Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 20 марта 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 25 марта 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Засыпкиной Т.С., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,
с участием:
от заявителя - извещен, не явился,
от ответчика - Устинов О.В., доверенность от 28.12.2012 г. N 12-9367,
от третьих лиц:
от открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания" - Целякова А.А., доверенность от 07.03.2013 г. N 13-Д,
от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - извещен, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2013 г. по делу N А55-31060/2012 (судья Серебрякова О.И.),
по заявлению закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис" (ИНН 7709705331, ОГРН 1067757930382), г. Москва,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третьи лица:
открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания" (ИНН 7708709686, ОГРН 1097746772738), г. Москва,
открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295), г. Москва,
о признании отказа незаконным, обязании совершить определенные действия,
установил:
Закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее ответчик) о признании незаконным решения N 01/136/2012-620 от 30.08.2012 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г. и о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 года.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2013 г. по делу N А55-31060/2012 заявленные требования удовлетворены полностью.
Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.
Заявитель в отзыве и третье лицо ОАО "Федеральная пассажирская компания" считают решение суда законным и обоснованным и просят оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие заявителя и третьего лица - ОАО "РЖД", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, выслушав представителей ответчика и третьего лица ОАО "Федеральная пассажирская компания", оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 22.09.2009 г. между открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Вагон-Сервис" (арендатор) был заключен договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) имущество в составе: нежилого здания (Здание мойки вагонов), площадью 2 187, 9 кв. м, нежилого здания (Здание очистных сооружений), площадью 486,5 кв. м, сооружение (установка флотационная), площадью застройки - 76,6 кв. м и объемом - 153 куб. м, сооружение (тепловая сеть мойки вагонов), протяженностью - 185 м п., сооружение (паропровод котельной мойки вагонов), протяженностью - 174 м п. и 2 (два) объекта движимого имущества, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, район Железнодорожный, ст. Самара, перечисленное в приложении N 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью. Имущество расположено на земельном участке общей площадью 6 448 841, 9 кв. м с кадастровым номером 63:01:00 00 000:0001.
31.12.2009 г. открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в соответствии с договором N 2009-1 от 02.12.2009 г. передало перечисленное выше имущество в уставный капитал открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания". Право собственности открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания" на указанные объекты зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.02.2010 г. N N 63-АД 356982, 63-АД 357000, 63-АД 356986, 63-АД 356969 и 63-АД 356987.
04.03.2010 г. внеочередное общее собрание акционеров открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания" одобрило совершение сделок между открытым акционерным обществом "Федеральная пассажирская компания" и открытым акционерным обществом "Российские железные дороги", направленных на переход к открытому акционерному обществу "Федеральная пассажирская компания" прав и обязанностей по договорам, заключенным открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" в интересах Федеральной пассажирской дирекции.
31.03.2010 г. открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания", открытое акционерное общество "Российские железные дороги" и закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" заключили дополнительное соглашение N 1 о замене стороны в договоре аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г., в котором, не меняя предмет аренды, подтвердили дату перехода прав на имущество от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к открытому акционерному обществу "Федеральная пассажирская компания" (18.02.2012 г.) и урегулировали порядок уплаты закрытым акционерным обществом "Вагон-Сервис" арендных платежей в пользу нового арендодателя - открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания".
Пунктом 3.1 договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г. установлен срок действия договора до 31.12.2024 г.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В связи с тем, что срок действия договора установлен более года 17.07.2012 г. закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" обратилось к ответчику с заявлением о государственной регистрации договора аренды и документами, необходимыми для обеспечения государственной регистрации.
30.07.2012 г. решением, оформленным уведомлением N 01/136/2012-620, ответчик приостановил государственную регистрацию договора до 30.08.2012 г.
30.08.2012 г. решением, оформленным сообщением N 01/136/2012-620, ответчик отказал заявителю в государственной регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г.
