Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лайпанов А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.
судей: Адзиновой А.Э., Гречкина О.А.
при секретаре: П.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по апелляционной жалобе А.А. на решение Черкесского городского суда от 26 февраля 2013 года по делу по иску А.А. к А.Х., Управлению имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска, Э. об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и взыскании убытков и иску А.Х. к А.А. о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Гришиной С.Г., судебная коллегия
установила:
А.А. обратился в суд с иском к А.Х., Управлению имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска, Э. о признании недействительным соглашения от 29.04.2011 г., заключенного между Управлением и Э. о расторжении договора N 5 от 11.02.2008 г. долгосрочной аренды нежилого помещения площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> в части нежилого помещения площадью <...> кв. м и возложении обязанности на А.Х. устранить препятствия в пользовании спорным имуществом, обеспечив свободный доступ для пользования арендованным помещением, ссылаясь на наличие зарегистрированного договора аренды спорного помещения, в соответствии с которым ему принадлежит право пользования данным помещением. Истец оспаривает также дополнительное соглашение, заключенное между предыдущим собственником и арендатором, права и обязанности которого переведены на истца решением суда, о расторжении договора аренды.
А.Х. обратился с иском к А.А. о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором своих обязанностей.
Определением Черкесского городского суда от 24 сентября 2012 года дела по данным заявлениям объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В ходе судебного разбирательства А.А. заявлены дополнительные исковые требования о взыскании убытков, причиненных в результате неисполнения договора аренды в сумме <...> рублей, в связи с тем, что с момента регистрации договора аренды ответчик препятствует в осуществлении прав арендатора. В результате этого истец арендует другое помещение, стоимость аренды составляет <...> рублей ежемесячно.
Решением Черкесского городского суда от 26 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований А.А. об устранении препятствий в пользовании и взыскании убытков отказано. Исковые требования А.Х. удовлетворены. Договор аренды нежилого помещения от 11.08.2008 г. N 5 по <...> в части помещения <...> кв. м, заключенный ОАО "..." и А.А. расторгнут.
В апелляционной жалобе А.А. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, считая, что судом были нарушены нормы процессуального права, требование о расторжении договора аренды было рассмотрено по существу в отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка разрешения спора. Судом не учтено то обстоятельство, что арендодателем не было исполнено обязательство по предоставлению возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом. Кроме этого арендодатель, по мнению истца, вправе требовать исполнения обязательства по внесению арендной платы только с того момента, как он стал собственником недвижимого имущества, в связи с чем у истца, как арендатора спорного помещения, отсутствуют какие-либо обязательства по уплате арендной платы перед ответчиком. Не подтвержден соответствующими доказательствами и вывод суда о том, что истец не исполнял обязанность по внесению арендных платежей. При расчете арендной платы судом, по мнению истца, неправильно применен коэффициент, так как помещение арендуется истцом для нотариальной конторы. Истец ссылается также на то, что при установлении факта неисполнения арендатором обязанности по предоставлению спорного помещения не имелось оснований для отказа в возмещении убытков арендатора.
В судебное заседание стороны и третьи лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте судебного разбирательства, не явились, о причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, существенными нарушениями норм материального и процессуального закона.
На основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ судебная коллегия в интересах законности проверила обжалуемое судебное постановление в полном объеме, не связывая себя доводами жалобы, представления.
Как усматривается из материалов дела, А.А. являлся арендатором помещения площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> в соответствии с договором аренды N 30 от 08.12.2004 г., заключенного между ним и ОАО "...".
Однако 11 февраля 2008 года между ОАО "...", действующим от имени собственника муниципального имущества, и Э. был заключен договор аренды на 49 лет муниципальных нежилых помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, общей площадью <...> кв. м для оказания бытовых услуг населению. В соответствии с условиями договора переходящие в аренду помещения требуют капитального ремонта и перепланировки, который должен быть осуществлен арендатором за свой счет. Схема перепланировки, произведенный капитальный ремонт согласованы с арендодателем (пункт 1.3 договора). Годовая арендная плата за помещение составляет <...> рублей. При этом пунктом 3.3 договора определено, что арендная плата может быть изменена в случае централизованного изменения тарифов арендной платы.
