Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Михайлова Т.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Вишняковой С.Г.
судей Кузнецовой С.Г., Костогладовой О.Г.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу и дополнительную апелляционную жалобу ответчика К.А. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 06 марта 2013 г.
по делу по иску Э. к К.А., о признании права собственности на квартиру, о регистрации перехода права собственности, взыскании денежной компенсации морального вреда,
по встречному иску К.А., к Э. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 16.01.2012,
заслушав доклад судьи Вишняковой С.Г.,
установила:
С ДД.ММ.ГГ К.А. является собственником квартиры <адрес>
ДД.ММ.ГГ К.А. заключил с Э. предварительный договор купли-продажи, принадлежащей ему квартиры по вышеназванному адресу. В доказательство намерения заключить договор купли-продажи и в обеспечение его исполнение в момент подписания получил денежную сумму в размере <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГ К.А. (продавец) заключил с Э. (покупатель) договор купли-продажи, квартиры <адрес> по цене <данные изъяты>. Пункт 5 Договора имеет указание на то, что расчет между Продавцом и Покупателем произведен до подписания настоящего Договора, а сам Договор одновременно является актом приема-передачи денежных средств в сумме указанной в п. 5 настоящего Договора, подписанного Сторонами(том *** л.д. 84-85).
ДД.ММ.ГГ договор купли-продажи, заявление о регистрации перехода права собственности и квитанция были приняты Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю для совершения регистрационных действий в отношении проданной квартиры (том *** л.д. 8, 83).
ДД.ММ.ГГ по заявлению К.А. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю приняло решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру сроком на 1 месяц в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Э. обратилась с иском к К.А. о признании права собственности на квартиру <адрес>, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГ между нею и ответчиком был заключен договор купли-продажи вышеназванной квартиры, ею до подписания договора купли-продажи были переданы <данные изъяты> что подтверждается указанием на данные обстоятельства в подписанном ею с ответчиком договоре купли-продажи, а также подписью ответчика в предварительном договоре купли-продажи. За счет этих денежных средств ответчиком была оплачена задолженность по оплате коммунальных услуг по указанной квартире и передан задаток за вновь приобретаемое жилье в <адрес>.
Подписанный сторонами договор купли-продажи спорной квартиры был сдан в Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю. В дальнейшем К.А. приостановил регистрацию данной сделки, в связи с чем, истец обратилась в суд с настоящим иском(л.д. 16).
В ходе рассмотрения дела Э. предъявила дополнительные исковые требования о регистрации перехода права собственности, взыскании компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты>
К.А. обратился со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, ссылаясь на то, что он никакого договора не заключал, поскольку с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ его насильно удерживали по неизвестному ему адресу граждане Ф.И.О. 5, Ф.И.О. 6 и Ф.И.О. Указанные лица длительное время его спаивали, забрали телефон и не давали позвонить, не выпускали одного из квартиры, оказывали психологическое и физическое давление, что подтверждается справкой городской больницы ***. При этом спрашивали его, не хочет ли он продать квартиру и предлагали "решить вопрос с ней". Поскольку их было трое, а К.А. один, он был вынужден подчиниться их действиям. Текст и содержание договора купли-продажи он не читал, подписывал договор, с целью "чтобы быстрей все закончилось и он смог уйти". Намерения заключить договор купли-продажи единственной квартиры, где он проживает, у него не было. Никакого волеизъявления на заключение договора купли-продажи квартиры также не было. Подписывая договор купли-продажи квартиры, он не мог понимать каковы могут быть последствия этого, поскольку был полупьян, и ему было не до этого.
Деньги в сумме <данные изъяты> за квартиру покупатель ему не передавала, полагает, что договор не соответствует требованиям ст. ст. 549, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, квартира покупателю продавцом не передавалась по правилам ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, расчет между сторонами сделки не производился. Требования К.А. основаны на ст. ст. 166, 177 Гражданского кодекса Российской Федерации (том *** л.д. 97-99).
Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 06 марта 2013 г. произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного 16.01.2012 года между К.А., (продавцом) и Э. (покупателем).
