Статьи
Р. Демьянов
Государственная регистрация объекта недвижимости и сделок с ним; Сделки с недвижимостью
К нотариально удостоверенным приравниваются доверенности, удостоверенные определенными должностными лицами в определенных законом случаях. Перечень таких лиц и случаев, при которых они вправе удостоверять доверенности, содержится в статье 185 Гражданского кодекса.
Так, право удостоверять доверенности имеют:
Доверенность должна быть подписана представляемым.
Поскольку государственная регистрация в соответствующих случаях является необходимой стадией в заключении договора, достаточным основанием для подачи заявления о государственной регистрации представителем может служить и доверенность, в которой лицо уполномочивается заключить договор, подлежащий государственной регистрации.
Возможна выдача генеральной доверенности, уполномочивающей представителя на совершение неограниченного числа любых сделок. Генеральная доверенность является достаточным основанием для подтверждения полномочий представителя на подачу заявления о государственной регистрации.
Если правообладателем или стороной в договоре является несовершеннолетний, порядок подачи заявления и представления документов на государственную регистрацию определяется Инструкцией о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 г. №126.
От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних) заявления о государственной регистрации подаются их законными представителями: родителями, усыновителями, опекунами. Указанные лица должны подтвердить свою кровную или соответственно юридическую связь с малолетними путем предъявления выданного органами загс свидетельства о рождении ребенка или свидетельства об усыновлении, а в соответствующих случаях - документа, выданного органом опеки и попечительства о назначении и полномочиях опекуна.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет сами могут обращаться с заявлением о регистрации прав, но непременно с письменного согласия на это их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). Согласие должно быть выражено в письменной форме. Если оно дано на заключение договора, то должно признаваться действительным и при регистрации прав, вытекающих из такого договора.
Если согласия на заключение договора не было, но представлено согласие на проведение его государственной регистрации, этого достаточно, поскольку законный представитель вправе одобрить сделку и после ее совершения (статьи 26, 183 ГК).
Все вышеуказанные требования не распространяются на несовершеннолетних, которые приобрели полную дееспособность еще до достижения 18 лет (имеются в виду лица, вступившие в брак до 18 лет, либо те, кто по решению органа опеки и попечительства или суда объявлен эмансипированным). В этих случаях несовершеннолетние действуют самостоятельно.
В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
Примерами могут служить:
Такие акты издаются только в случаях и в порядке, которые указаны в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.
Особо выделен случай, когда основанием возникновения права служит нотариально удостоверенная сделка либо иное совершенное нотариусом действие. Заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
Если одна из сторон, заключившая договор, уклоняется от подачи заявления о его государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о проведении государственной регистрации. Такое решение имеет обязательное значение для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. В этом случае государственная регистрация производится на основании решения суда.
К тому же с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, возникшие в результате приостановления (задержания) регистрации. Все это при условии, что подобное уклонение было необоснованным (статья 165 ГК).
Убытки, которые должна нести уклоняющаяся сторона, включают реальный ущерб - утрату или повреждение имущества, расходы, которые понесла или должна будет понести сторона, чьи права были нарушены, для восстановления нарушенного права, и упущенную выгоду - неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы контрагент не уклонился от государственной регистрации сделки (статья 15 ГК).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
ПРАВО ПОДАЧИ ДОКУМЕНТОВ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ НЕДВИЖИМОСТИ
Разделы:Государственная регистрация объекта недвижимости и сделок с ним; Сделки с недвижимостью
Согласно п. 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон 122-ФЗ) основанием для государственной регистрации недвижимости заявление правообладателя либо сторон договора, выступающих от собственного имени. От их имени заявление может быть подано уполномоченным ими лицом при условии наличия у него, если иное не предусмотрено законом, нотариально удостоверенной доверенности.
Помимо нотариусов право совершать определенные нотариальные действия, в том числе удостоверять доверенности, предоставлено должностным лицам органов исполнительной власти при условии отсутствия в населенном пункте нотариуса, а также должностным лицам консульских учреждений РФ.
