Статьи
Р. Демьянов
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
По сути, перечислены существенные условия этого договора, при отсутствии которых он признается недействительным. Этот перечень практически совпадает с существенными условиями договора о залоге, указанными в п. 1 статьи 339 Гражданского кодекса (ГК), за исключением условия об обязательном указании на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, ведь абзац 3 п. 1 статьи 1 Закона 102-ФЗ требует, чтобы имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Однако почему законодатель диктует, чтобы закладываемый объект недвижимого имущества на время действия договора о залоге не переходил во владение залогодержателя? В реальных условиях исключить такую договоренность никак нельзя, но оформить ее договором об ипотеке стороны уже не смогут.
Пункт 2 статьи 9 Закона 102-ФЗ уточняет требования, предъявляемые к указанию в договоре об ипотеке его предмета. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировавшего это право залогодателя.
Целесообразны ли эти требования? Столь ли уж существенно требование указывать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, поскольку в силу п. 1 статьи 6 Закона 102-ФЗ закладываемое имущество может принадлежать залогодателю только на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Целесообразность же другого требования - указывать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав и зарегистрировавшего это право залогодателя, - установить также сложно. Дело в том, что на всей территории России с 1 января 2005 г. этот орган один-единственный - Федеральная регистрационная служба.
Согласно п. 3 статьи 9 Закона 102-ФЗ оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. То есть залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, может отличаться от его оценки.
В соответствии с абз. 2 п. 3 статье 9 Закона 102-ФЗ при ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется согласно требованиям, установленным федеральным законом или в определенном им порядке. Однако непонятно, должны ли найти в тексте договора отражение не только общая сумма оценки, определенная в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, но и сами эти требования, а также данные об отчете и самом оценщике.
Совершенно излишним представляется и абз. 3 п. 3 статьи 9 Закона 102-ФЗ, требующий в случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществлять оценку рыночной стоимости этого имущества.
Существо, размер и сроки обязательств, обеспечиваемых ипотекой, в договоре об ипотеке определяются в соответствии с требованиями, указанными в п. 4 и 5 статьи 9 Закона 102-ФЗ.
Требование о том, чтобы обязательство, обеспечиваемое ипотекой, назвать в договоре об ипотеке с указанием оснований его возникновения, страдает некоторой неопределенностью. Столь же неопределенным является следующее требование: "в тех случаях, когда... обязательство основано на каком-то договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения". Непонятно, какие элементы договора, устанавливающего обязательство, должны быть указаны в договоре об ипотеке.
Непонятно и следующее требование п. 4 статьи 9 Закона 102-ФЗ: "Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения".
Согласно п. 5 статьи 9 Закона 102-ФЗ если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Законодатель, требуя указывать в договоре об ипотеке сроки (периодичность) платежей по обязательству, обеспечиваемому ипотекой, по-иному определяет свои требования в отношении размеров платежей: в договоре об ипотеке вместо этих размеров могут быть указаны условия, позволяющие определить эти размеры.
То есть сроки (периодичность) платежей должны быть указаны в любом случае. Однако это требование трудно выполнить, когда договором об ипотеке обеспечивается, например, договор об открытии кредитной линии. В соответствии с этим договором указываются общая сумма кредитной линии, а также порядок выплаты траншей (частей общей суммы кредита). Причем чаще всего очередной транш (кредит) выплачивается по требованию заемщика и только после того, как предыдущий транш и (или) проценты за пользование им были погашены. Таким образом, в договоре об ипотеке, обеспечивающем такой вид кредитного договора, размеры очередных платежей определить можно, а их сроки - просто не получится. Очевидно, правильнее было бы предусмотреть другое правило - о возможности в договоре об ипотеке указывать не только условия, позволяющие определить размеры очередных платежей по кредитному договору, но и условия, позволяющие определить сроки (периодичность) этих платежей.
Согласно п. 6 статьи 9 Закона 102-ФЗ если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Закона 102-ФЗ удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Слова "за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона" в нем явно излишни, поскольку статья 9 устанавливает требования к содержанию договора об ипотеке, а ипотека в силу закона устанавливается другими договорами.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ: ОСНОВНЫЕ ПРОТИВОРЕЧИЯ
Разделы:Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (п. 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон 102-ФЗ)).
