Статьи
А. Локтионова

АРЕНДА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЯ

Разделы:
Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью




Аренда зданий, помещений и другого недвижимого имущества является довольно-таки распространенной сделкой. Возможна ли аренда отдельных конструктивных элементов здания - крыши, стен, балкона и т.п.?

Разъяснения на этот счет даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (Письмо), посвященном арендным отношениям.

        Аренда крыши, стен

В п. 1 Письма, в частности, рассматривалась ситуация, связанная с договором о предоставлении в пользование крыши здания для размещения на ней рекламы. Высшие арбитры отметили, что такие действия не противоречат законодательству, но отношения сторон в этом случае должны оформляться не договором аренды, а договором возмездного оказания услуг, поскольку такой элемент здания, как крыша, не является отдельным объектом недвижимости и не может быть передан в аренду отдельно от здания.

Следует также учитывать, что если арендуется здание (его часть) совокупно с элементом здания, например наружной стеной, то п. 1 Письма применению не подлежит, поскольку стена здания в таком случае не является самостоятельным предметом аренды.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС ВСО от 06.11.2007 №А19-5732/07-7-Ф02-8215/07 (Постановление).

По договору аренды ОАО (арендодатель) передало в пользование налогоплательщику помещения в здании торгового комплекса, а также наружную часть стены здания торгового комплекса для размещения рекламы. Однако арендатор не мог в полной мере реализовать свое право пользования арендованным имуществом (на стене была размещена рекламная продукция другой организации). Арендатор обратился в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что стены внешнего периметра здания торгового комплекса являются собственностью ОАО, одна из которых передана им в аренду в соответствии с действующим гражданским законодательством. При этом стена здания передана в пользование истцу (арендатору) для размещения на ней рекламной продукции не отдельно от самого объекта недвижимости, а непосредственно с ним, что не противоречит положениям главы 34 Гражданского кодекса (ГК).

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции и со ссылкой на п. 1 Письма пришел к выводу о том, что стена представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Исходя из этого, апелляционная инстанция указала на незаконность владения арендатора данным имуществом и отсутствие у истца права на предъявление иска на основании положений статей 304, 305 ГК.

ФАС ВСО отменил решение арбитражного апелляционного суда от 21.08.2007, оставив без изменения вывод суда первой инстанции.

        Специальный налоговый режим

В большинстве случаев аренда отдельного конструктивного элемента здания (крыши, стены) предназначена для размещения на нем рекламных конструкций.

Исходя из этого у сторон договора аренды может возникнуть вопрос, связанный с уплатой налогов, в частности с применением налогового режима в виде единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Организации (индивидуальные предприниматели), занимающиеся предпринимательской деятельностью по распространению и (или) размещению наружной рекламы для заказчиков на территории субъекта РФ, в котором введена система налогообложения в виде ЕНВД, являются плательщиками единого налога по данному спецрежиму (п. 2 статьи 346.26, статья 346.27 Налогового кодекса (НК)).

Однако довольно часто стороны договора не понимают, кому из них "присвоят" звание "вмененщик" и, соответственно, переведут на уплату единого налога.

Рассмотрим пример. Организация сдает в аренду часть здания (в том числе его фасад) индивидуальному предпринимателю. Предприниматель размещает на фасаде здания рекламную информацию. Является ли он плательщиком ЕНВД?

Существенное значение при ответе на данный вопрос имеет то, какую именно рекламную информацию размещает индивидуальный предприниматель на фасаде здания. Если речь идет о рекламе собственного вида деятельности, то плательщиком единого налога он в указанном случае не будет.

Дело в том, что чиновники неоднократно указывали: при осуществлении предпринимательской деятельности по распространению и (или) размещению наружной рекламы плательщиком ЕНВД признается организация (индивидуальный предприниматель), занимающаяся непосредственно распространением и размещением рекламы для заказчика. Самостоятельное распространение и (или) размещение рекламы о своих товарах (работах, услугах) не признается предпринимательской деятельностью согласно п. 1 статьи 2 ГК, значит, не подлежит переводу на специальный налоговый режим в виде ЕНВД (Письмо Минфина России от 18.01.2008 №03-11-05/07).

Однако рекламное место (фасад здания) может быть предназначено для размещения на нем средств наружной рекламы арендаторов (субарендаторов).

В этом случае осуществляемая организацией предпринимательская деятельность по передаче в аренду части фасада здания не относится к деятельности по распространению и (или) размещению наружной рекламы, поэтому доходы, полученные арендодателем по договорам аренды средств наружной рекламы от частного предпринимателя (арендатора), подлежат налогообложению в общеустановленном порядке (Письма Минфина России от 02.03.2006 №03-11-04/3/106). Значит, плательщиком единого налога в данном случае будет арендатор (предприниматель).

        Особенности уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) при аренде конструктивного элемента здания, являющегося муниципальным имуществом

Предположим, что индивидуальный предприниматель (в соответствии с договором о предоставлении рекламного места) разместил свою рекламу на фасаде здания, являющегося муниципальной собственностью.

Должен ли предприниматель в данном случае уплачивать НДС как налоговый агент?
Полагаем, что не должен и вот почему.

Дело в том, что согласно Письму договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

В рассматриваемой ситуации предприниматель приобретает услуги по предоставлению рекламного места, находящегося в муниципальной собственности, а не услуги по предоставлению в аренду муниципального имущества. Значит, он не является налоговым агентом и не обязан исчислять, удерживать и уплачивать в бюджет НДС.

Сделать это должен непосредственно налогоплательщик, оказывающий услуги по предоставлению рекламного места (статья 143, пп. 1 п. 1 статья 146 НК). Такая позиция изложена в Письме от 28.10.2004 №03-04-11/184.









© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)