Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Грачева А.В. Дело N 44г-145/13{
Бурцева Л.Н., Кирщина И.П.
Докладчик: Бурцева Л.Н.
Президиум Московского областного суда в составе:
Председательствующего Гавричкова В.В.,
членов президиума Мязина А.М., Николаевой О.В., Романовского С.В., Овчинниковой Л.А., Соловьева С.В.,
при секретаре З.Н.,
рассмотрев по кассационной жалобе У.З.Б. дело по иску Н.Б. к У.Т.Т., У.З.Б. о признании сделки недействительной, по иску Н.Б. к У.Т.Т., У.Т.Т., У.З.Б. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по иску У.З.Б. к У.Т.Т. о регистрации перехода права собственности, признании права собственности,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В., объяснения представителя У.З.Б. З.Г., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей Н.Б. Н.В., У.А.А., Д., не согласных с кассационной жалобой,
Н.Б. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных требований указала, что по договору купли-продажи от 24 февраля 1995 года приобрела дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., которыми пользовалась по 2002 год. Впоследствии домом и земельным участком стали пользоваться ответчики. Истица полагала, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 02 апреля 2002 года, заключенный между ею и У.З.Б., является ничтожной сделкой, поскольку заключен на основании документов о праве собственности Н.Б. на дом и земельный участок, выданных до введения в действие ФЗ-122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые перед сделкой не прошли предварительную государственную регистрацию. По сделке она не получила никаких денежных средств.
У.З.Б. с исковыми требованиями не согласилась, предъявила иск о регистрации сделки и перехода права собственности к ней на спорные дом и земельный участок, ссылаясь на то, что договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, полностью сторонами исполнен, сделка не зарегистрирована по вине другой стороны.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 27 сентября 2012 года иск Н.Б. удовлетворен, в иске У.З.Б. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 февраля 2013 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе У.З.Б. просит отменить судебные постановления.
16 мая 2013 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Абдулгалимовой Н.В. от 26 июня 2013 года дело по кассационной жалобе У.З.Б. передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 24 февраля 1995 года Н.Б. по договору купли-продажи приобрела земельный участок площадью..., и жилой дом по указанному адресу. Договор купли-продажи недвижимости был зарегистрирован в МР БТИ г. Одинцово (ГУП МО "МОБТИ") и Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Одинцово. 01 марта 1995 года Н.Б. выдано свидетельство на право собственности на указанный участок.
27 декабря 1995 г., а затем повторно 2 августа 1999 года Н.Б. выдала У.Т.Т. доверенность на право управления и распоряжения спорными земельным участком и домом, в том числе с правом продавать указанное имущество, производить расчеты по заключенным сделкам.
02 апреля 2002 года между У.Т.Т., действовавшим на основании доверенности от Н.Б. от 2 августа 1999 года, и У.З.Б. заключен договор купли-продажи спорных дома и земельного участка.
Удовлетворяя иск Н.Б. о признании договора купли-продажи недействительным, и отказывая в иске У.З.Б. о понуждении к регистрации сделки, суд исходил из того, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка является ничтожной сделкой ввиду отсутствия предварительной регистрации права Н.Б. на спорную недвижимость, а по требованию У.З.Б. о регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость пропущен срок исковой давности.
Суд апелляционной инстанции правомерно не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости предварительной регистрации права Н.Б. на спорную недвижимость до продажи ее У.З.Б., указав, что право собственности Н.Б. на дом и земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке на момент их покупки истицей в 1995 году и повторной предварительной госрегистрации по Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требовалось. Поэтому вывод суда о наличии такого основания для признания сделки недействительной, как отсутствие предварительной регистрации права, является неверным.
Правильно не согласился суд апелляционной инстанции и с выводом суда о пропуске У.З.Б. срока исковой давности для обращения в суд с иском о понуждении к регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, поскольку в силу ст. 200 ГК РФ течение трехлетнего срока исковой давности по данному требованию начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. И в судебном заседании суда первой и суда апелляционной инстанции У.З.Б. утверждала, что о нарушенном праве узнала в 2012 году после обращения Н.Б. в суд с иском. Доказательств иного Н.Б. суду не представлено.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции признал правильным выводы суда об удовлетворении исковых требований Н.Б. о признании сделки ничтожной и отказе в удовлетворении иска У.З.Б. о регистрации перехода права собственности на недвижимость, ссылаясь на то, что сделка по продаже дома и земельного участка не прошла государственную регистрацию, суду не представлено доказательств передачи денежных средств по сделке истице, а исковые требования У.З.Б. предъявлены к ненадлежащему ответчику У.Т.Т., который действовал на основании доверенности, срок полномочий по которой истек, а к Н.Б. иск не предъявлен. Суд апелляционной инстанции также указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства уклонения У.Т.Т., Н.Б. от регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Между тем с такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя.
Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имуществ с ним.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В силу ч. 2 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из материалов дела следует, что У.З.Б. обратилась в суд с иском о регистрации сделки и перехода права собственности на спорную недвижимость, утверждая, что договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, со стороны продавца Н.Б. договор заключен и подписан У.Т.Т., действовавшим по нотариально заверенной доверенности, которая не отменена и не оспаривалась Н.Б., договор полностью исполнен, она передала денежные средства по договору У.Т.Т., а ей переданы все документы на недвижимость, а также дом и земельный участок, которыми она пользуется с того времени, уплачивает все налоги платежи, провела ремонт дома.
Перечисленные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, на которые ссылалась У.З.Б., суд первой и апелляционной инстанций оставили без внимания. Суд не исследовал и не установил эти обстоятельства, необоснованно отказав в удовлетворении иска У.З.Б. в связи с пропуском срока исковой давности.
Нельзя согласиться и с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в иске У.З.Б. судом отказано правомерно, так как иск заявлен к ненадлежащему ответчику.
Согласно ч. 3 ст. 40 ГПК РФ в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.
Рассматривая дело, суд не разрешил вопрос о привлечении в качестве ответчика по иску У.З.Б. Н.Б., участвующей в данном деле как истец по первоначальному иску.
Что касается ссылки суда апелляционной инстанции на отсутствие доказательств уклонения продавца от регистрации перехода права собственности недвижимости к У.З.Б., то она является несостоятельной, поскольку само по себе заявление сторонами исковых требований свидетельствует о нежелании Н.Б. регистрировать переход права собственности дома и земельного участка к покупателю У.З.Б. Данное обстоятельство Н.Б. не отрицала и в судебном заседании.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела существенные нарушения норм процессуального и материального права в силу ст. 387 ГПК РФ являются основанием для отмены обжалуемых судебных постановлении с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
решение Одинцовского городского суда Московской области от 27 сентября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 февраля 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.07.2013 N 268 ПО ДЕЛУ N 44Г-145/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2013 г. N 268
Судья: Грачева А.В. Дело N 44г-145/13{
Бурцева Л.Н., Кирщина И.П.
Докладчик: Бурцева Л.Н.
Президиум Московского областного суда в составе:
Председательствующего Гавричкова В.В.,
членов президиума Мязина А.М., Николаевой О.В., Романовского С.В., Овчинниковой Л.А., Соловьева С.В.,
при секретаре З.Н.,
рассмотрев по кассационной жалобе У.З.Б. дело по иску Н.Б. к У.Т.Т., У.З.Б. о признании сделки недействительной, по иску Н.Б. к У.Т.Т., У.Т.Т., У.З.Б. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по иску У.З.Б. к У.Т.Т. о регистрации перехода права собственности, признании права собственности,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В., объяснения представителя У.З.Б. З.Г., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей Н.Б. Н.В., У.А.А., Д., не согласных с кассационной жалобой,
установил:
Н.Б. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных требований указала, что по договору купли-продажи от 24 февраля 1995 года приобрела дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., которыми пользовалась по 2002 год. Впоследствии домом и земельным участком стали пользоваться ответчики. Истица полагала, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 02 апреля 2002 года, заключенный между ею и У.З.Б., является ничтожной сделкой, поскольку заключен на основании документов о праве собственности Н.Б. на дом и земельный участок, выданных до введения в действие ФЗ-122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые перед сделкой не прошли предварительную государственную регистрацию. По сделке она не получила никаких денежных средств.
У.З.Б. с исковыми требованиями не согласилась, предъявила иск о регистрации сделки и перехода права собственности к ней на спорные дом и земельный участок, ссылаясь на то, что договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, полностью сторонами исполнен, сделка не зарегистрирована по вине другой стороны.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 27 сентября 2012 года иск Н.Б. удовлетворен, в иске У.З.Б. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 февраля 2013 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе У.З.Б. просит отменить судебные постановления.
16 мая 2013 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Абдулгалимовой Н.В. от 26 июня 2013 года дело по кассационной жалобе У.З.Б. передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 24 февраля 1995 года Н.Б. по договору купли-продажи приобрела земельный участок площадью..., и жилой дом по указанному адресу. Договор купли-продажи недвижимости был зарегистрирован в МР БТИ г. Одинцово (ГУП МО "МОБТИ") и Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Одинцово. 01 марта 1995 года Н.Б. выдано свидетельство на право собственности на указанный участок.
