Статьи
И. Еланина
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью; Государственная регистрация объекта недвижимости и сделок с ним
Согласно статье 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
На рынке долгосрочного жилищного кредитования действуют следующие участники.
Заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками или договоры займа с некредитными организациями, по условиям которых полученные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).
Продавцы жилья – кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты (займы), при государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Приобретенные с использованием средств кредиторов, последние становятся залогодержателями, что дает им право в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных средств к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
Отношения между указанными участниками ипотечного кредитования носят разнообразный и всеобъемлющий характер. Не следует сводить государственное регулирование в этой области к отдельным мероприятиям частного характера. Денежные средства, вырученные от реализации, направляются на дальнейшее кредитование и т.д.
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающие государственную регистрацию сделок купли-продажи жилых помещений, регистрацию прав нового собственника, выдачу закладных, регистрацию договоров об ипотеке и ипотеки в силу закона. Регистрация договоров ипотеки, заключенных в нотариальной форме, осуществляется в течение 5 рабочих дней, договоров ипотеки, заключенных в простой письменной форме - в течение 8 рабочих дней. Также принято решение об ускоренной регистрации договоров купли-продажи и прав на жилые помещения, приобретаемые в рамках реализации соответствующих целевых программ. Такая регистрация осуществляется в течение 8 рабочих дней.
Основной проблемой при государственной регистрации ипотеки по-прежнему остается недостаточное законодательное урегулирование в этой области. В соответствии со статьей 9 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местонахождению недвижимого имущества.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (иначе - принцип обязательности).
Действующие в настоящее время нормативные правовые акты, устанавливающие правила государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), базируются на положениях ряда норм Гражданского кодекса (ГК). К их числу относятся, прежде всего, п. 1 статьи 131 ГК, предусматривающий обязательность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права залога недвижимого имущества, а также п. 3 статьи 339 ГК, согласно которому договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 6 статьи 131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации должны устанавливаться специальным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, каковым является Закон о регистрации.
Первый вариант возможен в том случае, если залогодатель по каким-либо причинам не зарегистрировал свое первичное право ни в органе учета и технической инвентаризации, ни в Росрегистрации. В этом случае на основании представленных документов Росрегистрация регистрирует первичное (ранее возникшее) право залогодателя, в результате чего тот получает свидетельство о праве на недвижимость, которую впоследствии закладывает по договору ипотеки. При отсутствии первичной регистрации права в Едином государственном реестре договор ипотеки не может быть зарегистрирован, и регистратор прав обязан отказать в государственной регистрации договора об ипотеке.
Второй вариант возможен, когда залогодатель, приобретя недвижимое имущество, зарегистрировал права на него в органах БТИ или иных органах, осуществлявших регистрацию прав на недвижимое имущество до вступления в действие Закона о регистрации.
Третий вариант заключается в том, что залогодатель приобрел и зарегистрировал права на закладываемое имущество уже после вступления в силу Закона о регистрации. Таким образом, его право, возникшее на основании договора купли-продажи, мены, акта ввода строения в эксплуатацию, утвержденного постановлением администрации и т.д., уже внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. нет необходимости регистрировать первичное право в силу наличия информации о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
И. Еланина
ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ
Разделы:Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью; Государственная регистрация объекта недвижимости и сделок с ним
Проблема приобретения жилья связана с нехваткой денежных средств. При этом одним из основных способов решения жилищной проблемы в настоящее время является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Можно выделить три основных взаимосвязанных блока в этом направлении:
- долгосрочное ипотечное кредитование населения;
- кредитование жилищного строительства;
- государственная бюджетная политика приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).
- Долгосрочное ипотечное кредитование
Согласно статье 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
На рынке долгосрочного жилищного кредитования действуют следующие участники.
Заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками или договоры займа с некредитными организациями, по условиям которых полученные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).
Продавцы жилья – кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты (займы), при государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Приобретенные с использованием средств кредиторов, последние становятся залогодержателями, что дает им право в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных средств к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
Отношения между указанными участниками ипотечного кредитования носят разнообразный и всеобъемлющий характер. Не следует сводить государственное регулирование в этой области к отдельным мероприятиям частного характера. Денежные средства, вырученные от реализации, направляются на дальнейшее кредитование и т.д.
- Государственная регистрация
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающие государственную регистрацию сделок купли-продажи жилых помещений, регистрацию прав нового собственника, выдачу закладных, регистрацию договоров об ипотеке и ипотеки в силу закона. Регистрация договоров ипотеки, заключенных в нотариальной форме, осуществляется в течение 5 рабочих дней, договоров ипотеки, заключенных в простой письменной форме - в течение 8 рабочих дней. Также принято решение об ускоренной регистрации договоров купли-продажи и прав на жилые помещения, приобретаемые в рамках реализации соответствующих целевых программ. Такая регистрация осуществляется в течение 8 рабочих дней.
Основной проблемой при государственной регистрации ипотеки по-прежнему остается недостаточное законодательное урегулирование в этой области. В соответствии со статьей 9 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местонахождению недвижимого имущества.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (иначе - принцип обязательности).
Действующие в настоящее время нормативные правовые акты, устанавливающие правила государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), базируются на положениях ряда норм Гражданского кодекса (ГК). К их числу относятся, прежде всего, п. 1 статьи 131 ГК, предусматривающий обязательность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права залога недвижимого имущества, а также п. 3 статьи 339 ГК, согласно которому договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 6 статьи 131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации должны устанавливаться специальным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, каковым является Закон о регистрации.
- Заключение договора об ипотеке
- предварительная регистрация прав залогодателя не была осуществлена;
- предварительная регистрация прав залогодателя была осуществлена по прежнему порядку, т.е. в БТИ или иных органах учета и технической инвентаризации;
- регистрация прав залогодателя осуществлена в Росрегистрации.
Первый вариант возможен в том случае, если залогодатель по каким-либо причинам не зарегистрировал свое первичное право ни в органе учета и технической инвентаризации, ни в Росрегистрации. В этом случае на основании представленных документов Росрегистрация регистрирует первичное (ранее возникшее) право залогодателя, в результате чего тот получает свидетельство о праве на недвижимость, которую впоследствии закладывает по договору ипотеки. При отсутствии первичной регистрации права в Едином государственном реестре договор ипотеки не может быть зарегистрирован, и регистратор прав обязан отказать в государственной регистрации договора об ипотеке.
Второй вариант возможен, когда залогодатель, приобретя недвижимое имущество, зарегистрировал права на него в органах БТИ или иных органах, осуществлявших регистрацию прав на недвижимое имущество до вступления в действие Закона о регистрации.
Третий вариант заключается в том, что залогодатель приобрел и зарегистрировал права на закладываемое имущество уже после вступления в силу Закона о регистрации. Таким образом, его право, возникшее на основании договора купли-продажи, мены, акта ввода строения в эксплуатацию, утвержденного постановлением администрации и т.д., уже внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. нет необходимости регистрировать первичное право в силу наличия информации о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)