Указано, что решение является основанием для погашения записи о праве собственности К.А., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и регистрации записи на квартиру <адрес>
В удовлетворении остальных требований Э. отказано.
В удовлетворении встречного иска К.А. отказано.
С таким решением не согласился истец. В апелляционной жалобе он просит об отмене решения и вынесении нового решения об отказе в первоначальном иске и удовлетворении его требований.
В качестве оснований к отмене решения указывает на то, что почерковедческая экспертиза по делу проведена не полно и не объективно, поскольку экспертом не даны вопросы на все ответы.
В заключении психолого-психиатрической экспертизы без ответа остались вопросы 2 и 4, а ходатайство о вызове экспертов для выяснения этих вопросов не было удовлетворено судом.
Судом необоснованно критически оценен протокол 282/1 медицинского освидетельствования от ДД.ММ.ГГ
Суд сослался на оспариваемый договор, как подтверждение передачи денег истцу, но не учел, что сама Э. указала, что сама она денег не передавала и не знает в какой момент и где передавались деньги (л.д. 62 уголовного дела). Ф.И.О. 1 в рамках уголовного дела (л.д. 52) подтвердил, что передал истцу деньги в своем автомобиле <данные изъяты> до подписания договора купли-продажи, расписок об этом в машине не писалось.
В дополнении к апелляционной жалобе изложены следующие основания к отмене решения.
Судом неверно оценены фактические обстоятельства, не учтено, что по заявлению истца возбуждено уголовное дело.
Суд не привлек к участию в деле Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, поскольку требование о проведении государственной регистрации не может быть адресовано истцу. С требованиями о регистрации перехода права собственности по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как на то указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, истица не обращалась.
Суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку вынес решение о "регистрации договора купли-продажи", в то время как требования были заявлены о "регистрации перехода права собственности".
Выводы суда об уклонении ответчика от государственной регистрации квартиры бездоказательны, поскольку осуществлению регистрации препятствовал арест, наложенный по определению суда.
П. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не применим к спорным правоотношениям, поскольку здесь нет универсального правопреемства.
П. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также не применим к спорным правоотношениям, поскольку обязательства продавца по передаче квартиры не исполнены.
При рассмотрении спора судом было отказано истцу в уточнении исковых требований.
Проверив материалы дела в рамках доводов апелляционной жалобы по основаниям ст. 327.1 ч. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения ответчика и его представителя, представителя истца, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
В соответствии с требованиями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ К.А. заключил с Э. предварительный договор купли-продажи, принадлежащей ему квартиры по вышеназванному адресу. В доказательство намерения заключить договор купли-продажи и в обеспечение его исполнение в момент подписания получил денежную сумму <данные изъяты> которая была потрачена собственником на погашение долгов по спорной квартире по коммунальным услугам.
ДД.ММ.ГГ К.А. (продавец) заключил с Э. (покупатель) договор купли-продажи, <адрес> по цене <данные изъяты>. Пункт 5 Договора имеет указание на то, что расчет между Продавцом и Покупателем произведен до подписания настоящего Договора, а сам Договор одновременно является актом приема-передачи денежных средств в сумме указанной в п. 5 настоящего Договора, подписанного Сторонами(том *** л.д. 84-85).
ДД.ММ.ГГ договор купли-продажи, заявление о регистрации перехода права собственности и квитанция были приняты Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю для совершения регистрационных действий в отношении проданной квартиры (том *** л.д. 8, 83).
ДД.ММ.ГГ по заявлению К.А. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю приняло решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру сроком на 1 месяц в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Рассматривая требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, суд, для установлению обстоятельств, имеющих значение для дела назначил почерковедческую и судебную психолого-психиатрическую экспертизу, учитывая, что истец ссылался на то, что не помнит как и что подписывал, а кроме того, не понимал значение своих действий.
По существу требований суд пришел к выводу о недоказанности факта обмана, заблуждения и нарушения закона при заключении сделки, а потому отказал в удовлетворении встречных требований.
Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается, полагая их основанными на законе - нормах ст. 168, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации приведенных выше, мотивированными в судебном решении и подтвержденными представленными доказательствами, которым судом, в их совокупности, дана надлежащая оценка по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Так, доказательств, подтверждающих доводы истца по встречному иску, материалы дела не содержат, в то время как отсутствие этих обстоятельств подтверждается доказательствами, проанализированными судом.
