ЗАСТРОЙЩИК ПО ДОГОВОРУ НА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЧАСТЬ 1

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон №214-ФЗ) для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (статья 2 Закона №214-ФЗ).


Смотрите также статью: "Застройщик по договору на долевое строительстве: часть 2".


В соответствии со статьей 48 ГК юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы. В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество.

Ключевыми признаками застройщика являются следующие.

Во-первых, наличие в собственности или на праве аренды земельного участка. Особо следует указать на четкую регламентацию Законом №214-ФЗ вида имущественных прав на земельный участок. Это может быть только либо право собственности, либо право аренды. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Однако в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 статьей 20 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Во-вторых, наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. На основании статьи 51 ГрК разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

В-третьих, привлечение денежных средств дольщиков для строительства на принадлежащем юридическому лицу (на обозначенных в Законе виде прав) земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. К иным объектам недвижимости могут относиться гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

В качестве эмитента, имеющего право выпускать жилищные сертификаты, может выступать только застройщик, также отвечающий приведенным выше требованиям.

В связи со встречающимися в практике коллизиями норм Закона №214-ФЗ и законодательства об инвестиционной деятельности следует определиться, как правильно именовать данного участника инвестиционного процесса: заказчиком в соответствии с Законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", застройщиком согласно Закону №214-ФЗ либо заказчиком-застройщиком, как он поименован в Положении о заказчике-застройщике.

Также стоит отметить, что Закон №214-ФЗ вкладывает несколько иной смысл в понятие "застройщик", нежели ГрК РФ.

В соответствии с п. 16 статьи 1 ГрК застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Основные обязанности застройщика сводятся к следующему:

• обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;
• осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
• контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;
• осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;
• совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.