Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мишина К.Н.
Судья - докладчик Быкова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Быковой А.В.,
судей Скубиевой И.В. и Николаевой Т.В.,
при секретаре К.Т.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Быковой А.В. дело по апелляционной жалобе Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 15 апреля 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению К.С. к Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска о расторжении договора аренды,
установила:
В обоснование исковых требований, уточненных порядке ст. 39 ГПК РФ, указано, что по результатам проведения аукциона с ней заключен договор аренды <номер изъят>, согласно которому предоставлено за плату во временное пользование нежилое помещение площадью <данные изъяты> и места общего пользования <данные изъяты>., находящиеся в нежилом помещении на 1 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес изъят>. В третьей декаде декабря 2011 года и в начале первой декады января 2012 года в арендуемом помещении создалась аварийная ситуация, в результате которой температурный режим помещения не соответствовал норме по причине низкой температуры в системе центрального отопления, а в некоторых комнатах помещения батареи центрального отопления были холодные. При визуальном осмотре всех арендуемых помещений причину установить не удалось, после чего приняты меры по промывке системы отопления. Это не привело к желаемому результату, батареи остались холодными. После чего, истица обратилась в специализированную компанию, которая занимается устранением подобного рода аварий. В результате обследования установлено, что в помещении <номер изъят> установлены системы отопления, которые не выполняют своих функций по подаче тепла во все остальные помещения, для устранения необходим капитальный ремонт с полной заменой оборудования по подаче тепла. В связи со сложившейся ситуацией в феврале 2012 года она обратилась к ответчику с заявлением, в котором просила провести согласование по проведению капитального ремонта и зачесть стоимость капитального ремонта в счет оплаты аренды по договору аренды нежилого помещения.
<дата изъята> К.С. повторно обратилась к ответчику с заявлением, в котором указала, что в силу сложившейся аварийной ситуации, чтобы не допустить перемерзания батарей отопления, необходимо отключить системы отопления, путем перекрытия вентилей и слива воды из системы отопления.
<дата изъята> в Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска предоставлен локальный ресурсный сметный расчет <номер изъят> подрядной организации.
<дата изъята> истица получила ответ на заявление, в котором указано, что действительно в спорном нежилом помещении необходимо провести капитальный ремонт внутридомовой системы отопления. В связи с этим, ей поручено подготовить локальный сметный расчет и представить его в Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска для согласования объемов ремонтных работ. Подрядная организация, поиск которой она осуществила самостоятельно, отказалась выполнять ремонт, так как с момента представления расчета прошло более двух месяцев, и стоимость работ увеличилась. Поиск других подрядных организаций положительных результатов не дал.
В соответствии с экспертизой недвижимости, проведенной оценщиком, эксплуатация помещения <номер изъят> в настоящее невозможна ввиду отсутствия доступа горячей воды в систему отопления помещения <номер изъят>; возможность использования арендованного истицей имущества в отопительный период 2011 - 2012 г.г. отсутствовала; возможность использования помещения по целевому назначению в отопительный период 2011 - 2012 г.г. отсутствовала по причине значительной степени износа внутридомовых сетей.
Считает, что из проведенного исследования можно сделать вывод о том, что внутридомовые тепловые сети с момента строительства здания не ремонтировались, обязанность по замене отопительной системы лежит на собственнике помещения.
С <дата изъята>, то есть с момента возникновения аварийной ситуации до окончания отопительного сезона, то есть до <дата изъята> (3 месяца), а также с <дата изъята> по <дата изъята> (4 месяца), по причине выхода из строя внутридомовой системы отопления арендуемого нежилого помещения, она не могла его использовать по прямому назначению.
Просила суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения <номер изъят> от <дата изъята>, заключенный между К.С. и Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска Е. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, в частности статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
На момент подписания сторонами договора аренды <номер изъят> от <дата изъята> и фактической передачи объекта аренды арендатору, спорное нежилое помещение было пригодно для использования в целях, предусмотренных договором аренды, а именно: физическая культура, массовый спорт, деятельность по организации досуга населения. С <дата изъята> и до конца 2011 года объект аренды находился в исправном состоянии (в том числе была исправна система центрального отопления) и пригоден для его нормальной эксплуатации, аварийная ситуация могла возникнуть вследствие неисполнения арендатором, принятых на себя по договору аренды обязательств (п. 4.4.9, <дата изъята> договора), например, вследствие бесхозяйного обращения с объектом аренды.