27 декабря 1995 г., а затем повторно 2 августа 1999 года Н.Б. выдала У.Т.Т. доверенность на право управления и распоряжения спорными земельным участком и домом, в том числе с правом продавать указанное имущество, производить расчеты по заключенным сделкам.
02 апреля 2002 года между У.Т.Т., действовавшим на основании доверенности от Н.Б. от 2 августа 1999 года, и У.З.Б. заключен договор купли-продажи спорных дома и земельного участка.
Удовлетворяя иск Н.Б. о признании договора купли-продажи недействительным, и отказывая в иске У.З.Б. о понуждении к регистрации сделки, суд исходил из того, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка является ничтожной сделкой ввиду отсутствия предварительной регистрации права Н.Б. на спорную недвижимость, а по требованию У.З.Б. о регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость пропущен срок исковой давности.
Суд апелляционной инстанции правомерно не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости предварительной регистрации права Н.Б. на спорную недвижимость до продажи ее У.З.Б., указав, что право собственности Н.Б. на дом и земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке на момент их покупки истицей в 1995 году и повторной предварительной госрегистрации по Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требовалось. Поэтому вывод суда о наличии такого основания для признания сделки недействительной, как отсутствие предварительной регистрации права, является неверным.
Правильно не согласился суд апелляционной инстанции и с выводом суда о пропуске У.З.Б. срока исковой давности для обращения в суд с иском о понуждении к регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, поскольку в силу ст. 200 ГК РФ течение трехлетнего срока исковой давности по данному требованию начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. И в судебном заседании суда первой и суда апелляционной инстанции У.З.Б. утверждала, что о нарушенном праве узнала в 2012 году после обращения Н.Б. в суд с иском. Доказательств иного Н.Б. суду не представлено.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции признал правильным выводы суда об удовлетворении исковых требований Н.Б. о признании сделки ничтожной и отказе в удовлетворении иска У.З.Б. о регистрации перехода права собственности на недвижимость, ссылаясь на то, что сделка по продаже дома и земельного участка не прошла государственную регистрацию, суду не представлено доказательств передачи денежных средств по сделке истице, а исковые требования У.З.Б. предъявлены к ненадлежащему ответчику У.Т.Т., который действовал на основании доверенности, срок полномочий по которой истек, а к Н.Б. иск не предъявлен. Суд апелляционной инстанции также указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства уклонения У.Т.Т., Н.Б. от регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Между тем с такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя.
Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имуществ с ним.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В силу ч. 2 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из материалов дела следует, что У.З.Б. обратилась в суд с иском о регистрации сделки и перехода права собственности на спорную недвижимость, утверждая, что договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, со стороны продавца Н.Б. договор заключен и подписан У.Т.Т., действовавшим по нотариально заверенной доверенности, которая не отменена и не оспаривалась Н.Б., договор полностью исполнен, она передала денежные средства по договору У.Т.Т., а ей переданы все документы на недвижимость, а также дом и земельный участок, которыми она пользуется с того времени, уплачивает все налоги платежи, провела ремонт дома.
Перечисленные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, на которые ссылалась У.З.Б., суд первой и апелляционной инстанций оставили без внимания. Суд не исследовал и не установил эти обстоятельства, необоснованно отказав в удовлетворении иска У.З.Б. в связи с пропуском срока исковой давности.
Нельзя согласиться и с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в иске У.З.Б. судом отказано правомерно, так как иск заявлен к ненадлежащему ответчику.
Согласно ч. 3 ст. 40 ГПК РФ в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.
Рассматривая дело, суд не разрешил вопрос о привлечении в качестве ответчика по иску У.З.Б. Н.Б., участвующей в данном деле как истец по первоначальному иску.
Что касается ссылки суда апелляционной инстанции на отсутствие доказательств уклонения продавца от регистрации перехода права собственности недвижимости к У.З.Б., то она является несостоятельной, поскольку само по себе заявление сторонами исковых требований свидетельствует о нежелании Н.Б. регистрировать переход права собственности дома и земельного участка к покупателю У.З.Б. Данное обстоятельство Н.Б. не отрицала и в судебном заседании.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела существенные нарушения норм процессуального и материального права в силу ст. 387 ГПК РФ являются основанием для отмены обжалуемых судебных постановлении с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
решение Одинцовского городского суда Московской области от 27 сентября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 февраля 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
В.В.ГАВРИЧКОВ
В.В.ГАВРИЧКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)