Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 20 января 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2011 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего: Т.А. Аппаковой,
судей: И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А.Хоменко,
при участии:
от истца: Иванов В.В., представитель по доверенности от 11.06.2011,
от ответчика: Христолюбова И.В., представитель по доверенности от 17.01.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Оптима-Н"
апелляционное производство N 05АП-7730/2010
на решение от 17.11.2010
судьи В.П. Березкиной,
по делу N А24-3924/2010 Арбитражного суда Камчатского края
по иску ФГУП "Росморпорт" к ООО "Оптима-Н"
о взыскании 547 487 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 66 246 руб. 01 коп. пени,
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Росморпорт" (далее по тексту - ФГУП "Росморпорт") обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима-Н" (далее по тексту - ООО "Оптима-Н") о взыскании 547 487 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате по договору от 30 октября 2009 года N 634/ДО-09 и 66 246 руб. 01 коп. пени за период с 13 июля 2010 года по 10 ноября 2010 года (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением суда от 17 ноября 2010 года исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Оптима-Н" в пользу ФГУП "Росморпорт" взыскано 547 487 руб. 70 коп. основного долга, а также 13 625 руб. 94 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с неполным исследованием обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.
В обоснование жалобы заявитель указал на то, что обязанность по уплате арендных платежей в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ возникает у арендатора с момента государственной регистрации договора. В связи с чем у суда отсутствовали основания для взыскания задолженности по арендной плате до даты государственной регистрации договора аренды от 30 октября 2009 года N 634/ДО.
В заседании суда апелляционной инстанции заявитель доводы жалобы поддержал, просил решение отменить.
Представитель истца по доводам жалобы возразил, указал на законность принятого по делу решения.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 октября 2009 года между ФГУП "Росморпорт" (арендодатель) и ООО "Оптима" (арендатор) заключен договор N 634/ДО-09 аренды недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве хозяйственного ведения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимости: сооружение причал N 4, инв. N 8485, площадью 2600 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 41-41-01/004/2006-646, местонахождение: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская-Радиосвязи. Срок действия аренды 49 лет с даты передачи арендатору объекта недвижимости по акту сдачи-приемки (пункт 1.3 договора).
Согласно пункту 3.1 указанного договора арендная плата за пользование объектом аренды установлена в размере 842 288 руб. 72 коп. в год, с учетом налога на добавленную стоимость. Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы. Арендная плата по договору вносится арендатором до 10 числа отчетного периода на расчетный счет арендодателя. Обязательство по внесению арендной платы по настоящему договору возникает у арендатора с даты передачи объекта арендатору по акту сдачи-приемки (пункты 3.1, 3.3 договора).
В случае нарушения арендатором сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.3 договора, предусмотрено начисление пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.9 договора).
Пунктом 1.3 договора от 30 октября 2009 года предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действие договора распространяется на правоотношения сторон с даты передачи арендодателем арендатору объекта по акту приема-передачи.
По акту сдачи-приемки от 5 ноября 2009 года объект аренды - сооружение причала N 4 передан арендатору.
Договор аренды от 30 сентября 2009 года N 634/ДО зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 июня 2010 года.
Для оплаты арендных платежей по договору истцом ответчику выставлены счета-фактуры от 31 декабря 2009 года N 2812/18, от 17 февраля 2010 года N 276/18, от 28 февраля 2010 года N 346/18, от 30 марта 2010 года N 498/18, от 30 апреля 2010 года N 721/18, от 31 мая 2010 года N 965/18, от 30 июня 2010 года N 1131/18 на общую сумму 561 525 руб. 84 коп.
Неисполнение арендатором обязательств по уплате арендной платы явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Обязательства в силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Обязанностью арендатора согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.
Пунктом 3.3 договора от 30 сентября 2009 года N 634/ДО стороны определили, что арендная плата начисляется с момента передачи объекта арендатору по акту сдачи-приемки.
Из акта сдачи-приемки сооружения причала N 4 следует, что данный объект был передан во владение и пользование ответчика 5 ноября 2009 года.
Факт пользования ответчиком сооружением причала N 4 по договору от 30 сентября 2009 года N 634/ДО также подтверждается актами от 31 декабря 2009 года N 00002812, от 17 февраля 2010 года N 00000276, от 28 февраля 2010 года N 00000346, от 30 марта 2010 года N 00000498, от 30 апреля 2010 года N 00000721, от 30 июня 2010 года N 00001131, от 31 июля 2010 года N 00001355, подписанными ответчиком без замечаний и разногласий.
Доказательства фактической оплаты арендных платежей в спорный период в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик в материалы дела не представил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика 547 487 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за период с 5 ноября 2009 года по 29 июня 2010 года.
