Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Семенникова О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Гореловой Т.В.,
судей Медведева А.А., Сафроновой М.В.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца администрации Алтайского района Алтайского края
на решение Алтайского районного суда Алтайского края от 23 апреля 2013 года
по делу по иску администрации Алтайского района Алтайского края к Ч., Б. о признании договора перенайма земельного участка недействительным,
Заслушав доклад судьи Сафроновой М.В., судебная коллегия
установила:
ДД.ММ.ГГ между Муниципальным образованием "Алтайский район" и Ч. был заключен договор аренды ***, в соответствии с которым Ч. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *** по адресу <адрес> для строительства жилого дома и надворных построек, общей площадью <данные изъяты> га сроком на 3 года.
ДД.ММ.ГГ между администрацией Алтайского района Алтайского края и Ч. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, которым срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между Ч. и Б. был заключен договор перенайма данного земельного участка.
Администрация Алтайского района Алтайского края обратилась в суд с иском к Ч. и Б. о признании договора перенайма земельного участка недействительным, ссылаясь на то, что данный договор в нарушение положений п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ был заключен без согласия собственника земельного участка.
Решением Алтайского районного суда Алтайского края от 23 апреля 2013 года исковые требования Администрации Алтайского района Алтайского края оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Администрации Алтайского района Алтайского края просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права. В качестве оснований к отмене решения ссылается на доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно указывает на то, что заключение договора перенайма повлекло нарушение прав соседних землепользователей и администрации Алтайского района, так как земельный участок по <адрес> в <адрес> размежеван на два участка, которые поставлены на кадастровый учет с учетом беспрепятственного проезда на соседний участок. Прежний арендатор Ч. по устной договоренности и согласованию отдал часть земельного участка для проезда и прохода на соседний земельный участок, обратившись ДД.ММ.ГГ с заявлением в межевую организацию о размежевании земельного участка. Срок действия договора аренды составил более 5 лет, следовательно, на него распространяются требования, предусмотренные п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ. По мнению автора жалобы, вывод суда о том, что заключение дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ с Б. подтверждает согласие Администрации района на заключение договора перенайма, является ошибочным по той причине, что арендатору установлена только арендная плата по ставкам, действующим на ДД.ММ.ГГ.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
По делу установлено, что ДД.ММ.ГГ между Муниципальным образованием "Алтайский район" и Ч. был заключен договор аренды *** земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером *** по адресу <адрес> для строительства жилого дома и надворных построек сроком на 3 года.
Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду а также передавать свои обязанности по договору третьи лицам при заключении договора на срок более 5 лет.
По условиям дополнительного соглашения срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между Ч. и Б. заключен договор перенайма данного земельного участка, по условиям которого все права и обязанности арендатора земельного участка перешли к Б. Право аренды Б. на спорный земельный участок ДД.ММ.ГГ зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что условия договора не содержат требований об обязательном согласии собственника участка на заключение договора субаренды, а его отсутствие в случаях обязательного согласия собственника на заключение договора субаренды не может служить основанием для признания данного договора недействительным.
Судебная коллегия находит данный вывод суда ошибочным.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ.
Так п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора перенайма, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Из анализа указанных норм права в совокупности следует, что при аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя-собственника на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу обязательно.
Кроме того, исходя из содержания п. 4.3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору только в том случае, если договор заключен на срок более 5 лет и только с согласия арендодателя.
Таким образом, изначально при заключении договора воля собственника земельного участка была направлена на включение в договор аренды условия о необходимости обязательного согласования с ним передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам.
Совершение сделки по перенайму земельного участка с нарушением требований п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ влечет его недействительность в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
Согласно материалам дела, договор аренды от ДД.ММ.ГГ между администрацией Алтайского района и Ч. заключался на 3 года. После истечения первоначального срока договора аренды ДД.ММ.ГГ стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым установили новый срок аренды земельного участка - с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, сохранив остальные условия договора без изменения.
Таким образом, с ДД.ММ.ГГ между сторонами начал действовать новый договор аренды земельного участка сроком на 3 года.
Следовательно, арендатор не вправе был передавать свои права по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка.
