Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 20 января 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2011 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего: Т.А. Аппаковой,
судей: И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А.Хоменко,
при участии:
лица, участвующие в деле, не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Алмаз"
апелляционное производство N 05АП-7726/2010
на решение от 15.11.2010
судьи Громова С.П.,
по делу N А24-3480/2010 Арбитражного суда Камчатского края
по иску ООО "Алмаз"
к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа
третье лицо: ИФНС России по г. Петропавловску-Камчатскому
о признании недействительным абзаца договора купли-продажи, обязания внести изменения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Алмаз" (далее по тексту - ООО "Алмаз") обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа о признании недействительным абзаца 1 пункта 4 договора купли-продажи муниципального имущества от 29 июля 2009 года N 19-09 в части не включения в стоимость выкупаемого имущества суммы налога на добавленную стоимость, обязании ответчика внести изменения в абзац 1 пункта 4 договора купли-продажи муниципального имущества N 19-09 от 29 июля 2009 года, изложив его в следующей редакции: "Имущество продается по цене 4 820 000, 00 рублей с учетом налога на добавленную стоимость", и обязании ответчика внести изменения в график платежей с учетом исчисляемого истцом налога на добавленную стоимость (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции).
Требования основаны на пункте 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ и мотивированы тем, что ответчик необоснованно не включил в цену приобретаемого по договору купли-продажи от 29 июля 2009 года N 19-09 имущества сумму налога на добавленную стоимость.
Определением суда от 27 сентября 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция Федерального налоговой службы по г. Петропавловску-Камчатскому.
Решением суда от 15 ноября 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
В обоснование жалобы заявитель указал на то, что исходя из положений абзаца 3 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 года N 134 при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При льготном приобретении помещений стоимость приобретаемого государственного или муниципального имущества включает в себя НДС. По мнению заявителя жалобы, порядок исчисления и уплаты данного налога при реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального имущества, применяемый с 1 января 2009 года, не должен приводить к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму НДС.
В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не прибыли, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле документам.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 1 июля 2009 года постановлением главы Петропавловск-Камчатского городского округа N 2064 "Об утверждении условий приватизации объекта муниципальной собственности Петропавловск-Камчатского городского округа" утверждены условия приватизации объекта муниципальной собственности - "нежилые помещения поз. 27, 36-40, 50-53, 64 первого этажа в административном здании" общей площадью 111 кв. м, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, д. 2/3. По условиям приватизации стоимость объекта приватизации в соответствии с отчетом о рыночной стоимости составляет 4 820 000 руб. (без НДС).
17 июля 2009 года в газете "Град Петра и Павла" N 31 (163) опубликовано вышеуказанное постановление.
29 июля 2009 года между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (продавец) и ООО "Алмаз" (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 19-09, по условиям которого продавец продает на основании прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2009 год в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: "нежилые помещения поз. 27, 36-40, 50-53, 64 первого этажа в административном здании" общей площадью 111 кв. м, расположенный по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, д. 2/3.
Спорный абзац 1 пункта 4 договора изложен в следующей редакции: "имущество продается по цене 4 820 000 (четыре миллиона восемьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения об условиях приватизации (17.07.2009 г.)".
Переход права собственности к покупатель зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю 12 августа 2009 года, о чем в ЕГРП внесена запись N 41-41-04/032/2009-885.
11 марта 2010 года истец, соблюдая досудебный порядок урегулирования споров, обратился в адрес ответчика с претензией о внесении изменений в условия договора купли-продажи по основаниям, заявленным в настоящем иске.
Отказ ответчика от внесения изменений в условия договора купли-продажи послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.
В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В письме Министерства финансов РФ от 19 октября 2009 года N 03-07-15/147 разъяснено, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 г., не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.
Из отчета независимого оценщика - Центра независимой оценки А.Щербаковой от 15 июня 2009 года N 40/09, следует, что по состоянию на 11 июня 2009 года рыночная стоимость объекта оценки - нежилые помещения поз. 27, 36-40, 50-53, 64 первого этажа в административном здании", общей площадью 111 кв. м, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, д. 2/3 составляет 4 820 000 руб. без учета НДС или 5 687 600 руб. с НДС.
В то же время при подписании договора от 29 июля 2009 года N 19-09 сторонами была согласована цена продажи арендованного имущества без учета НДС, то есть 4 820 000 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По смыслу названной нормы права лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
В нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не доказал наличия совокупности всех указанных в законе обстоятельств.
Установление в договоре от 29 июля 2009 года N 19-09 цены продажи арендуемого имущества без учета НДС не нарушает права покупателя (истца), поскольку при определении указанной цены принята рыночная стоимость помещений, определенная независимым оценщиком именно без учета НДС.
Содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснения в данном случае могли бы иметь значение, если в отчете оценщика рыночная стоимость объекта не содержала указание на то, включен в нее НДС или нет. В данном случае в отчете об оценке рыночной стоимости объекта было четко указано на то, что в итоговую величину рыночной стоимости сумма налога на добавленную стоимость не включена. Таким образом, неопределенность относительно действительной стоимости выкупаемого объекта отсутствовала, а изменение пункта 4 договора путем указания на то, что прописанная в нем цена включает сумму налога на добавленную стоимость, будет свидетельствовать о несоответствии цены договора рыночной стоимости объекта, определенной независимым оценщиком, отчет которого заинтересованным лицом не оспаривался.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Оснований для отмены обжалуемого определения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 15 ноября 2010 года по делу N А24-3480/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
И.Л.ЯКОВЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.01.2011 N 05АП-7726/2010 ПО ДЕЛУ N А24-3480/2010
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2011 г. N 05АП-7726/2010
Дело N А24-3480/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 20 января 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2011 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего: Т.А. Аппаковой,
судей: И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А.Хоменко,
при участии:
лица, участвующие в деле, не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Алмаз"
апелляционное производство N 05АП-7726/2010
на решение от 15.11.2010
судьи Громова С.П.,
по делу N А24-3480/2010 Арбитражного суда Камчатского края
по иску ООО "Алмаз"
к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа
третье лицо: ИФНС России по г. Петропавловску-Камчатскому
о признании недействительным абзаца договора купли-продажи, обязания внести изменения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Алмаз" (далее по тексту - ООО "Алмаз") обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа о признании недействительным абзаца 1 пункта 4 договора купли-продажи муниципального имущества от 29 июля 2009 года N 19-09 в части не включения в стоимость выкупаемого имущества суммы налога на добавленную стоимость, обязании ответчика внести изменения в абзац 1 пункта 4 договора купли-продажи муниципального имущества N 19-09 от 29 июля 2009 года, изложив его в следующей редакции: "Имущество продается по цене 4 820 000, 00 рублей с учетом налога на добавленную стоимость", и обязании ответчика внести изменения в график платежей с учетом исчисляемого истцом налога на добавленную стоимость (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции).
Требования основаны на пункте 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ и мотивированы тем, что ответчик необоснованно не включил в цену приобретаемого по договору купли-продажи от 29 июля 2009 года N 19-09 имущества сумму налога на добавленную стоимость.
Определением суда от 27 сентября 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция Федерального налоговой службы по г. Петропавловску-Камчатскому.
Решением суда от 15 ноября 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
В обоснование жалобы заявитель указал на то, что исходя из положений абзаца 3 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 года N 134 при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При льготном приобретении помещений стоимость приобретаемого государственного или муниципального имущества включает в себя НДС. По мнению заявителя жалобы, порядок исчисления и уплаты данного налога при реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального имущества, применяемый с 1 января 2009 года, не должен приводить к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму НДС.
В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не прибыли, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле документам.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 1 июля 2009 года постановлением главы Петропавловск-Камчатского городского округа N 2064 "Об утверждении условий приватизации объекта муниципальной собственности Петропавловск-Камчатского городского округа" утверждены условия приватизации объекта муниципальной собственности - "нежилые помещения поз. 27, 36-40, 50-53, 64 первого этажа в административном здании" общей площадью 111 кв. м, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, д. 2/3. По условиям приватизации стоимость объекта приватизации в соответствии с отчетом о рыночной стоимости составляет 4 820 000 руб. (без НДС).
17 июля 2009 года в газете "Град Петра и Павла" N 31 (163) опубликовано вышеуказанное постановление.
29 июля 2009 года между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (продавец) и ООО "Алмаз" (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 19-09, по условиям которого продавец продает на основании прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2009 год в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: "нежилые помещения поз. 27, 36-40, 50-53, 64 первого этажа в административном здании" общей площадью 111 кв. м, расположенный по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, д. 2/3.
Спорный абзац 1 пункта 4 договора изложен в следующей редакции: "имущество продается по цене 4 820 000 (четыре миллиона восемьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения об условиях приватизации (17.07.2009 г.)".
Переход права собственности к покупатель зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю 12 августа 2009 года, о чем в ЕГРП внесена запись N 41-41-04/032/2009-885.
11 марта 2010 года истец, соблюдая досудебный порядок урегулирования споров, обратился в адрес ответчика с претензией о внесении изменений в условия договора купли-продажи по основаниям, заявленным в настоящем иске.
Отказ ответчика от внесения изменений в условия договора купли-продажи послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.
В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В письме Министерства финансов РФ от 19 октября 2009 года N 03-07-15/147 разъяснено, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 г., не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.
Из отчета независимого оценщика - Центра независимой оценки А.Щербаковой от 15 июня 2009 года N 40/09, следует, что по состоянию на 11 июня 2009 года рыночная стоимость объекта оценки - нежилые помещения поз. 27, 36-40, 50-53, 64 первого этажа в административном здании", общей площадью 111 кв. м, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, д. 2/3 составляет 4 820 000 руб. без учета НДС или 5 687 600 руб. с НДС.
В то же время при подписании договора от 29 июля 2009 года N 19-09 сторонами была согласована цена продажи арендованного имущества без учета НДС, то есть 4 820 000 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По смыслу названной нормы права лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
В нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не доказал наличия совокупности всех указанных в законе обстоятельств.
Установление в договоре от 29 июля 2009 года N 19-09 цены продажи арендуемого имущества без учета НДС не нарушает права покупателя (истца), поскольку при определении указанной цены принята рыночная стоимость помещений, определенная независимым оценщиком именно без учета НДС.
Содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснения в данном случае могли бы иметь значение, если в отчете оценщика рыночная стоимость объекта не содержала указание на то, включен в нее НДС или нет. В данном случае в отчете об оценке рыночной стоимости объекта было четко указано на то, что в итоговую величину рыночной стоимости сумма налога на добавленную стоимость не включена. Таким образом, неопределенность относительно действительной стоимости выкупаемого объекта отсутствовала, а изменение пункта 4 договора путем указания на то, что прописанная в нем цена включает сумму налога на добавленную стоимость, будет свидетельствовать о несоответствии цены договора рыночной стоимости объекта, определенной независимым оценщиком, отчет которого заинтересованным лицом не оспаривался.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Оснований для отмены обжалуемого определения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 15 ноября 2010 года по делу N А24-3480/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
И.Л.ЯКОВЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)