В частности, заключением судебной почерковедческий экспертизы установлено, что подпись и записи, выполненные в договоре от имени К.А. выполнены им самим. Вопрос о том в обычном ли состоянии были произведены записи эксперт не разрешил, поскольку в подписи отсутствовали признаки необычности исполнения (т. 2 л.д. 18). Указанное не свидетельствует о ненадлежащем проведении экспертизы, а лишь об отсутствии возможности ответить на вопрос. Иных доказательств заявленного К.А. представлено не было.
Заключением судебной психолого-психиатрической экспертизы установлено, что К.А. хроническим психическим расстройством или слабоумием не страдал ранее и не страдает ими в настоящее время. Наиболее вероятно, что К.А. <данные изъяты> В интересующий суд период ДД.ММ.ГГ при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры и договора у К.А. <данные изъяты>. У К.А., на момент подписания спорного договора, не выявляется несостоятельности критических и прогностических функций, и не отмечалось также признаков такого эмоционального состояния, которое ограничивало его способность к произвольному волевому управлению своим поведением. У К.А. в интересующий суд ситуации не отмечалось таких индивидуально-психологических (в том числе и интеллектуальных) особенностей, которые снижали его способность понимать внутреннее содержание совершаемых действий, последствия подписания договора купли-продажи квартиры, т.е. снижали его способность понимать значение своих действий и руководить ими.
Выводы экспертов подтверждаются иными доказательствами. В части показаниями свидетелей Ф.И.О. 1, Ф.И.О. 3 -<данные изъяты> пояснениями Ф.И.О. 4 - у которой К.А.ГГ намеревался купить квартиру и передал (достав из кармана) в задаток часть суммы 100 <данные изъяты>), указанное было оформлено распиской(л.д. 118); фактическими обстоятельствами, установленными судом.
К.А. совершил ряд осмысленных поступков, которые свидетельствуют о намерении распорядиться квартирой, и приобрести взамен иную.
Заключил предварительный договор купли-продажи, получив часть суммы (<данные изъяты>.) потратил их на погашение коммунальной задолженности, после заключения основного договора, в счет заключения договора о покупке квартиры, передал продавцу <данные изъяты>. Подал заявление о снятии с регистрационного учета, снялся с воинского учета, подал заявление о регистрации перехода права собственности в установленном порядке.
Вопросы NN 2 и 4 нашли отражение в экспертом заключении на л.д. 82, 83, в противоречии с доводами апелляционной жалобы, при таких обстоятельствах ни у суда, ни у судебной коллегии не имелось оснований для повторного опроса эксперта по этим вопросам. Более того, ответы эксперта в этой части, наряду с иными доказательствами, были положены в основу судебного решения.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о наличии оснований для критической оценки такого доказательства, как протокол медицинского освидетельствования истца от ДД.ММ.ГГ, учитывая, что оспариваемая сделка была совершена ДД.ММ.ГГ, факт нахождения К.А. в алкогольном опьянении вечером (после 17-00) следующего дня не может иметь доказательственного значения в рамках заявленных требований.
С выводами суда относительно расчетов между сторонами за спорную квартиру судебная коллегия соглашается, полагая ее верной, доводы жалобы не влекут отмену судебного решения в этой части, т.к. направлены на переоценку доказательств, оснований для чего судебная коллегия не находит.
Само по себе, то обстоятельство, что по заявлению истца возбуждено уголовное дело не является основанием к отмене решения. Преюдициальное значение может иметь лишь вступивший в законную силу приговор суда.
Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы в части несогласия с решением суда об отказе в признании сделки недействительной.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что выводы суда об уклонении ответчика от государственной регистрации квартиры бездоказательны, поскольку осуществлению регистрации препятствовал арест, наложенный по определению суда не влияют на законность судебного решения, более того, противоречат материалам дела.
Ответчик во встречном иске оспаривает законность сделки, по его заявлению приостановлена государственная регистрация договора, потому нежелание добровольно произвести государственную регистрацию перехода права собственности очевидно.
