Статьи
Н. Афанасьева
Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Продавец недвижимости
В соответствии с пп. 1 п. 1 статьи 146 Налогового кодекса (НК) операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав признаются объектом налогообложения НДС. Поэтому организация, реализовавшая объект недвижимого имущества, должна исчислить и уплатить НДС. При этом согласно пп. 6 п. 2 статьи 146 НК операции по реализации земельных участков (долей в них) НДС не налогооблагаются.
Моментом определения налоговой базы согласно п. 1 статьи 167 НК, если иное не предусмотрено п. 3, 7 - 11, 13 - 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Конечно, если продавец получает предварительную оплату, то здесь все ясно – моментом реализации будет признан день этой предварительной оплаты. Если предварительной оплаты не было, то в расчет берется день отгрузки.
Но каким образом определить день отгрузки недвижимого имущества, когда фактически никакой отгрузки не происходит? Согласно п. 3 статьи 167 НК в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке. Таким образом, момент определения налоговой базы по НДС при передаче продавцом покупателю недвижимого имущества определяется как день оформления государственной регистрации права собственности покупателя на данный объект.
При реализации продавец выставляет покупателю счет-фактуру, которая является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (п. 1 статьи 169 НК).
Покупатель недвижимости
Согласно п. 1 статьи 166 НК сумма НДС при определении налоговой базы исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз.
Налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога на установленные налоговые вычеты (п. 1 статьи 171 НК).
Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику на территории РФ в отношении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС, за исключением товаров, предусмотренных п. 2 статьи 170 НК (п. 2 статьи 171 НК).
В соответствии с п. 1 статьи 172 НК налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав,
Продавец недвижимости
При реализации объекта недвижимого имущества продавец получает доход. Данный доход будет признаваться доходом от реализации на основании статьи 249 НК, согласно которой доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Датой получения доходов от реализации при методе начисления признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 статьи 39 НК, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату. Однако Минфин придерживается другого мнения: согласно Письму от 03.07.2006 №03-03-04/1/554 у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав.
Кроме того, в соответствии с пп. 1 п. 1 статьи 268 НК при реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 статьи 257 НК. Остаточная стоимость основных средств, введенных в эксплуатацию, определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.
Покупатель недвижимости
Как известно, объект недвижимого имущества должен быть в обязательном порядке зарегистрирован. Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости, признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 40 п. 1 статьи 264 НК).
Покупатель принимает приобретенный им объект недвижимого имущества на баланс в качестве объекта основных средств. Согласно п. 1 статьи 257 НК под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров или для управления организацией. Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов.
Согласно п. 1 статьи 374 НК объектом налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Не признаются объектами налогообложения:
- земельные участки и иные объекты природопользования;
- имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти.
При этом в НК ни слова не сказано о том, что имущество должно в обязательном порядке находиться в собственности налогоплательщика.
Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 статьи 388 НК).
Согласно п. 1 статьи 389 НК объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.
Не признаются объектом налогообложения:
1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ;
2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
4) земельные участки из состава земель лесного фонда;
5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ОПЕРАЦИЙ ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Разделы:Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Купля-продажа земельных участков, зданий, сооружений и других объектов недвижимого имущества является весьма распространенной операцией в процессе деятельности организаций.
Рассмотрим порядок и особенности налогообложения при купле-продаже недвижимости.
Налог на добавленную стоимость (НДС)
Продавец недвижимости
В соответствии с пп. 1 п. 1 статьи 146 Налогового кодекса (НК) операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав признаются объектом налогообложения НДС. Поэтому организация, реализовавшая объект недвижимого имущества, должна исчислить и уплатить НДС. При этом согласно пп. 6 п. 2 статьи 146 НК операции по реализации земельных участков (долей в них) НДС не налогооблагаются.
Моментом определения налоговой базы согласно п. 1 статьи 167 НК, если иное не предусмотрено п. 3, 7 - 11, 13 - 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Конечно, если продавец получает предварительную оплату, то здесь все ясно – моментом реализации будет признан день этой предварительной оплаты. Если предварительной оплаты не было, то в расчет берется день отгрузки.
Но каким образом определить день отгрузки недвижимого имущества, когда фактически никакой отгрузки не происходит? Согласно п. 3 статьи 167 НК в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке. Таким образом, момент определения налоговой базы по НДС при передаче продавцом покупателю недвижимого имущества определяется как день оформления государственной регистрации права собственности покупателя на данный объект.
При реализации продавец выставляет покупателю счет-фактуру, которая является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (п. 1 статьи 169 НК).
Покупатель недвижимости
Согласно п. 1 статьи 166 НК сумма НДС при определении налоговой базы исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз.
Налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога на установленные налоговые вычеты (п. 1 статьи 171 НК).
Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику на территории РФ в отношении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС, за исключением товаров, предусмотренных п. 2 статьи 170 НК (п. 2 статьи 171 НК).
В соответствии с п. 1 статьи 172 НК налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав,
Налог на прибыль
Продавец недвижимости
При реализации объекта недвижимого имущества продавец получает доход. Данный доход будет признаваться доходом от реализации на основании статьи 249 НК, согласно которой доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Датой получения доходов от реализации при методе начисления признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 статьи 39 НК, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату. Однако Минфин придерживается другого мнения: согласно Письму от 03.07.2006 №03-03-04/1/554 у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав.
Кроме того, в соответствии с пп. 1 п. 1 статьи 268 НК при реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 статьи 257 НК. Остаточная стоимость основных средств, введенных в эксплуатацию, определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.
Покупатель недвижимости
Как известно, объект недвижимого имущества должен быть в обязательном порядке зарегистрирован. Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости, признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 40 п. 1 статьи 264 НК).
Покупатель принимает приобретенный им объект недвижимого имущества на баланс в качестве объекта основных средств. Согласно п. 1 статьи 257 НК под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров или для управления организацией. Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов.
Налог на имущество
Согласно п. 1 статьи 374 НК объектом налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Не признаются объектами налогообложения:
- земельные участки и иные объекты природопользования;
- имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти.
При этом в НК ни слова не сказано о том, что имущество должно в обязательном порядке находиться в собственности налогоплательщика.
Земельный налог
Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 статьи 388 НК).
Согласно п. 1 статьи 389 НК объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.
Не признаются объектом налогообложения:
1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ;
2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
4) земельные участки из состава земель лесного фонда;
5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)