В обоснование принятого решения об отказе в государственной регистрации договора аренды ответчик указал, что содержание документов, представленных на государственную регистрацию прав не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно: кадастровые паспорта объектов недвижимости, передаваемых в аренду, являющиеся приложениями ко всем подлинным экземплярам договора, подписанные сторонами сделки, к договору аренды не приложены; открытое акционерное общество "Российские железные дороги" не может распоряжаться недвижимым имуществом путем передачи его в аренду в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о праве собственности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на заявленные к государственной регистрации объекты недвижимости; заявитель не представил на государственную регистрацию документы - доказательства соблюдения требований Положения о порядке организации и проведения торгов при распоряжении недвижимым имуществом открытого акционерного общества "Российские железные дороги", утвержденным распоряжением открытого акционерного общества "Российские железные дороги" от 14.04.2005 N 505р и действовавшим на момент заключения сделки, а именно решение уполномоченного должностного лица открытого акционерного общества "Российские железные дороги" о заключении договора либо о проведении торгов, доказательства соблюдения конкурсных процедур, отчет независимого оценщика и т.п.
Таким образом, заявителю было отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости.
В соответствии с разъяснениями, данными в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ, при государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, помещений руководствоваться следующим: если в аренду сдаются полностью все здание, сооружение, помещение, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации, и кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды недвижимого имущества, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться.
Как следует из материалов дела, согласно расписке в получении документов от 17.07.2012 г. на государственную регистрацию договора кадастровые паспорта на арендуемые объекты были представлены.
Кадастровый паспорт арендуемого объекта недвижимости является самостоятельным документом, а не составной частью договора аренды, соответственно, в целях государственной регистрации договора аренды кадастровый паспорт прилагается к договору аренды в качестве самостоятельного документа.
Таким образом, требование регистрирующего органа о приложении к каждому экземпляру договора аренды кадастровых паспортов арендуемых объектов, подписанных сторонами сделки, в качестве приложения, не предусмотрено законом и является неправомерным.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
В пункте 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Пунктом 24 данного Информационного письма указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
То есть законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя (кредитора) другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
Соответственно, договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г., заключенный между прежним собственником (открытым акционерным обществом "Российские железные дороги") и арендатором (закрытым акционерным обществом "Вагон-Сервис" после перехода прав на имущество от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к открытому акционерному обществу "Федеральная пассажирская компания" остался действующим и порождающим те же правовые последствия, как если бы смены арендодателя не было.
Обязательство закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис" по обеспечению государственной регистрации договора аренды, установленное в п. 3.2 и в п. 4.3.16 договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г., осталось в силе, а действия заявителя по подаче заявления о государственной регистрации договора аренды соответствовали действующему законодательству Российской Федерации (пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, имеется в виду необходимость государственной регистрации самого договора аренды) и принятым по договору обязательствам.
Арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что изменение арендодателя не повлекло необходимости регистрации изменений по смыслу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем замена арендодателя не отразилась на статусе и юридической силе договора, договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 года, поданного на государственную регистрацию, который являлся и является действующим.
Довод ответчика о том, что запись о праве собственности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на объекты аренды в Едином государственном реестре прав отсутствовала, является необоснованным, поскольку замена арендодателя не повлекла утрату юридической силы договора, а отказ регистрирующего органа в регистрации договора в связи с заключением трехстороннего дополнительного соглашения противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав.
Согласно пункту 4 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Пределы проведения правовой экспертизы и проверки законности договоров, представленных на государственную регистрацию, закреплены в статьях 17 - 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Статья 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает требования к оформлению документов, подаваемых на государственную регистрацию.
Вместе с тем, ответчик потребовал от заявителя представить документы, предусмотренные Положением о порядке организации и проведения торгов при распоряжении недвижимым имуществом открытого акционерного общества "Российские железные дороги", утвержденным распоряжением Открытого акционерного общества "Российские железные дороги" N 505р от 14.04.2005 г. и Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом открытого акционерного общества "Российские железные дороги", утвержденным приказом N 150 от 07.11.2008 г., то есть документы, которые не предусмотрены законом в числе обязательных для представления при проведении государственной регистрации договора аренды.
Пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных пунктом 1 этой статьи, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В статье 18 Закона о государственной регистрации закреплено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, а в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с этим Законом для государственной регистрации прав.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа в том числе проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.
Таким образом, исходя из изложенного выше, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды земельного участка, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, установленным к форме и содержанию, а также наличие соответствующих правомочий у подписавших его лиц.
При этом в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
Соблюдение порядка предоставления земельного участка, предшествовавшего подписанию договора аренды, правомерность подписания этого договора, не входит в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.
Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.
Из сообщения об отказе не следует, что заявителю отказано в государственной регистрации в связи с несоответствием представленных документов, в том числе договора аренды, по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.
Таким образом, требование ответчика о предоставлении доказательства соблюдения требований Положения о порядке организации и проведения торгов при распоряжении недвижимым имуществом открытого акционерного общества "Российские железные дороги", утвержденным распоряжением открытого акционерного общества "Российские железные дороги" от 14.04.2005 N 505р и действовавшим на момент заключения сделки, а именно решение уполномоченного должностного лица открытого акционерного общества "Российские железные дороги" о заключении договора либо о проведении торгов, доказательства соблюдения конкурсных процедур, отчет независимого оценщика является неправомерным.
В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из материалов дела следует и не опровергнуто ответчиком, что закрытым акционерным обществом "Вагон-Сервис" к заявлению о регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г. были приложены все документы, необходимые для проведения государственной регистрации, а поэтому оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г. не соответствует закону и создает препятствия заявителю в осуществлении экономической деятельности.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2013 г. по делу N А55-31060/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Т.С.ЗАСЫПКИНА
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2013 ПО ДЕЛУ N А55-31060/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2013 г. по делу N А55-31060/2012
Резолютивная часть постановления объявлена: 20 марта 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 25 марта 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Засыпкиной Т.С., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,
с участием:
от заявителя - извещен, не явился,
от ответчика - Устинов О.В., доверенность от 28.12.2012 г. N 12-9367,
от третьих лиц:
от открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания" - Целякова А.А., доверенность от 07.03.2013 г. N 13-Д,
от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - извещен, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2013 г. по делу N А55-31060/2012 (судья Серебрякова О.И.),
по заявлению закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис" (ИНН 7709705331, ОГРН 1067757930382), г. Москва,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третьи лица:
открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания" (ИНН 7708709686, ОГРН 1097746772738), г. Москва,
открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295), г. Москва,
о признании отказа незаконным, обязании совершить определенные действия,
установил:
Закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее ответчик) о признании незаконным решения N 01/136/2012-620 от 30.08.2012 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г. и о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 года.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2013 г. по делу N А55-31060/2012 заявленные требования удовлетворены полностью.
Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.
Заявитель в отзыве и третье лицо ОАО "Федеральная пассажирская компания" считают решение суда законным и обоснованным и просят оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие заявителя и третьего лица - ОАО "РЖД", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, выслушав представителей ответчика и третьего лица ОАО "Федеральная пассажирская компания", оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 22.09.2009 г. между открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Вагон-Сервис" (арендатор) был заключен договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) имущество в составе: нежилого здания (Здание мойки вагонов), площадью 2 187, 9 кв. м, нежилого здания (Здание очистных сооружений), площадью 486,5 кв. м, сооружение (установка флотационная), площадью застройки - 76,6 кв. м и объемом - 153 куб. м, сооружение (тепловая сеть мойки вагонов), протяженностью - 185 м п., сооружение (паропровод котельной мойки вагонов), протяженностью - 174 м п. и 2 (два) объекта движимого имущества, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, район Железнодорожный, ст. Самара, перечисленное в приложении N 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью. Имущество расположено на земельном участке общей площадью 6 448 841, 9 кв. м с кадастровым номером 63:01:00 00 000:0001.