То обстоятельство, что суд не привлек к участию в деле Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю не влечет отмену судебного решения. Требования о регистрации перехода права собственности верно рассмотрены судом в порядке искового производства, поскольку вытекают из спора о праве, разрешенного судом между физическими лицами и не связаны с действиями Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку вынес решение о "регистрации договора купли-продажи", в то время как требования были заявлены о "регистрации перехода права собственности" не может быть принят судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения, учитывая, что мотивированная часть решения содержит выводы о наличии оснований для удовлетворения требований о регистрации перехода права собственности на квартиру, и определением суда от 17 июля 2013 г. в оспариваемом судебном решении исправлена описка: в резолютивной части решения суда указано на обязанность зарегистрировать переход права собственности по спорному договору купли продажи.
Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о неверном применении материального закона.
Спорные отношения в части регистрации перехода права собственности регулируются нормами ст. 551 п. п. 1, 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Как установлено судом, и следует из материалов дела, несмотря на указание в оспариваемом договоре, на то, что он имеет силу акта приема-передачи и, что покупателю передаются ключи и документы, фактически спорная квартира из владения ответчика не выбывала. Он продолжает проживать в квартире, и владеть ею фактически, являясь также титульным ее владельцем, поскольку договор купли-продажи до его государственной регистрации не считается заключенным.
Истица во владение квартиру не приняла, в нее квартиру не вселялась, не предпринимала попыток освобождения квартиры от присутствия ответчика. Не обращалась с требованием об исполнении продавцом обязанности по передаче товара.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о наличии оснований для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности.
В этой части решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований.
В части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности и взыскании денежной компенсации морального вреда судебное решение не обжалуется и его законность судебной коллегией не проверяется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу и дополнительную апелляционную жалобу ответчика К.А. удовлетворить в части, решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 06 марта 2013 г. отменить в части удовлетворения требований Э. к К.А., о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру <адрес> в соответствии с договором купли-продажи, заключенным 16.01.2012 года между К.А., (продавцом) и Э. (покупателем).
В этой части вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 30.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6041/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2013 г. по делу N 33-6041/2013
Судья: Михайлова Т.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Вишняковой С.Г.
судей Кузнецовой С.Г., Костогладовой О.Г.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу и дополнительную апелляционную жалобу ответчика К.А. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 06 марта 2013 г.
по делу по иску Э. к К.А., о признании права собственности на квартиру, о регистрации перехода права собственности, взыскании денежной компенсации морального вреда,
по встречному иску К.А., к Э. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 16.01.2012,
заслушав доклад судьи Вишняковой С.Г.,
установила:
С ДД.ММ.ГГ К.А. является собственником квартиры <адрес>
ДД.ММ.ГГ К.А. заключил с Э. предварительный договор купли-продажи, принадлежащей ему квартиры по вышеназванному адресу. В доказательство намерения заключить договор купли-продажи и в обеспечение его исполнение в момент подписания получил денежную сумму в размере <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГ К.А. (продавец) заключил с Э. (покупатель) договор купли-продажи, квартиры <адрес> по цене <данные изъяты>. Пункт 5 Договора имеет указание на то, что расчет между Продавцом и Покупателем произведен до подписания настоящего Договора, а сам Договор одновременно является актом приема-передачи денежных средств в сумме указанной в п. 5 настоящего Договора, подписанного Сторонами(том *** л.д. 84-85).
ДД.ММ.ГГ договор купли-продажи, заявление о регистрации перехода права собственности и квитанция были приняты Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю для совершения регистрационных действий в отношении проданной квартиры (том *** л.д. 8, 83).
ДД.ММ.ГГ по заявлению К.А. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю приняло решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру сроком на 1 месяц в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Э. обратилась с иском к К.А. о признании права собственности на квартиру <адрес>, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГ между нею и ответчиком был заключен договор купли-продажи вышеназванной квартиры, ею до подписания договора купли-продажи были переданы <данные изъяты> что подтверждается указанием на данные обстоятельства в подписанном ею с ответчиком договоре купли-продажи, а также подписью ответчика в предварительном договоре купли-продажи. За счет этих денежных средств ответчиком была оплачена задолженность по оплате коммунальных услуг по указанной квартире и передан задаток за вновь приобретаемое жилье в <адрес>.