Ссылка ответчика на то, что обязанность по уплате арендных платежей в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ возникла у арендатора с момента государственной регистрации договора, подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое в отношении недвижимого имущества может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, договор аренды сооружения, подлежащий государственной регистрации, в силу статей 609 и 651 Гражданского кодекса РФ вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.
В пункте 3.3 договора аренды от 30 октября 2009 года N 634/ДО стороны предусмотрели, что обязательство по внесению арендной платы по настоящему договору возникает у арендатора с даты передачи объекта арендатору по акту сдачи-приемки.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного или договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендатора вносить арендную плату корреспондируется с обязанностью арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование или во временное пользование в соответствии с условиями договора.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
При этом достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
С учетом изложенного, положения пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ подлежат применению к спорным отношениям с учетом вышеприведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из материалов дела следует, что спорное сооружение было передано ООО "Оптима-Н" по акту сдачи-приемки от 5 ноября 2009 года.
Таким образом, пункт 3.3. договора аренды от 30 октября 2009 года по сути представляет собой соглашение, которым стороны распространили действие условий договора на предшествующий дате его заключения период.
Следовательно, арендная плата подлежит взысканию не с момента государственной регистрации (заключения) договора, а с момента начала фактического использования сооружения причала N 4 - с 5 ноября 2009 года. Иное противоречило бы принципу добросовестности участников гражданских правоотношения (статья 10 Гражданского кодекса РФ), поскольку привело бы к неосновательному обогащению ответчика за счет истца, а также возмездному характеру имущественного найма (статья 606 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказано наличие задолженности по договору аренды от 30 октября 2009 года N 634/ДО, доказательства оплаты которой ответчиком не представлены, суд первой инстанции обоснованно взыскал ее с ответчика в полном размере.
Суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании договорной неустойки, начисленной за период, предшествующий государственной регистрации договора от 30 сентября 2009 года N 634/ДО, поскольку отношения по аренде земельного участка возникли только с момента государственной регистрации договора - 29 июня 2010 года. Исходя из содержания пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ, с учетом рекомендаций п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и арендодатель по такому договору аренды не вправе требовать взыскания неустойки, начисленной в связи с просрочкой внесения арендной платы.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Оснований для отмены обжалуемого определения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 17 ноября 2010 года по делу N А24-3924/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
И.Л.ЯКОВЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.01.2011 N 05АП-7730/2010 ПО ДЕЛУ N А24-3924/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2011 г. N 05АП-7730/2010
Дело N А24-3924/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 20 января 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2011 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего: Т.А. Аппаковой,
судей: И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А.Хоменко,
при участии:
от истца: Иванов В.В., представитель по доверенности от 11.06.2011,
от ответчика: Христолюбова И.В., представитель по доверенности от 17.01.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Оптима-Н"
апелляционное производство N 05АП-7730/2010
на решение от 17.11.2010
судьи В.П. Березкиной,
по делу N А24-3924/2010 Арбитражного суда Камчатского края
по иску ФГУП "Росморпорт" к ООО "Оптима-Н"
о взыскании 547 487 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 66 246 руб. 01 коп. пени,
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Росморпорт" (далее по тексту - ФГУП "Росморпорт") обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима-Н" (далее по тексту - ООО "Оптима-Н") о взыскании 547 487 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате по договору от 30 октября 2009 года N 634/ДО-09 и 66 246 руб. 01 коп. пени за период с 13 июля 2010 года по 10 ноября 2010 года (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением суда от 17 ноября 2010 года исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Оптима-Н" в пользу ФГУП "Росморпорт" взыскано 547 487 руб. 70 коп. основного долга, а также 13 625 руб. 94 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с неполным исследованием обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.
В обоснование жалобы заявитель указал на то, что обязанность по уплате арендных платежей в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ возникает у арендатора с момента государственной регистрации договора. В связи с чем у суда отсутствовали основания для взыскания задолженности по арендной плате до даты государственной регистрации договора аренды от 30 октября 2009 года N 634/ДО.
В заседании суда апелляционной инстанции заявитель доводы жалобы поддержал, просил решение отменить.
Представитель истца по доводам жалобы возразил, указал на законность принятого по делу решения.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 октября 2009 года между ФГУП "Росморпорт" (арендодатель) и ООО "Оптима" (арендатор) заключен договор N 634/ДО-09 аренды недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве хозяйственного ведения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимости: сооружение причал N 4, инв. N 8485, площадью 2600 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 41-41-01/004/2006-646, местонахождение: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская-Радиосвязи. Срок действия аренды 49 лет с даты передачи арендатору объекта недвижимости по акту сдачи-приемки (пункт 1.3 договора).