Обращение К.С. в специализированную организацию для устранения аварийной ситуации, сложившейся в системе центрального отопления, являлось исполнением обязанностей, предусмотренных договором аренды (п. 4.4.11).
Не согласен с выводом суда, что основанием для расторжения договора аренды является ст. 451 Гражданского кодекса РФ, поскольку с момента расторжения договора аренды существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Полагает, что у К.С. отсутствуют основания требовать досрочного расторжения договора аренды, поскольку она не представила доказательств наличия в совокупности всех четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.
В настоящее время объект аренды доведен арендатором до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация невозможна. Кроме того, арендатором в нарушение условий договора аренды без письменного согласия арендодателя проведена перепланировка занимаемого нежилого помещения. Полагает, что изменение температурного режима в арендуемом К.С. нежилом помещении явилось следствием неисполнения арендатором, принятых на себя по договору аренды обязанностей, а также произведенного арендатором отключения системы центрального отопления.
В возражениях на апелляционную жалобу К.С. просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований к ее удовлетворению.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и с учетом требований материального и процессуального права, удовлетворил исковые требования.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, <дата изъята> между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска (по договору - арендодатель) и К.С. (по договору - арендатор) заключен договор аренды <номер изъят> объекта недвижимости находящегося в муниципальной собственности.
В соответствии с условиями договора аренды арендодатель предоставил за плату во временное владение и пользование: нежилые помещения <номер изъят> площадью <данные изъяты> и места общего пользования площадью <данные изъяты>., находящиеся в нежилом помещении на 1 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес изъят>
Из условий договора, объект аренды предоставлен для использования его в целях физической культуры, массового спорта, деятельности по организации досуга населения (пункт 1.3 договора).
Договор заключен на срок до <дата изъята>, действует с момента его подписания (пункт 1.7 договора).
В установленном законом порядке договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес изъят>, о чем на договоре имеется отметка о его государственной регистрации.
<дата изъята> к договору аренды сторонами заключено дополнительное соглашение <номер изъят> о дополнении пункта 4.4.9 новыми условиями договора.
<дата изъята> объект аренды передан арендодателем арендатору, о чем сторонами подписан акт приема-передачи. При подписании акта сторонами указано состояние передаваемого имущества - удовлетворительное, без повреждений, объект годен к эксплуатации.
Статья 451 Гражданского кодекса РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Для применения нормы статьи 451 Гражданского кодекса РФ в правоотношениях сторон должно быть наличие следующих критериев в совокупности:
1) эти обстоятельства изменились после того, как договор был заключен;
2) стороны договора не содействовали и даже, вероятно, не могли содействовать наступлению этих обстоятельств;
3) стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения не произойдет. Более того, они не могли даже "разумно предвидеть" наступление этих обстоятельств;
4) наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны. Сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора;
5) наступление этих обстоятельств не привело к невозможности исполнения договорных обязательств;
6) после того, как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия, несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота.
Судом также установлено, что при подписании акта приема-передачи от <дата изъята> на объекте аренды имелось центральное отопление, оно находилось в удовлетворительном состоянии, без повреждений. В связи с чем, стороны указали в акте, что объект годен к эксплуатации.
Из представленного в материалы дела акта от <дата изъята> обследования тепловых установок в помещении <номер изъят>, оформленного между ООО "<данные изъяты>" и К.С. установлено, что температурные показатели помещения ниже нормативных (+10, +12 градусов), внешних и физических повреждений на трубопроводе нет, запорно-регулирующая арматура в любом положении функционирует, видимые течи отсутствуют, на швах сварочных соединений коррозии нет. При наружном осмотре трубопроводов выявлено, что часть нагревательных приборов (радиаторы) не функционирует или не соответствует нормативной температуре.
