А. Локтионова
БРОКЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ РИЕЛТОРА
Разделы:Риелторская деятельность; Экономика и управление недвижимостью
Одним из видов услуг, оказываемых риелторской организацией, является брокерская деятельность.
Организация-риелтор заключает договор комиссии или договор поручения. Согласно п. 1 статьи 990 Гражданского кодекса (ГК) по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. В соответствии со статьей 971 ГК по договору поручения риелтор обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия.
Нередко брокерская и дилерская деятельность отождествляются. Отличие брокерской деятельности риелтора от дилерской состоит в следующем.
Риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риелтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.
Риелтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности самого риелтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи).
Деятельность риелторской компании, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, в целях налогообложения приравнивается к посреднической.
- Особенности договора поручения
Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. Таким образом, договор поручения относится к числу договоров, оформляющих оказание определенных услуг. Поверенный совершает юридические действия от имени доверителя, являясь представителем последнего.
Вследствие этого необходимо рассматривать поручительство в согласовании с нормами ГК, регулирующими представительство. Однако представительство не всегда основано на договоре поручения.
Юридические действия по договору поручения должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Поэтому договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения.
По договору поручения поверенному выдается доверенность. Согласно статье 185 ГК доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
- Форма договора поручения
Нормы ГК, регулирующие договор поручения, не регламентируют форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными для заключения сделок.
Таким образом, так как стороной в договоре является юридическое лицо, то договор поручения должен быть заключен в письменной форме.
Риелтор может выступать в качестве коммерческого представителя. В соответствии с п. 3 статьи 184 ГК коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний - также и доверенности. По данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Значит, доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.
- Сроки действия договора поручения
Договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока (п. 2 статьи 971 ГК).
Определение срока находится в прямой зависимости от характера прав и обязанностей, которые осуществляет поверенный. Для осуществления определенных юридических действий устанавливается конкретный временной период. В том случае, когда сущность действий поверенного связана с каким-то точно определенным сроком, в договоре может быть указан строго определенный срок.
Срок действия договора поручения тесно связан с последствиями, возникающими после прекращения договора поручения до того момента, как поверенный его выполнил.
- Особенности договора комиссии
Договор комиссии, как правило, основывается на договоре поручения.
Договор комиссии может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием или без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такого обязательства, с условиями или без условий относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии.
Комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае, когда комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом (делькредере), также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии.
Предмет договора комиссии составляет совершение конкретных юридических действий, т.е. сделок, стороной которых выступает комиссионер, а не комитент, поскольку первый совершает данные действия от своего имени, приобретая тем самым права и обязанности в отношениях с третьими лицами. При этом комиссионер действует и за счет комитента. Именно в этом заключается главное отличие договора комиссии от договора поручения и агентского договора.
Следует обратить внимание на то, что если договор поручения и в некоторых случаях агентский договор представляют собой прямое представительство, то договор комиссии осуществляется на основании косвенного, опосредованного представительства.
Комиссионер имеет право на осуществление далеко не всех юридических действий в интересах комитента: например, комиссионеру нельзя поручить исполнение юридических действий, которые вытекают из налоговых и трудовых правоотношений комитента.
Стороны самостоятельно определяют содержание и объем собственных прав и обязанностей в пределах законодательства РФ. Например, обязанности по договору комиссии могут устанавливаться на конкретный срок и без указания такового срока, с указанием либо без указания территории исполнения данного договора, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделок, совершение которых поручено комиссионеру, либо без такого обязательства, с условием или без условия относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)