Согласно п. 1 статьи 9 Закона 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- оценка предмета;
- существо и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
По сути, перечислены существенные условия этого договора, при отсутствии которых он признается недействительным. Этот перечень практически совпадает с существенными условиями договора о залоге, указанными в п. 1 статьи 339 Гражданского кодекса (ГК), за исключением условия об обязательном указании на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, ведь абзац 3 п. 1 статьи 1 Закона 102-ФЗ требует, чтобы имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Однако почему законодатель диктует, чтобы закладываемый объект недвижимого имущества на время действия договора о залоге не переходил во владение залогодержателя? В реальных условиях исключить такую договоренность никак нельзя, но оформить ее договором об ипотеке стороны уже не смогут.
Пункт 2 статьи 9 Закона 102-ФЗ уточняет требования, предъявляемые к указанию в договоре об ипотеке его предмета. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировавшего это право залогодателя.
Целесообразны ли эти требования? Столь ли уж существенно требование указывать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, поскольку в силу п. 1 статьи 6 Закона 102-ФЗ закладываемое имущество может принадлежать залогодателю только на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Целесообразность же другого требования - указывать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав и зарегистрировавшего это право залогодателя, - установить также сложно. Дело в том, что на всей территории России с 1 января 2005 г. этот орган один-единственный - Федеральная регистрационная служба.
Согласно п. 3 статьи 9 Закона 102-ФЗ оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. То есть залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, может отличаться от его оценки.
В соответствии с абз. 2 п. 3 статье 9 Закона 102-ФЗ при ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется согласно требованиям, установленным федеральным законом или в определенном им порядке. Однако непонятно, должны ли найти в тексте договора отражение не только общая сумма оценки, определенная в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, но и сами эти требования, а также данные об отчете и самом оценщике.
Совершенно излишним представляется и абз. 3 п. 3 статьи 9 Закона 102-ФЗ, требующий в случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществлять оценку рыночной стоимости этого имущества.
Существо, размер и сроки обязательств, обеспечиваемых ипотекой, в договоре об ипотеке определяются в соответствии с требованиями, указанными в п. 4 и 5 статьи 9 Закона 102-ФЗ.
Требование о том, чтобы обязательство, обеспечиваемое ипотекой, назвать в договоре об ипотеке с указанием оснований его возникновения, страдает некоторой неопределенностью. Столь же неопределенным является следующее требование: "в тех случаях, когда... обязательство основано на каком-то договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения". Непонятно, какие элементы договора, устанавливающего обязательство, должны быть указаны в договоре об ипотеке.
Непонятно и следующее требование п. 4 статьи 9 Закона 102-ФЗ: "Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения".
Согласно п. 5 статьи 9 Закона 102-ФЗ если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Законодатель, требуя указывать в договоре об ипотеке сроки (периодичность) платежей по обязательству, обеспечиваемому ипотекой, по-иному определяет свои требования в отношении размеров платежей: в договоре об ипотеке вместо этих размеров могут быть указаны условия, позволяющие определить эти размеры.
То есть сроки (периодичность) платежей должны быть указаны в любом случае. Однако это требование трудно выполнить, когда договором об ипотеке обеспечивается, например, договор об открытии кредитной линии. В соответствии с этим договором указываются общая сумма кредитной линии, а также порядок выплаты траншей (частей общей суммы кредита). Причем чаще всего очередной транш (кредит) выплачивается по требованию заемщика и только после того, как предыдущий транш и (или) проценты за пользование им были погашены. Таким образом, в договоре об ипотеке, обеспечивающем такой вид кредитного договора, размеры очередных платежей определить можно, а их сроки - просто не получится. Очевидно, правильнее было бы предусмотреть другое правило - о возможности в договоре об ипотеке указывать не только условия, позволяющие определить размеры очередных платежей по кредитному договору, но и условия, позволяющие определить сроки (периодичность) этих платежей.
Согласно п. 6 статьи 9 Закона 102-ФЗ если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Закона 102-ФЗ удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Слова "за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона" в нем явно излишни, поскольку статья 9 устанавливает требования к содержанию договора об ипотеке, а ипотека в силу закона устанавливается другими договорами.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)