Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Фурманова Л.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.
судей Лящовской Л.И., Стефановской Л.Н.
при секретаре К.
с участием прокурора Бригадиной В.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 августа 2013 года апелляционные жалобы З., представителя А. - К.
на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 25 апреля 2013 года по делу по иску А.И. к потребительскому обществу социально-экономической взаимопомощи "Гарант", З., А. о признании сделки недействительной, встречному иску А. к А.И., З. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, выселении.
Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения представителя З. - Р., А. и его представителя К., поддержавших приведенные в апелляционных жалобах доводы, А.И. и ее представителя Л., возражавших против удовлетворения жалоб, заключение прокурора Бригадиной В.Ю., считавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
А.И. являлась собственником квартиры <данные изъяты>. По просьбе В.Е.В., директора ПО СЭВ "Гарант", где А.И. ранее работала, она передала З. по договору купли-продажи от 06.04.2012 принадлежащую ей квартиру в обеспечение обязательств В. перед З. в получении денежных средств по договору займа в сумме <данные изъяты> руб. В целях обеспечения гарантии о возврате в собственность А.И. квартиры между нею и ПО СЭВ "Гарант" в лице В.Е.В. был заключен договор о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" в размере <данные изъяты> руб. сроком на три месяца с 06.04.2012 по 06.07.2012. Через три месяца по исполнению В. обязательств по возврату займа, квартира должна была быть переоформлена на ее имя. Однако обязательства В.Е.В. по возврату суммы займа исполнены не были, и 14.09.2012 спорная квартира была продана З. за <данные изъяты> руб. А. Дело инициировано иском А.И., которая, с учетом уточнений требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать вышеуказанные сделки (договор о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" от 06.04.2012, договор купли-продажи квартиры от 06.04.2012, договор купли-продажи квартиры от 14.09.2012) недействительными в силу притворности и применить последствия недействительности сделок.
А. инициировал встречный иск к А.И., З., с учетом заявлений об увеличении и уточнении требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил признать договор купли-продажи, заключенный 14.09.2012 между ним и З. действительным на указанных им условиях, обязать ответчика З. произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 14.09.2012, внести изменения в п. 3 договора купли-продажи в части стоимости квартиры и условий подписания договора, дополнить договор купли-продажи от 14.09.2012 новым пунктом об отсутствии проживающих и зарегистрированных лиц в спорной квартире, а также в части того, что покупатель дает согласие на временное проживание в жилом помещении А.И. сроком до 05.10.2012 включительно, обязать ответчика З. исполнить обязанность перед А. по фактической передаче в собственность спорной квартиры и выселить А.И. из спорного жилого помещения.
Решением суда заявленные А.И. требования признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования А. признаны необоснованными и отклонены.
В апелляционной жалобе З. и представитель А. - К. просят об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив содержащиеся в жалобах доводов с учетом поданных на них возражений, приходит к следующему.
Статьей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании ст. ст. 549, 556, 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение (квартиру), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи жилого помещения целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Законодатель определяет понятие притворной сделки в п. 2 ст. 170 ГК РФ, указывая, что сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о притворности договоров: о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" от 06.04.2012 и купли-продажи квартиры от 06.04.2012, поскольку они направлены на достижение других правовых последствий, прикрывают иную волю сторон, при их заключении стороны преследовали иную цель, нежели купля-продажа указанной спорной квартиры, а именно: В. желал получить в долг необходимую сумму денег, а А.И. получить гарантии возврата денежной суммы в предусмотренные сроки. Заключив оспариваемую сделку, стороны достигли желаемых результатов.
Материалами дела подтверждается, что воля А.И. при заключении договора о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" от 06.04.2012 и договора купли-продажи квартиры от 06.04.2012 была направлена на оказание помощи В. на получение необходимых для личных нужд денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. по договору займа на оговоренный в договоре срок, данное обязательство обеспечивалось залогом принадлежащей А.И. недвижимости.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.
Названные обстоятельства также подтвердил и ответчик по первоначальному иску З.
Но с выводом суда о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенному 14.09.2012 между З. и А. и применением последствий недействительности договора купли-продажи от 14.09.2012 с возвращением сторон в первоначальное положение, судебная коллегия согласиться не может, так как содержащиеся в п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М., Н., С.З., С.Р. и Ш.").
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Разъяснениями, содержащимися в п. 13, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", определено, что в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснений правомочий продавца на отчуждение имущества.
Добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать).
