Статьи
А. Локтионова

ОКАЗАНИЕ РИЕЛТОРОМ КОМПЛЕКСНЫХ УСЛУГ: ИНВЕСТИРОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВО

Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Риелторская деятельность; Экономика и управление недвижимостью




Все услуги, оказываемые риелтором клиенту, можно разделить на две группы:

  • первая группа - это услуги риелтора по участию имущества, недвижимого и жилого, в гражданском обороте;
  • вторая группа - действия риелтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдаче в наем, аренду и т.д.

Первая группа услуг всегда оказывается любой риелторской фирмой. Связаны они с тем, что риелтор оказывает посреднические услуги по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента либо с его материальными средствами с конечной целью приобретения клиентом недвижимого имущества. Здесь можно говорить об участии риелтора в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества.

При оказании подобных услуг вся работа риелтора заключается в том, что он находит для клиента подходящий вариант для заключения сделки. Риелтор в данном случае может участвовать сам в заключении сделки как доверенное лицо либо вообще никак юридически не участвовать в заключении сделки, а лишь подготовить все необходимые документы для сделки, найти подходящий вариант для клиента.

      Комплексные услуги риелтора

Риелтор, кроме того, может оказывать клиенту комплекс услуг: по управлению его имуществом, приобретению для клиента имущества, участию в его строительстве. Риелторская фирма в данном случае может оказывать несколько услуг, все сделки будут носить гражданско-правовой характер, но все они связаны с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества.

Риелторская фирма в данном случае может оказывать клиенту услуги, которые не связаны с заключением сделок. Примером могут служить такие услуги для клиентов, как перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление недвижимым имуществом клиента. Все данные услуги для клиентов оформляются договорами доверительного управления имуществом.

Как правило, общая цель у всех услуг принести прибыль своему клиенту от сделок с его недвижимым имуществом или правом на последнее.

      Участие в строительстве: основные вопросы

Одним из примеров комплекса услуг, оказываемых риелтором, является долевое участие в строительстве или иное инвестирование денежных средств клиента в строительство.

При этом риелторская фирма, вкладывающая денежные средства клиента (управляющая ими), может столкнуться с рядом проблем, связанных с правовой неопределенностью (неоднозначность подхода) к регулированию отношений сторон при участии в строительстве жилых комплексов.

Так, не совсем понятно, какой способ оформления правоотношений сторон лучше выбрать для риелторской фирмы, какими правами может обладать риелторская фирма относительно объекта незавершенного строительства?

В инвестиционном строительстве и при реализации построенного жилья, как правило, используются следующие виды договоров:
  • инвестиционный контракт;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор уступки права требования жилья;
  • договор купли-продажи жилья.

Судебной практикой сформирован целый блок вопросов в отношении договора долевого участия в строительстве:
  • Является ли договор о долевом участии в строительстве разновидностью инвестиционного договора или это самостоятельная конструкция?
  • Если средства вкладываются не в строительную продукцию, а в оборудование, товарные запасы или ценные бумаги - это все тот же инвестиционный договор или уже нет?
  • Изменится ли характер такого договора с участием в нем граждан?

      Определение начального и конечного моментов в инвестиционном процессе

Застройщики начинают продажи квартир на стадии утверждения градостроительных программ и получения разрешений на разработку проектной документации. Между оформлением документации и разрешением на строительство может пройти очень много времени.

Зачастую, подписав договоры о строительстве квартир и получив с граждан деньги, застройщик уступает разработанную документацию и свои права другой организации, которая будет заниматься следующим этапом, забыв при этом оформить земельный участок. Такая цепочка может оказаться весьма длинной. Между тем риелторской фирме, оказывающей клиенту услугу по управлению его денежными средствами, вложенными в долевое строительство жилого дома, важно отслеживать все данные моменты и своевременно требовать или брать на себя вопрос об оформлении земельного участка.

Застройщики, как правило, подстраховывают себя – инвестиции на "достроительном" этапе оформляются не договором, а в порядке членства в хозяйственном товариществе или обществе.

Риелтор может создать коммандитное товарищество, где в роли коммандитистов выступают дольщики. Членство оформляется "договором инвестиционного вклада". Про квартиру там ни слова. Но паевой взнос, разумеется, равен ее полной рыночной стоимости. На словах обещают подписать дополнительное соглашение, когда получат разрешение на строительство.

Даже если инвестиционный договор добросовестно исполнен сторонами, застройщик, прежде чем продать квартиру инвестору, предпочитает включить ее в Единый реестр прав на недвижимое имущество.

Для оформления строительного процесса застройщики и риелторы используют даже финансовые институты, например паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Впрочем, ПИФы в жилищном строительстве широкого распространения не получили. Помимо недоверия населения к ценным бумагам инвестор, присоединяясь к договору доверительного управления ПИФом, утрачивает право лично контролировать процесс строительства и должен полагаться на добросовестность и компетентность управляющей компании. Сам порядок оформления результатов инвестирования в собственность инвесторов в Законе не предусмотрен. Кроме того, инвесторы несут риск убытков, связанных с изменением рыночной стоимости имущества, составляющего ПИФ.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" призван разрешить все проблемы в деле "привлечения и использования денежных средств членов кооперативов на приобретение или строительство жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов". Гражданам в составе не менее 10 и не более 20 тыс. человек предлагается зарегистрировать в качестве юридического лица жилищно-накопительный кооператив, сформировать органы его управления и ревизионную комиссию (из состава участников) и нанять штат сотрудников: бухгалтеров, юристов и строителей. После чего кооперативу останется лишь приобрести жилое помещение или право на строящееся жилое помещение.

Инвестиционный договор призван регулировать именно финансовые процессы. Предмет инвестиционного договора должен охватывать процесс движения денежных средств, а также механизм оформления прав на созданный в процессе инвестирования объект. Процесс же непосредственного изготовления или строительства объекта инвестиций должен регулироваться другими гражданско-правовыми договорами - подряда, купли-продажи и т.п.










© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)