Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2645/2013

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2013 г. по делу N 33-2645/2013


Судья: Полунина О.Г.

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Еремина В.А.
судей Алешко О.Б., Храмцовой В.А.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца П.Р.Л. - К.М.В. на решение Павловского районного суда Алтайского края от 24 декабря 2012 года по делу
по иску П.Р.Л. к администрации Павловского района Алтайского края, администрации Черемновского сельского совета Павловского района Алтайского края о признании договора купли-продажи заключенным, включении имущества в наследственную массу.
Заслушав доклад судьи Алешко О.Б., судебная коллегия

установила:

П.Р.Л. обратилась в суд с иском к администрации Павловского района Алтайского края о включении недвижимого имущества в наследственную массу.
В обоснование требований истица указала, что является родной сестрой К.Т.Л., которая ДД.ММ.ГГ умерла. У сестры не осталось наследников первой очереди, она является наследником сестры по закону второй очереди.
ДД.ММ.ГГ между К.Т.Л. и М.З.С. заключен договор купли-продажи <адрес> <адрес> Алтайского края, который в установленном порядке не зарегистрирован. Однако стороны исполнили свои обязательства, покупатель К.Т.Л. передала деньги М.З.С., а последняя передала покупателю ключи от квартиры, документы и домовую книгу.
М.З.С. приобрела указанную квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенного с К.В.В., указанный договор был удостоверен нотариусом Н.В.Н.
До момента смерти К.Т.Л. проживала в данной квартире, оплачивала коммунальные услуги.
Полагает, что, несмотря на отсутствие регистрации перехода права собственности, К.Т.С. приобрела право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В ходе судебного разбирательства истица уточнила требования, обратившись с иском к администрации Павловского района Алтайского края и администрации Черемновского сельского совета Павловского района Алтайского края, просила признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ заключенным, включить спорную квартиру в наследственную массу после смерти К.Т.Л.
Решением Павловского районного суда Алтайского края от 24 декабря 2012 года П.Р.Л. в удовлетворении исковых требований отказано.
С П.Р.Л. в пользу Федерального бюджетного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России взысканы судебные расходы в сумме <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе представитель истца П.Р.Л. - К.М.В. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В доводах жалобы ссылается на то, что судом были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. К.Т.Л. проживала в спорной квартире более 10 лет, в момент вселения именно М. передала ей ключи от квартиры, домовую книгу, оригинальный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ и подписала договор купли-продажи, что также подтвердили свидетели, допрошенные в судебном заседании. Подписывая указанный договор М. осознавала, что передает указанную квартиру К.Т.Л., стороны в момент подписания договора претензий друг к другу не имели. Почерковедческая экспертиза не смогла определить, выполнена ли подпись М. или нет, указано, что подпись выполнена пожилым человеком, поэтому исключение судом вероятности подписи договора М. не верно. Свидетель Щ.В.М. пояснил тот факт, что его тетя К. собирала деньги на покупку квартиры. Кроме того, к спорным отношениям суд не применил подп. 1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца К.М.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика администрации Черемновского сельского совета Павловского района Алтайского края З.С.Б., полагавшего апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, проверяя его законность в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судом, М.З.С. являлась собственником <адрес>, расположенной в <адрес> Алтайского края по <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в БТИ <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между М.З.С. и К.Т.Л. был подписан договор купли-продажи данной квартиры. Договор составлен в простой письменной форме.
ДД.ММ.ГГ М.З.С. умерла, после ее смерти никто из ее наследников к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращался, наследственного дела не заводилось.
ДД.ММ.ГГ умерла К.Т.Л., ее наследником является истец П.Р.Л.
Право собственности на спорную квартиру за К.Т.Л. в установленном порядке зарегистрировано не было.
Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входит принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Исходя из изложенного, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится, в частности, регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи квартиры (ст. 558 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.
Договор купли-продажи спорной квартиры был подписан между М.З.С. и К.Т.Л. ДД.ММ.ГГ году, то есть уже после вступления в силу Закона о регистрации и до вступления в силу Федерального закона, а потому, при отсутствии оснований возникновения права собственности К.Т.Л. на спорную квартиру независимо от регистрации, такое право могло быть признано за К.Т.Л. только при условии государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, а также регистрации перехода к ней права собственности.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).
На основании ст. ст. 1110 и 1112 ГК РФ права и обязанности продавца, покупателя по договору купли-продажи переходят к их универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации сделки и перехода права собственности к наследникам продавца.
Согласно ст. 1151 ГК РФ выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено.
Государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и перехода права собственности на спорную квартиру от М.З.С. к К.Т.Л. не состоялась в связи со смертью М.З.С.
Соответственно, предусмотренные п. 3 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ требования о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности должны были быть предъявлены К.Т.Л. к наследникам М.З.С. В связи с отсутствием у М.З.С. наследников такие требования должны были быть предъявлены К.Т.Л. к органу, к компетенции которого относится принятие выморочного имущества, то есть администрации Черемновского сельского совета Павловского района Алтайского края.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Однако, самой К.Т.Л. требования о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и перехода права собственности на спорную квартиру в течение ее жизни предъявлены не были.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.
Между тем, наследник К.Т.Л. - П.Р.Л. также не обращалась с требованиями о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и перехода права собственности на спорную квартиру.
Исходя из изложенного, требования истца о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ заключенным (действительным) не могли быть удовлетворены судом, так как п. 3 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрен иной способ защиты права.
Как указано в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Таким образом, при отсутствии встречных требований заинтересованных лиц об оспаривании права покупателя К.Т.Л. на спорную квартиру, суд первой инстанции преждевременно провел проверку действительности условий договора, волеизъявления сторон по сделке, исполнения продавцом обязанности по передаче квартиры, а покупателем обязанности по оплате сделки купли-продажи спорной квартиры, а также действительность подписи М.З.С. в договоре купли-продажи спорной квартиры и преждевременно сделал выводы о том, что истцом не представлено достаточных доказательств того, что К.Т.Л. располагала необходимыми денежными средствами для осуществления расчета за приобретаемую квартиру и фактически исполнила свои обязательства по оплате, и, что договор купли-продажи в действительности был подписан М.З.С.
Вместе с тем, в силу п. 6 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, данное обстоятельство не влияет на правильное по существу решение суда первой инстанции, которое не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Согласно Постановлению Конституционного Суда от 29.06.2004 N 13-П независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений.
Довод жалобы о том, что судом к спорным отношениям не применены положения подп. 1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 432 ГК РФ судебной коллегией отклоняется, поскольку параграфом 7 "Продажа недвижимости" главы 30 "Купля-продажа" Гражданского кодекса Российской Федерации установлены специальные нормы права по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, которые имеют приоритет над общими.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, поскольку сводятся к переоценке тех доказательств, на основании которых суд сделал преждевременные выводы.
Поскольку в данном случае предусмотрен иной способ защиты права, требования истца о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ заключенным не могли быть удовлетворены судом, а поэтому требование о включении имущества в наследственную массу, как производное от первого требования, удовлетворению также не подлежало.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу представителя истца П.Р.Л. - К.М.В. на решение Павловского районного суда Алтайского края от 24 декабря 2012 года оставить без удовлетворения.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)