Как указано в п. 39 вышеназванного Постановления по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Так, судом установлено, что волеизъявление А. было направлено на заключение договора купли-продажи. В оспариваемом договоре содержатся условия о цене отчуждаемой продавцами квартиры и об обязанности покупателя принять и оплатить это имущество, объект передан ответчику, последний оплатил стоимость жилого помещения, переход права собственности к ответчику зарегистрирован в установленном законом порядке. А., как покупатель, желал приобрести жилое помещение в собственность на условиях договора купли-продажи и каких-либо виновных действий по отношению к продавцам не совершил. Квартира выбыла из владения З. не помимо его воли, право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке. А. является добросовестным приобретателем, что А.И. не опровергнуто.
С учетом разъяснений высшей судебной инстанции, фактических обстоятельств дела следует, что избранный истицей способ защиты противоречит вышеназванному Постановлению Пленума, так как А. является добросовестным приобретателем, и сделка с его участием 14.09.2012 не может быть притворной.
Следовательно, требование А.И. о признании сделки от 14.09.2012 недействительной не может быть сопряжено с требованием об истребовании имущества от добросовестного приобретателя (из чужого незаконного владения).
Однако это не было учтено судом при рассмотрении настоящего дела.
В связи с чем, решение в данной части незаконно и необоснованно и подлежит отмене, а встречные исковые требования А. в части выселения А.И. подлежат удовлетворению.
Так согласно ст. ст. 209, 288, 304 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, собственник может использовать принадлежащее ему жилое помещение для личного проживания и проживания членов его семьи, вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
А.И. ссылается на то, что она проживает в спорном жилом помещении, однако проживание в нем о сохранении права пользования не свидетельствует.
Собственником спорной квартиры является А. А.И. не является членом (бывшим членом) семьи собственника, между ней и А. отсутствует какое-либо соглашение о пользовании спорным жилым помещением. Проживание А.И. в квартире существенно нарушает права А., как собственника недвижимого имущества, создает препятствия в осуществлении прав владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.
В связи с чем, А.И. подлежит выселению.
Согласно п. 2 ст. 328 ГПК, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ и в силу того, что суд неправильно применил нормы материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным.
Судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в части:
- признания недействительным договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенному 14.09.2012 между З. и А.
- применения последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, которым А. обязали возвратить в собственность А.И. квартиру <данные изъяты>, а З. обязали возвратить А. оплаченные за квартиру <данные изъяты> денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.
- отказа в удовлетворении встречных исковых требований А. о выселении.
В указанной части судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение об отказе А.И. в удовлетворении исковых требований к Потребительскому обществу социально-экономической взаимопомощи "Гарант", З., А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенному 14.09.2012 между З. и А. и применении последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, а также удовлетворить встречные исковые требования А. к А.И. в части выселения А.И. из спорной квартиры.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, поскольку указанные в жалобе З. доводы не имеют правового значения после отмены решения суда в части заявленных требований. А доводы жалобы А. в части возложения на З. обязательств, связанных с договором купли-продажи, дополнениями и изменениями к нему, противоречат ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключение договора. В связи с чем оснований вносить изменения или дополнять договор купли-продажи после отчуждения собственником квартиры, в которой никто не зарегистрирован, нет.
Иные доводы жалобы, в большей их части, не имеют правового значения для данного дела, а имеющие такое значение - необоснованные по существу либо направлены к иному толкованию норм материального права, что не может служить поводом к удовлетворению жалобы, поскольку при разрешении спора примененным судом нормам дано правильное толкование, соответствующее их содержанию и смыслу.
Истицей была оплачена государственная пошлина при подаче искового заявления в размере <данные изъяты> руб., в оплате остальной части государственной пошлины предоставлена отсрочка до рассмотрения дела по существу. Поскольку требования А.И. удовлетворены частично, то в соответствии со ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, принимая во внимание предоставленную истцу отсрочку по уплате госпошлины, судебная коллегия считает необходимым взыскать с А.И. в доход муниципального образования городской округ "Город Белгород" государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 25 апреля 2013 года по делу по иску А.И. к потребительскому обществу социально-экономической взаимопомощи "Гарант", З., А. о признании сделки недействительной, встречному иску А. к А.И., З. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, выселении отменить в части:
- - признания недействительным договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенному 14.09.2012 между З. и А.;
- - применения последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, которым А. обязали возвратить в собственность А.И. квартиру <данные изъяты>, а З. обязали возвратить А. оплаченные за квартиру <данные изъяты> денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей;
- - отказа в удовлетворении встречных исковых требований А. о выселении А.И. квартиру <данные изъяты>.
В указанной части принять по делу новое решение, которым отказать А.И. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенному 14.09.2012 между З. и А. и о применении последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение. Встречные исковые требования А. к А.И., З. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, выселении признать частично обоснованными.
Выселить А.И. из <данные изъяты> квартиры <данные изъяты>, находящейся по адресу: <данные изъяты>.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с А.И. в доход муниципального образования городской округ "Город Белгород" государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2848
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N 33-2848
Судья: Фурманова Л.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.