Подписанный сторонами договор купли-продажи спорной квартиры был сдан в Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю. В дальнейшем К.А. приостановил регистрацию данной сделки, в связи с чем, истец обратилась в суд с настоящим иском(л.д. 16).
В ходе рассмотрения дела Э. предъявила дополнительные исковые требования о регистрации перехода права собственности, взыскании компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты>
К.А. обратился со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, ссылаясь на то, что он никакого договора не заключал, поскольку с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ его насильно удерживали по неизвестному ему адресу граждане Ф.И.О. 5, Ф.И.О. 6 и Ф.И.О. Указанные лица длительное время его спаивали, забрали телефон и не давали позвонить, не выпускали одного из квартиры, оказывали психологическое и физическое давление, что подтверждается справкой городской больницы ***. При этом спрашивали его, не хочет ли он продать квартиру и предлагали "решить вопрос с ней". Поскольку их было трое, а К.А. один, он был вынужден подчиниться их действиям. Текст и содержание договора купли-продажи он не читал, подписывал договор, с целью "чтобы быстрей все закончилось и он смог уйти". Намерения заключить договор купли-продажи единственной квартиры, где он проживает, у него не было. Никакого волеизъявления на заключение договора купли-продажи квартиры также не было. Подписывая договор купли-продажи квартиры, он не мог понимать каковы могут быть последствия этого, поскольку был полупьян, и ему было не до этого.
Деньги в сумме <данные изъяты> за квартиру покупатель ему не передавала, полагает, что договор не соответствует требованиям ст. ст. 549, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, квартира покупателю продавцом не передавалась по правилам ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, расчет между сторонами сделки не производился. Требования К.А. основаны на ст. ст. 166, 177 Гражданского кодекса Российской Федерации (том *** л.д. 97-99).
Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 06 марта 2013 г. произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного 16.01.2012 года между К.А., (продавцом) и Э. (покупателем).
Указано, что решение является основанием для погашения записи о праве собственности К.А., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и регистрации записи на квартиру <адрес>
В удовлетворении остальных требований Э. отказано.
В удовлетворении встречного иска К.А. отказано.
С таким решением не согласился истец. В апелляционной жалобе он просит об отмене решения и вынесении нового решения об отказе в первоначальном иске и удовлетворении его требований.
В качестве оснований к отмене решения указывает на то, что почерковедческая экспертиза по делу проведена не полно и не объективно, поскольку экспертом не даны вопросы на все ответы.
В заключении психолого-психиатрической экспертизы без ответа остались вопросы 2 и 4, а ходатайство о вызове экспертов для выяснения этих вопросов не было удовлетворено судом.
Судом необоснованно критически оценен протокол 282/1 медицинского освидетельствования от ДД.ММ.ГГ
Суд сослался на оспариваемый договор, как подтверждение передачи денег истцу, но не учел, что сама Э. указала, что сама она денег не передавала и не знает в какой момент и где передавались деньги (л.д. 62 уголовного дела). Ф.И.О. 1 в рамках уголовного дела (л.д. 52) подтвердил, что передал истцу деньги в своем автомобиле <данные изъяты> до подписания договора купли-продажи, расписок об этом в машине не писалось.
В дополнении к апелляционной жалобе изложены следующие основания к отмене решения.
Судом неверно оценены фактические обстоятельства, не учтено, что по заявлению истца возбуждено уголовное дело.
Суд не привлек к участию в деле Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, поскольку требование о проведении государственной регистрации не может быть адресовано истцу. С требованиями о регистрации перехода права собственности по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как на то указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, истица не обращалась.
Суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку вынес решение о "регистрации договора купли-продажи", в то время как требования были заявлены о "регистрации перехода права собственности".
Выводы суда об уклонении ответчика от государственной регистрации квартиры бездоказательны, поскольку осуществлению регистрации препятствовал арест, наложенный по определению суда.
П. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не применим к спорным правоотношениям, поскольку здесь нет универсального правопреемства.
П. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также не применим к спорным правоотношениям, поскольку обязательства продавца по передаче квартиры не исполнены.