Заочным решением Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года права и обязанности арендатора Э. по данному договору были переведены на А.А. в части помещения площадью <...> кв. м.
В соответствии с актом от 20.06.2009 г. на основании данного решения суда Э. А.А. передано помещение площадью <...> кв. м на временное пользование.
ОАО "..." 19.06.2009 г. уведомил А.А. о том, что в связи с фактическим использованием истцом спорного нежилого помещения ему установлена арендная плата в размере <...> рублей за 1 кв. м.
25 августа 2009 года А.А. обратился в Управление Росреестра по КЧР с заявлением о государственной регистрации перевода прав и обязанностей по договору аренды от 1 февраля 2008 года. Однако 25 сентября 2009 года ему было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что договор не содержит суммы арендной платы за указанную часть помещения, а также не содержит описания данной части помещения.
Думой муниципального образования г. Черкесска было принято решение от 10 сентября 2009 года N 77 о ликвидации ОАО "...", единственным учредителем которого являлось муниципальное образование города Черкесска. Пунктом 2 данного решения Управлению по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска было поручено установить арендные отношения в соответствии с решением Думы г. Черкесска от 29 июня 2009 г. N 2. 29 октября 2010 года Управлением Росреестра по КЧР проведена государственная регистрация права муниципальной собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> с обременением в виде права аренды Э. на данные нежилые помещения.
9 февраля 2011 года Управлению имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска было продлено разрешение на реконструкцию встроенных нежилых помещений по оказанию бытовых услуг населению под магазины с реконструкцией фасада и увеличением общей площади до <...> кв. м, расположенных по адресу: <...>. 21 февраля 2011 года мэрией муниципального образования дано разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
Договор аренды от 11 февраля 2008 года был расторгнут соглашением Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска и Э. от 29 апреля 2011 года. Прекращение права аренды зарегистрировано 6 июня 2011 года.
Управлением по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска 30 июня 2011 года А.А. было предложено в десятидневный срок перечислить задолженность за фактическое пользование нежилым муниципальным помещением в сумме <...> рублей.
По договору купли-продажи от 07.06.2011 года встроенные помещения - магазины площадью <...> кв. м были проданы Управлением <ФИО1> 09.06.2011 г. <ФИО1> данные помещения проданы <ФИО2>, 28.06.2001 г. последний покупатель продал помещения <ФИО3>, а 23.09.2011 г. <ФИО3> - А.Х. Право собственности А.Х. зарегистрировано 29.09.2011 г.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КЧР от 11 июля 2012 года действия Управления Росреестра по КЧР, выразившиеся в отказе в регистрации в ЕГРП прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 5 от 11 февраля 2008 года в части помещения общей площадью <...> на основании решения Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года признаны незаконными и Управление обязано зарегистрировать права и обязанности А.А. по указанному договору.
Разрешая заявленные требования, судебная коллегия исходила из того, что истцом при обращении в 2009 году в Управление Росреестра по КЧР за регистрацией перевода прав и обязанностей по договору аренды были представлены все необходимые документы, в связи с чем оснований для отказа в регистрации не было. 21 августа 2012 года Управлением Росреестра по КЧР было зарегистрировано право аренды А.А. на <...> кв. м площади встроенного помещения - магазины.
Удовлетворяя требования А.Х. о расторжении договора аренды и отказывая в удовлетворении требований А.А. об устранении препятствий в пользовании, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами имеется договор аренды <...> кв. м помещения. Однако в связи с неисполнением арендатором своих обязанностей по уплате арендной платы, нежеланием арендатора изменить условия договора аренды в части размера арендной платы, договор аренды подлежит расторжению, в связи с чем требования об устранении препятствий в пользовании спорным имуществом арендатора не могут быть удовлетворены.
