Статьи
Н. Афанасьева
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Суть торгов заключается в следующем: право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса. Именно с ним заключается договор купли-продажи.
В то же время при проведении конкурса при равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.
Статья 447 ГК называет две основные формы для осуществления торгов:
Аукцион предназначен для выявления покупателя, способного предложить наивысшую цену. Конкурс нацелен на выбор лиц, наиболее способных к оптимальному решению задачи, поставленной собственником имущества.
Аукцион выступает способом привлечь предложения о заключении договора. Конкурс представляет собой разновидность публичного обещания награды.
Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения, отвечающие условиям торгов.
Состязание участвующих в аукционе покупателей может проводиться по различным правилам.
Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме в порядке выдвижения цен, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества, начиная от начальной стоимости, назначенной собственником или специализированной организацией. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену.
Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей - вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2 - 3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из участников, который не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент.
При наличии лишь одного участника аукцион или конкурс не проводится. Законодательство признает заключенную подобным образом сделку несостоявшейся (п. 5 статьи 447 ГК).
Аукционы и конкурсы бывают открытыми и закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе или конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Вместе с тем сам организатор торгов может установить более продолжительный срок. Кроме того, специальный закон (но не подзаконный акт) может установить более короткий или более продолжительный срок для оповещения о торгах.
Извещение должно содержать во всяком случае сведения о:
Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от их проведения, при этом (п. 3 статьи 448 ГК):
Если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, то он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
В свою очередь организатор закрытых торгов не вправе отзывать сделанное им извещение о проведении торгов. Но если он все же отзовет извещение, то он всегда обязан возместить участникам реальный ущерб.
Условия торгов могут предусматривать обязанность лиц, участвующих в торгах, внести задаток. Условия о внесении задатка и о размере, сроках и порядке его внесения не могут быть изменены после извещения о проведении торгов.
В соответствии с п. 4 статьи 448 ГК задаток возвращается, если торги не состоялись (причем независимо от времени, когда об этом было сделано оповещение). Кроме того, задаток возвращается лицу, которое участвовало в торгах, но не выиграло их. Таким образом, задаток не возвращается, если лицо внесло задаток, но не участвовало в проведенных торгах.
Согласно п. 5 статьи 448 ГК предусмотрена взаимная обязанность лица, выигравшего торги, и организатора торгов подписать в день проведения торгов протокол. Этот протокол имеет силу договора.
Подписание протокола не освобождает стороны от обязанности дальнейшего оформления своих договорных обязательств
Если лицо, выигравшее торги, уклоняется от подписания протокола, то оно утрачивает внесенный им задаток. Никакие другие меры ответственности при этом не могут быть применены.
Если от подписания протокола уклоняется организатор торгов, то он обязан не только вернуть победителю двойную сумму задатка, но и возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Отличие торгов, предметом которых является только право на заключение договора, от всех иных торгов состоит в том, что кроме подписания протокола здесь требуется в качестве отдельного и самостоятельного акта подписание сторонами самого договора. Оно должно последовать либо в течение 20 дней после подписания протокола, либо в течение иного срока, если он указан в извещении о торгах.
Смотрите далее: "Регистрация приобретенного на торгах недвижимого имущества".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТОРГАХ: ФОРМЫ, СПОСОБЫ И ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Гражданское законодательство предусматривает различные основания приобретения прав собственности на недвижимое имущество. Так, согласно п. 2 статьи 218 Гражданского кодекса (ГК) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Кроме того, в соответствии с п. 1 статьи 447 ГК договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
ГК содержит только три статьи, регулирующие порядок проведения торгов. При этом правовые нормы о торгах широко представлены в специальном законодательстве, в частности:
- Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества";
- Положении об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 г. №585.
Формы и способы проведения торгов
Суть торгов заключается в следующем: право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса. Именно с ним заключается договор купли-продажи.
В то же время при проведении конкурса при равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.
Статья 447 ГК называет две основные формы для осуществления торгов:
- аукцион;
- конкурс.
Аукцион предназначен для выявления покупателя, способного предложить наивысшую цену. Конкурс нацелен на выбор лиц, наиболее способных к оптимальному решению задачи, поставленной собственником имущества.
Аукцион выступает способом привлечь предложения о заключении договора. Конкурс представляет собой разновидность публичного обещания награды.
Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения, отвечающие условиям торгов.
Состязание участвующих в аукционе покупателей может проводиться по различным правилам.
Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме в порядке выдвижения цен, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества, начиная от начальной стоимости, назначенной собственником или специализированной организацией. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену.
Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей - вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2 - 3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из участников, который не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент.
При наличии лишь одного участника аукцион или конкурс не проводится. Законодательство признает заключенную подобным образом сделку несостоявшейся (п. 5 статьи 447 ГК).
Процедура проведения торгов
Аукционы и конкурсы бывают открытыми и закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе или конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Вместе с тем сам организатор торгов может установить более продолжительный срок. Кроме того, специальный закон (но не подзаконный акт) может установить более короткий или более продолжительный срок для оповещения о торгах.
Извещение должно содержать во всяком случае сведения о:
- времени, месте и форме торгов;
- их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги;
- начальной цене - минимальной цене, с которой организатор торгов согласен начать торги.
Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от их проведения, при этом (п. 3 статьи 448 ГК):
- организатор открытого аукциона вправе отказаться от его проведения не позднее чем за 3 дня до проведения аукциона, при этом он не несет никакой ответственности в связи с таким отказом;
- организатор открытого конкурса вправе отказаться от его проведения не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса, при этом он не несет никакой ответственности в связи с таким отказом.
Если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, то он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
В свою очередь организатор закрытых торгов не вправе отзывать сделанное им извещение о проведении торгов. Но если он все же отзовет извещение, то он всегда обязан возместить участникам реальный ущерб.
Условия торгов могут предусматривать обязанность лиц, участвующих в торгах, внести задаток. Условия о внесении задатка и о размере, сроках и порядке его внесения не могут быть изменены после извещения о проведении торгов.
В соответствии с п. 4 статьи 448 ГК задаток возвращается, если торги не состоялись (причем независимо от времени, когда об этом было сделано оповещение). Кроме того, задаток возвращается лицу, которое участвовало в торгах, но не выиграло их. Таким образом, задаток не возвращается, если лицо внесло задаток, но не участвовало в проведенных торгах.
Согласно п. 5 статьи 448 ГК предусмотрена взаимная обязанность лица, выигравшего торги, и организатора торгов подписать в день проведения торгов протокол. Этот протокол имеет силу договора.
Подписание протокола не освобождает стороны от обязанности дальнейшего оформления своих договорных обязательств
Если лицо, выигравшее торги, уклоняется от подписания протокола, то оно утрачивает внесенный им задаток. Никакие другие меры ответственности при этом не могут быть применены.
Если от подписания протокола уклоняется организатор торгов, то он обязан не только вернуть победителю двойную сумму задатка, но и возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Отличие торгов, предметом которых является только право на заключение договора, от всех иных торгов состоит в том, что кроме подписания протокола здесь требуется в качестве отдельного и самостоятельного акта подписание сторонами самого договора. Оно должно последовать либо в течение 20 дней после подписания протокола, либо в течение иного срока, если он указан в извещении о торгах.
Смотрите далее: "Регистрация приобретенного на торгах недвижимого имущества".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)