Из указанного акта также судом установлено, что в виду неудовлетворительных условий температурного режима в помещении <номер изъят> произведен осмотр помещения <номер изъят>. В подвале трубопроводная арматура находится в критическом состоянии, следы коррозии, течи транспортируемой жидкости в девяти местах осмотра. Трубопровод находится в изоляции, частично изоляция повреждена. Трубопровод находится в коррозийном состоянии на 90%, запорно-регулирующая арматура повреждена каверными, износ запорно-регулирующей арматуры произошел до недопустимой величины. Большая часть трубопровода находится в аварийном состоянии, частичный ремонт не возможен, суммарный ресурс по состоянию всего трубопровода ограничен. Присутствуют признаки опасной наружной коррозии на трубопроводе.
Также судом установлено и не оспаривалось сторонами то обстоятельство, что нежилое помещение <номер изъят>, которое занимает истица на основании договора аренды, находится над нежилым помещением <номер изъят>, которое является подвалом многоквартирного дома <данные изъяты>, расположенного в <адрес изъят>.
Актом целевой проверки объекта аренды от <дата изъята>, составленным ООО "<данные изъяты>", подтверждено, что на момент проверки температура объекта аренды составляла +4, +5 градусов, стояки на системе отопления спортивного зала отключены с видимыми разрывами, система горячего водоснабжения отключена и опломбирована.
Вместе с тем, Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.4.4.1251-03 "Гигиена детей и подростков. Детские внешкольные учреждения (учреждения дополнительного образования). Санитарно-эпидемиологические требования к учреждениям дополнительного образования детей (внешкольные учреждения). Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы", утвержденными постановлением от 03.04.2003 г. N 27 Главного государственного санитарного врача РФ (зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ от 27.05.2003 г. N 4594), определены средние расчетные температуры воздуха в основных помещениях. В спортивных залах при отсутствии мест для зрителей средняя расчетная температура воздуха должна составлять 18 градусов, а при наличии мест для зрителей температура должна составлять 15 градусов.
Согласно экспертному заключению <номер изъят> об оценке технического состояния внутренней системы теплоснабжения (отопления), находящихся в помещениях <адрес изъят>, выполненному строительным экспертом некоммерческого партнерства "<данные изъяты>", оценщиком А.А., эксплуатация помещения <номер изъят> невозможна ввиду отсутствия доступа горячей воды в систему отопления помещения <номер изъят>; значительного износа внутридомовых сетей; собственником имущества (арендодателем) не решен вопрос, связанный с ремонтом внутридомовых сетей, арендатор не имел возможности использовать арендованное имущество по целевому назначению.
Оценивая экспертное заключение по правилам статей 59, 60, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд обоснованно указал, что данное доказательство является относимым и допустимым и подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами по делу.
Представитель ответчика, оспаривая экспертное заключение, не представил суду доказательств, опровергающих его выводы.
Таким образом, давая оценку представленным по делу доказательствам в совокупности, суд обоснованно пришел к выводу о том, что обстоятельства после заключения договора аренды сторонами изменились, стороны не могли предвидеть указанные обстоятельства при заключении договора, изменение обстоятельств является существенным, поскольку арендатор (истец) лишен возможности использовать помещение по его целевому назначению для проведения в нем спортивных мероприятий, а также не может осуществлять деятельность по организации досуга населения.
В настоящее время система горячего водоснабжения (отопления) в помещении арендатора отключена полностью, на подающем тепло трубопроводе установлена пломба. Внутридомовые сети не входят в состав арендованного имущества.
Как установлено судом, истица приняла необходимые меры, какие от нее требовались, учитывая характер договора, но не смогла свести на нет неблагоприятные для нее последствия, возникшие в результате изменившихся обстоятельств.
К.С. выполнила расчет стоимости капитального ремонта внутридомовых сетей, расположенных в помещении <номер изъят>, представила собственнику, что подтверждается письмом от <дата изъята> В ее адрес ответчиком направлено дополнительное соглашение, в соответствии с условиями которого, стоимость работ по капитальному ремонту сетей оплачивала К.С. в счет оплаты ею арендной платы по договору аренды. Однако данное соглашение сторонами не подписано, поскольку подрядная организация, которая должна была выполнять указанные работы, от их исполнения отказалась.