При рассмотрении спора судом было отказано истцу в уточнении исковых требований.
Проверив материалы дела в рамках доводов апелляционной жалобы по основаниям ст. 327.1 ч. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения ответчика и его представителя, представителя истца, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
В соответствии с требованиями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ К.А. заключил с Э. предварительный договор купли-продажи, принадлежащей ему квартиры по вышеназванному адресу. В доказательство намерения заключить договор купли-продажи и в обеспечение его исполнение в момент подписания получил денежную сумму <данные изъяты> которая была потрачена собственником на погашение долгов по спорной квартире по коммунальным услугам.
ДД.ММ.ГГ К.А. (продавец) заключил с Э. (покупатель) договор купли-продажи, <адрес> по цене <данные изъяты>. Пункт 5 Договора имеет указание на то, что расчет между Продавцом и Покупателем произведен до подписания настоящего Договора, а сам Договор одновременно является актом приема-передачи денежных средств в сумме указанной в п. 5 настоящего Договора, подписанного Сторонами(том *** л.д. 84-85).
ДД.ММ.ГГ договор купли-продажи, заявление о регистрации перехода права собственности и квитанция были приняты Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю для совершения регистрационных действий в отношении проданной квартиры (том *** л.д. 8, 83).
ДД.ММ.ГГ по заявлению К.А. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю приняло решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру сроком на 1 месяц в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Рассматривая требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, суд, для установлению обстоятельств, имеющих значение для дела назначил почерковедческую и судебную психолого-психиатрическую экспертизу, учитывая, что истец ссылался на то, что не помнит как и что подписывал, а кроме того, не понимал значение своих действий.
По существу требований суд пришел к выводу о недоказанности факта обмана, заблуждения и нарушения закона при заключении сделки, а потому отказал в удовлетворении встречных требований.
Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается, полагая их основанными на законе - нормах ст. 168, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации приведенных выше, мотивированными в судебном решении и подтвержденными представленными доказательствами, которым судом, в их совокупности, дана надлежащая оценка по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Так, доказательств, подтверждающих доводы истца по встречному иску, материалы дела не содержат, в то время как отсутствие этих обстоятельств подтверждается доказательствами, проанализированными судом.
В частности, заключением судебной почерковедческий экспертизы установлено, что подпись и записи, выполненные в договоре от имени К.А. выполнены им самим. Вопрос о том в обычном ли состоянии были произведены записи эксперт не разрешил, поскольку в подписи отсутствовали признаки необычности исполнения (т. 2 л.д. 18). Указанное не свидетельствует о ненадлежащем проведении экспертизы, а лишь об отсутствии возможности ответить на вопрос. Иных доказательств заявленного К.А. представлено не было.
Заключением судебной психолого-психиатрической экспертизы установлено, что К.А. хроническим психическим расстройством или слабоумием не страдал ранее и не страдает ими в настоящее время. Наиболее вероятно, что К.А. <данные изъяты> В интересующий суд период ДД.ММ.ГГ при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры и договора у К.А. <данные изъяты>. У К.А., на момент подписания спорного договора, не выявляется несостоятельности критических и прогностических функций, и не отмечалось также признаков такого эмоционального состояния, которое ограничивало его способность к произвольному волевому управлению своим поведением. У К.А. в интересующий суд ситуации не отмечалось таких индивидуально-психологических (в том числе и интеллектуальных) особенностей, которые снижали его способность понимать внутреннее содержание совершаемых действий, последствия подписания договора купли-продажи квартиры, т.е. снижали его способность понимать значение своих действий и руководить ими.
Выводы экспертов подтверждаются иными доказательствами. В части показаниями свидетелей Ф.И.О. 1, Ф.И.О. 3 -<данные изъяты> пояснениями Ф.И.О. 4 - у которой К.А.ГГ намеревался купить квартиру и передал (достав из кармана) в задаток часть суммы 100 <данные изъяты>), указанное было оформлено распиской(л.д. 118); фактическими обстоятельствами, установленными судом.
К.А. совершил ряд осмысленных поступков, которые свидетельствуют о намерении распорядиться квартирой, и приобрести взамен иную.