Из мотивировочной части решения также следует, что судом отказано в иске о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды от 29 апреля 2011 года, так как данное соглашение не нарушает прав арендатора, оценка соглашения дана судом апелляционной инстанции при рассмотрении другого дела.
Судебная коллегия полагает данные выводы суда несоответствующими обстоятельствам дела, противоречащим нормам материального и процессуального права.
Так, в соответствии с положениями ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Данное правило распространяется и на те случаи, когда гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, так как ст. 8 ГК РФ определяет лишь основания возникновения прав и обязанностей.
Как видно из материалов дела, права арендатора А.А. по договору аренды от 11 февраля 2008 года зарегистрированы лишь 21 августа 2012 года.
Между тем указанный договор аренды 29 апреля 2011 года был расторгнут соглашением Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска и Э., указанное соглашение зарегистрировано 6 июня 2011 года, до регистрации права аренды истца А.А.
Полагая, что данное соглашение не нарушает прав истца, и не имеет значения для установления факта наличия между сторонами договора аренды <...> кв. м помещения, суд первой инстанции сослался на оценку соглашения судом апелляционной инстанции, данную в определении от 11 июля 2012 года об отсутствии права Э. на расторжение договора аренды, поскольку последний не обладал правами арендатора в этой части, а также на то, что права А.А. в связи с расторжением договора аренды были восстановлены при разрешении требований А.А. об оспаривании действий Управления Росреестра по КЧР об отказе в регистрации права от 25 сентября 2009 года.
Однако, как следует из исследованных доказательств, по ранее рассмотренному делу А.А. были заявлены требования к Управлению имуществом и коммунальным комплексом муниципального образования г. Черкесска о признании отсутствующим задолженности по арендным платежам (в удовлетворении требований отказано) и требования к Управлению Росреестра по КЧР о признании незаконным отказа в регистрации прав и обязанностей арендатора и возложении обязанности зарегистрировать права и обязанности по договору аренды.
Спор о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества в виде аренды части помещения площадью <...> кв. м судом не разрешался. Не заявлялись и требования о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды.
Как разъяснено в пунктах 52, 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о гражданских правах на недвижимое имущество рассматривается в порядке искового производства и не подлежит разрешению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Таким образом, указанное определение суда апелляционной инстанции было вынесено по требованиям, связанным с допущенными государственным регистратором при регистрации права аренды нарушениями, не являющимся требованиями о правах на спорное имущество, в том числе обязательственных, в связи с чем оценка судом обстоятельств, относящихся к спору о наличии обременения недвижимого имущества, как обстоятельств, не относящихся к предмету доказывания по требованиям о признании незаконными действий государственного регистратора, не могут иметь обязательного значения при разрешении гражданского спора. Кроме этого в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу. Оценка указанных обстоятельств, данная судом по такому делу, в соответствии с вышеизложенной нормой преюдициального значения не имеет.
Нельзя согласиться и с выводом суда первой инстанции об отсутствии значения соглашения о расторжении договора аренды для определения факта наличия договорных арендных отношений между сторонами, так в соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Регистрация прав и обязанностей арендатора сама по себе не устраняет последствия прекращения обязательств по договору аренды в силу его расторжения по соглашению сторон, зарегистрированному в установленном законом порядке.
Указанным обстоятельствам судом первой инстанции оценка дана не была, вышеназванные нормы материального и процессуального права и разъяснения Верховного суда РФ применены не были.
Между тем, нормы материального права, предусматривающие такие последствия регистрации прав и обязанностей арендатора как признание соглашения о расторжении договора аренды и соответственно прекращение арендных обязательств в полном объеме недействительными, отсутствуют.
Доводы истца о недействительности указанного соглашения в связи с отсутствием согласия стороны по договору А.А. на расторжение договора аренды нельзя признать убедительными, так как на момент заключения соглашения перевод прав и обязанностей по договору, подлежащему регистрации, зарегистрирован не был, а, следовательно, в силу положений ч. 3 ст. 433 ГК РФ Э. являлся стороной договора, обладавшей полномочиями по заключению соглашения о его расторжении.