Также судом установлено, что арендодатель имущества собственными силами не устранил причину возникновения неблагоприятных последствий у арендатора. Имеющиеся в материалах дела письма ответчика свидетельствуют только лишь о намерении Департамента осуществить капитальный ремонт внутридомовых систем отопления.
Стороны в судебном заседании не оспаривали, что до настоящего времени капитальный ремонт внутридомовой системы отопления, расположенной в помещении <номер изъят> не произведен, работоспособность отопительной системы в арендованном помещении <номер изъят> не восстановлена.
Таким образом, выводы суда о том, что представленные истицей доказательства подтверждают, что стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, являются обоснованными, а исковые требования о расторжении договора подлежащими удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит не подлежащими удовлетворению.
Согласно экспертному заключению <номер изъят> об оценке технического состояния внутренней системы теплоснабжения (отопления), находящихся в помещениях <адрес изъят> невозможна ввиду отсутствия доступа горячей воды в систему отопления помещения <номер изъят>; значительного износа внутридомовых сетей; собственником имущества (арендодателем) не решен вопрос, связанный с ремонтом внутридомовых сетей. Таким образом из заключения эксперта усматривается и судом установлено, что аварийная ситуация возникла не по вине арендатора, а в связи со значительным износом внутридомовых сетей. Основания для расторжения договора аренды по ст. 451 ГК РФ судом установлены на основании представленных по делу доказательств. Вместе с тем, доказательств того, что нежилое помещение было пригодно для использования, и что, по вине арендатора доведено до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация невозможна, ответчиком не представлено. Довод о перепланировке не является значимым по данному делу.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ,
определила:
решение Ангарского городского суда Иркутской области от 15 апреля 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению К.С. к Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска о расторжении договора аренды по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.БЫКОВА
Судьи
И.В.СКУБИЕВА
Т.В.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6900/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 августа 2013 г. по делу N 33-6900/13
Судья Мишина К.Н.
Судья - докладчик Быкова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Быковой А.В.,
судей Скубиевой И.В. и Николаевой Т.В.,
при секретаре К.Т.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Быковой А.В. дело по апелляционной жалобе Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 15 апреля 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению К.С. к Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска о расторжении договора аренды,
установила:
В обоснование исковых требований, уточненных порядке ст. 39 ГПК РФ, указано, что по результатам проведения аукциона с ней заключен договор аренды <номер изъят>, согласно которому предоставлено за плату во временное пользование нежилое помещение площадью <данные изъяты> и места общего пользования <данные изъяты>., находящиеся в нежилом помещении на 1 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес изъят>. В третьей декаде декабря 2011 года и в начале первой декады января 2012 года в арендуемом помещении создалась аварийная ситуация, в результате которой температурный режим помещения не соответствовал норме по причине низкой температуры в системе центрального отопления, а в некоторых комнатах помещения батареи центрального отопления были холодные. При визуальном осмотре всех арендуемых помещений причину установить не удалось, после чего приняты меры по промывке системы отопления. Это не привело к желаемому результату, батареи остались холодными. После чего, истица обратилась в специализированную компанию, которая занимается устранением подобного рода аварий. В результате обследования установлено, что в помещении <номер изъят> установлены системы отопления, которые не выполняют своих функций по подаче тепла во все остальные помещения, для устранения необходим капитальный ремонт с полной заменой оборудования по подаче тепла. В связи со сложившейся ситуацией в феврале 2012 года она обратилась к ответчику с заявлением, в котором просила провести согласование по проведению капитального ремонта и зачесть стоимость капитального ремонта в счет оплаты аренды по договору аренды нежилого помещения.
<дата изъята> К.С. повторно обратилась к ответчику с заявлением, в котором указала, что в силу сложившейся аварийной ситуации, чтобы не допустить перемерзания батарей отопления, необходимо отключить системы отопления, путем перекрытия вентилей и слива воды из системы отопления.