Согласно пункту 3.1 указанного договора арендная плата за пользование объектом аренды установлена в размере 842 288 руб. 72 коп. в год, с учетом налога на добавленную стоимость. Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы. Арендная плата по договору вносится арендатором до 10 числа отчетного периода на расчетный счет арендодателя. Обязательство по внесению арендной платы по настоящему договору возникает у арендатора с даты передачи объекта арендатору по акту сдачи-приемки (пункты 3.1, 3.3 договора).
В случае нарушения арендатором сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.3 договора, предусмотрено начисление пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.9 договора).
Пунктом 1.3 договора от 30 октября 2009 года предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действие договора распространяется на правоотношения сторон с даты передачи арендодателем арендатору объекта по акту приема-передачи.
По акту сдачи-приемки от 5 ноября 2009 года объект аренды - сооружение причала N 4 передан арендатору.
Договор аренды от 30 сентября 2009 года N 634/ДО зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 июня 2010 года.
Для оплаты арендных платежей по договору истцом ответчику выставлены счета-фактуры от 31 декабря 2009 года N 2812/18, от 17 февраля 2010 года N 276/18, от 28 февраля 2010 года N 346/18, от 30 марта 2010 года N 498/18, от 30 апреля 2010 года N 721/18, от 31 мая 2010 года N 965/18, от 30 июня 2010 года N 1131/18 на общую сумму 561 525 руб. 84 коп.
Неисполнение арендатором обязательств по уплате арендной платы явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Обязательства в силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Обязанностью арендатора согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.
Пунктом 3.3 договора от 30 сентября 2009 года N 634/ДО стороны определили, что арендная плата начисляется с момента передачи объекта арендатору по акту сдачи-приемки.
Из акта сдачи-приемки сооружения причала N 4 следует, что данный объект был передан во владение и пользование ответчика 5 ноября 2009 года.
Факт пользования ответчиком сооружением причала N 4 по договору от 30 сентября 2009 года N 634/ДО также подтверждается актами от 31 декабря 2009 года N 00002812, от 17 февраля 2010 года N 00000276, от 28 февраля 2010 года N 00000346, от 30 марта 2010 года N 00000498, от 30 апреля 2010 года N 00000721, от 30 июня 2010 года N 00001131, от 31 июля 2010 года N 00001355, подписанными ответчиком без замечаний и разногласий.
Доказательства фактической оплаты арендных платежей в спорный период в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик в материалы дела не представил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика 547 487 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за период с 5 ноября 2009 года по 29 июня 2010 года.
Ссылка ответчика на то, что обязанность по уплате арендных платежей в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ возникла у арендатора с момента государственной регистрации договора, подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое в отношении недвижимого имущества может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, договор аренды сооружения, подлежащий государственной регистрации, в силу статей 609 и 651 Гражданского кодекса РФ вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.
В пункте 3.3 договора аренды от 30 октября 2009 года N 634/ДО стороны предусмотрели, что обязательство по внесению арендной платы по настоящему договору возникает у арендатора с даты передачи объекта арендатору по акту сдачи-приемки.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного или договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендатора вносить арендную плату корреспондируется с обязанностью арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование или во временное пользование в соответствии с условиями договора.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
При этом достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
С учетом изложенного, положения пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ подлежат применению к спорным отношениям с учетом вышеприведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из материалов дела следует, что спорное сооружение было передано ООО "Оптима-Н" по акту сдачи-приемки от 5 ноября 2009 года.
Таким образом, пункт 3.3. договора аренды от 30 октября 2009 года по сути представляет собой соглашение, которым стороны распространили действие условий договора на предшествующий дате его заключения период.
Следовательно, арендная плата подлежит взысканию не с момента государственной регистрации (заключения) договора, а с момента начала фактического использования сооружения причала N 4 - с 5 ноября 2009 года. Иное противоречило бы принципу добросовестности участников гражданских правоотношения (статья 10 Гражданского кодекса РФ), поскольку привело бы к неосновательному обогащению ответчика за счет истца, а также возмездному характеру имущественного найма (статья 606 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказано наличие задолженности по договору аренды от 30 октября 2009 года N 634/ДО, доказательства оплаты которой ответчиком не представлены, суд первой инстанции обоснованно взыскал ее с ответчика в полном размере.
Суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании договорной неустойки, начисленной за период, предшествующий государственной регистрации договора от 30 сентября 2009 года N 634/ДО, поскольку отношения по аренде земельного участка возникли только с момента государственной регистрации договора - 29 июня 2010 года. Исходя из содержания пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ, с учетом рекомендаций п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и арендодатель по такому договору аренды не вправе требовать взыскания неустойки, начисленной в связи с просрочкой внесения арендной платы.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Оснований для отмены обжалуемого определения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 17 ноября 2010 года по делу N А24-3924/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
И.Л.ЯКОВЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)