Статьи
А. Локтионова

АРЕНДА ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ (ОКОНЧАНИЕ)

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью




Весьма часто организации для осуществления своей деятельности вынуждены арендовать офисные помещения, заключая договор аренды. Рассмотрим правовые основы договора аренды и порядок налогообложения арендной платы организацией.

        Субаренда офиса

На основании п. 1 статьи 615 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным офисом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением офиса. Использование помещения арендатором не в соответствии с условиями договора аренды или назначением офиса может привести к требованию арендодателя расторжения договора и возмещения убытков.

На основании п. 2 статьи 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя:
  • сдавать арендованный офис в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
  • предоставлять арендованный офис в безвозмездное пользование;
  • отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами.

При этом в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К нему применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на офис, находившийся в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (статья 618 ГК). Если же договор аренды признан ничтожным, то это влечет ничтожность и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды.

        Досрочное расторжение договора

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора определены статьями 619, 620 ГК. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
  • пользуется офисом с существенным нарушением условий договора или назначения офиса либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает офис;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта офиса в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
  • арендодатель не предоставляет офис в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию офисом в соответствии с условиями договора или назначением офиса;
  • переданный арендатору офис имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра офиса или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт офиса в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
  • офис в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 статьи 450 ГК.

Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности и если иное не предусмотрено договором аренды офиса, то по истечении срока договора он имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК). О желании заключить такой договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре аренды офиса, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При этом арендатору следует иметь в виду, что, заключая договор аренды офиса на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды офиса с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться офисом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю офис в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК). Если арендатор не возвратил арендованный офис или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного офиса договором предусмотрена неустойка, то убытки по общему правилу могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.

        Неотделимые и отделимые улучшения

В случае произведения арендатором отделимых улучшений арендованного офиса, эти отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (статья 623 ГК).

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного офиса, не отделимые без вреда для офиса, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Следует заметить, что улучшения арендованного офиса, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого офиса, являются собственностью арендодателя.

На основании статьи 624 ГК в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный офис переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного офиса не предусмотрено в договоре аренды, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

        Учет арендных платежей

Арендные платежи за арендуемый офис в соответствии с пп. 10 п. 1 статьи 264 Налогового кодкса (НК) учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 статьи 252 НК, согласно которому расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно пп. 1 п. 1 статьи 146 НК операции по реализации услуг на территории РФ признаются объектом обложения НДС. В связи с этим услуга по предоставлению помещения в аренду, оказываемая арендодателем арендатору, также признается объектом обложения НДС. Если арендодатель является плательщиком НДС, то он должен исчислить с такой операции сумму налога и заплатить ее в бюджет.

При определении налоговой базы арендодатель должен руководствоваться нормами п. 1 статьи 154 НК, в соответствии с которым налог исчисляется исходя из цены аренды офиса, установленной договором. При этом, пока не доказано обратное, считается, что цена, установленная договором, соответствует уровню рыночных цен.

В соответствии со статьей 168 НК арендодатель должен выставить счет-фактуру и предъявить арендатору сумму налога к оплате. Сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента оказания услуг по аренде офиса. Напомню, датой оказания услуг признается дата подписания сторонами акта приема-передачи на их оказание.

Если аренда офиса связана с деятельностью арендатора, не облагаемой НДС, то сумма "входного" налога, предъявляемого к оплате арендодателем, учитывается последним в стоимости услуг аренды (п. 2 статьи 170 НК). Аналогичный порядок учета сумм "входного" налога распространяется и на арендатора, не обладающего статусом плательщика НДС.





© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)