Е. Кальчевская
САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА: ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТКАЗА В ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 статьи 222 Гражданского кодекса (ГК)).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Вообще самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако право собственности на самовольную постройку может быть признано судом или в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Рассмотрим конкретные основания, по которым суды часто отказывают в признании права собственности на самовольную постройку.
Допустим, что на основании заключенного договора аренды индивидуальному предпринимателю был предоставлен земельный участок под строительство определенного объекта недвижимости. Вместо данного объекта был возведен другой объект недвижимости (другого функционального назначения), не предусмотренный договором аренды.
Арендодатель обратилась в суд с иском о сносе данных строений в связи с тем, что их постройка была осуществлена в нарушение разрешения на использование земельного участка.
Основанием для удовлетворения данного иска послужил тот факт, что договор аренды земельного участка не прошел процедуру государственной регистрации и соответственно был признан незаключенным.
Поэтому в данной ситуации, при отсутствии государственной регистрации договора аренды, суд признает отсутствие права аренды на земельный участок.
Еще одним основанием, по которому суды часто отказывают в признании права собственности на самовольную постройку, является случай, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью.
Например, суд не признал права собственности на самовольно построенный покрасочный цех, который был построен ОАО на земельном участке, принадлежащем ему на праве бессрочного (постоянного) пользования (Постановление ФАС ВВО от 27.02.2007 №А39-1510/2006-218/5). Покрасочный цех был размещен в зоне жилой застройки и являлся источником негативного воздействия на среду обитания и здоровья человека. Его эксплуатация могла пагубно отразиться на состоянии здоровья населения и привести к нарушению законных интересов граждан на благоприятную окружающую среду.
В письме территориального управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по железнодорожному транспорту указывалось на возможность ввода в эксплуатацию цеха при условии благоустройства санитарно-защитной зоны и расселения жильцов.
Отсутствие положительного градостроительного заключения не позволило суду признать за ОАО право собственности на самовольную постройку.
Если постройка производилась не самим застройщиком и не за его счет, то она может быть также признана самовольной.
Например, организация построила на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, какое-либо строение. Разрешения на право производства строительно-монтажных работ не было, поэтому организация обратилась в суд за признанием права собственности на них.
В подтверждение осуществления строительства объектов своими силами и за счет собственных средств организация представила счета-фактуры, платежные поручения, лицензии, выданные на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, налоговые декларации по земельному налогу. Между тем, из содержания представленных документов прямо не следовало, что приобретаемые строительные материалы использовались для строительства рассматриваемых объектов.
Организации не удалось доказать, что данные постройки возведены своими силами и за счет собственных средств.
Проведение реконструкции объектов недвижимости также требует получения разрешительных документов. При отсутствии разрешительных документов суд может не признать права собственности застройщика на самовольную постройку.
Если реконструкция проведена без получения разрешительной документации, без доказательств соблюдения при возведении строительных норм и правил, суд может признать такую реконструкцию самовольно произведенной и подлежащей сносу (например, Постановление ФАС УО от 23.08.2007 №Ф09-6731/07-С6).
Однако существует и иная точка зрения. Согласно статье 209 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц. Следовательно, отсутствие разрешительной документации на реконструкцию объекта не является основанием для его сноса. Если же в результате реконструкции один объект недвижимости преобразуется в другой, новый объект не признается самовольной постройкой.
Право на самовольную постройку может быть признано судом только в том случае, если эта постройка представляет собой недвижимое имущество.
Если же возведенный объект не отвечает критериям, позволяющим отнести его к недвижимости, право собственности на него не может быть признано посредством статьи 222 ГК. К таким объектам относятся, в частности:
- павильоны – если по инвентаризационным данным он представляет собой огражденное сооружение на железобетонном фундаменте, не имеющее стационарных коммуникаций;
- некапитальные пристройки к зданию;
- линии электропередачи высокого напряжения;
- не завершенные строительством объекты.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)