Заключил предварительный договор купли-продажи, получив часть суммы (<данные изъяты>.) потратил их на погашение коммунальной задолженности, после заключения основного договора, в счет заключения договора о покупке квартиры, передал продавцу <данные изъяты>. Подал заявление о снятии с регистрационного учета, снялся с воинского учета, подал заявление о регистрации перехода права собственности в установленном порядке.
Вопросы NN 2 и 4 нашли отражение в экспертом заключении на л.д. 82, 83, в противоречии с доводами апелляционной жалобы, при таких обстоятельствах ни у суда, ни у судебной коллегии не имелось оснований для повторного опроса эксперта по этим вопросам. Более того, ответы эксперта в этой части, наряду с иными доказательствами, были положены в основу судебного решения.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о наличии оснований для критической оценки такого доказательства, как протокол медицинского освидетельствования истца от ДД.ММ.ГГ, учитывая, что оспариваемая сделка была совершена ДД.ММ.ГГ, факт нахождения К.А. в алкогольном опьянении вечером (после 17-00) следующего дня не может иметь доказательственного значения в рамках заявленных требований.
С выводами суда относительно расчетов между сторонами за спорную квартиру судебная коллегия соглашается, полагая ее верной, доводы жалобы не влекут отмену судебного решения в этой части, т.к. направлены на переоценку доказательств, оснований для чего судебная коллегия не находит.
Само по себе, то обстоятельство, что по заявлению истца возбуждено уголовное дело не является основанием к отмене решения. Преюдициальное значение может иметь лишь вступивший в законную силу приговор суда.
Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы в части несогласия с решением суда об отказе в признании сделки недействительной.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что выводы суда об уклонении ответчика от государственной регистрации квартиры бездоказательны, поскольку осуществлению регистрации препятствовал арест, наложенный по определению суда не влияют на законность судебного решения, более того, противоречат материалам дела.
Ответчик во встречном иске оспаривает законность сделки, по его заявлению приостановлена государственная регистрация договора, потому нежелание добровольно произвести государственную регистрацию перехода права собственности очевидно.
То обстоятельство, что суд не привлек к участию в деле Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю не влечет отмену судебного решения. Требования о регистрации перехода права собственности верно рассмотрены судом в порядке искового производства, поскольку вытекают из спора о праве, разрешенного судом между физическими лицами и не связаны с действиями Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку вынес решение о "регистрации договора купли-продажи", в то время как требования были заявлены о "регистрации перехода права собственности" не может быть принят судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения, учитывая, что мотивированная часть решения содержит выводы о наличии оснований для удовлетворения требований о регистрации перехода права собственности на квартиру, и определением суда от 17 июля 2013 г. в оспариваемом судебном решении исправлена описка: в резолютивной части решения суда указано на обязанность зарегистрировать переход права собственности по спорному договору купли продажи.
Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о неверном применении материального закона.
Спорные отношения в части регистрации перехода права собственности регулируются нормами ст. 551 п. п. 1, 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Как установлено судом, и следует из материалов дела, несмотря на указание в оспариваемом договоре, на то, что он имеет силу акта приема-передачи и, что покупателю передаются ключи и документы, фактически спорная квартира из владения ответчика не выбывала. Он продолжает проживать в квартире, и владеть ею фактически, являясь также титульным ее владельцем, поскольку договор купли-продажи до его государственной регистрации не считается заключенным.
Истица во владение квартиру не приняла, в нее квартиру не вселялась, не предпринимала попыток освобождения квартиры от присутствия ответчика. Не обращалась с требованием об исполнении продавцом обязанности по передаче товара.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о наличии оснований для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности.
В этой части решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований.
В части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности и взыскании денежной компенсации морального вреда судебное решение не обжалуется и его законность судебной коллегией не проверяется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу и дополнительную апелляционную жалобу ответчика К.А. удовлетворить в части, решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 06 марта 2013 г. отменить в части удовлетворения требований Э. к К.А., о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру <адрес> в соответствии с договором купли-продажи, заключенным 16.01.2012 года между К.А., (продавцом) и Э. (покупателем).
В этой части вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)