Удостоверение по доверенности
К нотариально удостоверенным приравниваются доверенности, удостоверенные определенными должностными лицами в определенных законом случаях. Перечень таких лиц и случаев, при которых они вправе удостоверять доверенности, содержится в статье 185 Гражданского кодекса.
Так, право удостоверять доверенности имеют:
- при оформлении доверенностей военнослужащих или других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и иных военно-лечебных учреждениях, - начальник такого учреждения, его заместитель по медицинской части, старший или дежурный врачи;
- при оформлении доверенностей военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенностей рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих - командир этих части, соединения, учреждения или заведения;
- при оформлении доверенностей лиц, находящихся в местах лишения свободы, - начальник соответствующего места лишения свободы;
- при оформлении доверенностей совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, - администрация этого учреждения или руководитель (его заместитель) соответствующего органа социальной защиты.
Доверенность должна быть подписана представляемым.
Поскольку государственная регистрация в соответствующих случаях является необходимой стадией в заключении договора, достаточным основанием для подачи заявления о государственной регистрации представителем может служить и доверенность, в которой лицо уполномочивается заключить договор, подлежащий государственной регистрации.
Возможна выдача генеральной доверенности, уполномочивающей представителя на совершение неограниченного числа любых сделок. Генеральная доверенность является достаточным основанием для подтверждения полномочий представителя на подачу заявления о государственной регистрации.
Правообладатель – несовершеннолетнее лицо
Если правообладателем или стороной в договоре является несовершеннолетний, порядок подачи заявления и представления документов на государственную регистрацию определяется Инструкцией о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 г. №126.
От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних) заявления о государственной регистрации подаются их законными представителями: родителями, усыновителями, опекунами. Указанные лица должны подтвердить свою кровную или соответственно юридическую связь с малолетними путем предъявления выданного органами загс свидетельства о рождении ребенка или свидетельства об усыновлении, а в соответствующих случаях - документа, выданного органом опеки и попечительства о назначении и полномочиях опекуна.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет сами могут обращаться с заявлением о регистрации прав, но непременно с письменного согласия на это их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). Согласие должно быть выражено в письменной форме. Если оно дано на заключение договора, то должно признаваться действительным и при регистрации прав, вытекающих из такого договора.
Если согласия на заключение договора не было, но представлено согласие на проведение его государственной регистрации, этого достаточно, поскольку законный представитель вправе одобрить сделку и после ее совершения (статьи 26, 183 ГК).
Все вышеуказанные требования не распространяются на несовершеннолетних, которые приобрели полную дееспособность еще до достижения 18 лет (имеются в виду лица, вступившие в брак до 18 лет, либо те, кто по решению органа опеки и попечительства или суда объявлен эмансипированным). В этих случаях несовершеннолетние действуют самостоятельно.
Особые случаи возникновения прав на недвижимое имущество
В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
Примерами могут служить:
- свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное соответствующим муниципальным органом;
- распоряжение Правительства РФ о передаче в собственность субъекту РФ либо муниципальному образованию определенного объекта федеральной собственности;
- лицензия на водопользование, выданная государственным органом управления, использования и охраны водного фонда, и др.
Такие акты издаются только в случаях и в порядке, которые указаны в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.
Особо выделен случай, когда основанием возникновения права служит нотариально удостоверенная сделка либо иное совершенное нотариусом действие. Заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
Уклонение от регистрации
Если одна из сторон, заключившая договор, уклоняется от подачи заявления о его государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о проведении государственной регистрации. Такое решение имеет обязательное значение для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. В этом случае государственная регистрация производится на основании решения суда.
К тому же с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, возникшие в результате приостановления (задержания) регистрации. Все это при условии, что подобное уклонение было необоснованным (статья 165 ГК).
Убытки, которые должна нести уклоняющаяся сторона, включают реальный ущерб - утрату или повреждение имущества, расходы, которые понесла или должна будет понести сторона, чьи права были нарушены, для восстановления нарушенного права, и упущенную выгоду - неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы контрагент не уклонился от государственной регистрации сделки (статья 15 ГК).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)