Кроме этого после возникновения оснований для перевода прав арендатора (решение суда от 17.11.2008 г.) и до момента заключения соглашения о расторжении договора 29.04.2011 г. в течение более двух лет указанный перевод не был зарегистрирован.
Исходя из вышеизложенного, оснований для признания соглашения недействительным не имеется. Таким образом, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании соглашения о расторжении договора аренды недействительным по существу правилен.
Так как в резолютивной части решения отсутствует указание на отказ в удовлетворении данных требований, судебная коллегия полагает необходимым дополнить решение суда первой инстанции таким указанием.
Так как обязательства арендатора возникают из договора аренды, а договора аренды, сохранившего свое действие в настоящее время, не имеется, отсутствуют основания и для возложения обязанности на собственника спорного помещения по устранению препятствий в пользовании данным имуществом арендатором.
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции правильно отказал в иске об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и взыскании убытков, причиненных в результате неисполнения договора аренды, в связи с чем оснований для отмены решения в данной части не имеется.
Между тем подлежит отмене решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды в связи с необоснованностью вывода суда первой инстанции о наличии договора, подлежащего расторжению, так как, как было указано выше, указанный договор аренды был расторгнут соглашением Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска и Э. от 29 апреля 2011 года.
Так как на момент разрешения требований о расторжении договора аренды в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон были прекращены, в удовлетворении данных требований должно быть отказано.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 п. 1 п. п. 3, 4 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Черкесского городского суда от 26 февраля 2013 года отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды и принять по делу новое решение, которым в иске о расторжении договора аренды <...> кв. м нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, заключенного 11.02.2008 г. N 5, арендодатель А.Х., арендатор А.А. отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу А.А. - без удовлетворения.
Дополнить решение указанием на отказ в удовлетворении требований А.А. в признании недействительным соглашения, заключенного 29 апреля 2011 года Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска и Э. о расторжении договора аренды N 5, заключенного 11.02.2008 г., нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 07.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-222/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 мая 2013 г. по делу N 33-222/13
Судья Лайпанов А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.
судей: Адзиновой А.Э., Гречкина О.А.
при секретаре: П.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по апелляционной жалобе А.А. на решение Черкесского городского суда от 26 февраля 2013 года по делу по иску А.А. к А.Х., Управлению имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска, Э. об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и взыскании убытков и иску А.Х. к А.А. о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Гришиной С.Г., судебная коллегия
установила:
А.А. обратился в суд с иском к А.Х., Управлению имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска, Э. о признании недействительным соглашения от 29.04.2011 г., заключенного между Управлением и Э. о расторжении договора N 5 от 11.02.2008 г. долгосрочной аренды нежилого помещения площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> в части нежилого помещения площадью <...> кв. м и возложении обязанности на А.Х. устранить препятствия в пользовании спорным имуществом, обеспечив свободный доступ для пользования арендованным помещением, ссылаясь на наличие зарегистрированного договора аренды спорного помещения, в соответствии с которым ему принадлежит право пользования данным помещением. Истец оспаривает также дополнительное соглашение, заключенное между предыдущим собственником и арендатором, права и обязанности которого переведены на истца решением суда, о расторжении договора аренды.
А.Х. обратился с иском к А.А. о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором своих обязанностей.
Определением Черкесского городского суда от 24 сентября 2012 года дела по данным заявлениям объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В ходе судебного разбирательства А.А. заявлены дополнительные исковые требования о взыскании убытков, причиненных в результате неисполнения договора аренды в сумме <...> рублей, в связи с тем, что с момента регистрации договора аренды ответчик препятствует в осуществлении прав арендатора. В результате этого истец арендует другое помещение, стоимость аренды составляет <...> рублей ежемесячно.
Решением Черкесского городского суда от 26 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований А.А. об устранении препятствий в пользовании и взыскании убытков отказано. Исковые требования А.Х. удовлетворены. Договор аренды нежилого помещения от 11.08.2008 г. N 5 по <...> в части помещения <...> кв. м, заключенный ОАО "..." и А.А. расторгнут.