31.12.2009 г. открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в соответствии с договором N 2009-1 от 02.12.2009 г. передало перечисленное выше имущество в уставный капитал открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания". Право собственности открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания" на указанные объекты зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.02.2010 г. N N 63-АД 356982, 63-АД 357000, 63-АД 356986, 63-АД 356969 и 63-АД 356987.
04.03.2010 г. внеочередное общее собрание акционеров открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания" одобрило совершение сделок между открытым акционерным обществом "Федеральная пассажирская компания" и открытым акционерным обществом "Российские железные дороги", направленных на переход к открытому акционерному обществу "Федеральная пассажирская компания" прав и обязанностей по договорам, заключенным открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" в интересах Федеральной пассажирской дирекции.
31.03.2010 г. открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания", открытое акционерное общество "Российские железные дороги" и закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" заключили дополнительное соглашение N 1 о замене стороны в договоре аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г., в котором, не меняя предмет аренды, подтвердили дату перехода прав на имущество от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к открытому акционерному обществу "Федеральная пассажирская компания" (18.02.2012 г.) и урегулировали порядок уплаты закрытым акционерным обществом "Вагон-Сервис" арендных платежей в пользу нового арендодателя - открытого акционерного общества "Федеральная пассажирская компания".
Пунктом 3.1 договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г. установлен срок действия договора до 31.12.2024 г.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В связи с тем, что срок действия договора установлен более года 17.07.2012 г. закрытое акционерное общество "Вагон-Сервис" обратилось к ответчику с заявлением о государственной регистрации договора аренды и документами, необходимыми для обеспечения государственной регистрации.
30.07.2012 г. решением, оформленным уведомлением N 01/136/2012-620, ответчик приостановил государственную регистрацию договора до 30.08.2012 г.
30.08.2012 г. решением, оформленным сообщением N 01/136/2012-620, ответчик отказал заявителю в государственной регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г.
В обоснование принятого решения об отказе в государственной регистрации договора аренды ответчик указал, что содержание документов, представленных на государственную регистрацию прав не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно: кадастровые паспорта объектов недвижимости, передаваемых в аренду, являющиеся приложениями ко всем подлинным экземплярам договора, подписанные сторонами сделки, к договору аренды не приложены; открытое акционерное общество "Российские железные дороги" не может распоряжаться недвижимым имуществом путем передачи его в аренду в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о праве собственности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на заявленные к государственной регистрации объекты недвижимости; заявитель не представил на государственную регистрацию документы - доказательства соблюдения требований Положения о порядке организации и проведения торгов при распоряжении недвижимым имуществом открытого акционерного общества "Российские железные дороги", утвержденным распоряжением открытого акционерного общества "Российские железные дороги" от 14.04.2005 N 505р и действовавшим на момент заключения сделки, а именно решение уполномоченного должностного лица открытого акционерного общества "Российские железные дороги" о заключении договора либо о проведении торгов, доказательства соблюдения конкурсных процедур, отчет независимого оценщика и т.п.
Таким образом, заявителю было отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости.
В соответствии с разъяснениями, данными в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ, при государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, помещений руководствоваться следующим: если в аренду сдаются полностью все здание, сооружение, помещение, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации, и кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды недвижимого имущества, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться.
Как следует из материалов дела, согласно расписке в получении документов от 17.07.2012 г. на государственную регистрацию договора кадастровые паспорта на арендуемые объекты были представлены.
Кадастровый паспорт арендуемого объекта недвижимости является самостоятельным документом, а не составной частью договора аренды, соответственно, в целях государственной регистрации договора аренды кадастровый паспорт прилагается к договору аренды в качестве самостоятельного документа.
