Статьи
А. Локтионова
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Согласно п. 1 Постановления Правительства от 10.08.2007 №505 (Постановление №505) утверждено Положение о принятии федеральными органами исполнительной власти решения о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества (Положение).
Действие Положения распространяется на отношения по привлечению инвестиций в объекты недвижимого имущества, которые:
Если вышеназванные условия выполняются, то Положение может применяться к правоотношениям государственных структур и частных инвесторов по реализации инвестиционных проектов в области капитального строительства и реконструкции объектов недвижимости.
Если федеральные земельные участки, вовлекаемые в инвестиционный проект, предоставлены непосредственно федеральным органам государственной власти, то Положение на такие правоотношения, исходя из его буквального толкования, не распространяется, поскольку по своему юридическому статусу федеральные органы государственной власти не относятся ни к государственным учреждениям, ни к государственным унитарным предприятиям.
Кроме того, Положение не может быть применимо по отношению к инвестиционным проектам с участием открытых акционерных обществ, акции которых находятся в федеральной собственности.
Согласно п. 2 Постановления №505 Минэкономразвития РФ в 3-месячный срок необходимо было утвердить, в частности, порядок организации и проведения аукционов на право заключения инвестиционных договоров в отношении федеральных объектов недвижимости.
Инвестором проекта признается физическое или юридическое лицо, победившее на аукционе, заключившее инвестиционный договор и обеспечивающее финансирование (софинансирование) инвестиционного проекта за счет собственных средств, привлечения финансовых ресурсов соинвесторов либо заемных средств (п. 2 Положения).
Следует отметить, что Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (Закон 39-ФЗ) не предусмотрено проведение каких-либо торгов на заключение инвестиционного договора. При этом однако согласно п. 1 статьи 8 Закона 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании инвестиционного договора, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством. Согласно статье 447 Гражданского кодекса (ГК) гражданский договор (в том числе инвестиционный) может быть заключен на торгах. По результатам аукциона выигрывает то лицо, которое предложит наивысшую цену.
Введена в действие специальная процедура принятия решения о согласовании проекта инвестиционного договора.
На первом этапе процедуры инициатор инвестиционного проекта формирует пакет необходимых документов (п. 7 разд. II Положения):
После того как пакет необходимых документов сформирован, он вместе с заявкой направляется в отраслевой федеральный орган исполнительной власти, которому подведомственно соответствующее учреждение или унитарное предприятие, который в течение 30 дней рассматривает представленный пакет и принимает решение либо об отказе в даче согласия на заключение инвестиционного договора, либо о согласии на такое заключение.
Закрытый перечень оснований для отказа определен в п. 11 Положения:
В случае положительного решения заявка и пакет документов направляются в ФАУФИ, которое также в течение 30 дней принимает решение либо об отказе в даче согласия на реализацию инвестиционного проекта, либо о согласии.
Согласно п. 15 Положения решение об отказе в согласовании заключения инвестиционного договора принимается ФАУФИ в случае, если:
Весь пакет документов с распоряжением ФАУФИ и проектом распорядительного акта Правительства направляется в Минэкономразвития, если инвестиционный проект подпадает под категорию проектов, для реализации которых требуется согласие Правительства, а именно (п. 4 Положения):
Инвестиционный договор, как правило, заключается между инвестором, победившим по итогам аукциона, инициатором проекта и ФАУФИ. В проект инвестиционного договора включаются все установленные Правительством РФ существенные условия (п. 9 Положения):
При отсутствии утвержденной проектной документации на этапе заключения инвестиционного договора суммарный объем капитальных вложений в инвестиционный проект может быть указан весьма условно. С учетом этого в инвестиционный договор на этапе его подготовки вносят оговорки об изменении графика финансирования и суммарного объема капитальных вложений после утверждения проектной документации в установленном порядке.
Следует остановиться на таком существенном условии инвестиционного договора, как условии о банковской гарантии. Согласно Положению банковская гарантия предоставляется инвестором до заключения инвестиционного договора. При этом не указывается, исполнение какого обязательства инвестора обеспечивается банковской гарантией. В случае если банковская гарантия будет обеспечивать исполнение инвестором обязательств, вытекающих из инвестиционного договора, по общему правилу банковская гарантия оформляется после момента возникновения основного обязательства, а не до этого момента (п. 1 статьи 329 и п. 1 статьи 369 ГК).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
А. Локтионова
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СДЕЛОК В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Вложение инвестиций в государственную недвижимость является одним из распространенных в настоящее время способов вложения денег частными инвесторами.
Как правило, государство обладает либо правом на земельный участок, на котором предполагается новое капитальное строительство, либо правом на объект капитального строительства, который планируется реконструировать. Частный инвестор после завершения инвестиционного проекта получает в собственность часть помещений данного объекта недвижимости.
Первым этапом является обязательное получение согласия государства на реализацию инвестиционного проекта как собственника недвижимости, вовлекаемой в инвестиционный проект.
Выдача такого согласия осуществляется Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ).
