N ..., по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N ... от ... года, М. был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: Республика Башкортостан, г. ... площадью 7560 кв. м, с кадастровым номером ..., для размещения автозаправочной станции. Срок аренды земельного участка установлен с ... года по ... года. В дальнейшем ... года по договору уступки права аренды земельного участка, М. передал права на аренду земли Н. Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по РБ ... года.
Пунктом 3 договора уступки права аренды земельного участка стороны предусмотрели, что наряду с уступкой прав М. передает, а Н. принимает на себя обязательства арендатора в полном объеме и в срок, установленный договором аренды N ... от ... года. Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы, в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете арендной платы.
В нарушение принятых обязательств, пункта 4.4.3 договора ответчик плату за пользование земельным участком не вносила, требования истца о погашении задолженности по арендной плате остались без удовлетворения.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Н. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что она является ненадлежащим лицом, поскольку договор уступки прав аренды земельного участка был заключен в нарушение п. 4.3.2, 8.2 договора аренды N ... от ... года в отсутствие письменного согласия КУМС; договор аренды земельного участка N ... от ... года не был зарегистрирован в органах государственной регистрации, в связи с чем является недействительным; земельным участком фактически она не владела и не пользовалась; судом неверно рассчитана сумма задолженности до ... года, тогда как ... года по соглашению о расторжении договора аренды земельный участок был возвращен истцу; расчет задолженности по арендной плате произведен без учета категории земель, поскольку фактически земельный участок, предоставленный в аренды, был расположен на землях сельскохозяйственного назначения, поэтому разрешение на размещение автозаправочной станции не должно было быть получено, соответственно арендная плата должна быть уменьшена.
Стороны в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается расписками на л.д. 94, 95. Об уважительных причинах неявки не сообщали и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся сторон.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и принятии по делу нового решения по следующим основаниям.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Постановлением N ... от ... года по заявлению М., последнему был предоставлен в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, площадью 7560 кв. м, расположенный по адресу: г. ..., на период проектирования и строительства автозаправочной станции, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, кадастровый номер ..., сроком до ... года.
... года между КУМС и М. был заключен договор аренды N ..., по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду вышеуказанный земельный участок. Срок действия договора был установлен с ... года по ... года.
... года, что подтверждается записью органа государственной регистрации на договоре, произведена государственная регистрация договора аренды и произведена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ....
Согласно Акту приема-передачи земельного участка к вышеуказанному договору аренды, ... года М. принял земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ..., по адресу: г. ..., размещение автозаправочной станции, общей площадью 7560 кв. м.
В последующем М. заключил с ответчиком по настоящему делу Н. ... года договор уступки права аренды вышеуказанного земельного участка, по которому М. уступил Н. права и обязанности по договору аренды N ... от .... Наряду с уступкой прав М. передал, а Н. приняла на себя обязательства арендатора в объемах и на срок, установленные вышеуказанным договором аренды. М. обязался исполнить обязательства по уведомлению арендодателя на настоящую уступку права аренды.
На основании п. 8 договора уступки права аренды земельного участка, он вступил в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ, которая была произведена ... года, что подтверждается записью органа государственной регистрации на договоре уступки.
Таким образом, поскольку как договор аренды земельного участка, так и договор уступки права аренды земельного участка зарегистрированы в органах государственной регистрации, то доводы Н., приведенные в апелляционной жалобе, о том, что они являются недействительными, а она ненадлежащим ответчиком по делу, являются несостоятельными.
В силу части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 названного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Доказательства того, что договор аренды N ... от ... года и договор уступки права аренды земельного участка от ... года прошли в установленном порядке государственную регистрацию истцом представлены и в материалах дела такие доказательства имеются. Поэтому на основании ст. 165 ГК РФ не было и нет оснований полагать о недействительности договора аренды и договора уступки права аренды, также и по тем основаниям, что как указывала Н. договор уступки права аренды ... года был заключен без письменно согласия КУМС.
Так, пунктами 4.3.2, 8.2 договора аренды N ... от ... года стороны предусмотрели, что арендатор земельного участка не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а том числе отдавать арендные права земельного участка в залог без согласия арендодателя.
Данное требование договора М. было исполнено, и письмом от ... года, полученным КУМС ... года, арендодатель был уведомлен об уступке прав по договору аренды (л.д. 76), с чем КУМС согласилось и никаких возражений не высказывало.
Поскольку в договоре N ... от ... года не установлен запрет на заключение арендатором договора уступки прав аренды земельного участка, то М. имел право передать по договору уступки арендуемый им земельный участок с согласия арендодателя, которое было получено, о чем свидетельствует также тот факт, что начиная с ... года - даты уведомления истца об уступке прав аренды, последнее никаких возражений не высказывало, требований о возврате земельного участка не предъявляло.
