Статьи
Р. Демьянов

ЗАСТРОЙЩИК ПО ДОГОВОРУ НА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЧАСТЬ 1

Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью




Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон №214-ФЗ) для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (статья 2 Закона №214-ФЗ).


Смотрите также статью: "Застройщик по договору на долевое строительстве: часть 2".


В соответствии со статьей 48 ГК юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы. В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество.

Ключевыми признаками застройщика являются следующие.

Во-первых, наличие в собственности или на праве аренды земельного участка. Особо следует указать на четкую регламентацию Законом №214-ФЗ вида имущественных прав на земельный участок. Это может быть только либо право собственности, либо право аренды. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Однако в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 статьей 20 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Во-вторых, наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. На основании статьи 51 ГрК разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

В-третьих, привлечение денежных средств дольщиков для строительства на принадлежащем юридическому лицу (на обозначенных в Законе виде прав) земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. К иным объектам недвижимости могут относиться гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

В качестве эмитента, имеющего право выпускать жилищные сертификаты, может выступать только застройщик, также отвечающий приведенным выше требованиям.

В связи со встречающимися в практике коллизиями норм Закона №214-ФЗ и законодательства об инвестиционной деятельности следует определиться, как правильно именовать данного участника инвестиционного процесса: заказчиком в соответствии с Законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", застройщиком согласно Закону №214-ФЗ либо заказчиком-застройщиком, как он поименован в Положении о заказчике-застройщике.

Также стоит отметить, что Закон №214-ФЗ вкладывает несколько иной смысл в понятие "застройщик", нежели ГрК РФ.

В соответствии с п. 16 статьи 1 ГрК застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Основные обязанности застройщика сводятся к следующему:

  • обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;
  • осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
  • контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;
  • осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;
  • совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и техническими условиями.

Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных статьей 49 ГрК, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу.









© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)