<дата изъята> в Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска предоставлен локальный ресурсный сметный расчет <номер изъят> подрядной организации.
<дата изъята> истица получила ответ на заявление, в котором указано, что действительно в спорном нежилом помещении необходимо провести капитальный ремонт внутридомовой системы отопления. В связи с этим, ей поручено подготовить локальный сметный расчет и представить его в Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска для согласования объемов ремонтных работ. Подрядная организация, поиск которой она осуществила самостоятельно, отказалась выполнять ремонт, так как с момента представления расчета прошло более двух месяцев, и стоимость работ увеличилась. Поиск других подрядных организаций положительных результатов не дал.
В соответствии с экспертизой недвижимости, проведенной оценщиком, эксплуатация помещения <номер изъят> в настоящее невозможна ввиду отсутствия доступа горячей воды в систему отопления помещения <номер изъят>; возможность использования арендованного истицей имущества в отопительный период 2011 - 2012 г.г. отсутствовала; возможность использования помещения по целевому назначению в отопительный период 2011 - 2012 г.г. отсутствовала по причине значительной степени износа внутридомовых сетей.
Считает, что из проведенного исследования можно сделать вывод о том, что внутридомовые тепловые сети с момента строительства здания не ремонтировались, обязанность по замене отопительной системы лежит на собственнике помещения.
С <дата изъята>, то есть с момента возникновения аварийной ситуации до окончания отопительного сезона, то есть до <дата изъята> (3 месяца), а также с <дата изъята> по <дата изъята> (4 месяца), по причине выхода из строя внутридомовой системы отопления арендуемого нежилого помещения, она не могла его использовать по прямому назначению.
Просила суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения <номер изъят> от <дата изъята>, заключенный между К.С. и Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска Е. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, в частности статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
На момент подписания сторонами договора аренды <номер изъят> от <дата изъята> и фактической передачи объекта аренды арендатору, спорное нежилое помещение было пригодно для использования в целях, предусмотренных договором аренды, а именно: физическая культура, массовый спорт, деятельность по организации досуга населения. С <дата изъята> и до конца 2011 года объект аренды находился в исправном состоянии (в том числе была исправна система центрального отопления) и пригоден для его нормальной эксплуатации, аварийная ситуация могла возникнуть вследствие неисполнения арендатором, принятых на себя по договору аренды обязательств (п. 4.4.9, <дата изъята> договора), например, вследствие бесхозяйного обращения с объектом аренды.
Обращение К.С. в специализированную организацию для устранения аварийной ситуации, сложившейся в системе центрального отопления, являлось исполнением обязанностей, предусмотренных договором аренды (п. 4.4.11).
Не согласен с выводом суда, что основанием для расторжения договора аренды является ст. 451 Гражданского кодекса РФ, поскольку с момента расторжения договора аренды существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Полагает, что у К.С. отсутствуют основания требовать досрочного расторжения договора аренды, поскольку она не представила доказательств наличия в совокупности всех четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.
В настоящее время объект аренды доведен арендатором до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация невозможна. Кроме того, арендатором в нарушение условий договора аренды без письменного согласия арендодателя проведена перепланировка занимаемого нежилого помещения. Полагает, что изменение температурного режима в арендуемом К.С. нежилом помещении явилось следствием неисполнения арендатором, принятых на себя по договору аренды обязанностей, а также произведенного арендатором отключения системы центрального отопления.
В возражениях на апелляционную жалобу К.С. просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований к ее удовлетворению.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и с учетом требований материального и процессуального права, удовлетворил исковые требования.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, <дата изъята> между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска (по договору - арендодатель) и К.С. (по договору - арендатор) заключен договор аренды <номер изъят> объекта недвижимости находящегося в муниципальной собственности.
В соответствии с условиями договора аренды арендодатель предоставил за плату во временное владение и пользование: нежилые помещения <номер изъят> площадью <данные изъяты> и места общего пользования площадью <данные изъяты>., находящиеся в нежилом помещении на 1 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес изъят>
Из условий договора, объект аренды предоставлен для использования его в целях физической культуры, массового спорта, деятельности по организации досуга населения (пункт 1.3 договора).