судей Лящовской Л.И., Стефановской Л.Н.
при секретаре К.
с участием прокурора Бригадиной В.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 августа 2013 года апелляционные жалобы З., представителя А. - К.
на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 25 апреля 2013 года по делу по иску А.И. к потребительскому обществу социально-экономической взаимопомощи "Гарант", З., А. о признании сделки недействительной, встречному иску А. к А.И., З. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, выселении.
Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения представителя З. - Р., А. и его представителя К., поддержавших приведенные в апелляционных жалобах доводы, А.И. и ее представителя Л., возражавших против удовлетворения жалоб, заключение прокурора Бригадиной В.Ю., считавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
А.И. являлась собственником квартиры <данные изъяты>. По просьбе В.Е.В., директора ПО СЭВ "Гарант", где А.И. ранее работала, она передала З. по договору купли-продажи от 06.04.2012 принадлежащую ей квартиру в обеспечение обязательств В. перед З. в получении денежных средств по договору займа в сумме <данные изъяты> руб. В целях обеспечения гарантии о возврате в собственность А.И. квартиры между нею и ПО СЭВ "Гарант" в лице В.Е.В. был заключен договор о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" в размере <данные изъяты> руб. сроком на три месяца с 06.04.2012 по 06.07.2012. Через три месяца по исполнению В. обязательств по возврату займа, квартира должна была быть переоформлена на ее имя. Однако обязательства В.Е.В. по возврату суммы займа исполнены не были, и 14.09.2012 спорная квартира была продана З. за <данные изъяты> руб. А. Дело инициировано иском А.И., которая, с учетом уточнений требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать вышеуказанные сделки (договор о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" от 06.04.2012, договор купли-продажи квартиры от 06.04.2012, договор купли-продажи квартиры от 14.09.2012) недействительными в силу притворности и применить последствия недействительности сделок.
А. инициировал встречный иск к А.И., З., с учетом заявлений об увеличении и уточнении требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил признать договор купли-продажи, заключенный 14.09.2012 между ним и З. действительным на указанных им условиях, обязать ответчика З. произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 14.09.2012, внести изменения в п. 3 договора купли-продажи в части стоимости квартиры и условий подписания договора, дополнить договор купли-продажи от 14.09.2012 новым пунктом об отсутствии проживающих и зарегистрированных лиц в спорной квартире, а также в части того, что покупатель дает согласие на временное проживание в жилом помещении А.И. сроком до 05.10.2012 включительно, обязать ответчика З. исполнить обязанность перед А. по фактической передаче в собственность спорной квартиры и выселить А.И. из спорного жилого помещения.
Решением суда заявленные А.И. требования признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования А. признаны необоснованными и отклонены.
В апелляционной жалобе З. и представитель А. - К. просят об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив содержащиеся в жалобах доводов с учетом поданных на них возражений, приходит к следующему.
Статьей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании ст. ст. 549, 556, 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение (квартиру), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи жилого помещения целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Законодатель определяет понятие притворной сделки в п. 2 ст. 170 ГК РФ, указывая, что сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о притворности договоров: о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" от 06.04.2012 и купли-продажи квартиры от 06.04.2012, поскольку они направлены на достижение других правовых последствий, прикрывают иную волю сторон, при их заключении стороны преследовали иную цель, нежели купля-продажа указанной спорной квартиры, а именно: В. желал получить в долг необходимую сумму денег, а А.И. получить гарантии возврата денежной суммы в предусмотренные сроки. Заключив оспариваемую сделку, стороны достигли желаемых результатов.
Материалами дела подтверждается, что воля А.И. при заключении договора о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" от 06.04.2012 и договора купли-продажи квартиры от 06.04.2012 была направлена на оказание помощи В. на получение необходимых для личных нужд денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. по договору займа на оговоренный в договоре срок, данное обязательство обеспечивалось залогом принадлежащей А.И. недвижимости.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.
Названные обстоятельства также подтвердил и ответчик по первоначальному иску З.
Но с выводом суда о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенному 14.09.2012 между З. и А. и применением последствий недействительности договора купли-продажи от 14.09.2012 с возвращением сторон в первоначальное положение, судебная коллегия согласиться не может, так как содержащиеся в п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М., Н., С.З., С.Р. и Ш.").
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Разъяснениями, содержащимися в п. 13, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", определено, что в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснений правомочий продавца на отчуждение имущества.
Добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать).
