Статьи
Р. Демьянов
Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
В соответствии со статьей 346.16 Налогового кодекса (НК) организация, применяющая УСН, уменьшает полученные ею доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 статьи 346.16 НК).
Согласно статьям 346.16 и 346.17 НК расходами признаются затраты после их фактической оплаты. Указанные расходы принимаются в налоговом учете только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности и только с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.
В течение налогового периода за отчетные периоды расходы отражаются равными долями в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.
Расходы принимаются в налоговом учете только по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.
Амортизируемым признается имущество в соответствии со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб., кроме земли и объектов природопользования (статья 256 НК).
Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
Расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 статьи 257 НК.
Поскольку основные средства учитываются по правилам бухгалтерского учета, согласно ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 №26н) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
Кроме того, согласно пп. 3 п. 1 статьи 346.16 НК организации на УСН могут учесть в составе расходов затраты на ремонт основных средств.
В соответствии со статьей 346.16 НК в случае реализации основных средств до истечения 3-х лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации, исходя из положений гл. 25 НК, и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Учесть при расчетах можно только начисленную амортизацию при условии, если данный объект недвижимости был введен в эксплуатацию – уменьшение доходов от реализации основных средств, осуществленной при применении УСН, на остаточную стоимость реализованных основных средств статьей 346.16 НК не предусмотрено (Письмо Минфина России от 18.04.2007 №03-11-04/2/106).
При этом хотелось бы обратить внимание на право налоговых органов проверять правильность применения цен по сделкам в случаях, перечисленных в п. 2 статьи 40 НК, в частности когда сделки совершаются между взаимозависимыми лицами (Письмо Минфина России от 21.03.2007 №03-02-07/1-132).
Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 №1), объекты недвижимости в основном относятся к имуществу со сроком полезного использования (СПИ) по группам:
Если налогоплательщики-"упрощенцы" хотят избежать пересчета налоговой базы и доначисления единого налога и пеней за весь период использования, они должны реализовать объекты недвижимости, приобретенные при применении УСН, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, только через 10 лет.
Налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу лишь в случае реализации или передачи основного средства; то есть при списании, ликвидации в результате аварии, хищении или недостаче и в других аналогичных ситуациях пересчет делать не надо.
Согласно п. 3 статьи 38 НК товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если лицо, находящееся на УСН, приобрело объект недвижимости с целью перепродажи, то в силу ПБУ 6/01 он не может принять его к учету в качестве основного средства.
Согласно статьям 346.16 и 346.17 НК расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину НДС), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, принимаются по мере реализации данных товаров. Расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, включаются в состав расходов после их фактической оплаты.
Суммы НДС по товарам учитывают в расходах по мере реализации товаров.
Налогоплательщик вправе для целей налогообложения использовать один из следующих методов оценки покупных товаров:
Согласно Письму Минфина от 18.12.2007 №03-11-04/2/308 под реализацией товаров при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в состав расходов включается стоимость приобретенных товаров, оплаченных поставщикам, реализованных и оплаченных покупателями.
Если объект недвижимости приобретен с целью перепродажи, он подлежит учету в качестве товара и не может быть основным средством (Письмо Минфина от 01.02.2008 №03-11-04/2/25). Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта недвижимости в качестве расходов на товары (п. 2 статьи 346.17 НК).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
КАК ВЫГОДНЕЕ УЧЕСТЬ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ ОРГАНИЗАЦИЕЙ, ПРИМЕНЯЮЩЕЙ УСН?
Разделы:Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Рассмотрим ситуацию, когда организация, применяющая упрощенную систему налогообложения (УСН), с объектом налогообложения "доходы минус расходы", реализует объект недвижимости.
Как же выгоднее при налогообложении учесть данный объект: как основное средство или как товар?
Учет недвижимости как основного средства
В соответствии со статьей 346.16 Налогового кодекса (НК) организация, применяющая УСН, уменьшает полученные ею доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 статьи 346.16 НК).
Согласно статьям 346.16 и 346.17 НК расходами признаются затраты после их фактической оплаты. Указанные расходы принимаются в налоговом учете только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности и только с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.
В течение налогового периода за отчетные периоды расходы отражаются равными долями в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.
Расходы принимаются в налоговом учете только по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.
Амортизируемым признается имущество в соответствии со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб., кроме земли и объектов природопользования (статья 256 НК).
Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
Расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 статьи 257 НК.
Поскольку основные средства учитываются по правилам бухгалтерского учета, согласно ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 №26н) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Кроме того, согласно пп. 3 п. 1 статьи 346.16 НК организации на УСН могут учесть в составе расходов затраты на ремонт основных средств.
Реализация недвижимости как основного средства
В соответствии со статьей 346.16 НК в случае реализации основных средств до истечения 3-х лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации, исходя из положений гл. 25 НК, и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Учесть при расчетах можно только начисленную амортизацию при условии, если данный объект недвижимости был введен в эксплуатацию – уменьшение доходов от реализации основных средств, осуществленной при применении УСН, на остаточную стоимость реализованных основных средств статьей 346.16 НК не предусмотрено (Письмо Минфина России от 18.04.2007 №03-11-04/2/106).
При этом хотелось бы обратить внимание на право налоговых органов проверять правильность применения цен по сделкам в случаях, перечисленных в п. 2 статьи 40 НК, в частности когда сделки совершаются между взаимозависимыми лицами (Письмо Минфина России от 21.03.2007 №03-02-07/1-132).
Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 №1), объекты недвижимости в основном относятся к имуществу со сроком полезного использования (СПИ) по группам:
- к седьмой (свыше 15 до 20 лет);
- к восьмой (свыше 20 до 25 лет);
- к девятой (свыше 25 до 30 лет);
- к десятой (свыше 30 лет).
Если налогоплательщики-"упрощенцы" хотят избежать пересчета налоговой базы и доначисления единого налога и пеней за весь период использования, они должны реализовать объекты недвижимости, приобретенные при применении УСН, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, только через 10 лет.
Налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу лишь в случае реализации или передачи основного средства; то есть при списании, ликвидации в результате аварии, хищении или недостаче и в других аналогичных ситуациях пересчет делать не надо.
Учет объекта недвижимости как товара
Согласно п. 3 статьи 38 НК товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если лицо, находящееся на УСН, приобрело объект недвижимости с целью перепродажи, то в силу ПБУ 6/01 он не может принять его к учету в качестве основного средства.
Согласно статьям 346.16 и 346.17 НК расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину НДС), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, принимаются по мере реализации данных товаров. Расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, включаются в состав расходов после их фактической оплаты.
Суммы НДС по товарам учитывают в расходах по мере реализации товаров.
Налогоплательщик вправе для целей налогообложения использовать один из следующих методов оценки покупных товаров:
- по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО);
- по стоимости последних по времени приобретения (ЛИФО);
- по средней стоимости;
- по стоимости единицы товара.
Согласно Письму Минфина от 18.12.2007 №03-11-04/2/308 под реализацией товаров при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в состав расходов включается стоимость приобретенных товаров, оплаченных поставщикам, реализованных и оплаченных покупателями.
Если объект недвижимости приобретен с целью перепродажи, он подлежит учету в качестве товара и не может быть основным средством (Письмо Минфина от 01.02.2008 №03-11-04/2/25). Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта недвижимости в качестве расходов на товары (п. 2 статьи 346.17 НК).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)