В апелляционной жалобе А.А. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, считая, что судом были нарушены нормы процессуального права, требование о расторжении договора аренды было рассмотрено по существу в отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка разрешения спора. Судом не учтено то обстоятельство, что арендодателем не было исполнено обязательство по предоставлению возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом. Кроме этого арендодатель, по мнению истца, вправе требовать исполнения обязательства по внесению арендной платы только с того момента, как он стал собственником недвижимого имущества, в связи с чем у истца, как арендатора спорного помещения, отсутствуют какие-либо обязательства по уплате арендной платы перед ответчиком. Не подтвержден соответствующими доказательствами и вывод суда о том, что истец не исполнял обязанность по внесению арендных платежей. При расчете арендной платы судом, по мнению истца, неправильно применен коэффициент, так как помещение арендуется истцом для нотариальной конторы. Истец ссылается также на то, что при установлении факта неисполнения арендатором обязанности по предоставлению спорного помещения не имелось оснований для отказа в возмещении убытков арендатора.
В судебное заседание стороны и третьи лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте судебного разбирательства, не явились, о причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, существенными нарушениями норм материального и процессуального закона.
На основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ судебная коллегия в интересах законности проверила обжалуемое судебное постановление в полном объеме, не связывая себя доводами жалобы, представления.
Как усматривается из материалов дела, А.А. являлся арендатором помещения площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> в соответствии с договором аренды N 30 от 08.12.2004 г., заключенного между ним и ОАО "...".
Однако 11 февраля 2008 года между ОАО "...", действующим от имени собственника муниципального имущества, и Э. был заключен договор аренды на 49 лет муниципальных нежилых помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, общей площадью <...> кв. м для оказания бытовых услуг населению. В соответствии с условиями договора переходящие в аренду помещения требуют капитального ремонта и перепланировки, который должен быть осуществлен арендатором за свой счет. Схема перепланировки, произведенный капитальный ремонт согласованы с арендодателем (пункт 1.3 договора). Годовая арендная плата за помещение составляет <...> рублей. При этом пунктом 3.3 договора определено, что арендная плата может быть изменена в случае централизованного изменения тарифов арендной платы.
Заочным решением Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года права и обязанности арендатора Э. по данному договору были переведены на А.А. в части помещения площадью <...> кв. м.
В соответствии с актом от 20.06.2009 г. на основании данного решения суда Э. А.А. передано помещение площадью <...> кв. м на временное пользование.
ОАО "..." 19.06.2009 г. уведомил А.А. о том, что в связи с фактическим использованием истцом спорного нежилого помещения ему установлена арендная плата в размере <...> рублей за 1 кв. м.
25 августа 2009 года А.А. обратился в Управление Росреестра по КЧР с заявлением о государственной регистрации перевода прав и обязанностей по договору аренды от 1 февраля 2008 года. Однако 25 сентября 2009 года ему было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что договор не содержит суммы арендной платы за указанную часть помещения, а также не содержит описания данной части помещения.
Думой муниципального образования г. Черкесска было принято решение от 10 сентября 2009 года N 77 о ликвидации ОАО "...", единственным учредителем которого являлось муниципальное образование города Черкесска. Пунктом 2 данного решения Управлению по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска было поручено установить арендные отношения в соответствии с решением Думы г. Черкесска от 29 июня 2009 г. N 2. 29 октября 2010 года Управлением Росреестра по КЧР проведена государственная регистрация права муниципальной собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> с обременением в виде права аренды Э. на данные нежилые помещения.
9 февраля 2011 года Управлению имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска было продлено разрешение на реконструкцию встроенных нежилых помещений по оказанию бытовых услуг населению под магазины с реконструкцией фасада и увеличением общей площади до <...> кв. м, расположенных по адресу: <...>. 21 февраля 2011 года мэрией муниципального образования дано разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
Договор аренды от 11 февраля 2008 года был расторгнут соглашением Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска и Э. от 29 апреля 2011 года. Прекращение права аренды зарегистрировано 6 июня 2011 года.