Как указано в п. 39 вышеназванного Постановления по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Так, судом установлено, что волеизъявление А. было направлено на заключение договора купли-продажи. В оспариваемом договоре содержатся условия о цене отчуждаемой продавцами квартиры и об обязанности покупателя принять и оплатить это имущество, объект передан ответчику, последний оплатил стоимость жилого помещения, переход права собственности к ответчику зарегистрирован в установленном законом порядке. А., как покупатель, желал приобрести жилое помещение в собственность на условиях договора купли-продажи и каких-либо виновных действий по отношению к продавцам не совершил. Квартира выбыла из владения З. не помимо его воли, право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке. А. является добросовестным приобретателем, что А.И. не опровергнуто.
С учетом разъяснений высшей судебной инстанции, фактических обстоятельств дела следует, что избранный истицей способ защиты противоречит вышеназванному Постановлению Пленума, так как А. является добросовестным приобретателем, и сделка с его участием 14.09.2012 не может быть притворной.
Следовательно, требование А.И. о признании сделки от 14.09.2012 недействительной не может быть сопряжено с требованием об истребовании имущества от добросовестного приобретателя (из чужого незаконного владения).
Однако это не было учтено судом при рассмотрении настоящего дела.
В связи с чем, решение в данной части незаконно и необоснованно и подлежит отмене, а встречные исковые требования А. в части выселения А.И. подлежат удовлетворению.
Так согласно ст. ст. 209, 288, 304 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, собственник может использовать принадлежащее ему жилое помещение для личного проживания и проживания членов его семьи, вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
А.И. ссылается на то, что она проживает в спорном жилом помещении, однако проживание в нем о сохранении права пользования не свидетельствует.
Собственником спорной квартиры является А. А.И. не является членом (бывшим членом) семьи собственника, между ней и А. отсутствует какое-либо соглашение о пользовании спорным жилым помещением. Проживание А.И. в квартире существенно нарушает права А., как собственника недвижимого имущества, создает препятствия в осуществлении прав владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.
В связи с чем, А.И. подлежит выселению.
Согласно п. 2 ст. 328 ГПК, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ и в силу того, что суд неправильно применил нормы материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным.
Судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в части:
- признания недействительным договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенному 14.09.2012 между З. и А.
- применения последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, которым А. обязали возвратить в собственность А.И. квартиру <данные изъяты>, а З. обязали возвратить А. оплаченные за квартиру <данные изъяты> денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.
- отказа в удовлетворении встречных исковых требований А. о выселении.
В указанной части судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение об отказе А.И. в удовлетворении исковых требований к Потребительскому обществу социально-экономической взаимопомощи "Гарант", З., А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенному 14.09.2012 между З. и А. и применении последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, а также удовлетворить встречные исковые требования А. к А.И. в части выселения А.И. из спорной квартиры.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, поскольку указанные в жалобе З. доводы не имеют правового значения после отмены решения суда в части заявленных требований. А доводы жалобы А. в части возложения на З. обязательств, связанных с договором купли-продажи, дополнениями и изменениями к нему, противоречат ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключение договора. В связи с чем оснований вносить изменения или дополнять договор купли-продажи после отчуждения собственником квартиры, в которой никто не зарегистрирован, нет.
Иные доводы жалобы, в большей их части, не имеют правового значения для данного дела, а имеющие такое значение - необоснованные по существу либо направлены к иному толкованию норм материального права, что не может служить поводом к удовлетворению жалобы, поскольку при разрешении спора примененным судом нормам дано правильное толкование, соответствующее их содержанию и смыслу.
Истицей была оплачена государственная пошлина при подаче искового заявления в размере <данные изъяты> руб., в оплате остальной части государственной пошлины предоставлена отсрочка до рассмотрения дела по существу. Поскольку требования А.И. удовлетворены частично, то в соответствии со ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, принимая во внимание предоставленную истцу отсрочку по уплате госпошлины, судебная коллегия считает необходимым взыскать с А.И. в доход муниципального образования городской округ "Город Белгород" государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 25 апреля 2013 года по делу по иску А.И. к потребительскому обществу социально-экономической взаимопомощи "Гарант", З., А. о признании сделки недействительной, встречному иску А. к А.И., З. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, выселении отменить в части:
- - признания недействительным договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенному 14.09.2012 между З. и А.;
- - применения последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, которым А. обязали возвратить в собственность А.И. квартиру <данные изъяты>, а З. обязали возвратить А. оплаченные за квартиру <данные изъяты> денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей;
- - отказа в удовлетворении встречных исковых требований А. о выселении А.И. квартиру <данные изъяты>.
В указанной части принять по делу новое решение, которым отказать А.И. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенному 14.09.2012 между З. и А. и о применении последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение. Встречные исковые требования А. к А.И., З. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, выселении признать частично обоснованными.
Выселить А.И. из <данные изъяты> квартиры <данные изъяты>, находящейся по адресу: <данные изъяты>.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с А.И. в доход муниципального образования городской округ "Город Белгород" государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)