Договор заключен на срок до <дата изъята>, действует с момента его подписания (пункт 1.7 договора).
В установленном законом порядке договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес изъят>, о чем на договоре имеется отметка о его государственной регистрации.
<дата изъята> к договору аренды сторонами заключено дополнительное соглашение <номер изъят> о дополнении пункта 4.4.9 новыми условиями договора.
<дата изъята> объект аренды передан арендодателем арендатору, о чем сторонами подписан акт приема-передачи. При подписании акта сторонами указано состояние передаваемого имущества - удовлетворительное, без повреждений, объект годен к эксплуатации.
Статья 451 Гражданского кодекса РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Для применения нормы статьи 451 Гражданского кодекса РФ в правоотношениях сторон должно быть наличие следующих критериев в совокупности:
1) эти обстоятельства изменились после того, как договор был заключен;
2) стороны договора не содействовали и даже, вероятно, не могли содействовать наступлению этих обстоятельств;
3) стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения не произойдет. Более того, они не могли даже "разумно предвидеть" наступление этих обстоятельств;
4) наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны. Сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора;
5) наступление этих обстоятельств не привело к невозможности исполнения договорных обязательств;
6) после того, как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия, несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота.
Судом также установлено, что при подписании акта приема-передачи от <дата изъята> на объекте аренды имелось центральное отопление, оно находилось в удовлетворительном состоянии, без повреждений. В связи с чем, стороны указали в акте, что объект годен к эксплуатации.
Из представленного в материалы дела акта от <дата изъята> обследования тепловых установок в помещении <номер изъят>, оформленного между ООО "<данные изъяты>" и К.С. установлено, что температурные показатели помещения ниже нормативных (+10, +12 градусов), внешних и физических повреждений на трубопроводе нет, запорно-регулирующая арматура в любом положении функционирует, видимые течи отсутствуют, на швах сварочных соединений коррозии нет. При наружном осмотре трубопроводов выявлено, что часть нагревательных приборов (радиаторы) не функционирует или не соответствует нормативной температуре.
Из указанного акта также судом установлено, что в виду неудовлетворительных условий температурного режима в помещении <номер изъят> произведен осмотр помещения <номер изъят>. В подвале трубопроводная арматура находится в критическом состоянии, следы коррозии, течи транспортируемой жидкости в девяти местах осмотра. Трубопровод находится в изоляции, частично изоляция повреждена. Трубопровод находится в коррозийном состоянии на 90%, запорно-регулирующая арматура повреждена каверными, износ запорно-регулирующей арматуры произошел до недопустимой величины. Большая часть трубопровода находится в аварийном состоянии, частичный ремонт не возможен, суммарный ресурс по состоянию всего трубопровода ограничен. Присутствуют признаки опасной наружной коррозии на трубопроводе.
Также судом установлено и не оспаривалось сторонами то обстоятельство, что нежилое помещение <номер изъят>, которое занимает истица на основании договора аренды, находится над нежилым помещением <номер изъят>, которое является подвалом многоквартирного дома <данные изъяты>, расположенного в <адрес изъят>.
Актом целевой проверки объекта аренды от <дата изъята>, составленным ООО "<данные изъяты>", подтверждено, что на момент проверки температура объекта аренды составляла +4, +5 градусов, стояки на системе отопления спортивного зала отключены с видимыми разрывами, система горячего водоснабжения отключена и опломбирована.
Вместе с тем, Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.4.4.1251-03 "Гигиена детей и подростков. Детские внешкольные учреждения (учреждения дополнительного образования). Санитарно-эпидемиологические требования к учреждениям дополнительного образования детей (внешкольные учреждения). Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы", утвержденными постановлением от 03.04.2003 г. N 27 Главного государственного санитарного врача РФ (зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ от 27.05.2003 г. N 4594), определены средние расчетные температуры воздуха в основных помещениях. В спортивных залах при отсутствии мест для зрителей средняя расчетная температура воздуха должна составлять 18 градусов, а при наличии мест для зрителей температура должна составлять 15 градусов.