Управлением по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска 30 июня 2011 года А.А. было предложено в десятидневный срок перечислить задолженность за фактическое пользование нежилым муниципальным помещением в сумме <...> рублей.
По договору купли-продажи от 07.06.2011 года встроенные помещения - магазины площадью <...> кв. м были проданы Управлением <ФИО1> 09.06.2011 г. <ФИО1> данные помещения проданы <ФИО2>, 28.06.2001 г. последний покупатель продал помещения <ФИО3>, а 23.09.2011 г. <ФИО3> - А.Х. Право собственности А.Х. зарегистрировано 29.09.2011 г.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КЧР от 11 июля 2012 года действия Управления Росреестра по КЧР, выразившиеся в отказе в регистрации в ЕГРП прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 5 от 11 февраля 2008 года в части помещения общей площадью <...> на основании решения Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года признаны незаконными и Управление обязано зарегистрировать права и обязанности А.А. по указанному договору.
Разрешая заявленные требования, судебная коллегия исходила из того, что истцом при обращении в 2009 году в Управление Росреестра по КЧР за регистрацией перевода прав и обязанностей по договору аренды были представлены все необходимые документы, в связи с чем оснований для отказа в регистрации не было. 21 августа 2012 года Управлением Росреестра по КЧР было зарегистрировано право аренды А.А. на <...> кв. м площади встроенного помещения - магазины.
Удовлетворяя требования А.Х. о расторжении договора аренды и отказывая в удовлетворении требований А.А. об устранении препятствий в пользовании, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами имеется договор аренды <...> кв. м помещения. Однако в связи с неисполнением арендатором своих обязанностей по уплате арендной платы, нежеланием арендатора изменить условия договора аренды в части размера арендной платы, договор аренды подлежит расторжению, в связи с чем требования об устранении препятствий в пользовании спорным имуществом арендатора не могут быть удовлетворены.
Из мотивировочной части решения также следует, что судом отказано в иске о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды от 29 апреля 2011 года, так как данное соглашение не нарушает прав арендатора, оценка соглашения дана судом апелляционной инстанции при рассмотрении другого дела.
Судебная коллегия полагает данные выводы суда несоответствующими обстоятельствам дела, противоречащим нормам материального и процессуального права.
Так, в соответствии с положениями ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Данное правило распространяется и на те случаи, когда гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, так как ст. 8 ГК РФ определяет лишь основания возникновения прав и обязанностей.
Как видно из материалов дела, права арендатора А.А. по договору аренды от 11 февраля 2008 года зарегистрированы лишь 21 августа 2012 года.
Между тем указанный договор аренды 29 апреля 2011 года был расторгнут соглашением Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска и Э., указанное соглашение зарегистрировано 6 июня 2011 года, до регистрации права аренды истца А.А.
Полагая, что данное соглашение не нарушает прав истца, и не имеет значения для установления факта наличия между сторонами договора аренды <...> кв. м помещения, суд первой инстанции сослался на оценку соглашения судом апелляционной инстанции, данную в определении от 11 июля 2012 года об отсутствии права Э. на расторжение договора аренды, поскольку последний не обладал правами арендатора в этой части, а также на то, что права А.А. в связи с расторжением договора аренды были восстановлены при разрешении требований А.А. об оспаривании действий Управления Росреестра по КЧР об отказе в регистрации права от 25 сентября 2009 года.
Однако, как следует из исследованных доказательств, по ранее рассмотренному делу А.А. были заявлены требования к Управлению имуществом и коммунальным комплексом муниципального образования г. Черкесска о признании отсутствующим задолженности по арендным платежам (в удовлетворении требований отказано) и требования к Управлению Росреестра по КЧР о признании незаконным отказа в регистрации прав и обязанностей арендатора и возложении обязанности зарегистрировать права и обязанности по договору аренды.
Спор о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества в виде аренды части помещения площадью <...> кв. м судом не разрешался. Не заявлялись и требования о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды.