Нормативно-правовое регулирование
Согласно п. 1 Постановления Правительства от 10.08.2007 №505 (Постановление №505) утверждено Положение о принятии федеральными органами исполнительной власти решения о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества (Положение).
Действие Положения распространяется на отношения по привлечению инвестиций в объекты недвижимого имущества, которые:
- находятся в федеральной собственности;
- закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными учрчреждениями и унитарными предприятиями;
- являются земельными участками, предоставленными в установленном порядке государственным учреждениям и унитарным предприятиям;
- не являются воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания, космическими объектами, предприятиями как имущественными комплексами и федеральными объектами недвижимого имущества, расположенными за пределами России.
Если вышеназванные условия выполняются, то Положение может применяться к правоотношениям государственных структур и частных инвесторов по реализации инвестиционных проектов в области капитального строительства и реконструкции объектов недвижимости.
Если федеральные земельные участки, вовлекаемые в инвестиционный проект, предоставлены непосредственно федеральным органам государственной власти, то Положение на такие правоотношения, исходя из его буквального толкования, не распространяется, поскольку по своему юридическому статусу федеральные органы государственной власти не относятся ни к государственным учреждениям, ни к государственным унитарным предприятиям.
Кроме того, Положение не может быть применимо по отношению к инвестиционным проектам с участием открытых акционерных обществ, акции которых находятся в федеральной собственности.
Проведение аукционов
Согласно п. 2 Постановления №505 Минэкономразвития РФ в 3-месячный срок необходимо было утвердить, в частности, порядок организации и проведения аукционов на право заключения инвестиционных договоров в отношении федеральных объектов недвижимости.
Инвестором проекта признается физическое или юридическое лицо, победившее на аукционе, заключившее инвестиционный договор и обеспечивающее финансирование (софинансирование) инвестиционного проекта за счет собственных средств, привлечения финансовых ресурсов соинвесторов либо заемных средств (п. 2 Положения).
Следует отметить, что Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (Закон 39-ФЗ) не предусмотрено проведение каких-либо торгов на заключение инвестиционного договора. При этом однако согласно п. 1 статьи 8 Закона 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании инвестиционного договора, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством. Согласно статье 447 Гражданского кодекса (ГК) гражданский договор (в том числе инвестиционный) может быть заключен на торгах. По результатам аукциона выигрывает то лицо, которое предложит наивысшую цену.
Введена в действие специальная процедура принятия решения о согласовании проекта инвестиционного договора.
На первом этапе процедуры инициатор инвестиционного проекта формирует пакет необходимых документов (п. 7 разд. II Положения):
После того как пакет необходимых документов сформирован, он вместе с заявкой направляется в отраслевой федеральный орган исполнительной власти, которому подведомственно соответствующее учреждение или унитарное предприятие, который в течение 30 дней рассматривает представленный пакет и принимает решение либо об отказе в даче согласия на заключение инвестиционного договора, либо о согласии на такое заключение.
Закрытый перечень оснований для отказа определен в п. 11 Положения:
В случае положительного решения заявка и пакет документов направляются в ФАУФИ, которое также в течение 30 дней принимает решение либо об отказе в даче согласия на реализацию инвестиционного проекта, либо о согласии.
Согласно п. 15 Положения решение об отказе в согласовании заключения инвестиционного договора принимается ФАУФИ в случае, если:
- отчеты об оценке составлены с нарушением требований законодательства РФ об оценочной деятельности;
- условия проекта инвестиционного договора противоречат законодательству РФ.
Весь пакет документов с распоряжением ФАУФИ и проектом распорядительного акта Правительства направляется в Минэкономразвития, если инвестиционный проект подпадает под категорию проектов, для реализации которых требуется согласие Правительства, а именно (п. 4 Положения):
- стоимость недвижимого имущества, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн. рублей;
- стоимость недвижимого имущества, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн. рублей.
Заключение инвестиционного договора
Инвестиционный договор, как правило, заключается между инвестором, победившим по итогам аукциона, инициатором проекта и ФАУФИ. В проект инвестиционного договора включаются все установленные Правительством РФ существенные условия (п. 9 Положения):
При отсутствии утвержденной проектной документации на этапе заключения инвестиционного договора суммарный объем капитальных вложений в инвестиционный проект может быть указан весьма условно. С учетом этого в инвестиционный договор на этапе его подготовки вносят оговорки об изменении графика финансирования и суммарного объема капитальных вложений после утверждения проектной документации в установленном порядке.
Следует остановиться на таком существенном условии инвестиционного договора, как условии о банковской гарантии. Согласно Положению банковская гарантия предоставляется инвестором до заключения инвестиционного договора. При этом не указывается, исполнение какого обязательства инвестора обеспечивается банковской гарантией. В случае если банковская гарантия будет обеспечивать исполнение инвестором обязательств, вытекающих из инвестиционного договора, по общему правилу банковская гарантия оформляется после момента возникновения основного обязательства, а не до этого момента (п. 1 статьи 329 и п. 1 статьи 369 ГК).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)