Согласно экспертному заключению <номер изъят> об оценке технического состояния внутренней системы теплоснабжения (отопления), находящихся в помещениях <адрес изъят>, выполненному строительным экспертом некоммерческого партнерства "<данные изъяты>", оценщиком А.А., эксплуатация помещения <номер изъят> невозможна ввиду отсутствия доступа горячей воды в систему отопления помещения <номер изъят>; значительного износа внутридомовых сетей; собственником имущества (арендодателем) не решен вопрос, связанный с ремонтом внутридомовых сетей, арендатор не имел возможности использовать арендованное имущество по целевому назначению.
Оценивая экспертное заключение по правилам статей 59, 60, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд обоснованно указал, что данное доказательство является относимым и допустимым и подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами по делу.
Представитель ответчика, оспаривая экспертное заключение, не представил суду доказательств, опровергающих его выводы.
Таким образом, давая оценку представленным по делу доказательствам в совокупности, суд обоснованно пришел к выводу о том, что обстоятельства после заключения договора аренды сторонами изменились, стороны не могли предвидеть указанные обстоятельства при заключении договора, изменение обстоятельств является существенным, поскольку арендатор (истец) лишен возможности использовать помещение по его целевому назначению для проведения в нем спортивных мероприятий, а также не может осуществлять деятельность по организации досуга населения.
В настоящее время система горячего водоснабжения (отопления) в помещении арендатора отключена полностью, на подающем тепло трубопроводе установлена пломба. Внутридомовые сети не входят в состав арендованного имущества.
Как установлено судом, истица приняла необходимые меры, какие от нее требовались, учитывая характер договора, но не смогла свести на нет неблагоприятные для нее последствия, возникшие в результате изменившихся обстоятельств.
К.С. выполнила расчет стоимости капитального ремонта внутридомовых сетей, расположенных в помещении <номер изъят>, представила собственнику, что подтверждается письмом от <дата изъята> В ее адрес ответчиком направлено дополнительное соглашение, в соответствии с условиями которого, стоимость работ по капитальному ремонту сетей оплачивала К.С. в счет оплаты ею арендной платы по договору аренды. Однако данное соглашение сторонами не подписано, поскольку подрядная организация, которая должна была выполнять указанные работы, от их исполнения отказалась.
Также судом установлено, что арендодатель имущества собственными силами не устранил причину возникновения неблагоприятных последствий у арендатора. Имеющиеся в материалах дела письма ответчика свидетельствуют только лишь о намерении Департамента осуществить капитальный ремонт внутридомовых систем отопления.
Стороны в судебном заседании не оспаривали, что до настоящего времени капитальный ремонт внутридомовой системы отопления, расположенной в помещении <номер изъят> не произведен, работоспособность отопительной системы в арендованном помещении <номер изъят> не восстановлена.
Таким образом, выводы суда о том, что представленные истицей доказательства подтверждают, что стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, являются обоснованными, а исковые требования о расторжении договора подлежащими удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит не подлежащими удовлетворению.
Согласно экспертному заключению <номер изъят> об оценке технического состояния внутренней системы теплоснабжения (отопления), находящихся в помещениях <адрес изъят> невозможна ввиду отсутствия доступа горячей воды в систему отопления помещения <номер изъят>; значительного износа внутридомовых сетей; собственником имущества (арендодателем) не решен вопрос, связанный с ремонтом внутридомовых сетей. Таким образом из заключения эксперта усматривается и судом установлено, что аварийная ситуация возникла не по вине арендатора, а в связи со значительным износом внутридомовых сетей. Основания для расторжения договора аренды по ст. 451 ГК РФ судом установлены на основании представленных по делу доказательств. Вместе с тем, доказательств того, что нежилое помещение было пригодно для использования, и что, по вине арендатора доведено до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация невозможна, ответчиком не представлено. Довод о перепланировке не является значимым по данному делу.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ,
определила:
решение Ангарского городского суда Иркутской области от 15 апреля 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению К.С. к Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска о расторжении договора аренды по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.БЫКОВА
Судьи
И.В.СКУБИЕВА
Т.В.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)