Как разъяснено в пунктах 52, 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о гражданских правах на недвижимое имущество рассматривается в порядке искового производства и не подлежит разрешению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Таким образом, указанное определение суда апелляционной инстанции было вынесено по требованиям, связанным с допущенными государственным регистратором при регистрации права аренды нарушениями, не являющимся требованиями о правах на спорное имущество, в том числе обязательственных, в связи с чем оценка судом обстоятельств, относящихся к спору о наличии обременения недвижимого имущества, как обстоятельств, не относящихся к предмету доказывания по требованиям о признании незаконными действий государственного регистратора, не могут иметь обязательного значения при разрешении гражданского спора. Кроме этого в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу. Оценка указанных обстоятельств, данная судом по такому делу, в соответствии с вышеизложенной нормой преюдициального значения не имеет.
Нельзя согласиться и с выводом суда первой инстанции об отсутствии значения соглашения о расторжении договора аренды для определения факта наличия договорных арендных отношений между сторонами, так в соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Регистрация прав и обязанностей арендатора сама по себе не устраняет последствия прекращения обязательств по договору аренды в силу его расторжения по соглашению сторон, зарегистрированному в установленном законом порядке.
Указанным обстоятельствам судом первой инстанции оценка дана не была, вышеназванные нормы материального и процессуального права и разъяснения Верховного суда РФ применены не были.
Между тем, нормы материального права, предусматривающие такие последствия регистрации прав и обязанностей арендатора как признание соглашения о расторжении договора аренды и соответственно прекращение арендных обязательств в полном объеме недействительными, отсутствуют.
Доводы истца о недействительности указанного соглашения в связи с отсутствием согласия стороны по договору А.А. на расторжение договора аренды нельзя признать убедительными, так как на момент заключения соглашения перевод прав и обязанностей по договору, подлежащему регистрации, зарегистрирован не был, а, следовательно, в силу положений ч. 3 ст. 433 ГК РФ Э. являлся стороной договора, обладавшей полномочиями по заключению соглашения о его расторжении.
Кроме этого после возникновения оснований для перевода прав арендатора (решение суда от 17.11.2008 г.) и до момента заключения соглашения о расторжении договора 29.04.2011 г. в течение более двух лет указанный перевод не был зарегистрирован.
Исходя из вышеизложенного, оснований для признания соглашения недействительным не имеется. Таким образом, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании соглашения о расторжении договора аренды недействительным по существу правилен.
Так как в резолютивной части решения отсутствует указание на отказ в удовлетворении данных требований, судебная коллегия полагает необходимым дополнить решение суда первой инстанции таким указанием.
Так как обязательства арендатора возникают из договора аренды, а договора аренды, сохранившего свое действие в настоящее время, не имеется, отсутствуют основания и для возложения обязанности на собственника спорного помещения по устранению препятствий в пользовании данным имуществом арендатором.
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции правильно отказал в иске об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и взыскании убытков, причиненных в результате неисполнения договора аренды, в связи с чем оснований для отмены решения в данной части не имеется.
Между тем подлежит отмене решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды в связи с необоснованностью вывода суда первой инстанции о наличии договора, подлежащего расторжению, так как, как было указано выше, указанный договор аренды был расторгнут соглашением Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска и Э. от 29 апреля 2011 года.
Так как на момент разрешения требований о расторжении договора аренды в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон были прекращены, в удовлетворении данных требований должно быть отказано.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 п. 1 п. п. 3, 4 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Черкесского городского суда от 26 февраля 2013 года отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды и принять по делу новое решение, которым в иске о расторжении договора аренды <...> кв. м нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, заключенного 11.02.2008 г. N 5, арендодатель А.Х., арендатор А.А. отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу А.А. - без удовлетворения.
Дополнить решение указанием на отказ в удовлетворении требований А.А. в признании недействительным соглашения, заключенного 29 апреля 2011 года Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска и Э. о расторжении договора аренды N 5, заключенного 11.02.2008 г., нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)