Вывод суда первой инстанции об обратном основан на неправильном толковании условий договора аренды.
Вместе с тем, указанные выводы не влекут отмены решения, поскольку по делу установлено, что администрация Алтайского района была проинформирована о заключаемом ответчиками договоре перенайма земельного участка, на период его заключения возражений со стороны администрации не поступали, о чем подтвердил при рассмотрении дела представитель администрации.
В качестве оснований для признания сделки недействительной истец ссылался на отсутствие письменного согласия администрации района, выданного в установленном порядке.
Между тем, статья 615 Гражданского кодекса РФ не определяет в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на заключение договора перенайма или субаренды недвижимого имущества.
Договором аренды земельного участка также не предусмотрено получение согласия арендодателя в письменной форме.
В силу чего, выражением такого согласия могут быть признаны действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки.
В материалы дела представлено соглашение от ДД.ММ.ГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка, заключенное между администрацией Алтайского района Алтайского края и Б. в части установления размера арендной платы, что свидетельствует о согласии администрации на использование арендованного участка ответчиком Б., и, вопреки доводам апелляционной жалобы, является надлежащим доказательством последующего одобрения истцом оспариваемой сделки.
При установленных обстоятельствах оснований для признания договора перенайма арендованного имущества недействительным не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок по заявлению Ч. размежеван на два участка, которые поставлены на кадастровый учет, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, обоснованно не приняты во внимание, так как на момент подачи заявления (ДД.ММ.ГГ) Ч. правообладателем земельного участка не являлся.
В силу чего данные обстоятельства, как правомерно указал суд первой инстанции, правового значения для разрешения заявленных исковых требований не имеют.
Ссылка апеллянта на нарушение оспариваемым договором прав смежных землепользователей, не может повлечь отмену судебного решения, поскольку указанные лица вправе самостоятельно обратиться в суд за восстановлением нарушенных прав, а нарушение прав администрации по делу не установлено.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу администрации Алтайского района Алтайского края на решение Алтайского районного суда Алтайского края от 23 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 02.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5280-13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. по делу N 33-5280-13
Судья Семенникова О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Гореловой Т.В.,
судей Медведева А.А., Сафроновой М.В.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца администрации Алтайского района Алтайского края
на решение Алтайского районного суда Алтайского края от 23 апреля 2013 года
по делу по иску администрации Алтайского района Алтайского края к Ч., Б. о признании договора перенайма земельного участка недействительным,
Заслушав доклад судьи Сафроновой М.В., судебная коллегия
установила:
ДД.ММ.ГГ между Муниципальным образованием "Алтайский район" и Ч. был заключен договор аренды ***, в соответствии с которым Ч. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *** по адресу <адрес> для строительства жилого дома и надворных построек, общей площадью <данные изъяты> га сроком на 3 года.
ДД.ММ.ГГ между администрацией Алтайского района Алтайского края и Ч. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, которым срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между Ч. и Б. был заключен договор перенайма данного земельного участка.
Администрация Алтайского района Алтайского края обратилась в суд с иском к Ч. и Б. о признании договора перенайма земельного участка недействительным, ссылаясь на то, что данный договор в нарушение положений п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ был заключен без согласия собственника земельного участка.
Решением Алтайского районного суда Алтайского края от 23 апреля 2013 года исковые требования Администрации Алтайского района Алтайского края оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Администрации Алтайского района Алтайского края просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права. В качестве оснований к отмене решения ссылается на доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно указывает на то, что заключение договора перенайма повлекло нарушение прав соседних землепользователей и администрации Алтайского района, так как земельный участок по <адрес> в <адрес> размежеван на два участка, которые поставлены на кадастровый учет с учетом беспрепятственного проезда на соседний участок. Прежний арендатор Ч. по устной договоренности и согласованию отдал часть земельного участка для проезда и прохода на соседний земельный участок, обратившись ДД.ММ.ГГ с заявлением в межевую организацию о размежевании земельного участка. Срок действия договора аренды составил более 5 лет, следовательно, на него распространяются требования, предусмотренные п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ. По мнению автора жалобы, вывод суда о том, что заключение дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ с Б. подтверждает согласие Администрации района на заключение договора перенайма, является ошибочным по той причине, что арендатору установлена только арендная плата по ставкам, действующим на ДД.ММ.ГГ.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
По делу установлено, что ДД.ММ.ГГ между Муниципальным образованием "Алтайский район" и Ч. был заключен договор аренды *** земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером *** по адресу <адрес> для строительства жилого дома и надворных построек сроком на 3 года.
Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду а также передавать свои обязанности по договору третьи лицам при заключении договора на срок более 5 лет.
По условиям дополнительного соглашения срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между Ч. и Б. заключен договор перенайма данного земельного участка, по условиям которого все права и обязанности арендатора земельного участка перешли к Б. Право аренды Б. на спорный земельный участок ДД.ММ.ГГ зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что условия договора не содержат требований об обязательном согласии собственника участка на заключение договора субаренды, а его отсутствие в случаях обязательного согласия собственника на заключение договора субаренды не может служить основанием для признания данного договора недействительным.
Судебная коллегия находит данный вывод суда ошибочным.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ.
Так п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора перенайма, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Из анализа указанных норм права в совокупности следует, что при аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя-собственника на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу обязательно.
Кроме того, исходя из содержания п. 4.3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору только в том случае, если договор заключен на срок более 5 лет и только с согласия арендодателя.
Таким образом, изначально при заключении договора воля собственника земельного участка была направлена на включение в договор аренды условия о необходимости обязательного согласования с ним передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам.
Совершение сделки по перенайму земельного участка с нарушением требований п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ влечет его недействительность в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
Согласно материалам дела, договор аренды от ДД.ММ.ГГ между администрацией Алтайского района и Ч. заключался на 3 года. После истечения первоначального срока договора аренды ДД.ММ.ГГ стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым установили новый срок аренды земельного участка - с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, сохранив остальные условия договора без изменения.
Таким образом, с ДД.ММ.ГГ между сторонами начал действовать новый договор аренды земельного участка сроком на 3 года.
Следовательно, арендатор не вправе был передавать свои права по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка.
Вывод суда первой инстанции об обратном основан на неправильном толковании условий договора аренды.
Вместе с тем, указанные выводы не влекут отмены решения, поскольку по делу установлено, что администрация Алтайского района была проинформирована о заключаемом ответчиками договоре перенайма земельного участка, на период его заключения возражений со стороны администрации не поступали, о чем подтвердил при рассмотрении дела представитель администрации.
В качестве оснований для признания сделки недействительной истец ссылался на отсутствие письменного согласия администрации района, выданного в установленном порядке.
Между тем, статья 615 Гражданского кодекса РФ не определяет в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на заключение договора перенайма или субаренды недвижимого имущества.
Договором аренды земельного участка также не предусмотрено получение согласия арендодателя в письменной форме.
В силу чего, выражением такого согласия могут быть признаны действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки.
В материалы дела представлено соглашение от ДД.ММ.ГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка, заключенное между администрацией Алтайского района Алтайского края и Б. в части установления размера арендной платы, что свидетельствует о согласии администрации на использование арендованного участка ответчиком Б., и, вопреки доводам апелляционной жалобы, является надлежащим доказательством последующего одобрения истцом оспариваемой сделки.
При установленных обстоятельствах оснований для признания договора перенайма арендованного имущества недействительным не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок по заявлению Ч. размежеван на два участка, которые поставлены на кадастровый учет, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, обоснованно не приняты во внимание, так как на момент подачи заявления (ДД.ММ.ГГ) Ч. правообладателем земельного участка не являлся.
В силу чего данные обстоятельства, как правомерно указал суд первой инстанции, правового значения для разрешения заявленных исковых требований не имеют.
Ссылка апеллянта на нарушение оспариваемым договором прав смежных землепользователей, не может повлечь отмену судебного решения, поскольку указанные лица вправе самостоятельно обратиться в суд за восстановлением нарушенных прав, а нарушение прав администрации по делу не установлено.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу администрации Алтайского района Алтайского края на решение Алтайского районного суда Алтайского края от 23 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)