Таким образом, требование регистрирующего органа о приложении к каждому экземпляру договора аренды кадастровых паспортов арендуемых объектов, подписанных сторонами сделки, в качестве приложения, не предусмотрено законом и является неправомерным.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
В пункте 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Пунктом 24 данного Информационного письма указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
То есть законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя (кредитора) другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
Соответственно, договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г., заключенный между прежним собственником (открытым акционерным обществом "Российские железные дороги") и арендатором (закрытым акционерным обществом "Вагон-Сервис" после перехода прав на имущество от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к открытому акционерному обществу "Федеральная пассажирская компания" остался действующим и порождающим те же правовые последствия, как если бы смены арендодателя не было.
Обязательство закрытого акционерного общества "Вагон-Сервис" по обеспечению государственной регистрации договора аренды, установленное в п. 3.2 и в п. 4.3.16 договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г., осталось в силе, а действия заявителя по подаче заявления о государственной регистрации договора аренды соответствовали действующему законодательству Российской Федерации (пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, имеется в виду необходимость государственной регистрации самого договора аренды) и принятым по договору обязательствам.
Арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что изменение арендодателя не повлекло необходимости регистрации изменений по смыслу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем замена арендодателя не отразилась на статусе и юридической силе договора, договор аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 года, поданного на государственную регистрацию, который являлся и является действующим.
Довод ответчика о том, что запись о праве собственности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на объекты аренды в Едином государственном реестре прав отсутствовала, является необоснованным, поскольку замена арендодателя не повлекла утрату юридической силы договора, а отказ регистрирующего органа в регистрации договора в связи с заключением трехстороннего дополнительного соглашения противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав.
Согласно пункту 4 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Пределы проведения правовой экспертизы и проверки законности договоров, представленных на государственную регистрацию, закреплены в статьях 17 - 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Статья 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает требования к оформлению документов, подаваемых на государственную регистрацию.
Вместе с тем, ответчик потребовал от заявителя представить документы, предусмотренные Положением о порядке организации и проведения торгов при распоряжении недвижимым имуществом открытого акционерного общества "Российские железные дороги", утвержденным распоряжением Открытого акционерного общества "Российские железные дороги" N 505р от 14.04.2005 г. и Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом открытого акционерного общества "Российские железные дороги", утвержденным приказом N 150 от 07.11.2008 г., то есть документы, которые не предусмотрены законом в числе обязательных для представления при проведении государственной регистрации договора аренды.
Пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных пунктом 1 этой статьи, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В статье 18 Закона о государственной регистрации закреплено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, а в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с этим Законом для государственной регистрации прав.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа в том числе проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.
Таким образом, исходя из изложенного выше, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды земельного участка, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, установленным к форме и содержанию, а также наличие соответствующих правомочий у подписавших его лиц.
При этом в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
Соблюдение порядка предоставления земельного участка, предшествовавшего подписанию договора аренды, правомерность подписания этого договора, не входит в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.
Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.
Из сообщения об отказе не следует, что заявителю отказано в государственной регистрации в связи с несоответствием представленных документов, в том числе договора аренды, по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.
Таким образом, требование ответчика о предоставлении доказательства соблюдения требований Положения о порядке организации и проведения торгов при распоряжении недвижимым имуществом открытого акционерного общества "Российские железные дороги", утвержденным распоряжением открытого акционерного общества "Российские железные дороги" от 14.04.2005 N 505р и действовавшим на момент заключения сделки, а именно решение уполномоченного должностного лица открытого акционерного общества "Российские железные дороги" о заключении договора либо о проведении торгов, доказательства соблюдения конкурсных процедур, отчет независимого оценщика является неправомерным.
В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из материалов дела следует и не опровергнуто ответчиком, что закрытым акционерным обществом "Вагон-Сервис" к заявлению о регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г. были приложены все документы, необходимые для проведения государственной регистрации, а поэтому оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды N ЦРИА/4/А/1811030000/09/000937 от 22.09.2009 г. не соответствует закону и создает препятствия заявителю в осуществлении экономической деятельности.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2013 г. по делу N А55-31060/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Т.С.ЗАСЫПКИНА
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)