В пользу сделанного судом вывода свидетельствует и тот факт, что ... года между КУМС и Н. было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ... года N ..., регистрация которого произведена органами государственной регистрации... года. По Акту приема передачи земельного участка Н. передала арендованный ею земельный участок арендодателю.
При изложенных обстоятельствах Н. в соответствии с условиями договора аренды должна была исполнять принятые обязательства по внесению платы за аренду земельного участка в порядке и сроки, предусмотренные договором аренды N ... от ... года.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно разделу 3 договора аренды расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих в момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ.
Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в Расчете.
Расчет истца по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика, произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды, на основании решений Совета городского округа город Сибай РБ об арендной плате на землю в городском округе город Сибай РБ на 2010 - 2012 года, в которых установлены ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.
Таким образом, правильно возлагая на ответчика обязанность по возмещению истцу платы за аренду земельного участка, на основании расчета годовой арендной платы в соответствии с решениями Совета городского округа город Уфа РБ, суд первой инстанции неправильно пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности за период времени с ... года по ... года, и с чем судебная коллегия не может согласиться, поскольку судом первой инстанции неправильно определен период прекращения у ответчика обязанности перед истцом по внесению арендной платы.
При принятии решения и определяя период оплаты аренды земли, суд первой инстанции исходил из даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в органах государственной регистрации, что было осуществлено ... года.
Однако данный вывод противоречит самому Соглашению о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного ..., по которому в пункте 2 стороны предусмотрели, что обязательства сторон по договору аренды земельного участка от ... года N ... прекращаются с момента вступления в силу настоящего соглашения, а на основании п. 3 того же соглашения оно вступает в силу с момента его подписания сторонами, что было сделано 6 апреля 2012 года.
В день подписания соглашения о расторжении договора аренды, ... года Н. по Акту приема передачи земельного участка вернула арендованный ею земельный участок.
При таких обстоятельствах решение суда о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере ... коп. за период с ... года подлежит отмене с принятием по делу нового решения о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с ...... года в размере .... (из расчета: .... (аренда за 4 квартал 2010 года) + .... (аренда за 2011 года) + ... руб. ... коп. (аренда за 1 квартал 2012 года) + ... коп. (аренда за 6 дней в апреле 2012 года).
Доводы Н. о необходимости расчета аренды земельного участка исходя из того, что он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения являются несостоятельными, поскольку на основании п. 3.3 размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Кадастровым паспортом земельного участка подтверждается, что его категория - земли населенных пунктов и разрешенной использование - для размещения автозаправочной станции не изменялись, между сторонами договора аренды дополнительных соглашений в соответствии с п. 3.3 договора ... от ... года не заключалось. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.
Также в силу пункта 3.9 договора от ... года N ... не использование арендатором участка не является основанием для невнесения арендной платы, что свидетельствует о необоснованности доводов Н. о неиспользовании ею земельного участка в качестве основания для освобождения ее от уплаты арендных платежей.
Таким образом, в отсутствие доказательств погашения ответчиком долга по аренде, с Н. в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере ...., принятие судебной коллегией нового решения в указанной части влечет необходимость отмены решения суда первой инстанции в части взыскания неустойки, рассчитанной исходя из предъявленной к возмещению истцом задолженности в размере ... коп.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пункт 5.2 договора устанавливает ответственность арендатора за нарушение срока уплаты арендной платы в виде неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товара, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Кроме того, критериями несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
По смыслу названной нормы права при наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд уменьшает размер повышенных процентов и неустойки независимо от того, было ли заявлено такое ходатайство ответчиком.
Исходя из обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сумма заявленной КУМС неустойки с учетом произведенного в соответствии с договором расчета вследствие установления высокого ее процента явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Следует учитывать, что арендные платежи ответчиком не производились с 2010 года, а в суд с иском КУМС обратился лишь по прошествии почти полутора лет со дня допущения ответчиком просрочки в оплате арендных платежей, тем самым истец сознательно увеличивал штрафные санкции.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить подлежащую взысканию сумму неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по уплате арендной платы до ... руб.
На основании ст. ст. 98, 103 ГПК РФ пропорционально удовлетворенной части исковых требований с ответчика в доход государства следует взыскать государственную пошлину в размере .... (из расчета: .... (взыскиваемая сумма) - ... руб. = ... руб. ... коп. x 0,5% = ... руб. ... коп. + ... руб. = ... коп. - на основании абз. 6 пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сибайского городского суда Республики Башкортостан от 6 июля 2012 года отменить, вынести новое решение:
Взыскать с Н. в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан задолженность по арендной плате в размере ... руб.
Взыскать с Н. в доход государства государственную пошлину в размере ... руб. ... коп.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Л.Х.ПОНОМАРЕВА
О.Ю.КРИВЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)