Вопросы-ответы

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ПРЕДСТАВЛЕНЫ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ?

Разделы:
Государственная регистрация объекта недвижимости и сделок с ним; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости





Вопрос:

В каких случаях должны быть представлены дополнительные документы для государственной регистрации договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

Ответ:

В Письме Управления Федеральной Регистрационной Службы по Архангельской области и НАО от 31.07.2007 сообщается о том, что в соответствие со. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", дополнительные документы могут быть истребованы в двух случаях:

  1. если представленные заявителем документы не отвечают требованиям, установленным ст. 18 Закона;
  2. если это установлено законодательством.

Статья 18 Закона устанавливает требования к оформлению и содержанию документов. Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений.

На государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире требуются следующие дополнительные документы:
  • отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире при ее отчуждении постороннему лицу или извещение о продаже комнаты с указанием условий, на которых она продается (п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 246, ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 24 Закона);
  • нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и (или) сделки, подлежащей государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Если собственниками комнаты являются несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане, требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Такие дополнительные документы (в форме акта органа местного самоуправления) необходимы в случаях:
  • распоряжения имуществом малолетних (не достигших 14 лет) и подопечных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации);
  • распоряжения своим имуществом несовершеннолетними (в возрасте от 14 до 18 лет) и подопечными гражданами с согласия их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации);
  • отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче вещи (ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • документ о лицах, проживающих в данном жилом помещении (зарегистрированных по месту проживания).

Перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения, и их прав является существенным условием договоров купли-продажи жилых помещений (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации). К указанным лицам относятся наниматели, отказополучатели (проживающие в помещении в силу завещательного отказа), получатели ренты. Такими документами могут являться: справки органов паспортно-визовой службы МВД России, выписки из домовых книг, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства.

П. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено правило о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, т.к. большинство граждан оказались не готовы к новым требованиям.

В силу указанной нормы необходимо предоставлять документы, подтверждающие, что продавец комнаты в письменном виде известил собственников других комнат о намерении продать свою комнату, о цене и других условиях, на которых он ее продает. Таким извещением может быть заказное письмо с уведомлением (с подписью получателя), телеграмма (со сведениями о ее вручении), заявление, составленное у нотариуса и врученное собственникам других комнат в его присутствии либо отправленное по почте. Вместо этого извещения могут быть предоставлены отказы собственников остальных комнат от покупки продаваемой комнаты, оформленные нотариально или в Управлении Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Требование о предоставлении указанных документов продиктовано необходимостью соблюдения прав собственников остальных комнат на преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой собственник других комнат имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.









© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)